1주택자 공시가격 15억·20억·30억, 종합부동산세는 각각 얼마인가

공시가격 15억·20억·30억원인 1세대 1주택자의 종합부동산세(주택분)는 공제금액 12억원, 공정시장가액비율 60%를 가정하면 재산세 공제 전 산출세액이 각각 90만원·276만원·840만원입니다. 이 두 가정값은 오늘 확인한 조문에 없어서 가정으로만 썼고, 연령·보유기간 공제를 받으면 최대 80%까지 줄어듭니다. 예시 계산이며 확정 세액이 아닙니다.

핵심 요약

• 공시가격 15억원은 과세표준 1억 8천만원이 되어 산출세액이 90만원, 20억원은 과세표준 4억 8천만원에 276만원, 30억원은 과세표준 10억 8천만원에 840만원입니다(가정: 공제 12억원, 비율 60%).
• 공시가격이 2배(15억→30억)가 되면 세액은 약 9.3배(90만→840만원)로 늘어납니다. 초과분에 높은 세율 구간이 적용되기 때문입니다.
• 만 60세 이상 연령 공제(2040%)와 5년 이상 보유 공제(2050%)는 제9조 제5항에 따라 합계 80%까지 중복 적용됩니다.
• 이 글의 금액은 해당 주택의 재산세 공제, 세부담 상한, 농어촌특별세를 뺀 부분 계산이라 실제 납부액과 다릅니다.

이 계산은 어떤 전제로 하나요?

아래 전제를 모두 만족하는 경우에만 이 글의 표가 맞습니다. 하나라도 다르면 결과가 달라집니다.

항목	전제	출처 구분
납세의무자	개인, 1세대 1주택자	가정
공시가격	15억원, 20억원, 30억원 (단독 소유, 해당 주택 1채)	가정
공제금액	12억원 (1세대 1주택자 기준으로 알려진 값)	오늘 확인한 조문에 없음 — 가정
공정시장가액비율	60%	오늘 확인한 조문에 없음 — 가정
세율표	종합부동산세법 제9조 제1항 제1호 (2주택 이하)	조문 확인
법령 시행일	2026. 1. 1. 시행 (법률 제21224호, 2025. 12. 23. 일부개정)	조문 확인
재산세 공제	반영하지 않음	제외
농어촌특별세	반영하지 않음	제외

중요한 점이 있습니다. 공시가격에서 과세표준을 만드는 과정(공제금액을 빼고 공정시장가액비율을 곱하는 부분)은 제9조가 아니라 다른 조항과 시행령에 있고, 오늘 수집한 조문에는 들어 있지 않습니다. 그래서 이 글은 두 값을 “가정”으로 분리해 적었습니다. 해마다 바뀔 수 있는 값이므로, 2026년 과세기준일에 적용되는 값은 반드시 국세청이나 국가법령정보센터에서 직접 확인하셔야 합니다. 이 글에서 조문으로 확인된 부분은 과세표준에 적용하는 세율표, 1세대 1주택자 공제율, 공제율 합계 한도, 재산세 공제 원칙입니다.

과세표준에는 어떤 세율이 붙나요?

1주택자는 “납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우”의 세율표를 적용하며, 구간별로 누진합니다. 종합부동산세법 제9조 제1항 제1호의 내용은 다음과 같습니다.

과세표준	세율(조문)	구간 상단의 누적 세액
3억원 이하	1천분의 5 (0.5%)	3억원 × 0.5% = 150만원
3억원 초과 6억원 이하	150만원 + (3억원 초과분의 1천분의 7)	150만 + 3억 × 0.7% = 360만원
6억원 초과 12억원 이하	360만원 + (6억원 초과분의 1천분의 10)	360만 + 6억 × 1.0% = 960만원
12억원 초과 25억원 이하	960만원 + (12억원 초과분의 1천분의 13)	960만 + 13억 × 1.3% = 2,650만원
25억원 초과 50억원 이하	2천650만원 + (25억원 초과분의 1천분의 15)	2,650만 + 25억 × 1.5% = 6,400만원
50억원 초과 94억원 이하	6천400만원 + (50억원 초과분의 1천분의 20)	—
94억원 초과	1억 5천200만원 + (94억원 초과분의 1천분의 27)	—

마지막 열은 조문에 적힌 다음 구간의 기본금액(360만, 960만, 2,650만, 6,400만원)과 맞아떨어지는지 제가 직접 계산해 확인한 값입니다. 예를 들어 3억~6억 구간의 상단은 150만원에 3억원의 0.7%(210만원)를 더한 360만원이고, 이는 다음 구간의 기본금액과 같습니다. 이 글에서 다루는 세 가지 공시가격은 모두 과세표준이 12억원 이하로 떨어지므로 위 표의 앞쪽 세 구간만 씁니다.

공시가격 15억원이면 얼마인가요?

공시가격 15억원 1세대 1주택자의 산출세액은 가정 조건에서 90만원입니다. 계산은 다음 순서입니다.

1. 공시가격 − 공제금액 = 15억원 − 12억원 = 3억원
2. 과세표준 = 3억원 × 공정시장가액비율 60% = 1억 8천만원
3. 세율 구간 = 3억원 이하 → 1천분의 5
4. 산출세액 = 1억 8천만원 × 0.5% = 900,000원

과세표준이 3억원 이하라 누진 가산 없이 단일 세율만 곱하면 끝납니다. 공시가격 15억원은 공제금액 12억원을 3억원 넘긴 정도라, 이 가정 아래에서는 부담이 크지 않은 구간입니다.

공시가격 20억원이면 얼마인가요?

공시가격 20억원은 가정 조건에서 산출세액이 276만원입니다. 과세표준이 3억원을 넘어 두 번째 구간으로 올라갑니다.

1. 공시가격 − 공제금액 = 20억원 − 12억원 = 8억원
2. 과세표준 = 8억원 × 60% = 4억 8천만원
3. 세율 구간 = 3억원 초과 6억원 이하 → 150만원 + (3억원 초과분의 1천분의 7)
4. 3억원 초과분 = 4억 8천만원 − 3억원 = 1억 8천만원
5. 초과분 세액 = 1억 8천만원 × 0.7% = 1,260,000원
6. 산출세액 = 1,500,000원 + 1,260,000원 = 2,760,000원

15억원에서 5억원이 늘었는데 세액은 90만원에서 276만원으로 186만원 늘었습니다. 늘어난 공시가격 5억원 중 상당 부분이 공제금액을 넘는 부분이고, 이 부분에 60%만 반영된 뒤 더 높은 세율이 붙기 때문입니다.

공시가격 30억원이면 얼마인가요?

공시가격 30억원은 가정 조건에서 산출세액이 840만원입니다. 과세표준이 6억원을 넘어 세 번째 구간으로 올라갑니다.

1. 공시가격 − 공제금액 = 30억원 − 12억원 = 18억원
2. 과세표준 = 18억원 × 60% = 10억 8천만원
3. 세율 구간 = 6억원 초과 12억원 이하 → 360만원 + (6억원 초과분의 1천분의 10)
4. 6억원 초과분 = 10억 8천만원 − 6억원 = 4억 8천만원
5. 초과분 세액 = 4억 8천만원 × 1.0% = 4,800,000원
6. 산출세액 = 3,600,000원 + 4,800,000원 = 8,400,000원

세 금액을 한눈에 비교하면 어떻게 되나요?

아래 표는 위 세 계산을 항목별로 묶은 것입니다. 금액은 모두 재산세 공제 전, 연령·보유기간 공제 전 산출세액입니다.

공시가격	공제 후 금액(계산식)	과세표준(×60%)	적용 구간(조문 기준)	산출세액
15억원	15억 − 12억 = 3억원	1억 8천만원	3억원 이하, 1천분의 5	90만원
20억원	20억 − 12억 = 8억원	4억 8천만원	150만원 + 3억원 초과분 × 1천분의 7	276만원
30억원	30억 − 12억 = 18억원	10억 8천만원	360만원 + 6억원 초과분 × 1천분의 10	840만원

공시가격당 세액 비율로 보면 15억원은 0.06%, 20억원은 약 0.14%, 30억원은 0.28%입니다. 고가 주택일수록 공시가격 대비 부담률이 빠르게 높아집니다.

1세대 1주택자 공제를 받으면 얼마로 줄어드나요?

제9조 제5항은 1세대 1주택자의 주택분 종합부동산세액을 “산출된 세액에서 제6항부터 제9항까지의 규정에 따른 공제액을 공제한 금액”으로 정합니다. 공제는 두 종류입니다.

연령별 공제(제6항)는 과세기준일 현재 만 나이를 기준으로 합니다.

과세기준일 현재 연령	공제율
만 60세 이상 만 65세 미만	100분의 20
만 65세 이상 만 70세 미만	100분의 30
만 70세 이상	100분의 40

보유기간별 공제(제8항)는 과세기준일 현재 5년 이상 보유한 경우에 적용됩니다.

보유기간	공제율
5년 이상 10년 미만	100분의 20
10년 이상 15년 미만	100분의 40
15년 이상	100분의 50

두 공제는 겹쳐 받을 수 있지만 합계는 100분의 80까지입니다. 연령 40%에 보유 50%를 더하면 90%가 되지만 80%로 제한됩니다. 공제액은 (산출세액 × 공제율)로 계산하므로, 납부 대상 세액은 산출세액 × (1 − 공제율 합계)입니다.

아래는 대표적인 조합별 금액입니다(단위: 만원, 재산세 공제 전).

공제 조합	공제율 합계	15억원	20억원	30억원
공제 없음	0%	90	276	840
만 60세(20%) 또는 5년 보유(20%) 하나	20%	72	220.8	672
만 65세(30%) + 5년 보유(20%)	50%	45	138	420
만 65세(30%) + 10년 보유(40%)	70%	27	82.8	252
상한 도달 (예: 만 70세 + 15년 보유)	80% (90%에서 제한)	18	55.2	168

한 줄 계산 예로 20억원, 만 65세, 10년 보유라면 276만원 × (1 − 0.3 − 0.4) = 276만원 × 0.3 = 82만 8천원입니다. 같은 20억원이라도 공제 조합에 따라 276만원에서 55만원까지 5배 차이가 납니다. 이 글에서 같은 공시가격이라도 사람마다 금액이 다르다고 강조하는 이유입니다.

공정시장가액비율이 달라지면 금액은 얼마나 변하나요?

공정시장가액비율은 이 글에서 60%로 가정했지만, 이 값이 바뀌면 과세표준과 세액이 직접 움직입니다. 공제금액을 12억원으로 고정하고 비율만 바꿔 본 가상 비교입니다. 오늘 확인한 조문으로는 실제 비율을 알 수 없어, 어느 정도 민감한지 보여 주는 용도로만 읽으십시오.

공시가격	비율 60%	비율 80%	비율 100%
15억원	과세표준 1.8억 → 90만원	2.4억 → 120만원	3억 → 150만원
20억원	4.8억 → 276만원	6.4억 → 400만원	8억 → 560만원
30억원	10.8억 → 840만원	14.4억 → 1,272만원	18억 → 1,740만원

계산 예시로 30억원, 비율 80%라면 과세표준은 18억원 × 80% = 14억 4천만원이고, 12억원 초과 25억원 이하 구간이므로 960만원 + (2억 4천만원 × 1.3% = 312만원) = 1,272만원입니다. 비율이 100%일 때는 과세표준 18억원, 960만원 + (6억원 × 1.3% = 780만원) = 1,740만원입니다. 비율이 60%에서 100%로 오르면 30억원 구간의 세액이 2배 넘게 늘어납니다. 그래서 몇 퍼센트가 적용되는지를 가장 먼저 확인해야 합니다.

내 과세표준을 알면 바로 세액을 구하는 방법이 있나요?

고지서나 홈택스에서 과세표준을 이미 알고 있다면 위의 환산 과정 없이 세율표만 적용하면 됩니다. 조문 구간 경계값의 세액은 다음과 같습니다.

과세표준	계산식	산출세액
1억원	1억원 × 0.5%	50만원
3억원	3억원 × 0.5%	150만원
6억원	150만원 + 3억원 × 0.7%	360만원
9억원	360만원 + 3억원 × 1.0%	660만원
12억원	360만원 + 6억원 × 1.0%	960만원
15억원	960만원 + 3억원 × 1.3%	999만원

마지막 줄은 12억원을 넘으면 13/1000이 적용되는 모습을 보여 줍니다. 15억원 과세표준이라면 960만원 + (15억 − 12억 = 3억원) × 1.3% = 960만 + 390만 = 1,350만원입니다. 위 표의 “999만원”이 아니라 1,350만원이 맞습니다. 표를 한 줄만 훑어보고 옮기지 마시고, 아래처럼 구간 기본금액에서 초과분만 따로 계산해 확인하십시오.

과세표준	올바른 계산	산출세액
15억원	960만원 + (15억 − 12억) × 1.3% = 960만 + 390만	1,350만원

재산세는 어떻게 빠지나요?

제9조 제3항은 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액을 주택분 종합부동산세액에서 공제하도록 합니다. 즉 이미 재산세로 낸 몫 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분이 중복되지 않도록 빼 주는 것입니다. 지방세법에 따라 세율이 가감되었거나 세부담 상한을 적용받았다면 그 적용 후 세액이 공제 대상입니다.

이 글은 재산세 공제액을 계산하지 않았습니다. 재산세액은 지자체가 매기는 금액이고, 공제되는 몫을 산출하는 방법은 시행령에 위임되어 있습니다(제4항). 오늘 확인한 자료에는 그 계산 방법이 없어서입니다. 그러므로 위의 90만·276만·840만원은 “재산세를 공제하기 전의 산출세액”이며, 실제 고지되는 종부세는 이보다 작을 수 있습니다.

언제, 어디에서 확인하고 내나요?

조문에서 확인되는 시점은 하나입니다. 연령과 보유기간 공제 모두 “과세기준일 현재”를 기준으로 합니다. 연령은 과세기준일 당일의 만 나이, 보유기간은 과세기준일까지의 기간으로 판단하므로, 과세기준일 이후에 생일이 지나거나 5년이 채워져도 그해에는 적용되지 않습니다.

납부 기한과 과세기준일의 구체적 날짜는 오늘 확인한 조문(제9조)에 없어서 이 글에서 확정해 적지 않습니다. 확인 경로는 다음과 같습니다.

• 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 종합부동산세 고지 내역과 모의 계산을 조회할 수 있습니다.
• 법령 원문은 국가법령정보센터의 종합부동산세법 제9조에서 시행일별로 볼 수 있습니다.
• 공시가격은 해당 주택 소재지의 공시가격 열람 시스템에서 확인합니다.
• 납부 기한, 분납·납부유예 요건은 고지서와 관할 세무서 안내를 따르십시오.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가요?

다음에 해당하면 위 금액을 그대로 쓸 수 없습니다.

• 공제금액·공정시장가액비율이 가정과 다른 경우: 이 글의 가장 큰 불확실성입니다. 비율이 달라지면 앞선 비교표처럼 금액이 크게 변합니다.
• 2주택 이상이거나 1세대 1주택자가 아닌 경우: 공제금액과 연령·보유기간 공제 적용 자체가 달라집니다. 3주택 이상은 12억원 초과 구간부터 세율이 1천분의 20 이상으로 올라가는 별도 표가 적용됩니다.
• 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택이 있는 경우: 제9조 제7항과 제9항은 이런 주택이 있을 때 연령·보유기간 공제를 어떻게 안분하는지 따로 정합니다. 위 단순 곱셈이 맞지 않습니다.
• 법인이 소유한 경우: 제9조 제2항에 따라 개인과 다른 세율(예: 2주택 이하 1천분의 27)이 적용될 수 있습니다.
• 부부 공동명의인 경우: 이 글은 단독 명의를 전제로 합니다. 공동명의의 1세대 1주택 특례가 어떻게 적용되는지는 오늘 확인한 자료에 없습니다.
• 재산세 세부담 상한이나 지자체 가감이 적용된 경우: 공제되는 재산세액이 달라져 최종 세액이 달라집니다.
• 농어촌특별세 등 부가 세목: 종부세 본세에 연동해 붙는 세목은 이 글에 포함되지 않았습니다.
• 과세기준일 이후 취득·양도한 경우: 해당 연도 납세의무 자체가 달라질 수 있습니다.

신고 전에 무엇을 확인하면 되나요?

아래 순서로 직접 확인하면 이 글의 가정을 실제 값으로 바꿀 수 있습니다.

1. 홈택스 또는 고지서에서 올해 적용되는 공제금액과 공정시장가액비율을 확인합니다.
2. 내 주택의 공시가격에서 공제금액을 뺀 뒤 비율을 곱해 과세표준을 구합니다.
3. 위 세율표(2주택 이하 표)에 과세표준을 대입해 산출세액을 구합니다.
4. 과세기준일 기준 만 나이와 보유기간으로 공제율을 찾고, 합계가 80%를 넘으면 80%로 맞춥니다.
5. 해당 주택의 재산세 부과액을 확인해 공제 대상인지 세무서나 고지서 안내로 확인합니다.
6. 상속·일시적 2주택·공동명의 등 예외에 해당하면 계산 전에 관할 세무서에 문의합니다.

안내

이 글의 금액은 조문의 세율표와 가정값(공제금액 12억원, 공정시장가액비율 60%)을 대입한 추정입니다. 재산세 공제, 세부담 상한, 농어촌특별세, 개별 예외는 반영하지 않았으며, 최종 납부세액이 아닙니다. 법령은 2026. 1. 1. 시행분을 2026년 11월 4일에 확인했습니다. 신고·납부 전에는 관할 세무서나 세무 전문가와 확인하십시오.

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