12억 초과 1주택, 종합부동산세는 얼마나 뛰나
과세표준이 12억원을 넘으면 종부세 세율이 1.0%에서 1.3%로 올라갑니다. 과세표준 1억~50억원 전 구간 산출세액표와 1세대 1주택 연령·보유 공제 교차표로 내 세액을 바로 찾습니다.
과세표준이 12억원을 넘는 순간 초과분 세율이 1천분의 10(1.0%)에서 1천분의 13(1.3%)으로 올라갑니다. 2주택 이하 기준으로 과세표준 12억원의 산출세액은 960만원, 13억원은 1,090만원, 15억원은 1,350만원입니다. 12억원을 넘긴 뒤로는 과세표준 1억원마다 130만원씩 붙습니다.
핵심 요약
- 2주택 이하 소유자의 12억원 초과 25억원 이하 구간 세율은 「960만원 + 12억원 초과분 × 1천분의 13」입니다.
- 12억원 아래 구간(6억~12억)의 한계세율은 1천분의 10이므로, 12억원을 넘는 순간 한계세율이 0.3%p 올라갑니다.
- 과세표준 15억원이면 산출세액 1,350만원, 20억원이면 2,000만원, 25억원이면 2,650만원입니다.
- 1세대 1주택자는 연령 공제(최대 40%)와 보유 공제(최대 50%)를 중복 적용받되 합계 80%가 상한이므로, 산출세액 1,350만원이 최대 270만원까지 내려갑니다.
- 같은 과세표준 15억원이라도 3주택 이상이면 세율이 1천분의 20이라 산출세액이 1,560만원으로 210만원 더 많습니다.
계산 전제를 먼저 밝힙니다
이 글의 모든 금액은 다음 전제 위에서 계산했습니다. 전제가 다르면 답도 달라집니다.
| 전제 항목 | 이 글에서 사용한 값 |
|---|---|
| 납세의무자 | 개인(법인 아님) |
| 주택 수 | 2주택 이하 — 별도 표기 시 3주택 이상 |
| 계산 출발점 | 과세표준(공시가격이 아님) |
| 계산 대상 | 「종합부동산세법」 제9조 제1항의 주택분 종합부동산세액(산출세액) |
| 재산세 공제(제3항) | 금액 미반영 — 아래에서 이유를 설명합니다 |
| 연령·보유 공제 | 별도 표에서 조합별로 반영 |
가장 중요한 전제는 출발점이 과세표준이라는 점입니다. 제목의 “12억 초과”는 집값 12억원이 아니라 과세표준 12억원을 뜻합니다. 시세나 공시가격이 12억원이라고 해서 이 구간에 들어가는 것이 아닙니다.
공시가격에서 과세표준으로 가는 단계는 왜 비어 있나요
공시가격 합계액에서 1세대 1주택 공제금액을 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만드는 절차는 「종합부동산세법」 제8조와 시행령 소관입니다. 이 글을 쓰며 오늘 확인한 조문은 제9조뿐이므로, 2026년 기준 공제금액과 공정시장가액비율은 확인하지 못했습니다. 확인하지 못한 숫자를 기억으로 채우면 표 전체가 틀리므로, 이 글은 과세표준을 입력값으로 두고 그 다음 단계만 정확히 계산합니다.
같은 이유로 재산세 공제액(제3항)과 세부담 상한, 농어촌특별세 부가분도 금액으로 계산하지 않았습니다. 지방세법과 다른 조문에 근거가 있어 오늘 확인 범위 밖입니다. 따라서 아래 표의 값은 재산세 공제 전 산출세액이며, 실제 고지서 금액은 이보다 낮게 나옵니다.
12억원을 넘으면 계산식이 어떻게 바뀌나요
종합합부동산세법 제9조 제1항 제1호는 2주택 이하 소유자의 세율을 7개 구간으로 나눕니다.
| 과세표준 구간 | 조문상 세율 | 백분율 환산 | 계산식 |
|---|---|---|---|
| 3억원 이하 | 1천분의 5 | 0.5% | 과세표준 × 0.5% |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 150만원 + 초과분 1천분의 7 | 0.7% | 150만원 + (과세표준 − 3억) × 0.7% |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 360만원 + 초과분 1천분의 10 | 1.0% | 360만원 + (과세표준 − 6억) × 1.0% |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 960만원 + 초과분 1천분의 13 | 1.3% | 960만원 + (과세표준 − 12억) × 1.3% |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 2천650만원 + 초과분 1천분의 15 | 1.5% | 2,650만원 + (과세표준 − 25억) × 1.5% |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 6천400만원 + 초과분 1천분의 20 | 2.0% | 6,400만원 + (과세표준 − 50억) × 2.0% |
| 94억원 초과 | 1억5천200만원 + 초과분 1천분의 27 | 2.7% | 1억5,200만원 + (과세표준 − 94억) × 2.7% |
12억원 경계에서 바뀌는 것은 초과분에 붙는 한계세율뿐입니다. 12억원까지 쌓인 960만원은 그대로 두고, 그 위에만 1.3%가 붙습니다. 12억원을 1원 넘겼다고 전체 금액에 1.3%가 붙지 않습니다.
경계 부근을 계산해 보면 분명합니다.
- 과세표준 11억 9,999만원 → 360만원 + (5억 9,999만원 × 1.0%) = 360만원 + 599만 9,900원 = 959만 9,900원
- 과세표준 12억원 → 360만원 + (6억원 × 1.0%) = 360만원 + 600만원 = 960만원
- 과세표준 12억 1만원 → 960만원 + (1만원 × 1.3%) = 960만원 + 130원 = 960만 130원
1만원 넘겼다고 세금이 계단처럼 튀지 않습니다. 130원 늘어납니다.
과세표준별 산출세액 전 구간표(2주택 이하)
자기 과세표준 줄만 보면 됩니다. 모든 값은 위 조문의 계산식을 그대로 적용해 계산했습니다.
| 과세표준 | 계산식 | 산출세액 |
|---|---|---|
| 1억원 | 1억 × 0.5% | 50만원 |
| 2억원 | 2억 × 0.5% | 100만원 |
| 3억원 | 3억 × 0.5% | 150만원 |
| 4억원 | 150만 + 1억 × 0.7% | 220만원 |
| 5억원 | 150만 + 2억 × 0.7% | 290만원 |
| 6억원 | 150만 + 3억 × 0.7% | 360만원 |
| 7억원 | 360만 + 1억 × 1.0% | 460만원 |
| 8억원 | 360만 + 2억 × 1.0% | 560만원 |
| 9억원 | 360만 + 3억 × 1.0% | 660만원 |
| 10억원 | 360만 + 4억 × 1.0% | 760만원 |
| 11억원 | 360만 + 5억 × 1.0% | 860만원 |
| 12억원 | 360만 + 6억 × 1.0% | 960만원 |
| 13억원 | 960만 + 1억 × 1.3% | 1,090만원 |
| 14억원 | 960만 + 2억 × 1.3% | 1,220만원 |
| 15억원 | 960만 + 3억 × 1.3% | 1,350만원 |
| 16억원 | 960만 + 4억 × 1.3% | 1,480만원 |
| 17억원 | 960만 + 5억 × 1.3% | 1,610만원 |
| 18억원 | 960만 + 6억 × 1.3% | 1,740만원 |
| 19억원 | 960만 + 7억 × 1.3% | 1,870만원 |
| 20억원 | 960만 + 8억 × 1.3% | 2,000만원 |
| 22억원 | 960만 + 10억 × 1.3% | 2,260만원 |
| 25억원 | 960만 + 13억 × 1.3% | 2,650만원 |
| 30억원 | 2,650만 + 5억 × 1.5% | 3,400만원 |
| 35억원 | 2,650만 + 10억 × 1.5% | 4,150만원 |
| 40억원 | 2,650만 + 15억 × 1.5% | 4,900만원 |
| 50억원 | 2,650만 + 25억 × 1.5% | 6,400만원 |
굵게 표시한 구간 경계값에서 다음 구간의 기본 금액과 정확히 맞아떨어집니다. 12억원 계산 결과 960만원은 다음 줄 계산식의 기본 금액 960만원과 같고, 25억원 결과 2,650만원도 마찬가지입니다. 조문의 누진 구조가 끊기지 않는다는 확인이기도 합니다.
1세대 1주택 공제를 받으면 얼마까지 내려가나요
과세표준 15억원, 산출세액 1,350만원을 기준으로 연령 공제와 보유 공제를 교차시켰습니다.
제9조 제6항의 연령별 공제율은 만 60세 이상 65세 미만 20%, 65세 이상 70세 미만 30%, 70세 이상 40%입니다. 제8항의 보유기간별 공제율은 5년 이상 10년 미만 20%, 10년 이상 15년 미만 40%, 15년 이상 50%입니다. 제5항 후단에 따라 두 공제는 합계 100분의 80 범위에서 중복 적용합니다.
| 산출세액 1,350만원 | 보유 5년 미만(0%) | 보유 5~10년(20%) | 보유 10~15년(40%) | 보유 15년 이상(50%) |
|---|---|---|---|---|
| 60세 미만(0%) | 1,350만원 | 1,080만원 | 810만원 | 675만원 |
| 60~65세(20%) | 1,080만원 | 810만원 | 540만원 | 405만원 |
| 65~70세(30%) | 945만원 | 675만원 | 405만원 | 270만원 |
| 70세 이상(40%) | 810만원 | 540만원 | 270만원 | 270만원 |
계산은 한 줄씩 이렇게 됩니다.
- 만 67세 · 보유 12년 → 공제율 30% + 40% = 70% → 1,350만원 × (1 − 0.70) = 405만원
- 만 72세 · 보유 16년 → 공제율 40% + 50% = 90%이지만 상한 80% 적용 → 1,350만원 × 0.20 = 270만원
- 만 62세 · 보유 7년 → 20% + 20% = 40% → 1,350만원 × 0.60 = 810만원
오른쪽 아래 두 칸이 같은 270만원인 이유가 상한입니다. 90%까지 쌓아도 80%에서 잘립니다. 보유 15년에 70세를 넘긴 사람이 더 오래 보유해도 공제는 늘지 않습니다.
상속주택·지방 저가주택이 있으면 공제 계산이 달라집니다
제9조 제7항과 제9항은 제8조 제4항 각 호(주택의 부속토지, 대체취득 주택, 상속주택, 지방 저가주택)에 해당하면 공제 방식이 달라진다고 규정합니다. 이때는 산출세액 전체에 공제율을 곱하지 않고, 해당 주택분에 안분된 산출세액을 먼저 빼낸 나머지에만 공제율을 곱합니다. 예컨대 산출세액 1,350만원 중 상속주택분 안분액이 300만원이라면, 공제 대상은 1,050만원이고 공제율 70%를 적용해 735만원을 공제합니다. 위 교차표의 값보다 공제액이 줄어듭니다.
3주택 이상이면 같은 과세표준에서 얼마나 더 내나요
12억원 초과 구간부터 격차가 벌어집니다. 12억원 이하 구간은 두 표의 세율이 같습니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 | 차액 |
|---|---|---|---|
| 6억원 | 360만원 | 360만원 | 0원 |
| 12억원 | 960만원 | 960만원 | 0원 |
| 13억원 | 1,090만원 | 1,160만원 | 70만원 |
| 15억원 | 1,350만원 | 1,560만원 | 210만원 |
| 18억원 | 1,740만원 | 2,160만원 | 420만원 |
| 20억원 | 2,000만원 | 2,560만원 | 560만원 |
| 25억원 | 2,650만원 | 3,560만원 | 910만원 |
| 30억원 | 3,400만원 | 5,060만원 | 1,660만원 |
| 40억원 | 4,900만원 | 8,060만원 | 3,160만원 |
| 50억원 | 6,400만원 | 1억1,060만원 | 4,660만원 |
3주택 이상 계산 예시입니다.
- 15억원 → 960만원 + (3억원 × 2.0%) = 960만원 + 600만원 = 1,560만원
- 30억원 → 3,560만원 + (5억원 × 3.0%) = 3,560만원 + 1,500만원 = 5,060만원
- 50억원 → 3,560만원 + (25억원 × 3.0%) = 3,560만원 + 7,500만원 = 1억1,060만원
12억원 지점에서 두 표가 정확히 겹치는 것이 핵심입니다. 주택 수 차이는 12억원 아래에서는 세액에 영향을 주지 않습니다. 그 위로 올라가면서 1.3% 대 2.0%, 1.5% 대 3.0%로 벌어집니다.
법인은 또 다릅니다. 제9조 제2항 제3호는 누진구간 없이 2주택 이하 1천분의 27, 3주택 이상 1천분의 50의 단일세율을 적용합니다. 과세표준 15억원인 법인이라면 15억원 × 2.7% = 4,050만원으로, 개인 1,350만원의 세 배입니다.
세액을 거꾸로 계산하면 과세표준이 얼마인가요
고지서 금액을 먼저 알고 과세표준을 역산하고 싶을 때 씁니다. 12억원 초과 25억원 이하 구간의 역산식은 다음과 같습니다.
과세표준 = 12억원 + (산출세액 − 960만원) ÷ 0.013
| 목표 산출세액 | 역산 과정 | 과세표준 |
|---|---|---|
| 960만원 | 12억 + 0 ÷ 0.013 | 12억원 |
| 1,000만원 | 12억 + 40만 ÷ 0.013 = 12억 + 3,077만 | 약 12억 3,077만원 |
| 1,200만원 | 12억 + 240만 ÷ 0.013 = 12억 + 1억 8,462만 | 약 13억 8,462만원 |
| 1,500만원 | 12억 + 540만 ÷ 0.013 = 12억 + 4억 1,538만 | 약 16억 1,538만원 |
| 1,800만원 | 12억 + 840만 ÷ 0.013 = 12억 + 6억 4,615만 | 약 18억 4,615만원 |
| 2,000만원 | 12억 + 1,040만 ÷ 0.013 = 12억 + 8억 | 20억원 |
| 2,500만원 | 12억 + 1,540만 ÷ 0.013 = 12억 + 11억 8,462만 | 약 23억 8,462만원 |
| 2,650만원 | 12억 + 1,690만 ÷ 0.013 = 12억 + 13억 | 25억원 |
역산 결과가 25억원을 넘으면 이 식을 쓸 수 없습니다. 그때는 「과세표준 = 25억원 + (산출세액 − 2,650만원) ÷ 0.015」로 바꿉니다.
흔히 잘못 알고 있는 두 가지
첫째, “집값 12억 넘으면 종부세 폭탄”은 계산 구조를 잘못 읽은 말입니다. 12억원은 과세표준 기준선이고, 넘어도 초과분에만 1.3%가 붙습니다. 과세표준 13억원의 산출세액 1,090만원과 12억원의 960만원 차이는 130만원입니다. 과세표준 전체에 1.3%를 곱한 1,690만원이 아닙니다. 누진세율표를 “구간에 걸리면 전액에 그 세율”로 읽는 오해가 가장 흔합니다.
둘째, “1세대 1주택이면 종부세가 반값”도 정확하지 않습니다. 공제율은 자동으로 주어지지 않고 나이와 보유기간에 달려 있습니다. 만 55세에 3년 보유한 1주택자의 공제율은 0%입니다. 산출세액 1,350만원이 그대로 남습니다. 위 교차표의 왼쪽 위 칸이 그 자리입니다. 반값(50%)이 되려면 만 65세 이상이면서 5년 이상 보유(30% + 20%)하거나, 60세 이상이면서 10년 이상 보유(20% + 40% = 60%) 같은 조합이 필요합니다.
이 계산이 맞지 않는 경우
아래에 하나라도 해당하면 위 표의 금액을 그대로 쓸 수 없습니다.
| 상황 | 왜 달라지나 | 근거 |
|---|---|---|
| 재산세를 이미 낸 경우 | 주택분 재산세로 부과된 세액을 종부세액에서 공제하므로 실제 고지액이 표보다 낮습니다 | 제9조 제3항 |
| 재산세에 가감조정 세율·세부담 상한이 적용된 경우 | 공제되는 재산세액 자체가 조정된 금액이 됩니다 | 제9조 제3항 |
| 상속주택을 보유한 경우 | 상속주택분 안분 산출세액을 제외한 금액에만 공제율을 곱합니다 | 제9조 제7항 제3호, 제9항 |
| 이사 목적으로 새 집을 먼저 산 경우(일시적 2주택) | 대체취득 주택분 안분액을 제외하고 공제율을 적용합니다 | 제9조 제7항 제2호 |
| 지방 저가주택을 함께 보유한 경우 | 지방 저가주택분 안분액을 제외하고 공제율을 적용합니다 | 제9조 제7항 제4호 |
| 건물과 부속토지 소유자가 다른 경우 | 부속토지분 안분액을 제외하고 공제율을 적용합니다 | 제9조 제7항 제1호 |
| 납세의무자가 법인·단체인 경우 | 누진표가 아니라 단일세율(2.7% 또는 5.0%)이 적용됩니다 | 제9조 제2항 제3호 |
| 공익법인·공공주택사업자인 경우 | 법인이라도 개인과 같은 누진세율표를 적용받습니다 | 제9조 제2항 제1호·제2호 |
| 부부 공동명의인 경우 | 지분에 따라 과세표준이 나뉘어 각자 낮은 구간에 들어갈 수 있습니다 | 제9조 제4항(주택 수 계산은 대통령령 위임) |
| 공시가격에서 과세표준을 구해야 하는 경우 | 공제금액·공정시장가액비율은 이 글에서 확인하지 못했습니다 | 오늘 확인 범위 밖 |
| 세부담 상한·농어촌특별세를 알아야 하는 경우 | 제9조에 규정이 없어 계산하지 않았습니다 | 오늘 확인 범위 밖 |
특히 마지막 세 줄은 금액에 직접 영향을 줍니다. 위 표들은 재산세 공제 전, 부가세 제외, 과세표준을 이미 아는 상태의 산출세액이라는 점을 기억해야 합니다.
언제 내고 어디서 확인하나요
종합부동산세의 과세기준일은 제9조 제6항·제8항이 “과세기준일 현재”라는 표현으로 전제하고 있습니다. 연령과 보유기간 모두 이 시점을 기준으로 판정합니다. 만 60세 생일이 과세기준일 다음 날이면 그해에는 연령 공제를 받지 못하고, 보유기간 5년이 과세기준일 이후에 차면 그해 보유 공제도 없습니다. 하루 차이로 20%가 갈립니다.
다만 과세기준일의 구체적 날짜, 신고·납부 기한, 분납 요건은 제9조가 아닌 다른 조문에 있어 오늘 확인하지 못했습니다. 기한은 국세청 홈택스 또는 관할 세무서에서 직접 확인해야 합니다. 조문 원문 확인은 국가법령정보센터 종합부동산세법 제9조에서 가능합니다.
정리
과세표준 12억원 초과 구간의 계산은 다음 한 줄로 끝납니다.
산출세액 = 960만원 + (과세표준 − 12억원) × 1.3% (2주택 이하 기준)
여기에 재산세 공제를 빼고, 1세대 1주택자면 연령·보유 공제를 최대 80%까지 곱해 덜어냅니다. 3주택 이상이면 1.3% 대신 2.0%를 곱합니다.
이 글의 금액은 「종합부동산세법」 제9조의 세율표만으로 계산한 추정치입니다. 공시가격에서 과세표준을 구하는 단계, 재산세 공제액, 세부담 상한, 부가되는 세목은 반영하지 않았습니다. 실제 신고·납부 전에는 관할 세무서 또는 세무 전문가에게 확인해야 합니다.
Read next
자주 묻는 질문
- 과세표준 12억원을 넘으면 종부세가 얼마나 뛰나요
- 12억원 초과분에 붙는 세율이 1천분의 10(1.0%)에서 1천분의 13(1.3%)으로 올라갑니다. 과세표준 12억원일 때 산출세액은 960만원, 13억원이면 1,090만원으로 1억원이 늘 때 130만원이 붙습니다.
- 과세표준 15억원 1주택자의 종부세 산출세액은 얼마인가요
- 960만원 + (15억원 − 12억원) × 1.3% = 960만원 + 390만원 = 1,350만원입니다. 여기서 재산세 공제와 1세대 1주택 연령·보유 공제를 빼면 실제 고지세액은 더 낮아집니다.
- 1세대 1주택 연령·보유 공제는 최대 몇 퍼센트인가요
- 연령 공제는 만 70세 이상 40%, 보유 공제는 15년 이상 50%가 최대이며, 두 공제를 중복 적용하되 합계는 80%를 넘지 못합니다. 산출세액 1,350만원이면 80% 공제 시 270만원이 됩니다.
- 3주택자와 1주택자의 종부세 차이는 12억원 초과분에서 얼마인가요
- 12억원 초과 25억원 이하 구간 세율이 2주택 이하 1.3%, 3주택 이상 2.0%로 0.7%p 차이입니다. 과세표준 15억원이면 1,350만원과 1,560만원으로 210만원 차이가 납니다.
- 종부세 산출세액에서 재산세를 빼주나요
- 종합부동산세법 제9조 제3항에 따라 해당 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액을 종부세액에서 공제합니다. 다만 재산세율 자체는 지방세법 소관이라 이 글에서는 계산하지 않았습니다.
출처 — 2026년 9월 14일 확인
Prices and plan limits are taken from the pages above on the date shown. Vendors change them without notice. Confirm on the vendor's own site before purchasing. We have not used these products — see our methodology.