종합부동산세, 12억과 15억 주택은 세액이 얼마나 차이 나나

과세표준이 12억원이면 주택분 종합부동산세 산출세액은 960만원, 15억원이면 1,350만원이어서 차이는 390만원입니다(2주택 이하 세율, 재산세 공제와 1세대 1주택 공제 전). 3주택 이상이면 960만원과 1,560만원으로 차이가 600만원입니다. 여기서 12억·15억원은 시가나 공시가격이 아니라 세율표에 바로 대입하는 과세표준입니다.

핵심 요약

• 2주택 이하(1주택 포함) 세율로 과세표준 12억원은 960만원, 15억원은 1,350만원이며 차이는 390만원입니다.
• 3주택 이상 세율로는 과세표준 12억원이 960만원, 15억원이 1,560만원이고 차이는 600만원입니다.
• 12억원까지는 두 세율표가 같고, 12억원을 넘는 부분부터 2주택 이하는 1천분의 13, 3주택 이상은 1천분의 20이 적용됩니다.
• 1세대 1주택자는 연령 공제와 보유기간 공제를 합쳐 최대 100분의 80까지 세액을 줄일 수 있어, 합계 70%이면 두 금액의 차이가 390만원에서 117만원으로 줄어듭니다.
• 이 글의 금액은 해당 주택의 재산세 공제 전 금액이며, 농어촌특별세와 과세표준을 만드는 단계는 계산에 포함하지 않았습니다.

이 계산은 어떤 전제로 하나요?

이 글은 종합부동산세법 [시행 2026. 1. 1.] 제9조의 세율표를 그대로 대입한 부분 계산입니다. 먼저 전제를 밝힙니다.

항목	이 글의 전제	비고
세목	주택분 종합부동산세	토지분은 다루지 않습니다
12억·15억원의 의미	세율표에 대입하는 과세표준	공시가격이나 시세가 아닙니다
납세의무자	개인(법인은 별도 절에서 간단히 비교)
주택 수	2주택 이하 / 3주택 이상 두 경우를 나란히 계산	제9조 제1항 제1호·제2호
1세대 1주택 공제	별도 표에서 연령·보유기간 조합을 가정	가정값이며 실제 해당 여부는 개별 확인
재산세 공제	반영하지 않음	주택마다 재산세 금액이 달라 일반화할 수 없음
농어촌특별세	반영하지 않음	제공된 제9조 본문에 없어 확인하지 못했습니다

가장 중요한 주의가 하나 있습니다. 시세나 공시가격이 12억원인 주택의 과세표준은 12억원이 아닙니다. 공시가격에서 과세표준을 만드는 단계(공제금액, 공정시장가액비율 등)는 제9조 본문에 없으므로 이 글은 그 단계를 계산하지 않습니다. 따라서 “내 집이 12억원이니 960만원”으로 읽으시면 안 되고, 본인의 고지서나 홈택스 모의계산에 나오는 과세표준을 아래 표에 대 보시는 용도로 쓰시기 바랍니다.

세율표는 어떻게 생겼나요?

주택분 종합부동산세는 납세의무자가 가진 주택 수에 따라 과세표준에 세율을 적용합니다(종합부동산세법 제9조 제1항). 구간마다 “앞 구간까지의 누적 세액 + 초과분 × 세율” 형태입니다.

2주택 이하를 소유한 경우

과세표준	세액 계산
3억원 이하	과세표준 × 1천분의 5
3억원 초과 6억원 이하	150만원 + (3억원 초과분 × 1천분의 7)
6억원 초과 12억원 이하	360만원 + (6억원 초과분 × 1천분의 10)
12억원 초과 25억원 이하	960만원 + (12억원 초과분 × 1천분의 13)
25억원 초과 50억원 이하	2천650만원 + (25억원 초과분 × 1천분의 15)
50억원 초과 94억원 이하	6천400만원 + (50억원 초과분 × 1천분의 20)
94억원 초과	1억5천200만원 + (94억원 초과분 × 1천분의 27)

3주택 이상을 소유한 경우

과세표준	세액 계산
3억원 이하	과세표준 × 1천분의 5
3억원 초과 6억원 이하	150만원 + (3억원 초과분 × 1천분의 7)
6억원 초과 12억원 이하	360만원 + (6억원 초과분 × 1천분의 10)
12억원 초과 25억원 이하	960만원 + (12억원 초과분 × 1천분의 20)
25억원 초과 50억원 이하	3천560만원 + (25억원 초과분 × 1천분의 30)
50억원 초과 94억원 이하	1억1천60만원 + (50억원 초과분 × 1천분의 40)
94억원 초과	2억8천660만원 + (94억원 초과분 × 1천분의 50)

두 표를 겹쳐 보면 12억원까지는 완전히 같습니다. 12억원 초과 구간부터 2주택 이하는 1천분의 13, 3주택 이상은 1천분의 20으로 갈립니다. 12억원과 15억원을 비교하는 이유가 여기에 있습니다. 12억원은 두 표가 갈라지는 경계이고, 15억원은 그 경계를 3억원 넘은 지점입니다.

과세표준 12억원과 15억원, 한 줄씩 계산하면 얼마인가요?

2주택 이하(1주택 포함)

12억원은 “6억원 초과 12억원 이하” 구간의 맨 위, 15억원은 “12억원 초과 25억원 이하” 구간에 들어갑니다.

항목	기준(조문)	계산식	금액
과세표준 12억원	제9조 제1항 제1호, 6억 초과 12억 이하	360만원 + (12억원 − 6억원) × 1천분의 10 = 360만원 + 6억원 × 1% = 360만원 + 600만원	9,600,000원
과세표준 15억원	제9조 제1항 제1호, 12억 초과 25억 이하	960만원 + (15억원 − 12억원) × 1천분의 13 = 960만원 + 3억원 × 1.3% = 960만원 + 390만원	13,500,000원
차이		13,500,000원 − 9,600,000원	3,900,000원

12억원 지점을 다음 구간 기준으로 다시 확인해도 같습니다. “12억원 초과 25억원 이하” 구간의 시작 금액이 960만원이므로, 12억원 딱 그 지점의 세액은 두 구간 어느 쪽 식으로 계산해도 960만원으로 이어집니다. 구간 경계에서 세액이 갑자기 뛰지 않고 이어지는 구조입니다.

3억원 증가분(12억→15억)에 대한 추가 세액이 390만원이므로 이 구간의 한계세율은 1.3%입니다. 평균으로 보면 12억원일 때 960만원 ÷ 12억원 = 0.8%, 15억원일 때 1,350만원 ÷ 15억원 = 0.9%입니다.

3주택 이상

항목	기준(조문)	계산식	금액
과세표준 12억원	제9조 제1항 제2호, 6억 초과 12억 이하	360만원 + 6억원 × 1% = 360만원 + 600만원	9,600,000원
과세표준 15억원	제9조 제1항 제2호, 12억 초과 25억 이하	960만원 + 3억원 × 2% = 960만원 + 600만원	15,600,000원
차이		15,600,000원 − 9,600,000원	6,000,000원

12억원에서는 주택 수에 따른 차이가 없고, 15억원에서만 1,560만원과 1,350만원으로 210만원 벌어집니다. 과세표준이 12억원을 넘을수록 이 간격은 계속 커집니다.

금액 구간이 바뀌면 세액은 얼마나 달라지나요?

“내 과세표준이면 얼마인가”를 바로 볼 수 있도록 12억원 전후 구간을 같은 방식으로 계산했습니다. 모두 재산세 공제 전, 1세대 1주택 공제 전 금액입니다.

과세표준	2주택 이하 계산식	2주택 이하 세액	3주택 이상 계산식	3주택 이상 세액
9억원	360만원 + 3억원 × 1%	660만원	동일	660만원
12억원	360만원 + 6억원 × 1%	960만원	동일	960만원
13억원	960만원 + 1억원 × 1.3%	1,090만원	960만원 + 1억원 × 2%	1,160만원
15억원	960만원 + 3억원 × 1.3%	1,350만원	960만원 + 3억원 × 2%	1,560만원
18억원	960만원 + 6억원 × 1.3%	1,740만원	960만원 + 6억원 × 2%	2,160만원
20억원	960만원 + 8억원 × 1.3%	2,000만원	960만원 + 8억원 × 2%	2,560만원
25억원	960만원 + 13억원 × 1.3%	2,650만원	960만원 + 13억원 × 2%	3,560만원

25억원 행의 결과는 다음 구간 시작 금액(2주택 이하 2천650만원, 3주택 이상 3천560만원)과 일치합니다. 표의 숫자가 조문과 맞물리는지 확인하는 검산으로 쓸 수 있습니다.

표에서 읽을 수 있는 점은 두 가지입니다. 첫째, 같은 3억원이 늘어도 구간에 따라 추가 세액이 다릅니다. 9억원→12억원은 300만원, 12억원→15억원은 390만원이 늘어 한계세율이 1%에서 1.3%로 올라갑니다. 둘째, 3주택 이상은 12억원 초과분에서 한계세율이 2%여서 15억원→18억원 구간에서 600만원이 늘고, 2주택 이하는 390만원이 늘어납니다.

재산세로 낸 금액은 어떻게 반영되나요?

위 금액은 산출세액일 뿐 실제로 내는 종합부동산세가 아닙니다. 제9조 제3항은 주택분 과세표준 금액에 대해 해당 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액을 주택분 종합부동산세액에서 공제한다고 정합니다. 지방세법에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우나 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 적용 후 세액을 말한다고 괄호로 밝히고 있습니다.

재산세 금액은 주택마다, 지자체마다 다르고 이 글에는 재산세 조문이 없어 계산하지 못했습니다. 그래서 다음처럼 이해하시면 됩니다.

1. 위 표의 세액을 구합니다(산출세액).
2. 같은 주택에 대해 부과된 주택분 재산세액을 확인합니다.
3. 제9조 제3항에 따라 산출세액에서 그 재산세 부과 세액을 공제합니다(구체적인 공제 범위와 안분 방법은 같은 조 제4항에 따라 대통령령에서 정합니다).

재산세 부과 세액은 매년 7월과 9월 재산세 고지서에서 확인할 수 있습니다. 실제 공제 계산은 대통령령 규정이 따로 있어 이 글만으로 확정할 수 없습니다.

1세대 1주택이면 12억과 15억 차이가 얼마나 줄어드나요?

1세대 1주택자에게는 연령 공제와 보유기간 공제가 있고, 둘을 겹쳐 쓰되 합계 100분의 80 범위로 제한됩니다. 조문의 표는 다음과 같습니다.

구분	구간	공제율
연령(과세기준일 현재)	만 60세 이상 만 65세 미만	100분의 20
	만 65세 이상 만 70세 미만	100분의 30
	만 70세 이상	100분의 40
보유기간(과세기준일 현재)	5년 이상 10년 미만	100분의 20
	10년 이상 15년 미만	100분의 40
	15년 이상	100분의 50

공제액은 “산출된 세액 × 공제율”이며, 제9조 제5항에 따라 합계 공제율 100분의 80을 넘지 못합니다. 아래는 가정한 조합별 계산입니다. 12억원과 15억원 열은 2주택 이하 세율표 산출세액(960만원, 1,350만원)에 (1 − 합계 공제율)을 곱한 값이며, 재산세 공제는 반영하지 않았습니다.

가정한 조합	합계 공제율	12억원	15억원	차이
공제 없음(만 60세 미만, 보유 5년 미만)	0%	960만원	1,350만원	390만원
보유 5년 이상 10년 미만만 해당	20%	960만원 × 0.8 = 768만원	1,350만원 × 0.8 = 1,080만원	312만원
만 6065세 + 보유 510년	20% + 20% = 40%	960만원 × 0.6 = 576만원	1,350만원 × 0.6 = 810만원	234만원
만 6570세 + 보유 1015년	30% + 40% = 70%	960만원 × 0.3 = 288만원	1,350만원 × 0.3 = 405만원	117만원
만 70세 이상 + 보유 15년 이상	40% + 50% = 90% → 80% 한도	960만원 × 0.2 = 192만원	1,350만원 × 0.2 = 270만원	78만원

마지막 줄을 눈여겨보시기 바랍니다. 단순히 더하면 90%지만 제9조 제5항의 한도 때문에 80%만 적용됩니다. 한도를 넘는 10%p는 없는 것으로 보고 계산해야 합니다. 이 표는 공제율 조합의 영향을 보여 주는 가정 계산이며, 본인이 어느 구간에 해당하는지는 과세기준일 현재의 나이와 보유 기간으로 따로 확인해야 합니다.

공제가 클수록 12억원과 15억원의 절대 차이는 줄어들지만, 비율로는 어떤 조합에서든 15억원의 세액이 12억원보다 약 1.4배(1,350 ÷ 960)로 같습니다. 공제율이 곱셈으로 적용되기 때문입니다.

법인이 보유하면 어떻게 달라지나요?

제9조 제2항은 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우를 따로 정합니다. 공익법인 등이 직접 공익목적사업에 쓰는 주택만 보유한 경우 등은 제1항 제1호 세율이 적용되지만, 그 밖의 경우(제3호)에는 2주택 이하 1천분의 27, 3주택 이상 1천분의 50의 단일 세율이 적용됩니다. 과세표준에 단일 세율을 곱하는 단순한 계산입니다.

과세표준	2주택 이하(1천분의 27)	3주택 이상(1천분의 50)
12억원	12억원 × 2.7% = 3,240만원	12억원 × 5% = 6,000만원
15억원	15억원 × 2.7% = 4,050만원	15억원 × 5% = 7,500만원
차이	810만원	1,500만원

개인과 달리 누진 구간이 없어 세액이 과세표준에 정비례합니다. 다만 법인에게 개인의 1세대 1주택 공제가 적용되지 않는 점, 공익법인 등의 예외가 있는 점은 조문 구조상 개별 확인이 필요합니다. 법인은 이 글의 주 독자가 아니어서 표로 비교만 해 둡니다.

기한·신고·조회는 어디서 하나요?

납부기한과 과세기준일의 구체적 날짜는 제공된 제9조 본문에 없어 이 글에서는 확인하지 못했습니다. 다음 순서로 직접 확인하시기 바랍니다.

1. 본인의 과세표준과 산출세액은 고지서나 국세청 홈택스에서 확인합니다.
2. 납부 기한은 고지서에 적힌 날짜를 기준으로 합니다. 법령상의 기한 규정은 이 글에서 인용하지 않았습니다.
3. 재산세로 얼마가 부과되었는지는 지자체 고지서나 위택스에서 확인합니다.
4. 법령 원문은 국가법령정보센터의 종합부동산세법 제9조에서 시행일과 개정 이력을 확인합니다. 이 글은 2026년 11월 10일에 수집한 [시행 2026. 1. 1.] 본문 기준입니다.

납부 방법이나 분납·납부유예 제도는 이 글의 조문 범위에 없으므로 안내하지 않습니다. 세액이 크다면 고지 후가 아니라 고지 전에 세무 전문가나 관할 세무서에 문의하시는 편이 안전합니다.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가요?

아래 경우에는 이 글의 표를 그대로 쓰면 안 됩니다.

• 과세표준을 모르는 경우: 공시가격이나 시세를 12억원, 15억원으로 보고 대입하면 세액이 과대하게 나옵니다. 과세표준을 구하는 단계는 이 글에서 다루지 않았습니다.
• 주택 수 판단이 다른 경우: 제9조 제4항은 주택 수 계산을 대통령령에 맡기고 있습니다. 공동소유, 상속 등으로 주택 수가 달라질 수 있으니 고지서의 주택 수를 확인하셔야 합니다.
• 1세대 1주택 예외 사유가 있는 경우: 제7항과 제9항은 제8조 제4항 각 호에 해당하는 경우(주택 부속토지만 소유한 경우, 1주택 양도 전 대체취득, 상속주택, 지방 저가주택)에 공제 계산이 달라진다고 정합니다. 이 경우 해당 주택분 산출세액을 안분해 제외한 뒤 공제율을 곱하므로 위 표의 단순 곱셈과 결과가 다릅니다. 제8조 본문은 이 글에서 확인하지 못했습니다.
• 재산세 공제를 반영하지 않은 경우: 위 모든 표는 공제 전 금액이라, 실제로 낼 금액은 이보다 적습니다.
• 농어촌특별세 등 부가 세액: 제공된 조문에 없어 계산하지 않았습니다. 실제 고지액에는 이런 항목이 추가될 수 있습니다.
• 법령이 개정된 경우: 부동산 세제는 해마다 바뀝니다. 이 글은 2025년 12월 23일 일부개정(법률 제21224호), 2026년 1월 1일 시행 본문 기준입니다. 이후 개정은 반영하지 못했습니다.

이 숫자를 어떻게 활용하면 되나요?

두 금액의 차이(390만원 또는 600만원)를 “집값이 3억원 오르면 늘어나는 세금”으로 읽을 수도 있고, “같은 3억원을 가진 두 사람의 세 부담 차이”로 읽을 수도 있습니다. 어느 쪽이든 판단 순서는 같습니다.

1. 고지서(또는 홈택스 모의계산)에서 과세표준을 확인합니다.
2. 본인의 주택 수가 2주택 이하인지 3주택 이상인지 확인해 표에서 해당 줄을 찾습니다.
3. 1세대 1주택자라면 만 나이와 보유기간으로 공제율을 더하고 80%를 넘는지 봅니다.
4. 재산세 부과액을 빼서 실제 부담을 어림합니다.

주택 수가 2주택 이하에서 3주택 이상으로 바뀌면 12억원 초과분에 붙는 세율이 1천분의 13에서 1천분의 20으로 올라갑니다. 과세표준이 15억원일 때 그 차이는 210만원입니다. 과세표준 12억원 이하라면 주택 수에 따른 세율 차이는 없습니다.

마지막으로 확인하실 점

이 글의 모든 금액은 종합부동산세법 제9조 세율표를 가정한 과세표준에 대입한 추정 계산이며, 실제 세액을 확정하는 것이 아닙니다. 재산세 공제, 농어촌특별세, 과세표준 산정, 주택 수 판단과 제8조 제4항 예외는 반영하지 못했습니다. 신고·납부 전에는 관할 세무서나 세무 전문가에게 개별 확인을 받으시기 바랍니다.

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