재산세 공정시장가액비율, 과세표준은 어떻게 계산하나

재산세 과세표준은 시가표준액 × 공정시장가액비율입니다. 시가표준액 6억원 주택에 비율 60%를 적용하면 과세표준은 3억 6,000만원, 45%를 적용하면 2억 7,000만원입니다. 지방세법 제110조는 주택의 비율을 4080%(1세대 1주택은 3070%) 범위로만 정해 두었고, 그 안의 실제 수치는 대통령령이 정합니다.

핵심 요약

• 재산세 과세표준 = 시가표준액 × 공정시장가액비율이며, 이는 지방세법 제110조 제1항에 규정된 계산 구조입니다.
• 주택의 공정시장가액비율은 시가표준액의 40%~80% 범위이며, 제111조의2에 따른 1세대 1주택은 30%~70% 범위입니다.
• 토지 및 건축물의 공정시장가액비율은 50%~90% 범위로, 주택보다 하한·상한이 모두 10%p 높습니다.
• 시가표준액 6억원 주택은 비율이 40%일 때 과세표준 2억 4,000만원, 80%일 때 4억 8,000만원으로 최대 2억 4,000만원 차이가 납니다.
• 2023년 3월 14일 신설된 제110조 제3항의 과세표준상한액은 직전 연도 과세표준 상당액 + (당해 과세표준 × 0~5% 범위의 상한율)로 산정됩니다.

계산에 앞서 밝히는 전제

이 글의 모든 계산은 아래 전제 위에 있습니다. 전제가 바뀌면 숫자가 바뀝니다.

전제 항목	이 글에서 설정한 값
대상 물건	주택(토지·건축물은 별도 표로 구분)
시가표준액	1억원 ~ 15억원 구간을 훑음
공정시장가액비율	조문이 정한 범위 전체를 훑음(단일 수치 확정 아님)
세대 요건	일반 주택과 제111조의2 1세대 1주택을 나누어 계산
과세표준상한액	상한율을 0~5% 범위 전체로 훑음
계산 범위	과세표준까지만. 세율을 곱한 세액은 계산하지 않음

마지막 줄이 중요합니다. 이 글은 과세표준 산정까지만 다룹니다. 재산세 세율은 지방세법 제111조 계열 조문에 있고, 오늘 확인한 조문은 제110조뿐입니다. 세율은 확인하지 못했으므로 세액 계산은 하지 않습니다.

공정시장가액비율은 조문에 몇 퍼센트로 적혀 있나

조문에는 단일 수치가 아니라 범위로 적혀 있습니다. 이 점이 가장 많이 오해받는 부분입니다.

지방세법 제110조 제1항은 “부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이라고 규정합니다. 즉 법률은 울타리만 치고, 그 안의 말뚝은 시행령이 박습니다.

물건 종류	근거	비율 하한	비율 상한	범위 폭
토지	제110조 ①1호	50%	90%	40%p
건축물	제110조 ①1호	50%	90%	40%p
주택(일반)	제110조 ①2호 본문	40%	80%	40%p
주택(1세대 1주택)	제110조 ①2호 단서	30%	70%	40%p
선박	제110조 ②	—	—	비율 적용 없음(시가표준액 자체가 과세표준)
항공기	제110조 ②	—	—	비율 적용 없음(시가표준액 자체가 과세표준)

선박과 항공기 줄을 눈여겨보십시오. 제110조 제2항은 “선박 및 항공기에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제2항에 따른 시가표준액으로 한다”고만 규정합니다. 공정시장가액비율을 곱하지 않습니다. 곧 비율 100% 적용과 같은 결과입니다.

시가표준액 6억원 주택의 과세표준은 얼마인가

계산식은 한 줄입니다.

과세표준 = 시가표준액 × 공정시장가액비율

시가표준액 6억원, 일반 주택, 비율 60%를 넣어 보겠습니다.

• 1단계: 시가표준액 확인 → 600,000,000원
• 2단계: 적용 비율 확인 → 60%(조문 범위 40~80% 안)
• 3단계: 곱하기 → 600,000,000원 × 0.60 = 360,000,000원
• 4단계: 과세표준상한액과 비교 → 상한액보다 크면 상한액으로 대체(제110조 ③)

같은 집을 1세대 1주택으로 보고 비율 45%를 적용하면 이렇게 바뀝니다.

• 600,000,000원 × 0.45 = 270,000,000원
• 차액: 360,000,000원 − 270,000,000원 = 90,000,000원

시가표준액 전 구간 과세표준표 — 내 집은 어디에 있나

시가표준액 1억원부터 15억원까지, 조문이 정한 주요 비율을 적용한 과세표준입니다. 자기 시가표준액 줄만 보시면 됩니다. 단위는 만원입니다.

일반 주택(비율 범위 40%~80%)

시가표준액	40%(하한)	50%	60%	70%	80%(상한)	하한↔상한 차이
1억원	4,000	5,000	6,000	7,000	8,000	4,000
2억원	8,000	10,000	12,000	14,000	16,000	8,000
3억원	12,000	15,000	18,000	21,000	24,000	12,000
4억원	16,000	20,000	24,000	28,000	32,000	16,000
5억원	20,000	25,000	30,000	35,000	40,000	20,000
6억원	24,000	30,000	36,000	42,000	48,000	24,000
7억원	28,000	35,000	42,000	49,000	56,000	28,000
8억원	32,000	40,000	48,000	56,000	64,000	32,000
9억원	36,000	45,000	54,000	63,000	72,000	36,000
10억원	40,000	50,000	60,000	70,000	80,000	40,000
11억원	44,000	55,000	66,000	77,000	88,000	44,000
12억원	48,000	60,000	72,000	84,000	96,000	48,000
13억원	52,000	65,000	78,000	91,000	104,000	52,000
14억원	56,000	70,000	84,000	98,000	112,000	56,000
15억원	60,000	75,000	90,000	105,000	120,000	60,000

맨 오른쪽 칸이 이 표의 요점입니다. 조문이 허용한 범위 폭이 40%p이므로, 과세표준은 시가표준액의 40%만큼 흔들릴 수 있습니다. 시가표준액 10억원이면 과세표준이 4억원에서 8억원 사이 어디든 될 수 있다는 뜻입니다. 시행령이 정하는 한 자리 숫자가 그만큼 무겁습니다.

1세대 1주택(비율 범위 30%~70%)

제111조의2에 따른 1세대 1주택은 범위가 통째로 10%p 아래로 내려갑니다.

시가표준액	30%(하한)	40%	50%	60%	70%(상한)
1억원	3,000	4,000	5,000	6,000	7,000
2억원	6,000	8,000	10,000	12,000	14,000
3억원	9,000	12,000	15,000	18,000	21,000
4억원	12,000	16,000	20,000	24,000	28,000
5억원	15,000	20,000	25,000	30,000	35,000
6억원	18,000	24,000	30,000	36,000	42,000
7억원	21,000	28,000	35,000	42,000	49,000
8억원	24,000	32,000	40,000	48,000	56,000
9억원	27,000	36,000	45,000	54,000	63,000
10억원	30,000	40,000	50,000	60,000	70,000
11억원	33,000	44,000	55,000	66,000	77,000
12억원	36,000	48,000	60,000	72,000	84,000
13억원	39,000	52,000	65,000	78,000	91,000
14억원	42,000	56,000	70,000	84,000	98,000
15억원	45,000	60,000	75,000	90,000	105,000

1세대 1주택이면 과세표준이 얼마나 줄어드나 — 교차 비교표

조문상 두 범위는 하한끼리, 상한끼리 각각 10%p 차이입니다. 이를 금액으로 환산한 표입니다. 단위는 만원.

시가표준액	일반 하한 40%	1주택 하한 30%	하한 차액	일반 상한 80%	1주택 상한 70%	상한 차액
3억원	12,000	9,000	3,000	24,000	21,000	3,000
5억원	20,000	15,000	5,000	40,000	35,000	5,000
6억원	24,000	18,000	6,000	48,000	42,000	6,000
8억원	32,000	24,000	8,000	64,000	56,000	8,000
10억원	40,000	30,000	10,000	80,000	70,000	10,000
12억원	48,000	36,000	12,000	96,000	84,000	12,000
15억원	60,000	45,000	15,000	120,000	105,000	15,000

계산 과정은 단순합니다.

• 6억원 사례, 하한 기준: 600,000,000 × 0.40 = 240,000,000원 / 600,000,000 × 0.30 = 180,000,000원
• 차액 = 240,000,000 − 180,000,000 = 60,000,000원
• 검산: 600,000,000 × (0.40 − 0.30) = 600,000,000 × 0.10 = 60,000,000원 ✓

즉 차액은 언제나 **시가표준액의 정확히 10%**입니다. 시가표준액이 커질수록 절대 금액 차이가 비례해 커집니다.

주택과 토지·건축물은 왜 범위가 다른가 — 물건 종류 교차표

같은 시가표준액이라도 물건 종류에 따라 과세표준이 달라집니다. 시가표준액 5억원 기준으로 세 종류를 교차시킨 표입니다. 단위는 만원.

적용 비율 위치	토지·건축물(50~90%)	주택 일반(40~80%)	주택 1세대 1주택(30~70%)
범위 하한	25,000 (50%)	20,000 (40%)	15,000 (30%)
범위 중간값	35,000 (70%)	30,000 (60%)	25,000 (50%)
범위 상한	45,000 (90%)	40,000 (80%)	35,000 (70%)
하한↔상한 폭	20,000	20,000	20,000

세 열의 하한 차이는 각각 10%p씩입니다. 시가표준액 5억원 기준으로 토지·건축물 하한(2억 5,000만원)과 1세대 1주택 하한(1억 5,000만원)은 1억원 차이가 납니다.

• 500,000,000 × (0.50 − 0.30) = 500,000,000 × 0.20 = 100,000,000원

과세표준상한액은 어떻게 계산하나

지방세법 제110조 제3항이 2023년 3월 14일 신설한 장치입니다. 조문 계산식은 이렇습니다.

과세표준상한액 = 대통령령으로 정하는 직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액 + (과세기준일 당시 시가표준액으로 산정한 과세표준 × 과세표준상한율)

과세표준상한율 = 소비자물가지수, 주택가격변동률, 지방재정 여건 등을 고려하여 0에서 100분의 5 범위 이내로 대통령령으로 정하는 비율

그리고 제3항 본문은 “제1항에 따라 산정한 주택의 과세표준이 과세표준상한액보다 큰 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 주택의 과세표준은 과세표준상한액으로 한다”고 규정합니다. 즉 둘 중 작은 값이 최종 과세표준입니다.

상한율 0~5% 전 구간 상한액표

직전 연도 과세표준 상당액이 2억원이고, 당해 시가표준액으로 산정한 과세표준이 여러 값일 때의 상한액입니다. 단위는 만원.

당해 산정 과세표준	상한율 0%	상한율 1%	상한율 2%	상한율 3%	상한율 4%	상한율 5%(최대)
20,000	20,000	20,200	20,400	20,600	20,800	21,000
24,000	20,000	20,240	20,480	20,720	20,960	21,200
28,000	20,000	20,280	20,560	20,840	21,120	21,400
32,000	20,000	20,320	20,640	20,960	21,280	21,600
36,000	20,000	20,360	20,720	21,080	21,440	21,800
40,000	20,000	20,400	20,800	21,200	21,600	22,000

계산 과정 한 줄씩(당해 과세표준 3억 6,000만원, 상한율 5% 사례):

• 1단계: 직전 연도 과세표준 상당액 = 200,000,000원
• 2단계: 당해 산정 과세표준 × 상한율 = 360,000,000 × 0.05 = 18,000,000원
• 3단계: 상한액 = 200,000,000 + 18,000,000 = 218,000,000원
• 4단계: 제1항 산정액 360,000,000원 > 상한액 218,000,000원
• 5단계: 따라서 최종 과세표준 = 218,000,000원
• 상한 적용으로 줄어든 금액 = 360,000,000 − 218,000,000 = 142,000,000원

상한이 실제로 걸리는가 — 역산표

“제1항 산정액이 얼마를 넘으면 상한이 걸리는가”를 역산하겠습니다. 상한이 걸리는 조건은 다음과 같습니다.

산정액 > 직전 과세표준 + (산정액 × 상한율) → 산정액 × (1 − 상한율) > 직전 과세표준 → 산정액 > 직전 과세표준 ÷ (1 − 상한율)

직전 연도 과세표준 상당액별 상한이 걸리기 시작하는 산정액 문턱입니다. 단위는 만원, 소수점 이하 반올림.

직전 연도 과세표준	상한율 0% 문턱	상한율 2% 문턱	상한율 5% 문턱
10,000	10,000 초과	10,204 초과	10,526 초과
15,000	15,000 초과	15,306 초과	15,789 초과
20,000	20,000 초과	20,408 초과	21,053 초과
25,000	25,000 초과	25,510 초과	26,316 초과
30,000	30,000 초과	30,612 초과	31,579 초과
40,000	40,000 초과	40,816 초과	42,105 초과
50,000	50,000 초과	51,020 초과	52,632 초과

검산(직전 2억원, 상한율 5%): 200,000,000 ÷ (1 − 0.05) = 200,000,000 ÷ 0.95 = 210,526,315원. 산정액이 이 값을 넘으면 상한이 작동합니다. ✓

이 표가 알려 주는 것은 명확합니다. 상한율이 최대치인 5%여도 과세표준 증가 폭은 직전 대비 약 5.26%가 천장입니다. 시가표준액이 30% 뛰어도 과세표준은 그만큼 못 뜁니다.

흔한 오해 두 가지를 숫자로 반박합니다

오해 1 — “공정시장가액비율은 60%로 정해져 있다”

정해져 있지 않습니다. 제110조 제1항은 주택에 대해 40%~80%라는 범위만 법률로 정하고, 실제 수치는 “대통령령으로 정하는” 것으로 위임했습니다. 법률만 읽고 60%를 단정하면 틀립니다.

숫자로 보면 이렇습니다. 시가표준액 7억원 주택의 과세표준은

• 40% 적용 시: 700,000,000 × 0.40 = 280,000,000원
• 60% 적용 시: 700,000,000 × 0.60 = 420,000,000원
• 80% 적용 시: 700,000,000 × 0.80 = 560,000,000원

같은 집인데 최대 2억 8,000만원 차이입니다. “60%“를 기본값처럼 외워 두면 이 폭만큼 틀릴 수 있습니다. 올해 적용되는 실제 비율은 시행령을 확인해야 하며, 오늘 이 글은 시행령을 확인하지 못했습니다.

오해 2 — “과세표준상한제가 있으니 재산세는 매년 5% 넘게 오르지 않는다”

두 단계에서 어긋납니다.

첫째, 제110조 제3항의 상한율 0~5%는 과세표준의 상한율입니다. 세액의 상한율이 아닙니다. 세액은 과세표준에 세율을 곱해 나오므로, 세율 구조가 달라지면 세액 증가율은 과세표준 증가율과 달라질 수 있습니다. 세율은 제110조 밖의 조문이라 이 글에서 확인하지 못했습니다.

둘째, 상한율은 “0에서 100분의 5 범위 이내로 대통령령으로 정하는 비율”입니다. 5%는 천장이지 확정값이 아닙니다. 시가표준액이 같더라도 상한율이 0%로 정해지면 과세표준상한액은 직전 연도 과세표준 상당액과 같아집니다.

• 직전 2억원, 상한율 5% → 상한액 = 200,000,000 + (산정액 × 0.05)
• 직전 2억원, 상한율 0% → 상한액 = 200,000,000 + 0 = 200,000,000원

또한 제110조 제3항은 상한액이 산정액보다 작을 때만 작동합니다. 산정액이 상한액 이하이면 제1항 계산 결과가 그대로 과세표준이 되고, 상한제는 아무 역할을 하지 않습니다.

계산 순서를 한 표로 정리하면

단계	항목	기준(조문)	계산식	6억원·60%·직전 2억원·상한율 5% 사례
1	시가표준액 확인	제110조 ①(제4조 ①②)	—	600,000,000원
2	물건 구분	제110조 ①1호·2호	주택/토지·건축물 판정	주택(일반)
3	공정시장가액비율 적용	제110조 ①2호	시가표준액 × 비율	600,000,000 × 0.60
4	제1항 산정 과세표준	제110조 ①	—	360,000,000원
5	상한액 산정	제110조 ③	직전 과세표준 + (산정액 × 상한율)	200,000,000 + 18,000,000 = 218,000,000원
6	비교	제110조 ③	둘 중 작은 값	218,000,000원 < 360,000,000원
7	최종 과세표준	제110조 ③	—	218,000,000원
8	세액 산정	제110조 밖의 조문	과세표준 × 세율	확인하지 못했습니다

8단계를 빈칸으로 둔 이유는 앞에서 밝힌 그대로입니다. 재산세 세율은 제110조에 없고, 오늘 수집한 조문은 제110조뿐입니다. 기억에 있는 작년 세율을 여기에 채워 넣지 않았습니다.

기한과 신고 시점은 어떻게 되나

제110조 제3항 계산식은 “과세기준일 당시 시가표준액”이라는 표현을 씁니다. 즉 재산세 과세표준은 특정 시점의 시가표준액을 기준으로 고정된다는 점이 조문에서 확인됩니다.

다만 그 과세기준일이 몇 월 며칠인지, 납기가 언제인지는 제110조에 규정되어 있지 않습니다. 이 부분은 확인하지 못했습니다. 관련 조문(과세기준일·납기 규정)을 별도로 확인하셔야 합니다.

재산세는 지방자치단체가 세액을 계산해 고지하는 부과·징수 방식과 관련된 세목이지만, 그 절차 규정 역시 제110조 밖에 있어 이 글에서는 단정하지 않습니다.

공식 조회·납부 경로

• 조문 원문: 국가법령정보센터 — 지방세법 제110조. 공정시장가액비율의 실제 수치는 이 조문이 위임한 지방세법 시행령에서 확인하셔야 합니다.
• 시가표준액 확인: 주택 시가표준액은 제4조 제1항·제2항이 정하는 방식에 따릅니다. 개별 물건의 시가표준액은 관할 시·군·구청 세무부서에서 확인하실 수 있습니다.
• 고지·납부: 부과 고지서에 기재된 과세표준과 이 글의 계산을 대조하시면 어떤 비율이 적용되었는지 역산할 수 있습니다. 고지서상 과세표준 ÷ 시가표준액 = 적용된 공정시장가액비율입니다.

역산 예: 고지서 과세표준이 2억 7,000만원이고 시가표준액이 6억원이라면

• 270,000,000 ÷ 600,000,000 = 0.45 → 45% 적용
• 45%는 일반 주택 범위(4080%)에도, 1세대 1주택 범위(3070%)에도 들어갑니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 해당하면 위 표를 그대로 쓰시면 안 됩니다.

① 공정시장가액비율의 실제 수치를 모르는 상태 이 글의 표는 조문이 허용한 범위 전체를 훑은 것입니다. 올해 시행령이 정한 단일 수치를 적용해야 최종 답이 나옵니다. 시행령은 오늘 확인하지 못했습니다.

② 1세대 1주택 요건에 해당하는지 불확실한 경우 제110조 제1항 제2호 단서의 30~70% 범위는 “제111조의2에 따른 1세대 1주택”에만 적용됩니다. 제111조의2가 정하는 1세대 1주택의 구체적 요건은 이 글에서 확인하지 못했습니다. 본인이 그 요건에 해당하는지 먼저 확인하셔야 위 두 번째 표를 쓸 수 있습니다.

③ 직전 연도 과세표준 상당액이 불명확한 경우 제110조 제3항의 상한액 계산에 들어가는 “직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액”은 대통령령으로 정하는 값입니다. 단순히 작년 고지서 숫자를 그대로 넣는 것과 다를 수 있습니다.

④ 주택을 신축·취득해 직전 연도 과세표준이 없는 경우 직전 연도 과세표준 상당액이 존재하지 않으면 제3항 계산식의 첫 항이 성립하지 않습니다. 이 경우 어떻게 처리되는지는 시행령 영역이며 확인하지 못했습니다.

⑤ 선박·항공기 제110조 제2항에 따라 공정시장가액비율을 곱하지 않고 시가표준액이 곧 과세표준입니다. 이 글의 주택·토지 표를 적용하시면 안 됩니다.

⑥ 지자체 감면·특례가 적용되는 경우 지방자치단체 조례에 따른 감면은 제110조 밖의 영역입니다. 감면이 과세표준 단계에 작용하는지 세액 단계에 작용하는지도 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 지분 소유·공동명의 지분으로 소유한 경우 과세표준을 어떻게 안분하는지는 제110조에 규정되어 있지 않습니다.

⑧ 주택 부속토지가 별도로 있는 경우 토지는 5090%, 주택은 4080%로 범위가 다릅니다. 물건이 어느 쪽으로 구분되는지에 따라 과세표준이 달라집니다.

정리 — 기억할 숫자 세 개

숫자	의미	근거
40~80%	주택 일반 공정시장가액비율 범위	제110조 ①2호 본문
30~70%	1세대 1주택 공정시장가액비율 범위	제110조 ①2호 단서
0~5%	과세표준상한율 범위	제110조 ③

여기에 토지·건축물의 50~90%를 더하면 제110조가 정한 모든 범위입니다. 나머지 숫자는 전부 시행령에 있습니다.

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이 글의 계산 결과는 지방세법 제110조 조문 범위만을 적용한 추정치입니다. 실제 적용되는 공정시장가액비율과 과세표준상한율은 대통령령이 정하며, 이 글은 해당 시행령을 확인하지 못했습니다. 실제 신고·납부 전에 관할 지방자치단체 세무부서 또는 세무 전문가에게 확인하십시오.

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