법인 보유 주택 종합부동산세, 개인과 얼마나 다른가

과세표준 10억원·2주택 기준, 법인은 2,700만원, 개인은 760만원을 낸다. 같은 주택을 같은 시점에 보유해도 납부자가 법인인지 개인인지에 따라 세액이 3.6배 벌어진다. 종합부동산세법 제9조 제2항이 법인에 단일 세율을, 제1항이 개인에 누진 세율을 적용하기 때문이다.

핵심 요약

• 법인(공익법인등 제외)은 주택 수에 따라 2.7%(2주택 이하)·5.0%(3주택 이상)을 과세표준에 일괄 곱한다. 구간이 3억이든 100억이든 세율 자체는 변하지 않는다.
• 개인은 0.5%부터 시작해 94억 초과 구간에서 2.7%(2주택 이하)·5.0%(3주택 이상)에 도달한다. 저가 구간에서 법인이 개인보다 5배 이상 비싸고, 고가 구간으로 갈수록 격차가 1.6배까지 좁아진다.
• 제9조 제3항에 따라 이미 납부한 주택분 재산세는 종부세에서 공제된다. 법인·개인 모두 동일하게 적용된다.
• 1세대 1주택자 연령·보유기간 공제(최대 80%)는 자연인 1세대 개념에 붙는 공제이므로, 법인에는 적용 여지가 제한적이다.

계산 전제와 적용 조문

전제 항목	이 글에서 쓰는 값
과세기준일	6월 1일 (종합부동산세법 일반)
과세표준	공시가격 합계 − 기본공제 (본문 계산은 공제 후 과세표준을 그대로 사용)
주택 수	2주택 / 3주택 이상 두 경우
법인 유형	공익법인등이 아닌 일반 법인 (제9조 제2항 제3호)
적용 조문	종합부동산세법 제9조 제1항·제2항·제3항

기본공제액(6억 원)은 제8조에서 정하며, 본 조문(제9조) 본문에는 금액이 명시되어 있지 않다. 이 글의 표는 기본공제 차감 후 과세표준을 전제로 한다.

법인 세율 구조 — 왜 개인과 근본적으로 다른가

제9조 제2항은 법인을 세 그룹으로 나눈다.

구분	적용 세율
제1호 — 공익법인등이 공익목적사업에 직접 사용하는 주택만 보유	제1항제1호(개인 2주택 이하) 세율
제2호 — 공익법인등(제1호 해당 외)	제1항 각 호(개인 2주택 이하·3주택 이상) 세율
제3호 — 그 외 모든 법인	2주택 이하: 2.7% / 3주택 이상: 5.0% (단일 세율)

개인은 과세표준이 오를수록 세율이 0.5% → 0.7% → 1.0% → 1.3% → 1.5% → 2.0% → 2.7%(2주택 이하)로 단계적으로 올라간다. 법인은 처음부터 2.7% 또는 5.0%다. 즉 저가 주택일수록 법인 부담이 상대적으로 무겁다.

과세표준 구간별 세액 — 2주택 기준

계산식: 법인 = 과세표준 × 27/1000. 개인 = 해당 구간 누진세율 적용.

예시 계산 (과세표준 10억원, 2주택):

• 개인: 6억 초과 12억 이하 구간 → 360만원 + (10억 − 6억) × 10/1000 = 360 + 400 = 760만원
• 법인: 10억 × 27/1000 = 2,700만원
• 차액: 2,700 − 760 = 1,940만원

과세표준	개인(2주택 이하)	법인(2주택 이하)	차액
3억	3억×0.5% = 150만원	3억×2.7% = 810만원	660만원
5억	150+(2억×0.7%) = 290만원	5억×2.7% = 1,350만원	1,060만원
7억	150+210+(1억×1.0%) = 460만원	7억×2.7% = 1,890만원	1,430만원
10억	360+(4억×1.0%) = 760만원	10억×2.7% = 2,700만원	1,940만원
15억	150+210+600+(3억×1.3%) = 1,350만원	15억×2.7% = 4,050만원	2,700만원
20억	960+(8억×1.3%) = 2,000만원	20억×2.7% = 5,400만원	3,400만원
25억	150+210+600+(13억×1.3%) = 2,650만원	25억×2.7% = 6,750만원	4,100만원
30억	2,650+(5억×1.5%) = 3,400만원	30억×2.7% = 8,100만원	4,700만원
40억	2,650+(15억×1.5%) = 4,900만원	40억×2.7% = 10,800만원	5,900만원
50억	2,650+(25억×1.5%) = 6,400만원	50억×2.7% = 13,500만원	7,100만원
70억	6,400+(20억×2.0%) = 10,400만원	70억×2.7% = 18,900만원	8,500만원
80억	6,400+(30억×2.0%) = 12,400만원	80억×2.7% = 21,600만원	9,200만원
90억	6,400+(40억×2.0%) = 14,400만원	90억×2.7% = 24,300만원	9,900만원
94억	6,400+(44억×2.0%) = 15,200만원	94억×2.7% = 25,380만원	10,180만원
100억	15,200+(6억×2.7%) = 16,820만원	100억×2.7% = 27,000만원	10,180만원

구간별 계산 과정 (2주택 이하, 과세표준 40억원):

1. 3억 × 5/1000 = 150만원 (1구간 0.5%)
2. 3억 × 7/1000 = 210만원 (2구간 0.7%)
3. 6억 × 10/1000 = 600만원 (3구간 1.0%)
4. 13억 × 13/1000 = 1,690만원 (4구간 1.3%)
5. 소계: 150 + 210 + 600 + 1,690 = 2,650만원
6. 15억 × 15/1000 = 2,250만원 (5구간 1.5%)
7. 개인 최종: 2,650 + 2,250 = 4,900만원
8. 법인: 40억 × 27/1000 = 10,800만원
9. 차액: 10,800 − 4,900 = 5,900만원

구간별 계산 과정 (2주택 이하, 과세표준 80억원):

1. 1~4구간 소계: 2,650만원 (위와 동일)
2. 25억 × 15/1000 = 3,750만원 (5구간 1.5%)
3. 소계: 2,650 + 3,750 = 6,400만원
4. 30억 × 20/1000 = 6,000만원 (6구간 2.0%)
5. 개인 최종: 6,400 + 6,000 = 12,400만원
6. 법인: 80억 × 27/1000 = 21,600만원
7. 차액: 21,600 − 12,400 = 9,200만원

주택 수 × 과세표준 교차 비교

3주택 이상 개인 세율은 12억 초과 구간에서 2.0%, 25억 초과에서 3.0%, 50억 초과에서 4.0%, 94억 초과에서 5.0%로 개인 2주택보다 가파르게 오른다. 법인은 5.0% 고정.

과세표준	개인 2주택	법인 2주택	개인 3주택+	법인 3주택+
5억	290만원	1,350만원	290만원	2,500만원
10억	760만원	2,700만원	760만원	5,000만원
15억	1,350만원	4,050만원	150+210+600+(3억×2.0%)=1,560만원	7,500만원
20억	2,000만원	5,400만원	960+(8억×2.0%)=2,560만원	10,000만원
25억	2,650만원	6,750만원	960+(13억×2.0%)=3,560만원	12,500만원
30억	3,400만원	8,100만원	3,560+(5억×3.0%)=5,060만원	15,000만원
40억	4,900만원	10,800만원	3,560+(15억×3.0%)=8,060만원	20,000만원
50억	6,400만원	13,500만원	3,560+(25억×3.0%)=11,060만원	25,000만원
70억	10,400만원	18,900만원	11,060+(20억×4.0%)=19,060만원	35,000만원
90억	14,400만원	24,300만원	11,060+(40억×4.0%)=27,060만원	45,000만원
100억	16,820만원	27,000만원	28,660+(6억×5.0%)=31,660만원	50,000만원

예시 계산 (과세표준 30억원, 3주택 이상):

• 개인: 25억 초과 50억 이하 → 3,560만원 + (30억 − 25억) × 30/1000 = 3,560 + 1,500 = 5,060만원
• 법인: 30억 × 50/1000 = 15,000만원
• 차액: 15,000 − 5,060 = 9,940만원

구간별 계산 과정 (3주택 이상, 과세표준 70억원):

1. 3억 × 5/1000 = 150만원
2. 3억 × 7/1000 = 210만원
3. 6억 × 10/1000 = 600만원
4. 소계(12억까지): 960만원
5. 13억 × 20/1000 = 2,600만원 (12억 초과 25억 이하, 2.0%)
6. 소계(25억까지): 960 + 2,600 = 3,560만원
7. 25억 × 30/1000 = 7,500만원 (25억 초과 50억 이하, 3.0%)
8. 소계(50억까지): 3,560 + 7,500 = 11,060만원
9. 20억 × 40/1000 = 8,000만원 (50억 초과 94억 이하, 4.0%)
10. 개인 최종: 11,060 + 8,000 = 19,060만원
11. 법인: 70억 × 50/1000 = 35,000만원
12. 차액: 35,000 − 19,060 = 15,940만원

법인/개인 배율 — 과세표준이 오를수록 격차가 줄어드는가

과세표준	개인 2주택	법인 2주택	배율(법인÷개인)
3억	150만원	810만원	5.4배
5억	290만원	1,350만원	4.7배
7억	460만원	1,890만원	4.1배
10억	760만원	2,700만원	3.6배
15억	1,350만원	4,050만원	3.0배
20억	2,000만원	5,400만원	2.7배
25억	2,650만원	6,750만원	2.5배
30억	3,400만원	8,100만원	2.4배
40억	4,900만원	10,800만원	2.2배
50억	6,400만원	13,500만원	2.1배
70억	10,400만원	18,900만원	1.8배
90억	14,400만원	24,300만원	1.7배
100억	16,820만원	27,000만원	1.6배

배율이 줄어드는 이유는 개인 누진세율이 94억 초과 구간에서 2.7%에 도달하기 때문이다. 법인은 처음부터 2.7%이므로, 과세표준이 충분히 크면 두 세율이 수렴한다. 다만 3주택 이상에서는 개인 최고세율(5.0%)이 법인(5.0%)과 동일해 100억 이상 구간에서 배율이 1.0배에 수렴한다.

재산세 공제와 1세대 1주택자 공제

재산세 공제 (제9조 제3항): 주택분 종합부동산세액에서 해당 주택의 주택분 재산세 세액을 공제한다. 지방세법 제111조제3항 가감조정이나 제122조 세부담 상한이 적용된 경우 그 조정·상한 적용 후 세액을 공제 기준으로 삼는다. 법인·개인 모두 동일하게 적용된다.

예: 과세표준 10억원 2주택 법인이 2,700만원을 산출했는데, 해당 주택 재산세가 180만원이면 → 2,700 − 180 = 2,520만원이 최종 종부세액.

재산세 공제 적용 시 최종 세액 (재산세 180만원 고정):

과세표준	법인 2주택 산출세액	재산세 공제	최종 종부세액	공제 비율
10억	2,700만원	180만원	2,520만원	6.7%
20억	5,400만원	180만원	5,220만원	3.3%
50억	13,500만원	180만원	13,320만원	1.3%
100억	27,000만원	180만원	26,820만원	0.7%

과세표준이 클수록 180만원 공제의 상대적 비중이 줄어든다. 10억 구간에서는 산출세액의 6.7%가 공제되지만, 100억 구간에서는 0.7%에 불과하다.

1세대 1주택자 공제 (제9조 제5항~제9항):

공제 유형	조건	공제율
연령 공제	만 60~65세 미만	산출세액 × 20%
연령 공제	만 65~70세 미만	산출세액 × 30%
연령 공제	만 70세 이상	산출세액 × 40%
보유기간 공제	5년 이상 10년 미만	산출세액 × 20%
보유기간 공제	10년 이상 15년 미만	산출세액 × 40%
보유기간 공제	15년 이상	산출세액 × 50%
합계 상한		산출세액 × 80%

이 공제는 “1세대 1주택자”에게 붙는 것이다. 법인에는 “세대” 개념이 없고, 연령 공제는 자연인의 만 나이를 전제로 하므로 법인에 적용되는지는 조문상 명시적 근거가 없다. 보유기간 공제(5년 이상)는 법인이 5년 이상 보유한 1주택에 이론적으로 해당할 여지가 있으나, 대통령령(제4항)에서 구체적 적용 범위를 정하므로 본 조문만으로는 판단할 수 없다.

흔한 오해 바로잡기

오해 1: “법인도 개인처럼 누진세율이 적용된다.” 아니다. 제9조 제2항 제3호는 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%로 단일 세율을 정한다. 과세표준이 3억이든 100억이든 세율 자체는 변하지 않는다. 누진 구조는 개인(제1항)에만 있다.

오해 2: “법인은 종부세가 비싸니까 개인 명의로 두는 게 무조건 유리하다.” 반드시 그렇진 않다. 법인 2.7%와 개인 2주택 0.5%(3억 이하)를 비교하면 법인이 5.4배 비싸다. 그러나 개인 3주택 100억 구간(5.0%)과 법인 3주택 5.0%는 동일하다. 게다가 법인에는 1세대 1주택자 연령·보유기간 공제(최대 80%)가 적용되지 않을 수 있어, 고가·다주택 구간에서는 격차가 소폭이다. 반대로 법인 명의로 보유하면 양도 시 법인세(법인세율)가 적용되고, 개인은 양도소득세가 적용되므로 보유세만 비교해서는 결론을 내릴 수 없다.

오해 3: “공익법인도 2.7%를 낸다.” 제9조 제2항 제1호·제2호에 따라 공익법인등은 공익목적사업 사용 시 개인 2주택 이하 세율, 그 외 개인 세율을 적용받는다. 2.7% 단일 세율은 제3호(공익법인등이 아닌 일반 법인) 에만 적용된다.

오해 4: “과세표준 10억이면 법인이 항상 3.6배 비싸다.” 3.6배는 2주택 이하·과세표준 10억에 한정된 수치다. 3주택 이상으로 주택 수가 바뀌면 같은 10억 과세표준에서 법인은 5,000만원, 개인은 760만원으로 배율이 6.6배로 벌어진다(5,000 ÷ 760 ≈ 6.6). 반대로 2주택 이하에서 과세표준이 100억으로 오르면 배율은 16,820만원 대비 27,000만원으로 1.6배까지 줄어든다. 즉 배율은 주택 수와 과세표준 두 변수가 동시에 결정한다.

오해 5: “재산세 180만원 공제는 법인에만 유리하다.” 공제 금액(180만원)은 법인·개인 동일하다. 다만 법인 산출세액(2,700만원)에서 180만원을 빼면 6.7% 감소인 반면, 개인 산출세액(760만원)에서 180만원을 빼면 23.7% 감소다(180 ÷ 760). 즉 저가 구간에서는 개인에게 공제 효과가 상대적으로 크고, 고가 구간에서는 법인·개인 모두 1~2% 수준으로 수렴한다.

이 계산이 맞지 않는 경우

• 공익법인등: 제2항 제1호·제2호에 따라 개인 세율 적용. 2.7%·5.0% 단일 세율이 아니다.
• 공공주택사업자 등: 제2항 제1호 후단 “대통령령으로 정하는 경우”에 해당하면 개인 2주택 이하 세율.
• 임대주택·임대사업자: 임대주택법상 등록 임대주택은 종부세 과세에서 제외되거나 감면될 수 있으나, 그 기준은 제9조 본문에 없고 다른 법령·대통령령에 위임되어 있어 본 글에서 확인하지 못했습니다.
• 상속·증여로 취득한 주택: 과세표준 산정 시 시가·공시가격 기준이 달라질 수 있다.
• 조합원 입주권·분양권: 주택 수 계산에 포함되는지 여부는 대통령령(제4항)에서 정하며, 본 조문에는 구체적 기준이 없다.
• 지자체 감면: 지방세법상 감면이 종부세(국세)에 직접 적용되지는 않지만, 재산세 공제액 산정에 간접 영향을 줄 수 있다.
• 일시적 2주택: 1세대 1주택자 공제 적용 여부는 제8조제4항 각 호에 따르며, 본 조문(제9조)에는 해당 조항의 구체적 내용이 없다.
• 법인 합병·분할로 주택 수 변동: 합병 전후 주택 수 합산 기준이 2주택 이하인지 3주택 이상인지에 따라 적용 세율이 2.7%에서 5.0%로 바뀌며, 본 조문(제9조)에는 합병·분할 시점의 주택 수 산정 시점에 대한 구체적 규정이 없다.
• 토지과세표준과 주택과세표준 혼재: 제9조 제1항·제2항은 주택분 종부세 세율을 정한다. 토지분 종부세는 별도 조항(제10조 등)에서 정하며, 본 글의 표는 주택분만 계산한다. 법인이 주택 2채 + 토지를 동시에 보유하면 토지분 세액은 이 표에 포함되지 않는다.
• 세부담 상한(지방세법 제122조) 적용: 재산세에 세부담 상한이 걸린 경우, 공제 기준이 되는 재산세 세액이 상한 적용 후 금액이 된다. 상한 적용 전·후 재산세액이 다르면 종부세 최종 세액도 달라지나, 상한 비율 자체는 제9조 본문에 없고 지방세법에 위임되어 있다.

신고·납부 경로

• 신고 기한: 매년 6월 1일 과세기준일 → 8월 16일~31일 자진신고 (종합부동산세법 일반, 본 조문에는 기한이 명시되어 있지 않아 2026년 기준을 확인하지 못했습니다).
• 신고·납부: 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 또는 관할 세무서.
• 세액 확인: 홈택스 → 세금 신고·납부 → 종합부동산세 → 과세표준·세액 확인.
• 이의 신청: 납부기한 내 이의신청, 기한 경과 후 심사청구(국세기본법).

본 글의 모든 금액은 종합부동산세법 제9조 조문 세율로 계산한 예시이며, 실제 과세표준(공시가격, 기본공제, 가감조정)에 따라 달라진다. 신고 전 관할 세무서 또는 세무 전문가와 확인하시길 권한다.

자주 묻는 질문

Q. 법인 1주택 종부세 세율이 얼마인가? A. 제9조 제2항 제3호 가목: 2주택 이하 법인은 과세표준 × 27/1000. 과세표준 10억원이면 10억 × 0.027 = 2,700만원.

Q. 법인 3주택 종부세 세율이 얼마인가? A. 제9조 제2항 제3호 나목: 3주택 이상 법인은 과세표준 × 50/1000. 과세표준 10억원이면 10억 × 0.05 = 5,000만원.

Q. 법인 종부세에서 재산세가 공제되나? A. 네. 제9조 제3항: 주택분 재산세 세액을 종부세액에서 공제. 예: 산출세액 2,700만원 − 재산세 180만원 = 2,520만원.

Q. 공익법인도 2.7%를 적용받나? A. 아니다. 제2항 제1호(공익목적사업 사용)는 개인 2주택 이하 세율, 제2호(그 외 공익법인등)는 개인 세율. 2.7%는 제3호(일반 법인)에만 적용.

Q. 법인 종부세에 1세대 1주택자 80% 공제가 되나? A. 제9조 제5항은 “1세대 1주택자”에게 적용한다. 법인에 “세대” 개념이 없고 연령 공제(만 60세 이상)는 자연인 전제이므로, 법인 적용 여부는 조문상 명시적 근거가 없다. 대통령령(제4항)에서 정하는 사항이다.

Q. 과세표준 25억원 2주택이면 법인·개인 각각 얼마인가? A. 법인: 25억 × 27/1000 = 6,750만원. 개인: 3억×0.5% + 3억×0.7% + 6억×1.0% + 13억×1.3% = 150+210+600+1,690 = 2,650만원. 차액: 6,750 − 2,650 = 4,100만원. 배율: 6,750 ÷ 2,650 ≈ 2.5배.

Q. 과세표준 70억원 3주택이면 법인·개인 각각 얼마인가? A. 법인: 70억 × 50/1000 = 35,000만원. 개인: 960 + 13억×2.0% + 25억×3.0% + 20억×4.0% = 960+2,600+7,500+8,000 = 19,060만원. 차액: 35,000 − 19,060 = 15,940만원. 배율: 35,000 ÷ 19,060 ≈ 1.8배.

Q. 재산세 180만원 공제 후, 과세표준 50억 2주택 법인 최종 세액은? A. 산출세액: 50억 × 27/1000 = 13,500만원. 재산세 공제: 13,500 − 180 = 13,320만원. 공제 비율: 180 ÷ 13,500 ≈ 1.3%.

법인 종부세에 1세대 1주택자 공제가 적용되나

제9조 제5항은 1세대 1주택자에게 연령·보유기간 공제(최대 80%)를 정한다. 법인에 세대 개념이 없고 연령 공제는 자연인 전제이므로 조문상 명시적 근거가 없다. 대통령령(제4항)에서 구체적 적용 범위를 정한다.

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• 부부 공동명의 종합부동산세, 단독명의보다 얼마나 유리한가
• 재산세 공정시장가액비율, 과세표준은 어떻게 계산하나