1세대 1주택 종부세 공제는 최대 몇 퍼센트인가요

연령별 공제와 보유기간별 공제를 합쳐 최대 80%입니다. 종합부동산세법 제9조 제5항이 공제율 합계 100분의 80의 범위에서 중복 적용한다고 정하고 있어, 만 70세 이상(40%)과 15년 이상 보유(50%)를 더한 90%도 80%로 잘립니다.

만 60세 미만이면 종부세 공제를 못 받나요

연령 공제는 못 받지만 보유기간 공제는 받습니다. 제9조 제8항의 보유기간 공제는 나이 요건이 없어, 만 45세라도 5년 이상 보유했다면 20%, 15년 이상이면 50%를 산출세액에서 공제받습니다.

보유기간이 4년 11개월이면 공제가 얼마인가요

0원입니다. 보유기간 공제표의 첫 구간이 5년 이상 10년 미만(20%)이므로, 5년에 하루라도 못 미치면 공제율은 0%입니다. 산출세액 300만원이면 5년 미만은 300만원 전액, 5년 이상은 240만원으로 60만원 차이가 납니다.

종부세 공제는 과세표준에서 빼는 건가요 세액에서 빼는 건가요

세액에서 뺍니다. 제9조 제5항은 제1항·제3항·제4항에 따라 산출된 세액에서 공제액을 공제한다고 정합니다. 과세표준을 줄이는 소득공제가 아니라 산출세액에 공제율을 곱해 빼는 세액공제 방식입니다.

2주택자도 이 공제를 받을 수 있나요

받지 못합니다. 제9조 제5항의 공제는 1세대 1주택자에만 적용됩니다. 다만 세율표는 2주택 이하까지 동일해, 과세표준 10억원이면 2주택자도 1주택자와 같은 400만원의 산출세액이 나오되 공제만 못 받습니다.

만 65세이고 10년 보유하면 공제율이 몇 퍼센트인가요

70%입니다. 연령 공제 만 65세 이상 70세 미만 30%에 보유기간 공제 10년 이상 15년 미만 40%를 더한 값이며, 80% 한도 안이라 그대로 적용됩니다. 산출세액 400만원이면 280만원을 빼고 120만원을 냅니다.

1세대 1주택 종부세, 공제 80%면 얼마나 줄까

1세대 1주택자의 종합부동산세 산출세액이 500만원일 때, 만 70세 이상이면서 15년 이상 보유했다면 공제 한도 80%가 적용돼 실제 납부액은 100만원입니다. 400만원이 깎입니다. 같은 500만원이라도 만 59세·보유 3년이면 공제율 0%로 500만원을 그대로 냅니다. 이 다섯 배 차이를 만드는 것이 종합부동산세법 제9조 제5항부터 제9항까지의 1세대 1주택자 공제입니다.

핵심 요약

1세대 1주택자 공제는 연령별 공제(최대 40%)와 보유기간별 공제(최대 50%)를 중복 적용하되, 합계는 80%를 넘을 수 없습니다.
연령 공제는 만 60세부터 시작해 20%, 만 65세 30%, 만 70세 40%로 다섯 살 단위로 올라갑니다.
보유기간 공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%이며 나이 요건이 없습니다.
공제는 과세표준이 아니라 산출세액에서 빼는 세액공제이므로, 산출세액 400만원에 공제율 70%면 납부액은 120만원입니다.
만 70세·15년 보유는 단순 합계가 90%지만 80% 한도에 걸려 80%만 적용되므로, 만 65세·15년 보유(합계 80%)와 실제 세액이 같습니다.

Close-up view of urban residential apartment buildings showcasing diverse architectural styles.

계산에 쓴 전제부터 밝힙니다

이 글의 모든 숫자는 아래 전제 위에서 계산했습니다. 전제가 하나라도 다르면 결과가 달라집니다.

Modern high-rise residential buildings with white facades and blue sky backdrop showcasing urban architecture.

전제 항목	이 글의 설정	근거 조문
납세의무자 유형	개인, 1세대 1주택자	제9조 제5항
보유 주택 수	1주택(2주택 이하 세율표 적용)	제9조 제1항 제1호
과세표준	3억원~30억원 구간을 훑음	제9조 제1항
재산세 공제	0원으로 가정(제3항 공제 미반영)	제9조 제3항
특례 주택	없음(상속·지방저가·대체취득 해당 없음)	제9조 제7항·제9항
기준 시점	과세기준일 현재	제9조 제6항·제8항

중요한 단서 하나를 먼저 말씀드립니다. 실제 종부세는 공시가격에서 기본공제액을 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만든 뒤, 여기에 세율을 적용합니다. 그런데 오늘 확보한 조문은 제9조뿐이며, 기본공제액과 공정시장가액비율은 제9조에 없습니다. 따라서 이 글은 공시가격에서 과세표준을 뽑는 단계는 계산하지 않고, 과세표준이 정해진 이후부터만 계산합니다. 공시가격 몇 억이면 종부세가 얼마인지는 2026년 기준을 확인하지 못했습니다. 대신 과세표준을 알고 있는 분이라면 이 글의 표에서 바로 답을 얻을 수 있습니다.

또한 제3항의 재산세 공제액도 제9조는 “공제한다”고만 정하고 금액 산정 방식은 대통령령에 위임하므로, 이 글에서는 0원으로 두고 계산했습니다. 실제 고지서는 이 글의 값보다 재산세 공제분만큼 낮게 나옵니다.

산출세액은 어떻게 나오나

2주택 이하를 소유한 개인의 세율표는 제9조 제1항 제1호에 있습니다. 누진공제 방식이 아니라 구간별 기본세액 + 초과분 세율 형태로 조문에 직접 적혀 있습니다.

High-rise residential building facade with trees in Bornova, İzmir.

과세표준	조문상 세율
3억원 이하	1천분의 5
3억원 초과 6억원 이하	150만원 + (3억원 초과분 × 1천분의 7)
6억원 초과 12억원 이하	360만원 + (6억원 초과분 × 1천분의 10)
12억원 초과 25억원 이하	960만원 + (12억원 초과분 × 1천분의 13)
25억원 초과 50억원 이하	2,650만원 + (25억원 초과분 × 1천분의 15)
50억원 초과 94억원 이하	6,400만원 + (50억원 초과분 × 1천분의 20)
94억원 초과	1억5,200만원 + (94억원 초과분 × 1천분의 27)

과세표준 10억원인 1주택자의 산출세액을 한 줄씩 계산하면 이렇습니다.

10억원은 6억원 초과 12억원 이하 구간 → 기본세액 360만원
초과분 = 10억원 − 6억원 = 4억원
초과분 세액 = 4억원 × 10/1,000 = 400만원
산출세액 = 360만원 + 400만원 = 760만원

과세표준 4억원이면 이렇습니다.

3억원 초과 6억원 이하 구간 → 기본세액 150만원
초과분 = 4억원 − 3억원 = 1억원
초과분 세액 = 1억원 × 7/1,000 = 70만원
산출세액 = 150만원 + 70만원 = 220만원

과세표준 전 구간 산출세액표

1억원 단위로 3억원부터 30억원까지 직접 계산했습니다. 자기 구간 한 줄만 보면 됩니다.

과세표준	적용 구간	계산식	산출세액
3억원	3억 이하	3억 × 0.5%	1,500,000원
4억원	3억~6억	150만 + 1억×0.7%	2,200,000원
5억원	3억~6억	150만 + 2억×0.7%	2,900,000원
6억원	3억~6억	150만 + 3억×0.7%	3,600,000원
7억원	6억~12억	360만 + 1억×1.0%	4,600,000원
8억원	6억~12억	360만 + 2억×1.0%	5,600,000원
9억원	6억~12억	360만 + 3억×1.0%	6,600,000원
10억원	6억~12억	360만 + 4억×1.0%	7,600,000원
11억원	6억~12억	360만 + 5억×1.0%	8,600,000원
12억원	6억~12억	360만 + 6억×1.0%	9,600,000원
13억원	12억~25억	960만 + 1억×1.3%	10,900,000원
14억원	12억~25억	960만 + 2억×1.3%	12,200,000원
15억원	12억~25억	960만 + 3억×1.3%	13,500,000원
16억원	12억~25억	960만 + 4억×1.3%	14,800,000원
17억원	12억~25억	960만 + 5억×1.3%	16,100,000원
18억원	12억~25억	960만 + 6억×1.3%	17,400,000원
19억원	12억~25억	960만 + 7억×1.3%	18,700,000원
20억원	12억~25억	960만 + 8억×1.3%	20,000,000원
22억원	12억~25억	960만 + 10억×1.3%	22,600,000원
25억원	12억~25억	960만 + 13억×1.3%	26,500,000원
28억원	25억~50억	2,650만 + 3억×1.5%	31,000,000원
30억원	25억~50억	2,650만 + 5억×1.5%	34,000,000원

연령 공제와 보유기간 공제는 각각 얼마인가

두 공제는 별개의 항에 있고, 요건도 다릅니다. 제6항이 연령, 제8항이 보유기간입니다.

공제 종류	요건	공제율	근거
연령별	만 60세 이상 65세 미만	20%	제9조 제6항
연령별	만 65세 이상 70세 미만	30%	제9조 제6항
연령별	만 70세 이상	40%	제9조 제6항
보유기간별	5년 이상 10년 미만	20%	제9조 제8항
보유기간별	10년 이상 15년 미만	40%	제9조 제8항
보유기간별	15년 이상	50%	제9조 제8항

두 표 모두 판정 시점은 과세기준일 현재입니다. 조문이 “과세기준일 현재 만 60세 이상”, “과세기준일 현재 5년 이상 보유한 자”라고 못 박고 있습니다. 고지서를 받는 시점이나 납부하는 시점이 아닙니다.

그리고 제5항의 마지막 문장이 이 제도의 핵심입니다. “제6항부터 제9항까지는 공제율 합계 100분의 80의 범위에서 중복하여 적용할 수 있다.” 두 공제를 더하되, 더한 값이 80%를 넘으면 80%까지만 인정된다는 뜻입니다.

나이와 보유기간을 교차하면 공제율이 얼마가 되나

두 축을 곱한 것이 아니라 더한 값이며, 80%에서 잘립니다. 가능한 모든 조합을 계산했습니다.

연령 \ 보유기간	5년 미만 (0%)	5~10년 (20%)	10~15년 (40%)	15년 이상 (50%)
60세 미만 (0%)	0%	20%	40%	50%
60~65세 (20%)	20%	40%	60%	70%
65~70세 (30%)	30%	50%	70%	80%
70세 이상 (40%)	40%	60%	80%	80%(90→80)

굵게 표시한 세 칸이 한도에 닿거나 잘리는 지점입니다. 만 70세·15년 보유는 단순 합계가 90%지만 실제 적용은 80%입니다. 즉 만 65세·15년 보유(30+50=80%)와 세액이 완전히 같습니다. 만 65세에 15년 보유를 채운 분은 그 이후 나이가 늘어도 종부세가 더 줄지 않습니다.

내 산출세액이면 실제로 얼마를 내나

공제율을 곱해 뺀 최종 납부액입니다. 계산은 산출세액 × (1 − 공제율) 한 줄입니다.

예를 들어 산출세액 760만원(과세표준 10억원), 만 66세, 12년 보유라면 이렇습니다.

연령 공제율 = 만 65세 이상 70세 미만 → 30%
보유기간 공제율 = 10년 이상 15년 미만 → 40%
합계 = 30% + 40% = 70% (80% 한도 이내이므로 그대로 적용)
공제액 = 7,600,000원 × 70% = 5,320,000원
납부할 세액 = 7,600,000원 − 5,320,000원 = 2,280,000원

아래 표는 산출세액별·공제율별 최종 세액입니다. 왼쪽 열에서 자기 산출세액을 찾고, 위 교차표에서 구한 공제율 열을 보면 됩니다.

산출세액	공제 0%	20%	30%	40%	50%	60%	70%	80%
150만원	1,500,000	1,200,000	1,050,000	900,000	750,000	600,000	450,000	300,000
220만원	2,200,000	1,760,000	1,540,000	1,320,000	1,100,000	880,000	660,000	440,000
290만원	2,900,000	2,320,000	2,030,000	1,740,000	1,450,000	1,160,000	870,000	580,000
360만원	3,600,000	2,880,000	2,520,000	2,160,000	1,800,000	1,440,000	1,080,000	720,000
460만원	4,600,000	3,680,000	3,220,000	2,760,000	2,300,000	1,840,000	1,380,000	920,000
560만원	5,600,000	4,480,000	3,920,000	3,360,000	2,800,000	2,240,000	1,680,000	1,120,000
660만원	6,600,000	5,280,000	4,620,000	3,960,000	3,300,000	2,640,000	1,980,000	1,320,000
760만원	7,600,000	6,080,000	5,320,000	4,560,000	3,800,000	3,040,000	2,280,000	1,520,000
960만원	9,600,000	7,680,000	6,720,000	5,760,000	4,800,000	3,840,000	2,880,000	1,920,000
1,090만원	10,900,000	8,720,000	7,630,000	6,540,000	5,450,000	4,360,000	3,270,000	2,180,000
1,350만원	13,500,000	10,800,000	9,450,000	8,100,000	6,750,000	5,400,000	4,050,000	2,700,000
1,740만원	17,400,000	13,920,000	12,180,000	10,440,000	8,700,000	6,960,000	5,220,000	3,480,000
2,000만원	20,000,000	16,000,000	14,000,000	12,000,000	10,000,000	8,000,000	6,000,000	4,000,000
2,650만원	26,500,000	21,200,000	18,550,000	15,900,000	13,250,000	10,600,000	7,950,000	5,300,000
3,400만원	34,000,000	27,200,000	23,800,000	20,400,000	17,000,000	13,600,000	10,200,000	6,800,000

한 살 더 먹거나 한 해 더 보유하면 얼마가 줄어드나

역산 관점의 표입니다. 공제율은 구간이 바뀌는 순간에만 계단식으로 떨어지므로, 경계를 하루 차이로 넘느냐 못 넘느냐가 곧 금액입니다. 산출세액 760만원(과세표준 10억원, 보유 8년 고정)을 기준으로 나이만 움직여 보겠습니다.

과세기준일 현재 나이	연령 공제	보유 공제(8년)	합계	납부액	직전 대비 절감
만 59세	0%	20%	20%	6,080,000원	—
만 60세	20%	20%	40%	4,560,000원	1,520,000원
만 64세	20%	20%	40%	4,560,000원	0원
만 65세	30%	20%	50%	3,800,000원	760,000원
만 69세	30%	20%	50%	3,800,000원	0원
만 70세	40%	20%	60%	3,040,000원	760,000원
만 80세	40%	20%	60%	3,040,000원	0원

같은 조건에서 나이를 만 62세로 고정하고 보유기간만 움직이면 이렇습니다.

과세기준일 현재 보유기간	연령 공제(62세)	보유 공제	합계	납부액	직전 대비 절감
4년 11개월	20%	0%	20%	6,080,000원	—
5년	20%	20%	40%	4,560,000원	1,520,000원
9년 11개월	20%	20%	40%	4,560,000원	0원
10년	20%	40%	60%	3,040,000원	1,520,000원
14년 11개월	20%	40%	60%	3,040,000원	0원
15년	20%	50%	70%	2,280,000원	760,000원
20년	20%	50%	70%	2,280,000원	0원

읽을 점은 두 가지입니다. 첫째, 구간 중간에서는 아무리 시간이 지나도 세액이 1원도 줄지 않습니다. 둘째, 가장 큰 계단은 5년 경계와 10년 경계로 각각 20%p씩 뜁니다. 산출세액 760만원 기준으로 한 계단이 152만원입니다.

2주택자와 비교하면 얼마나 차이 나나

세율표는 2주택 이하까지 같습니다(제9조 제1항 제1호). 그러니 산출세액은 동일하고, 차이는 오직 공제뿐입니다.

과세표준	산출세액(공통)	1주택자(공제 80%)	2주택자(공제 없음)	차액
6억원	3,600,000원	720,000원	3,600,000원	2,880,000원
10억원	7,600,000원	1,520,000원	7,600,000원	6,080,000원
15억원	13,500,000원	2,700,000원	13,500,000원	10,800,000원
20억원	20,000,000원	4,000,000원	20,000,000원	16,000,000원
25억원	26,500,000원	5,300,000원	26,500,000원	21,200,000원

3주택 이상이면 세율표 자체가 달라집니다. 제9조 제1항 제2호는 12억원 초과부터 갈라집니다. 과세표준 20억원으로 비교하면 이렇습니다.

2주택 이하: 960만원 + (8억원 × 13/1,000) = 960만원 + 1,040만원 = 2,000만원
3주택 이상: 960만원 + (8억원 × 20/1,000) = 960만원 + 1,600만원 = 2,560만원
차이 = 560만원

과세표준 30억원이면 격차가 더 벌어집니다.

2주택 이하: 2,650만원 + (5억원 × 15/1,000) = 3,400만원
3주택 이상: 3,560만원 + (5억원 × 30/1,000) = 5,060만원
차이 = 1,660만원

흔한 오해 두 가지를 숫자로 짚습니다

오해 1 — “만 70세면 40%, 15년 보유면 50%니까 90% 깎인다.”

아닙니다. 제9조 제5항이 “공제율 합계 100분의 80의 범위에서” 중복 적용한다고 정합니다. 산출세액 1,000만원이면 90% 적용 시 100만원, 80% 적용 시 200만원입니다. 100만원이 오해와 실제의 차이입니다. 90%라는 공제율은 이 조문 어디에도 없습니다.

오해 2 — “공제받으면 과세표준이 줄어든다.”

아닙니다. 제6항과 제8항 모두 “제1항·제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액에 공제율을 곱한 금액”을 공제액으로 정합니다. 과세표준을 깎는 방식이 아니라 세액을 깎는 방식입니다. 이 차이는 구간 경계에서 드러납니다. 과세표준 13억원(산출세액 1,090만원)에 공제 50%를 적용하면 545만원이지, 과세표준을 절반인 6.5억원으로 낮춰 계산한 405만원(360만 + 0.5억×1.0%)이 아닙니다. 140만원이 벌어집니다.

오해 3 — “종부세 공제받으려면 신청해야 한다.”

제9조는 공제 신청 절차를 규정하지 않습니다. 다만 1세대 1주택자 판정, 합산배제, 특례 적용 여부는 별도 신고가 필요한 경우가 있습니다. 이 부분의 절차 규정은 제9조에 없어 오늘 확인하지 못했습니다. 국세청 홈택스나 관할 세무서에서 확인하시기 바랍니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 해당하면 위 표를 그대로 적용할 수 없습니다.

① 재산세 공제를 반영하지 않았습니다. 제9조 제3항은 해당 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액을 종부세액에서 공제한다고 정합니다. 이 글은 이를 0원으로 두었으므로, 실제 고지액은 이 글의 산출세액보다 낮습니다. 특히 과세표준이 낮은 구간일수록 재산세 공제의 비중이 커집니다.

② 상속주택·지방 저가주택·대체취득 주택이 있으면 공제 계산식이 다릅니다. 제7항과 제9항은 제8조 제4항 각 호에 해당하는 경우, 산출세액에서 해당 주택분 산출세액(부속토지분, 대체취득 주택분, 상속주택분, 지방 저가주택분)을 먼저 제외한 뒤 남은 금액에 공제율을 곱하도록 정합니다. 즉 특례로 1주택 지위를 유지하더라도 그 추가 주택 몫에는 공제가 붙지 않습니다. 다만 제8조 제4항의 구체적 요건은 이번에 수집한 조문에 없어 확인하지 못했습니다.

③ 부부 공동명의는 판정이 다를 수 있습니다. 제9조는 공동명의 주택의 1세대 1주택자 판정 방식을 직접 규정하지 않습니다. 이 부분은 확인하지 못했습니다.

④ 법인 명의는 공제 대상이 아닙니다. 제9조 제2항은 법인 또는 법인으로 보는 단체에 2주택 이하 1천분의 27, 3주택 이상 1천분의 50의 단일세율을 적용합니다. 제5항의 공제는 1세대 1주택자 조항이므로 법인에는 적용되지 않습니다. 다만 공익법인등이 직접 공익목적사업에 사용하는 주택만 보유한 경우 등은 제1항 제1호 세율을 씁니다.

⑤ 세부담 상한이 적용되면 결과가 달라집니다. 제9조 제3항은 지방세법 제122조에 따른 세부담 상한을 언급하지만 상한 비율 자체는 제9조에 없습니다. 2026년 기준 상한 비율은 확인하지 못했습니다.

⑥ 주택 수 계산 방식은 대통령령에 위임돼 있습니다. 제9조 제4항이 “주택 수 계산 및 주택분 재산세로 부과된 세액의 공제 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다”고 규정합니다. 오피스텔·분양권·조합원 입주권의 주택 수 산입 여부는 이번 조문에 없어 다루지 않았습니다.

언제 어디서 확인하고 내나

종합부동산세는 과세기준일 현재의 상태로 판정합니다. 제9조 제6항·제8항이 반복해 “과세기준일 현재”라고 적고 있습니다. 다만 과세기준일이 며칠인지, 납부기한이 언제인지는 제9조에 규정돼 있지 않아 2026년 기준을 확인하지 못했습니다.

확인·납부 경로는 아래 두 곳이 공식 창구입니다.

목적	경로
세법 조문 원문 확인	국가법령정보센터 종합부동산세법 제9조
고지 내역 조회·납부	국세청 홈택스, 관할 세무서

정리

산출세액을 안다면 최종 세액은 뺄셈 한 번으로 끝납니다.

과세표준 → 제9조 제1항 제1호 세율표로 산출세액을 구합니다.
나이(제6항)와 보유기간(제8항) 공제율을 각각 찾아 더합니다.
합계가 80%를 넘으면 80%로 자릅니다(제5항).
산출세액 × (1 − 공제율)이 납부할 세액입니다.

과세표준 10억원, 만 67세, 11년 보유의 전 과정은 이렇습니다.

산출세액 = 360만원 + (4억원 × 1.0%) = 7,600,000원
연령 공제(65~~70세) 30% + 보유 공제(10~~15년) 40% = 70%
공제액 = 7,600,000원 × 70% = 5,320,000원
납부액 = 7,600,000원 − 5,320,000원 = 2,280,000원

이 글의 금액은 종합부동산세법 제9조 조문만으로 계산한 추정치입니다. 재산세 공제액, 기본공제액, 공정시장가액비율, 세부담 상한, 농어촌특별세 등 제9조 밖의 요소는 반영하지 않았습니다. 실제 고지·신고 전에는 반드시 관할 세무서 또는 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.