공시가격 10% 오르면 재산세는 얼마나 늘어나나, 공시가 6억·9억 계산

공시가격이 10% 오르면 재산세 본세는 대체로 12~21% 늘어납니다. 공시가 6억원 주택은 공정시장가액비율을 60%로 가정할 때 810,000원에서 954,000원으로 144,000원(+17.8%), 공시가 9억원 주택은 1,530,000원에서 1,746,000원으로 216,000원(+14.1%) 늘어납니다. 비율을 40%로 두면 증가액은 6억원 60,000원, 9억원 144,000원이고, 80%로 두면 192,000원과 288,000원입니다. 단, 이 숫자는 과세표준 상한 적용 전의 본세입니다.

핵심 요약

• 공시가 6억원이 6.6억원이 되면 재산세 본세는 공정시장가액비율 60% 가정에서 144,000원 늘어납니다.
• 공시가 9억원이 9.9억원이 되면 같은 가정에서 216,000원 늘어납니다.
• 과세표준이 3억원을 넘는 구간에서는 공시가 1원이 늘 때마다 본세가 비율×0.4%만큼 늘어납니다.
• 세액이 누진이라 공시가가 10% 올라도 본세는 12~21% 오르는 구간이 있습니다. 같은 비율이 아닙니다.
• 지방세법 제110조 제3항의 과세표준 상한이 적용되면 실제 증가액은 이 글의 계산보다 작을 수 있습니다.

이 글은 어떤 전제로 계산했나요?

계산 전제를 먼저 밝힙니다. 전제가 바뀌면 답이 달라집니다.

전제	내용
대상	주택(토지·건축물 아님), 재산세 본세만 계산
시가표준액	공시가격과 같다고 가정 (공동주택 기준)
공정시장가액비율	40%, 60%, 80% 세 가지를 모두 계산
세율표	지방세법 제111조 제1항 제3호 나목 “그 밖의 주택” 표준세율
10% 상승	공시가격만 10% 오르고 다른 조건은 그대로
제외 항목	지방교육세, 도시지역분, 소방분, 1세대 1주택 특례세율, 세부담 상한, 지자체 조례 가감

공정시장가액비율을 하나로 고정하지 않은 이유가 있습니다. 법은 비율의 범위만 정하고 실제 값은 대통령령에 맡깁니다. 지방세법 제110조 제1항 제2호는 주택의 비율을 “시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지”로 정합니다. 1세대 1주택(제111조의2)은 100분의 30부터 100분의 70까지입니다. 올해 시행령이 정한 정확한 비율은 이번에 수집한 조문에 없으므로, 이 글은 값을 단정하지 않고 범위 안의 세 가지 가정(40·60·80%)으로 계산합니다. 독자는 자기 해당 비율의 열을 보면 됩니다. 비율은 관할 지자체나 위택스 안내에서 확인하십시오.

1세대 1주택에 적용되는 특례세율(제111조의2)의 내용도 이번 조문에 없어서 계산하지 않았습니다. 1주택자는 이 글의 표가 실제보다 클 수 있습니다.

재산세 본세는 어떤 순서로 계산하나요?

계산은 세 단계입니다. 근거는 지방세법 제110조와 제111조입니다.

1. 과세표준 = 시가표준액(공시가) × 공정시장가액비율
2. 세액 = 과세표준에 아래 누진세율 적용
3. (해당 시) 과세표준이 상한액보다 크면 상한액을 과세표준으로 대체

제111조 제1항 제3호 나목 주택 표준세율은 다음과 같습니다.

과세표준	세율
6천만원 이하	과세표준 × 0.1%
6천만원 초과 1억5천만원 이하	60,000원 + 6천만원 초과분 × 0.15%
1억5천만원 초과 3억원 이하	195,000원 + 1억5천만원 초과분 × 0.25%
3억원 초과	570,000원 + 3억원 초과분 × 0.4%

공시가 6억원, 비율 60%인 경우를 한 줄씩 풀어 보겠습니다.

• 과세표준 = 6억원 × 60% = 3.6억원 (360,000,000원)
• 3억원 초과 구간이므로 570,000원 + (360,000,000 − 300,000,000) × 0.4%
• = 570,000 + 60,000,000 × 0.004 = 570,000 + 240,000 = 810,000원

10% 오른 6.6억원이면 다음과 같습니다.

• 과세표준 = 6.6억원 × 60% = 3.96억원
• 570,000 + (396,000,000 − 300,000,000) × 0.004 = 570,000 + 384,000 = 954,000원
• 증가액 = 954,000 − 810,000 = 144,000원 (+17.8%)

공시가 6억·9억은 비율별로 얼마인가요?

공정시장가액비율에 따라 같은 공시가도 세액이 크게 달라집니다. 두 축(공시가 × 비율)으로 교차한 표입니다. 금액 단위는 원이며 상한 적용 전 본세입니다.

공시가	비율	과세표준(상승 전)	본세(상승 전)	본세(10% 상승 후)	증가액	증가율
6억	40%	2.4억	420,000	480,000	60,000	+14.3%
6억	60%	3.6억	810,000	954,000	144,000	+17.8%
6억	80%	4.8억	1,290,000	1,482,000	192,000	+14.9%
9억	40%	3.6억	810,000	954,000	144,000	+17.8%
9억	60%	5.4억	1,530,000	1,746,000	216,000	+14.1%
9억	80%	7.2억	2,250,000	2,538,000	288,000	+12.8%

각 칸의 계산 과정은 다음과 같습니다.

• 6억·40%: 과세표준 2.4억 → 195,000 + (240,000,000 − 150,000,000) × 0.0025 = 195,000 + 225,000 = 420,000. 상승 후 6.6억 × 40% = 2.64억 → 195,000 + 114,000,000 × 0.0025 = 195,000 + 285,000 = 480,000.
• 6억·80%: 과세표준 4.8억 → 570,000 + 180,000,000 × 0.004 = 570,000 + 720,000 = 1,290,000. 상승 후 5.28억 → 570,000 + 228,000,000 × 0.004 = 570,000 + 912,000 = 1,482,000.
• 9억·60%: 과세표준 5.4억 → 570,000 + 240,000,000 × 0.004 = 570,000 + 960,000 = 1,530,000. 상승 후 5.94억 → 570,000 + 294,000,000 × 0.004 = 570,000 + 1,176,000 = 1,746,000.
• 9억·80%: 과세표준 7.2억 → 570,000 + 420,000,000 × 0.004 = 570,000 + 1,680,000 = 2,250,000. 상승 후 7.92억 → 570,000 + 492,000,000 × 0.004 = 570,000 + 1,968,000 = 2,538,000.

9억·40%와 6억·60%는 과세표준이 둘 다 3.6억이라 세액이 같습니다(810,000원). 공시가가 높아도 비율이 낮으면 세액은 같을 수 있다는 뜻이므로, 이 글의 표를 읽을 때는 자기 비율을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

공시가 2억~12억 전 구간은 어떻게 달라지나요?

독자 대부분은 자기 공시가 구간만 봅니다. 공정시장가액비율 60% 가정으로 공시가 2억~12억원 구간 전체를 계산한 표입니다. 단위는 원이며, 상한 적용 전 본세입니다.

공시가	과세표준(60%)	본세(상승 전)	상승 후 공시가	본세(상승 후)	증가액	증가율
2억	1.2억	150,000	2.2억	168,000	18,000	+12.0%
3억	1.8억	270,000	3.3억	315,000	45,000	+16.7%
4억	2.4억	420,000	4.4억	480,000	60,000	+14.3%
5억	3.0억	570,000	5.5억	690,000	120,000	+21.1%
6억	3.6억	810,000	6.6억	954,000	144,000	+17.8%
7억	4.2억	1,050,000	7.7억	1,218,000	168,000	+16.0%
8억	4.8억	1,290,000	8.8억	1,482,000	192,000	+14.9%
9억	5.4억	1,530,000	9.9억	1,746,000	216,000	+14.1%
10억	6.0억	1,770,000	11억	2,010,000	240,000	+13.6%
12억	7.2억	2,250,000	13.2억	2,538,000	288,000	+12.8%

몇 줄을 직접 검산해 보겠습니다.

• 2억: 과세표준 1.2억은 6천만~1.5억 구간입니다. 60,000 + (120,000,000 − 60,000,000) × 0.0015 = 60,000 + 90,000 = 150,000. 상승 후 1.32억은 60,000 + 72,000,000 × 0.0015 = 168,000입니다.
• 3억: 과세표준 1.8억은 1.5억~3억 구간입니다. 195,000 + 30,000,000 × 0.0025 = 270,000. 상승 후 1.98억은 195,000 + 48,000,000 × 0.0025 = 315,000입니다.
• 5억: 과세표준이 정확히 3억입니다. 195,000 + 150,000,000 × 0.0025 = 570,000. 상승 후 3.3억은 3억 초과이므로 570,000 + 30,000,000 × 0.004 = 690,000입니다.
• 10억: 570,000 + 300,000,000 × 0.004 = 1,770,000. 상승 후 6.6억은 570,000 + 360,000,000 × 0.004 = 2,010,000입니다.

증가율이 들쭉날쭉한 이유는 구간 경계에 있습니다. 5억 줄이 +21.1%로 가장 높은 것은 상승 전에는 0.25% 구간에 있다가 상승 후 일부가 0.4% 구간으로 넘어가기 때문입니다. 반대로 과세표준이 모두 3억원을 넘는 6억 이상 구간은 세율이 한 가지(0.4%)라서 공시가가 높을수록 증가율이 점점 내려갑니다(10억 13.6%, 12억 12.8%).

이 구간에서는 간단한 공식이 성립합니다. 상승 전후 과세표준이 모두 3억원을 넘으면 **증가액 = 공시가 증가분 × 공정시장가액비율 × 0.4%**입니다. 공시가 6억에서 6,000만원이 오르면 60,000,000 × 0.6 × 0.004 = 144,000원, 9억에서 9,000만원이 오르면 90,000,000 × 0.6 × 0.004 = 216,000원으로 위 표와 일치합니다. 비율이 80%이면 같은 식에서 0.8을 넣으면 됩니다.

과세표준 상한이 적용되면 얼마나 줄어드나요?

위 표는 상한 적용 전 숫자입니다. 제110조 제3항은 이렇게 정합니다. 산정한 과세표준이 과세표준상한액보다 크면 “해당 주택의 과세표준은 과세표준상한액으로 한다”는 것입니다. 상한액 계산식은 다음과 같습니다.

• 과세표준상한액 = 직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액 + (과세기준일 당시 시가표준액으로 산정한 과세표준 × 과세표준상한율)
• 과세표준상한율은 0에서 100분의 5 범위 안에서 대통령령으로 정합니다.

실제 상한율과 “직전 연도 과세표준 상당액”의 구체적 산정 방법은 대통령령 사항이라 이번 조문에 없습니다. 아래는 직전 연도 과세표준이 이번 연도 상승 전 값과 같다고 가정하고, 상한율을 0%, 2.5%, 5%로 바꿔 본 예시입니다. 5%는 법이 허용하는 범위의 상한이므로 상한이 가장 느슨한 경우입니다.

공시가 6억 → 6.6억, 비율 60%, 직전 과세표준 3.6억 가정:

상한율	상한액 계산	상한액	본세	상한 없는 본세 대비
상한 없음	3.96억	396,000,000	954,000	기준
5%	360,000,000 + 396,000,000 × 0.05	379,800,000	889,200	−64,800
2.5%	360,000,000 + 396,000,000 × 0.025	369,900,000	849,600	−104,400
0%	360,000,000	360,000,000	810,000	−144,000

공시가 9억 → 9.9억, 비율 60%, 직전 과세표준 5.4억 가정:

상한율	상한액 계산	상한액	본세	상한 없는 본세 대비
상한 없음	5.94억	594,000,000	1,746,000	기준
5%	540,000,000 + 594,000,000 × 0.05	569,700,000	1,648,800	−97,200
2.5%	540,000,000 + 594,000,000 × 0.025	554,850,000	1,589,400	−156,600
0%	540,000,000	540,000,000	1,530,000	−216,000

검산 예: 6억, 상한율 5%의 상한액 379,800,000원은 3억원 초과이므로 570,000 + 79,800,000 × 0.004 = 570,000 + 319,200 = 889,200원입니다.

상한이 작동하면 증가액이 144,000원(6억), 216,000원(9억)보다 확실히 작아집니다. 같은 6억 주택에서 상한율이 5%이면 증가액은 79,200원(889,200 − 810,000)입니다. 다만 위 가정(직전 연도 과세표준이 올해 상승 전 값과 동일)이 실제와 다르면 결과도 달라집니다. 자기 주택의 상한 적용 여부는 고지서의 과세표준 항목과 지자체 안내로 확인해야 합니다.

세액 목표에서 거꾸로 공시가는 얼마일까요?

“재산세 본세를 얼마 이하로 하려면 공시가가 얼마여야 하나”를 역산한 표입니다. 과세표준이 3억원을 넘는 구간이라고 가정하고 570,000 + (과세표준 − 3억) × 0.004 = 목표 세액을 풀었습니다.

• 100만원: (1,000,000 − 570,000) ÷ 0.004 = 107,500,000 → 과세표준 407,500,000원
• 150만원: (1,500,000 − 570,000) ÷ 0.004 = 232,500,000 → 과세표준 532,500,000원
• 200만원: (2,000,000 − 570,000) ÷ 0.004 = 357,500,000 → 과세표준 657,500,000원

여기에 공시가 = 과세표준 ÷ 비율을 적용합니다.

목표 본세	과세표준	비율 40% 공시가	비율 60% 공시가	비율 80% 공시가
100만원	4.075억	약 10.19억	약 6.79억	약 5.09억
150만원	5.325억	약 13.31억	약 8.88억	약 6.66억
200만원	6.575억	약 16.44억	약 10.96억	약 8.22억

비율 60% 가정이면 공시가 약 6.79억원이 넘을 때 본세가 100만원을 넘는다는 뜻입니다. 이 표의 공시가는 상한과 1주택 특례세율을 반영하지 않은 값이므로, 1주택자의 실제 기준선은 더 높을 수 있습니다.

흔한 오해는 무엇인가요?

오해 1. 공시가가 10% 오르면 재산세도 10% 오른다. 위 표에서 보듯 12~21%로 오릅니다. 공시가 5억 줄은 21.1%입니다. 누진세율이라 과세표준이 높은 구간으로 넘어가는 부분에 더 높은 세율이 붙기 때문입니다. 반대로 상한이 작동하면 10%보다 적게 오를 수도 있습니다.

오해 2. 공시가 9억원이면 9억 × 세율로 계산한다. 세율은 공시가가 아니라 과세표준에 적용합니다. 9억원에 비율 60%를 곱한 5.4억원이 과세표준입니다. 공시가 9억·비율 60%의 본세 1,530,000원을 공시가에 직접 나누면 0.17%이지만, 법에는 이런 단일 세율이 없습니다.

오해 3. 공시가가 1.5배(6억→9억)면 세금도 1.5배다. 비율 60% 가정에서 본세는 810,000원에서 1,530,000원으로 약 1.89배입니다. 6억은 일부가 0.25% 구간에 걸쳐 있지 않고(과세표준 3.6억은 모두 3억 초과), 3억 초과분 전체가 0.4%를 적용받기 때문에 과세표준 증가분(1.8억)에 0.4%가 그대로 붙습니다. 570,000원이라는 고정분이 있어서 세액이 정확히 비례하지 않습니다.

오해 4. 공정시장가액비율은 법에 정해진 한 가지 값이다. 법은 주택 4080%(1세대 1주택 3070%)라는 범위만 두고 구체 값은 대통령령에 위임합니다. 이 비율이 바뀌면 공시가가 그대로여도 세금이 달라집니다. 위 교차표에서 같은 9억 주택이 비율에 따라 810,000원부터 2,250,000원까지 달라지는 것을 확인할 수 있습니다.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가요?

• 1세대 1주택: 제111조의2의 특례세율과 더 낮은 공정시장가액비율 범위(30~70%)가 적용됩니다. 이 글은 일반 주택 세율로만 계산했으므로 1주택자는 실제 세액이 이 글보다 적을 수 있습니다. 특례세율 내용은 이번에 수집한 조문에 없어 확인하지 못했습니다.
• 과세표준 상한 적용: 직전 연도 과세표준과 상한율에 따라 증가액이 작아집니다. 위의 상한 시나리오는 가정을 둔 예시입니다.
• 부가 세목: 지방교육세, 도시지역분, 소방분(지역자원시설세)은 포함하지 않았습니다. 고지서 총액은 본세보다 큽니다. 세율과 계산 방식은 이번 조문에 없어 단정하지 않습니다.
• 지자체 조례 가감: 제111조 제3항에 따라 지방자치단체의 장은 조례로 표준세율의 100분의 50 범위에서 세율을 가감할 수 있고, 가감한 세율은 해당 연도에만 적용됩니다. 거주 지역의 해당 연도 조례를 확인하십시오.
• 다주택·공동 소유: 공동 소유나 주택 수에 따라 과세 단위와 세액이 달라질 수 있습니다. 이 글은 단독 소유 주택 1채를 전제했습니다.
• 공시가격이 아닌 시가표준액: 단독주택·개별주택 등은 시가표준액 산정 방식이 다를 수 있어서, 이 글의 공시가 = 시가표준액 가정이 맞지 않을 수 있습니다.
• 세액 감면·조정: 감면 대상 주택, 신축·증축 주택, 건축물 용도 변경 등은 별도 규정이 적용됩니다.
• 상속·증여·조합원 입주권: 취득 형태에 따라 과세 대상자와 시가표준액이 달라질 수 있습니다.

납부 기한과 조회·납부 경로는 어디서 확인하나요?

과세기준일과 납기, 고지서 발송 시기는 이번에 수집한 조문(제110조, 제111조)에 포함되어 있지 않아 이 글에서 날짜를 단정하지 않습니다. 해당 연도 납기는 관할 시·군·구청 안내나 위택스에서 확인하십시오. 고지서 금액은 위택스(지방세 납부 사이트)나 관할 지자체 세무부서에서 조회하고 납부할 수 있습니다. 공시가격은 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 같은 공적 열람 서비스에서 확인합니다. 열람 주소는 이번 근거 자료에 없으므로 이름만 적습니다.

자기 주택에 대입하려면 어떻게 하나요?

1. 올해 공시가격을 확인합니다. 시가표준액 = 공시가격이라고 두고 시작합니다.
2. 관할 지자체가 적용하는 공정시장가액비율(일반 주택 4080%, 1주택 3070% 범위)을 확인합니다.
3. 공시가 × 비율로 과세표준을 구합니다.
4. 위 세율표에서 해당 구간을 찾아 본세를 계산합니다.
5. 전체 구간 표에서 가까운 줄을 찾아 10% 상승 후 증가액을 대조합니다.
6. 고지서의 과세표준, 상한 적용 여부, 부가 세목을 확인해 오차를 맞춥니다.

확인이 필요한 안내

이 글의 금액은 공정시장가액비율과 과세표준상한율을 가정한 추정 계산이며, 재산세 본세만 다룹니다. 1세대 1주택 특례세율, 지방교육세, 도시지역분, 소방분, 세부담 상한, 지자체 조례는 반영하지 않았습니다. 실제 세액은 관할 지방자치단체의 고지서와 세무 전문가 확인을 거쳐 판단하십시오. 근거 조문은 지방세법 제110조와 제111조이며, 2026-10-08에 국가법령정보센터에서 확인한 내용입니다.

Read next

• 재산세 과세표준, 공시가격 5억·10억·15억이면 얼마인가
• 재산세, 우리 집은 얼마나 나오나
• 다세대주택(빌라) 재산세, 아파트와 계산법이 같은가
• 재산세 세부담 상한, 작년보다 얼마나 더 낼 수 있나