부부 공동명의 종합부동산세, 단독명의보다 얼마나 유리한가

과세표준 12억원이면 단독명의 주택분 종합부동산세는 960만원, 부부 공동명의는 720만원으로 240만원 적습니다. 과세표준 20억원이면 2,000만원 대 1,520만원으로 480만원, 24억~25억원 구간에서 600만원으로 격차가 가장 커집니다. 반대로 과세표준 3억원 이하라면 두 방식의 세액이 완전히 같습니다. 누진세율표를 두 번 나눠 타느냐 한 번에 타느냐의 차이일 뿐이기 때문입니다.

핵심 요약

• 공동명의 절세의 원리는 단 하나입니다. 과세표준을 절반씩 나눠 각자 낮은 누진 구간에서 시작하기 때문입니다.
• 과세표준 3억원 이하에서는 세율이 1천분의 5 단일이라 단독명의와 공동명의의 세액이 0원 차이입니다.
• 과세표준 6억원이면 60만원, 10억원이면 180만원, 16억원이면 360만원, 24억원이면 600만원이 절감됩니다.
• 절감액은 과세표준 6억~24억원 구간에서 1억원당 30만원씩 정확히 선형으로 증가합니다.
• 3주택 이상 보유 시 과세표준 12억원 초과부터 세율 격차가 커져, 과세표준 30억원이면 차액이 1,940만원으로 벌어집니다.
• 단, 종합부동산세법 제9조 제6항·제8항의 1세대 1주택 고령자·장기보유 공제(최대 80%)는 단독명의 쪽에 유리하게 작동할 수 있어 최종 결론이 뒤집힐 수 있습니다.

계산 전제 — 무엇을 정하고 시작했나

계산에 쓴 전제를 먼저 밝힙니다. 이 전제가 바뀌면 아래 표의 숫자도 바뀝니다.

전제 항목	이 글에서 정한 값
비교 대상	주택분 종합부동산세 산출세액(제9조 제1항)
명의 구조	① 배우자 1인 단독명의 ② 부부 각 50% 공동명의
주택 수	기본 시나리오는 2주택 이하, 별도 표에서 3주택 이상
공동명의 과세표준 배분	단독명의 과세표준의 정확히 1/2씩
납세의무자 유형	개인(법인 아님)
재산세 공제(제9조 제3항)	미반영
1세대 1주택 공제(제9조 제5~9항)	미반영

중요한 한계 하나를 먼저 적습니다. 과세표준을 구하는 식(공시가격 합계에서 기본공제액을 빼고 공정시장가액비율을 곱하는 과정)의 기본공제액과 공정시장가액비율은 오늘 확인한 종합부동산세법 제9조 본문에 없습니다. 2026년 기준 금액을 확인하지 못했으므로 이 글은 과세표준이 이미 확정된 상태에서 세율만 적용해 비교합니다. 공시가격 몇 억원짜리 아파트가 어느 과세표준에 대응하는지는 이 글에서 답하지 않습니다.

근거 조문 — 어떤 세율표를 쓰나

종합부동산세법 제9조 제1항 제1호는 2주택 이하 소유자의 세율을 다음과 같이 정합니다.

과세표준	세율(제9조 제1항 제1호)
3억원 이하	1천분의 5
3억원 초과 6억원 이하	150만원 + (3억원 초과분의 1천분의 7)
6억원 초과 12억원 이하	360만원 + (6억원 초과분의 1천분의 10)
12억원 초과 25억원 이하	960만원 + (12억원 초과분의 1천분의 13)
25억원 초과 50억원 이하	2,650만원 + (25억원 초과분의 1천분의 15)
50억원 초과 94억원 이하	6,400만원 + (50억원 초과분의 1천분의 20)
94억원 초과	1억5,200만원 + (94억원 초과분의 1천분의 27)

종합부동산세는 인별 과세입니다. 조문의 문구가 “납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용”이므로, 부부가 각각 납세의무자가 되면 세율표를 각자 한 번씩 적용합니다. 공동명의의 절세는 여기서만 나옵니다.

계산 과정 — 과세표준 12억원을 한 줄씩

가장 많이 찾는 구간부터 계산식을 그대로 보여 드립니다.

단독명의 (과세표준 12억원)

• 적용 구간: 6억원 초과 12억원 이하
• 산출세액 = 360만원 + (12억원 − 6억원) × 1.0%
• = 360만원 + 6억원 × 0.01
• = 360만원 + 600만원 = 9,600,000원

부부 공동명의 (각자 과세표준 6억원)

• 적용 구간: 3억원 초과 6억원 이하
• 1인 세액 = 150만원 + (6억원 − 3억원) × 0.7%
• = 150만원 + 3억원 × 0.007 = 150만원 + 210만원 = 360만원
• 부부 합계 = 360만원 × 2 = 7,200,000원

차액 = 9,600,000원 − 7,200,000원 = 2,400,000원

같은 방식으로 과세표준 20억원을 계산하면 이렇게 됩니다.

• 단독: 960만원 + (20억 − 12억) × 1.3% = 960만원 + 1,040만원 = 2,000만원
• 공동(각 10억): [360만원 + (10억 − 6억) × 1.0%] × 2 = 760만원 × 2 = 1,520만원
• 차액 = 480만원

표 ① 과세표준 전 구간 비교 — 내 구간만 보면 됩니다

과세표준 2억원부터 50억원까지, 2주택 이하 기준으로 직접 계산한 값입니다. 단위는 만원입니다.

과세표준	단독명의 세액	공동명의 1인 과세표준	공동명의 합계	차액(절감)
2억원	100	1억원	100	0
3억원	150	1.5억원	150	0
4억원	220	2억원	200	20
5억원	290	2.5억원	250	40
6억원	360	3억원	300	60
7억원	460	3.5억원	370	90
8억원	560	4억원	440	120
9억원	660	4.5억원	510	150
10억원	760	5억원	580	180
11억원	860	5.5억원	650	210
12억원	960	6억원	720	240
14억원	1,220	7억원	920	300
16억원	1,480	8억원	1,120	360
18억원	1,740	9억원	1,320	420
20억원	2,000	10억원	1,520	480
22억원	2,260	11억원	1,720	540
24억원	2,520	12억원	1,920	600
25억원	2,650	12.5억원	2,050	600
30억원	3,400	15억원	2,700	700
40억원	4,900	20억원	4,000	900
50억원	6,400	25억원	5,300	1,100

읽는 법 세 가지입니다.

• 3억원까지는 완전히 동률입니다. 단일세율 구간을 쪼개도 합계가 같습니다.
• 24억원에서 25억원 사이는 절감액이 600만원에 멈춰 있습니다. 단독명의가 25억원 초과 구간(1천분의 15)에 진입하기 직전이고, 공동명의는 각자 12억원 초과 구간(1천분의 13)에 막 들어선 시점이라 증가폭이 상쇄되기 때문입니다.
• 50억원에서 1,100만원. 절감률로 보면 6,400만원 대비 17.2%입니다. 절감액의 절대 크기는 커지지만 세액 대비 비율은 12억원 구간(25.0%)이 더 높습니다.

표 ② 조건 교차 비교 — 주택 수 × 명의

주택 수가 2주택 이하냐 3주택 이상이냐에 따라 제9조 제1항의 세율표가 갈립니다. 3억~12억원 구간은 두 표가 같고, 12억원 초과부터 달라집니다(1천분의 13 대 1천분의 20). 단위는 만원입니다.

과세표준	2주택 단독	2주택 공동	2주택 차액	3주택 단독	3주택 공동	3주택 차액
6억원	360	300	60	360	300	60
10억원	760	580	180	760	580	180
12억원	960	720	240	960	720	240
16억원	1,480	1,120	360	1,760	1,120	640
20억원	2,000	1,520	480	2,560	1,520	1,040
24억원	2,520	1,920	600	3,360	1,920	1,440
30억원	3,400	2,700	700	5,060	3,120	1,940
40억원	4,900	4,000	900	8,060	5,120	2,940

3주택 이상 과세표준 30억원의 계산 과정은 이렇습니다.

• 단독: 3,560만원 + (30억 − 25억) × 3.0% = 3,560만원 + 1,500만원 = 5,060만원
• 공동(각 15억): [960만원 + (15억 − 12억) × 2.0%] × 2 = 1,560만원 × 2 = 3,120만원
• 차액 = 1,940만원

3주택 이상에서 격차가 벌어지는 이유는 단독명의가 25억원 초과 구간의 1천분의 30을 맞는 동안 공동명의는 각자 12억~25억 구간의 1천분의 20에 머물기 때문입니다.

표 ③ 역산표 — 절감액 목표에서 과세표준 되찾기

절감액이 얼마인지 말고 **“얼마를 아끼려면 과세표준이 얼마여야 하나”**를 뒤집어 계산했습니다. 앞의 표에서 확인되듯 절감액은 두 구간에서 완전한 직선입니다.

• 과세표준 6억~12억원: 절감액 = 60만원 + 30만원 × (과세표준 억원 − 6)
• 과세표준 12억~24억원: 절감액 = 240만원 + 30만원 × (과세표준 억원 − 12)

즉 1억원당 30만원입니다. 이 식으로 되짚은 결과입니다.

목표 절감액	필요한 단독명의 과세표준	검산(단독 − 공동)
100만원	7.33억원	493.3 − 393.3 = 100
150만원	9억원	660 − 510 = 150
200만원	10.67억원	826.7 − 626.7 = 200
240만원	12억원	960 − 720 = 240
300만원	14억원	1,220 − 920 = 300
400만원	17.33억원	1,653.3 − 1,253.3 = 400
450만원	19억원	1,870 − 1,420 = 450
500만원	20.67억원	2,086.7 − 1,586.7 = 500
600만원	24억원	2,520 − 1,920 = 600

절감액 600만원이 이 직선의 끝입니다. 그 위로는 25억원 초과 구간에 걸리면서 증가 속도가 느려집니다(25억→50억 구간은 1억원당 20만원).

왜 24억원 이후에는 절감 속도가 꺾이나

공동명의 이득의 크기는 단독명의가 밟는 세율과 공동명의가 밟는 세율의 차이로 결정됩니다.

단독명의 과세표준대	단독 한계세율	공동 각자 한계세율	한계세율 격차	1억원 증가당 절감 증가
0~3억원	0.5%	0.5%	0%p	0원
3~6억원	0.7%	0.5%	0.2%p	20만원
6~12억원	1.0%	0.7%	0.3%p	30만원
12~24억원	1.3%	1.0%	0.3%p	30만원
24~25억원	1.3%	1.3%	0%p	0원
25~50억원	1.5%	1.3%	0.2%p	20만원

24억~25억원 구간에서 한계세율이 서로 1.3%로 만나면서 절감액이 600만원에 정체합니다. 표 ①의 24억원과 25억원 차액이 똑같이 600만원인 이유가 여기 있습니다.

흔한 오해 두 가지를 숫자로 반박합니다

오해 1. “공동명의는 무조건 유리하다.”

세율만 놓고 보면 불리해지는 구간은 없지만, 유리하지 않은 구간은 분명히 있습니다. 과세표준 3억원 이하는 차액이 정확히 0원입니다. 3억원 × 0.5% = 150만원이고, 1.5억원 × 0.5% × 2명 = 150만원으로 같습니다. 여기에 더해 제9조 제6항·제8항의 1세대 1주택자 공제는 연령 2040%, 보유기간 2050%로 합계 80% 한도까지 중복 적용됩니다. 만 70세 이상이 15년 이상 보유해 80% 공제를 받는 경우, 단독명의 과세표준 12억원의 세액은 960만원 × (1 − 0.8) = 192만원으로 떨어집니다. 공동명의 720만원보다 528만원 적습니다. 공제를 넣는 순간 결론이 뒤집히는 구간이 실제로 존재합니다.

오해 2. “명의를 나누면 세금이 정확히 절반이 된다.”

절반이 되는 경우는 없습니다. 과세표준 20억원에서 단독 2,000만원의 절반은 1,000만원이어야 하지만 실제 공동명의 합계는 1,520만원입니다. 절감률은 **24.0%**입니다. 구간별 절감률은 과세표준 12억원 25.0%, 20억원 24.0%, 30억원 20.6%, 50억원 17.2%로, 과세표준이 커질수록 오히려 떨어집니다.

기한과 조회 경로는 어디서 확인하나

종합부동산세의 과세기준일과 납부기한은 오늘 확인한 제9조 본문에 규정돼 있지 않습니다. 2026년 기준 날짜를 확인하지 못했습니다. 기억에 남은 날짜를 적는 대신 확인 경로만 안내합니다.

• 세율·공제 조문 원문: 국가법령정보센터(law.go.kr)의 종합부동산세법
• 고지세액과 과세표준 조회, 신고·납부: 국세청 홈택스의 종합부동산세 메뉴
• 개별 주택의 재산세 부과 내역: 관할 시·군·구청 세무 부서

이 글의 금액은 조문의 세율표를 그대로 적용한 추정 산출세액이며 실제 고지서 금액과 다릅니다. 재산세 공제(제9조 제3항), 세부담 상한, 농어촌특별세 등이 반영돼 있지 않습니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 해당하면 위 표를 그대로 쓸 수 없습니다.

• 지분이 50:50이 아닌 경우. 이 글은 정확히 절반씩 나눈 전제입니다. 7:3이면 절감액은 위 표보다 작아집니다. 예를 들어 과세표준 12억원을 7:3으로 나누면 [360만원 + 2.4억 × 1.0%] + [150만원 + 0.6억 × 0.7%] = 600만원 + 192만원 = 792만원으로, 50:50의 720만원보다 72만원 많습니다.
• 1세대 1주택 공제를 받는 경우. 제9조 제5~9항의 연령·보유기간 공제(최대 80%)를 단독명의가 받으면 결론이 역전될 수 있습니다. 공동명의자가 1세대 1주택자로 인정되는지, 어떤 신청 절차가 필요한지는 제9조 본문에 없어 확인하지 못했습니다.
• 부부 각자가 다른 주택을 추가로 보유한 경우. 종합부동산세는 인별 합산이므로 한쪽이 별도 주택을 가지면 그 사람의 과세표준이 커지고 주택 수 판정도 달라집니다. 위 표의 “정확히 절반” 전제가 깨집니다.
• 제9조 제8조 제4항 관련 특례에 해당하는 경우. 주택 부속토지만 소유, 대체취득 주택, 상속주택, 지방 저가주택은 제9조 제7항·제9항에 따라 공제 계산 방식이 달라집니다. 다만 제8조 제4항의 구체적 요건은 오늘 확인한 조문에 없어 확인하지 못했습니다.
• 법인 명의인 경우. 제9조 제2항에 따라 개인 누진세율이 아닌 2주택 이하 1천분의 27, 3주택 이상 1천분의 50의 단일세율이 적용됩니다. 이 경우 명의 분산으로 인한 누진 완화 효과 자체가 없습니다.
• 재산세를 이미 낸 경우. 제9조 제3항에 따라 같은 주택에 부과된 주택분 재산세액은 종합부동산세액에서 공제됩니다. 위 표에는 반영하지 않았으므로 실제 부담액은 더 낮습니다.
• 명의 변경 자체의 비용을 계산에 넣지 않았습니다. 단독명의를 공동명의로 바꾸는 과정에서 발생할 수 있는 증여 관련 세목과 취득세는 이 글의 범위 밖이며, 해당 세율은 오늘 확인한 조문에 없습니다. 연간 절감액만 보고 판단하면 안 됩니다.

마지막으로

이 글의 모든 금액은 종합부동산세법 제9조 세율표만으로 산출한 추정치입니다. 과세표준을 만드는 공제와 비율, 과세기준일, 납부기한, 1세대 1주택자 판정 요건은 확인하지 못했으며, 실제 고지 세액은 이 값과 다를 수 있습니다. 명의 변경처럼 되돌리기 어려운 결정을 하기 전에는 관할 세무서 또는 세무 전문가에게 본인 사례를 확인하시기 바랍니다.

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