재산세, 우리 집은 얼마나 나오나

시가표준액 5억원 주택에 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준이 3억원이 되면 재산세 산출세액은 570,000원입니다(지방세법 제111조 표준세율 기준). 다만 공정시장가액비율은 일반 주택 4080%, 1세대 1주택 3070% 범위 안에서 대통령령으로 정해지며, 2026년에 실제 적용되는 정확한 비율은 이 글의 근거 조문에 나오지 않아 확인하지 못했습니다. 아래 표에서 과세표준별 세액과 비율 구간별 차이를 직접 확인하십시오.

핵심 요약

• 재산세 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율(일반 주택 4080%, 1세대 1주택 3070%)을 곱해 산정합니다(제110조).
• 주택 재산세율은 6천만원 이하 0.1%부터 3억원 초과 0.4%까지 4단계 누진 구조입니다(제111조).
• 과세표준 3억원 세액은 570,000원, 5억원은 1,370,000원, 10억원은 3,370,000원입니다.
• 같은 시가표준액 5억원이라도 공정시장가액비율이 40%면 320,000원, 80%면 970,000원으로 3배 넘게 벌어집니다.
• 1세대 1주택 특례세율(제111조의2)과 과세표준상한액 제도는 이 글의 근거 조문에 포함되지 않아 반영하지 못했습니다.

계산 전제 — 무엇을 기준으로 계산했나

이 글의 모든 계산은 다음을 전제로 합니다.

• 과세표준 = 시가표준액 × 공정시장가액비율 (제110조 제1항)
• 공정시장가액비율 범위: 일반 주택 시가표준액의 4080%, 1세대 1주택은 3070%
• 적용 세율: 지방세법 제111조 제1항 제3호 나목 “그 밖의 주택” 표준세율
• 도시지역분, 지방교육세, 지자체 조례에 따른 세율 가감(제111조③)은 근거 조문에 세율 수치가 없어 이 글의 계산에서 제외했습니다.

2026년에 실제 적용되는 공정시장가액비율 수치 자체는 대통령령 사항이라 이 글이 확보한 두 조문에는 나오지 않습니다. 따라서 이 글은 “정해진 비율 하나”로 단일 계산을 제시하는 대신, 법이 정한 범위(4080%, 1주택 3070%) 전체를 표로 펼쳐 보여줍니다. 본인의 정확한 과세표준은 위택스 또는 부동산공시가격알리미에서 조회한 값을 아래 세율표에 대입하면 됩니다.

재산세는 어떻게 계산하나 — 계산식 한 줄씩

제111조 제1항 제3호 나목이 정한 주택 세율은 다음 4단계입니다.

과세표준 구간	세율(계산식)
6,000만원 이하	과세표준 × 0.1%
6,000만원 초과 1억5,000만원 이하	60,000원 + (과세표준－6,000만원) × 0.15%
1억5,000만원 초과 3억원 이하	195,000원 + (과세표준－1억5,000만원) × 0.25%
3억원 초과	570,000원 + (과세표준－3억원) × 0.4%

예를 들어 과세표준 4억원이면 3억원 초과 구간 적용: 570,000원 + (4억원－3억원) × 0.4% = 570,000원 + 1,600,000원 × 0.25(계수는 0.004) → 570,000원 + 400,000원 = 970,000원입니다.

같은 방식으로 과세표준 8억원을 계산하면 570,000원 + (8억원－3억원) × 0.4% = 570,000원 + 5억원 × 0.004 = 570,000원 + 2,000,000원 = 2,570,000원이 됩니다. 과세표준 15억원은 570,000원 + (15억원－3억원) × 0.4% = 570,000원 + 12억원 × 0.004 = 570,000원 + 4,800,000원 = 5,370,000원이며, 과세표준 20억원은 570,000원 + (20억원－3억원) × 0.4% = 570,000원 + 17억원 × 0.004 = 570,000원 + 6,800,000원 = 7,370,000원입니다. 세 값 모두 아래 전 구간표의 결과와 일치합니다.

과세표준 구간별 재산세는 얼마인가

과세표준을 3,000만원부터 20억원까지 실제로 대입해 계산한 전 구간 결과입니다.

과세표준	적용 구간	계산식	재산세 산출세액
3,000만원	1구간	3,000만 × 0.1%	30,000원
6,000만원	1구간	6,000만 × 0.1%	60,000원
9,000만원	2구간	60,000＋3,000만×0.15%	105,000원
1억2,000만원	2구간	60,000＋6,000만×0.15%	150,000원
1억5,000만원	2구간	60,000＋9,000만×0.15%	195,000원
2억원	3구간	195,000＋5,000만×0.25%	320,000원
2억5,000만원	3구간	195,000＋1억×0.25%	445,000원
3억원	3구간	195,000＋1억5,000만×0.25%	570,000원
4억원	4구간	570,000＋1억×0.4%	970,000원
5억원	4구간	570,000＋2억×0.4%	1,370,000원
6억원	4구간	570,000＋3억×0.4%	1,770,000원
8억원	4구간	570,000＋5억×0.4%	2,570,000원
10억원	4구간	570,000＋7억×0.4%	3,370,000원
15억원	4구간	570,000＋12억×0.4%	5,370,000원
20억원	4구간	570,000＋17억×0.4%	7,370,000원

1구간(6,000만원 이하) 세부 계산표

1구간은 세율이 0.1% 단일이라 과세표준에 비례해 세액이 직선으로 늘어납니다. 1,000만원 단위로 나눠 보면 다음과 같습니다.

과세표준	계산식	재산세 산출세액
1,000만원	1,000만 × 0.1%	10,000원
2,000만원	2,000만 × 0.1%	20,000원
3,000만원	3,000만 × 0.1%	30,000원
4,000만원	4,000만 × 0.1%	40,000원
5,000만원	5,000만 × 0.1%	50,000원
6,000만원	6,000만 × 0.1%	60,000원

과세표준별 실효세율

전 구간표의 세액을 과세표준으로 나누면(세액÷과세표준) 실제 부담률인 실효세율이 나옵니다.

과세표준	산출세액	실효세율
3,000만원	30,000원	0.100%
6,000만원	60,000원	0.100%
9,000만원	105,000원	0.117%
1억2,000만원	150,000원	0.125%
1억5,000만원	195,000원	0.130%
2억원	320,000원	0.160%
2억5,000만원	445,000원	0.178%
3억원	570,000원	0.190%
4억원	970,000원	0.243%
5억원	1,370,000원	0.274%
6억원	1,770,000원	0.295%
8억원	2,570,000원	0.321%
10억원	3,370,000원	0.337%
15억원	5,370,000원	0.358%
20억원	7,370,000원	0.369%

표에서 보듯 과세표준이 아무리 커져도 실효세율은 4구간 명목세율 0.4%에 점점 가까워질 뿐 도달하지는 않습니다. 초과누진 구조라 3억원까지는 낮은 세율이 그대로 적용되고, 3억원을 넘는 부분에만 0.4%가 붙기 때문입니다.

시가표준액과 공정시장가액비율에 따라 세액이 얼마나 달라지나

같은 시가표준액이라도 공정시장가액비율이 어디에 위치하느냐에 따라 세액이 크게 달라집니다. 아래는 시가표준액 4가지에 대해 일반 주택(40/60/80%)과 1세대 1주택 특례 비율 구간(30/50/70%)을 각각 대입한 결과입니다. 실제 적용 비율은 확인하지 못했으므로 범위를 가늠하는 용도로만 참고하십시오.

시가표준액	40% (과세표준/세액)	60% (과세표준/세액)	80% (과세표준/세액)	30% (과세표준/세액)	50% (과세표준/세액)	70% (과세표준/세액)
3억원	1억2,000만 / 150,000원	1억8,000만 / 270,000원	2억4,000만 / 420,000원	9,000만 / 105,000원	1억5,000만 / 195,000원	2억1,000만 / 345,000원
5억원	2억 / 320,000원	3억 / 570,000원	4억 / 970,000원	1억5,000만 / 195,000원	2억5,000만 / 445,000원	3억5,000만 / 770,000원
7억원	2억8,000만 / 520,000원	4억2,000만 / 1,050,000원	5억6,000만 / 1,610,000원	2억1,000만 / 345,000원	3억5,000만 / 770,000원	4억9,000만 / 1,330,000원
10억원	4억 / 970,000원	6억 / 1,770,000원	8억 / 2,570,000원	3억 / 570,000원	5억 / 1,370,000원	7억 / 2,170,000원

시가표준액 10억원 주택 하나만 봐도 40%(970,000원)와 80%(2,570,000원) 사이에 265만원 넘는 차이가 생깁니다. 비율 하나가 실제 세액을 좌우한다는 뜻입니다.

세액이 얼마여야 과세표준이 얼마인지 역산하면

목표 세액을 정해 놓고 거꾸로 필요한 과세표준을 구한 표입니다. 4구간 공식 “570,000원 + (과세표준－3억원) × 0.4%“을 세액 기준으로 뒤집어 계산했습니다.

목표 세액	적용 구간	필요 과세표준(역산)
100,000원	2구간	약 8,667만원
200,000원	3구간	1억5,200만원
300,000원	3구간	1억9,200만원
500,000원	3구간	2억7,200만원
1,000,000원	4구간	4억750만원
2,000,000원	4구간	6억5,750만원
3,000,000원	4구간	9억750만원

예: 목표 세액 100만원 계산 과정 — 4구간 공식 570,000원＋(과세표준－3억)×0.4%=1,000,000원 → (과세표준－3억)×0.4%=430,000원 → 과세표준－3억=107,500,000원 → 과세표준=407,500,000원.

역산 결과의 실효세율

위 역산표의 필요 과세표준을 목표 세액으로 다시 나누면, 목표 세액이 낮을수록 실효세율도 함께 낮다는 점이 확인됩니다.

목표 세액	필요 과세표준	실효세율
100,000원	86,670,000원	0.115%
200,000원	152,000,000원	0.132%
300,000원	192,000,000원	0.156%
500,000원	272,000,000원	0.184%
1,000,000원	407,500,000원	0.245%
2,000,000원	657,500,000원	0.304%
3,000,000원	907,500,000원	0.331%

목표 세액과 공정시장가액비율에 따라 필요한 시가표준액은

역산표에서 구한 과세표준을 공정시장가액비율(30~80%)로 다시 나누면, 같은 목표 세액이라도 비율에 따라 필요한 시가표준액이 얼마나 벌어지는지 알 수 있습니다.

목표 세액	필요 과세표준	30%	40%	50%	60%	70%	80%
500,000원	272,000,000원	9억667만원	6억8,000만원	5억4,400만원	4억5,333만원	3억8,857만원	3억4,000만원
1,000,000원	407,500,000원	13억5,833만원	10억1,875만원	8억1,500만원	6억7,917만원	5억8,214만원	5억938만원
2,000,000원	657,500,000원	21억9,167만원	16억4,375만원	13억1,500만원	10억9,583만원	9억3,929만원	8억2,188만원

예를 들어 재산세 100만원을 넘지 않으려면, 공정시장가액비율이 30%로 적용되는 경우 시가표준액 13억5,833만원까지 괜찮지만, 80%로 적용되면 시가표준액 5억938만원만 넘어도 세액이 100만원을 초과합니다. 같은 세액 기준선인데도 비율에 따라 허용되는 시가표준액이 2.7배 가까이 차이 납니다.

흔한 오해 두 가지

오해 1. “재산세는 정률세라 세율이 하나다.” 사실이 아닙니다. 제111조는 6천만원 이하 0.1%부터 3억원 초과 0.4%까지 4단계 누진 구조를 정합니다. 위 전 구간표에서 보듯 과세표준 3억원의 실효세율(세액÷과세표준)은 570,000÷300,000,000=0.19%이지만, 10억원은 3,370,000÷1,000,000,000=0.337%로 올라갑니다. 과세표준이 클수록 실효세율도 함께 오릅니다. 다만 20억원에서도 실효세율은 0.369%에 그쳐, 명목 최고세율 0.4%에 도달하지는 않습니다. 초과누진 구조 특성상 낮은 구간에 적용된 낮은 세율은 그대로 유지되고, 넘어선 부분에만 높은 세율이 붙기 때문입니다.

오해 2. “시가표준액이 곧 내 집 실거래가다.” 제110조는 과세표준을 “제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액”에 비율을 곱해 산정한다고 규정합니다. 즉 과세표준의 출발점은 시가표준액이지 실거래가가 아닙니다. 시가표준액과 실거래가의 정확한 차이 폭은 이 글의 근거 조문에 나오지 않아 확인하지 못했으므로, 본인 시가표준액은 부동산공시가격알리미에서 직접 조회해야 합니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

• 1세대 1주택 특례세율: 제111조의2에 별도 특례세율이 있을 수 있으나 이 글의 근거 조문(제110조·제111조)에는 포함되지 않아 반영하지 못했습니다.
• 과세표준상한액: 제110조 제3항에 따라 산정된 과세표준이 “직전 연도 과세표준 상당액 + (당해 연도 과세표준 × 과세표준상한율)“보다 크면, 실제 과세표준은 이 상한액으로 낮아집니다. 상한율 구체 수치는 대통령령 사항이라 확인하지 못했습니다.
• 토지·건축물: 종합합산·별도합산·분리과세 등 주택 외 재산은 제111조 제1항 제1호·제2호의 다른 세율이 적용되어 이 계산과 다릅니다.
• 지자체 조례 조정: 제111조 제3항에 따라 지자체가 특별한 재정수요나 재해 발생 시 표준세율의 ±50% 범위에서 조례로 세율을 가감할 수 있습니다. 4구간 세율 0.4%에 그대로 대입하면 조정 가능 범위는 최저 0.4%×0.5=0.2%부터 최고 0.4%×1.5=0.6%까지입니다. 다만 조정이 세율 구조 전체에 어떻게 적용되는지는 이 글의 근거 조문에 나오지 않아, 조정 후 실제 세액까지는 계산하지 못했습니다. 해당 연도 관할 지자체 조례를 확인해야 합니다.
• 부가세목 미포함: 지방교육세, 도시지역분 등 재산세에 부가되는 세목은 세율 수치가 이 글의 근거 조문에 없어 계산에 포함하지 않았습니다. 실제 고지세액은 이 글의 산출세액보다 클 수 있습니다.
• 공장용 건축물 중과: 과밀억제권역 내 공장 신설·증설 건축물은 제111조 제2항에 따라 5년간 세율이 500%로 중과되며, 이 글의 “그 밖의 주택” 세율표와 무관합니다.

기한과 신고는 어떻게 되나

재산세 과세기준일과 납부기한(통상 7월·9월 분납 등)은 지방세법의 다른 조문에 규정되어 있으나, 이 글이 확보한 근거 조문(제110조·제111조)에는 포함되지 않아 정확한 날짜를 확인하지 못했습니다. 위택스 또는 정부24에서 본인 명의 재산세 고지 일정을 직접 확인하시길 권합니다.

어디서 확인하고 납부하나

본인의 시가표준액과 과세표준은 부동산공시가격알리미에서, 고지·납부는 위택스 또는 정부24에서 확인할 수 있습니다. 법령 원문은 지방세법 제110조와 지방세법 제111조에서 직접 확인할 수 있습니다.

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이 글의 모든 세액은 제111조 표준세율만 적용한 추정치이며, 공정시장가액비율의 실제 2026년 적용값·1세대 1주택 특례세율·과세표준상한액·지자체 조례 조정·부가세목은 반영하지 못했습니다. 실제 고지세액과 다를 수 있으니 신고·납부 전 관할 지자체 세무부서 또는 세무 전문가 확인이 필요합니다.

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