공시가격 3억·6억·9억 재산세, 구간별로 얼마씩 뛰나

공시가격 3억·6억·9억 주택의 재산세 본세는 공정시장가액비율 60%를 가정하면 각각 270,000원·810,000원·1,530,000원입니다. 3억에서 6억으로 540,000원, 6억에서 9억으로 720,000원 늘어납니다. 60%는 가정값이고 지방교육세 등을 뺀 부분 계산이라 고지서 합계와는 다를 수 있습니다.

핵심 요약

• 공정시장가액비율 60%를 가정하면 공시가격 3억 주택의 재산세 본세는 270,000원, 6억은 810,000원, 9억은 1,530,000원입니다.
• 같은 공시가격이라도 비율이 40%이면 150,000원·420,000원·810,000원, 80%이면 420,000원·1,290,000원·2,250,000원으로 달라집니다.
• 세율은 과세표준 6천만원, 1억5천만원, 3억원에서 오르는 4단계 누진이며 3억원을 넘는 부분에는 1,000분의 4가 붙습니다.
• 공시가격 6억 주택이 가장 높은 세율 구간에 들어가는지는 비율에 따라 갈립니다. 60%에서는 과세표준 3.6억원이라 들어가고, 40%에서는 2.4억원이라 들어가지 않습니다.
• 이 글의 금액은 재산세 본세만 계산한 추정이며 지방교육세·도시지역분·종합부동산세·1세대 1주택 특례세율은 포함하지 않았습니다.

어떤 조건으로 계산했나요?

이 글은 아래 조건을 전제로 합니다. 하나라도 다르면 결과가 달라집니다.

전제	내용	출처·성격
대상	토지가 아닌 일반 주택 1채의 재산세 본세	지방세법 제111조 제1항 제3호
시가표준액	공시가격과 같다고 가정	가정(시가표준액 산정은 제4조 사항으로, 이번에 수집한 조문에는 없음)
공정시장가액비율	40%·60%·80% 세 가지로 비교	40~80% 범위는 조문, 구체 비율은 가정
세부담상한	적용하지 않은 계산값	별도 예시로 다룸
제외	지방교육세, 도시지역분, 종합부동산세, 지자체 세율 가감, 감면	이 글에서 계산하지 않음

공정시장가액비율은 조문이 숫자를 정하지 않고 범위만 줍니다. 지방세법 제110조 제1항은 과세표준을 시가표준액에 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”을 곱한 가액으로 하고, 주택은 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지(제111조의2에 따른 1세대 1주택은 100분의 30부터 100분의 70까지) 범위로 정합니다. 올해 시행령이 정한 실제 비율은 이번에 확인하지 못했습니다. 그래서 법정 범위의 양 끝인 40%와 80%, 가운데인 60%를 모두 계산해 보여 드립니다. 본인의 비율은 위택스나 관할 지방자치단체 안내에서 확인하신 뒤 아래 표에 맞춰 보시면 됩니다.

1세대 1주택 특례세율(제111조의2)은 이번에 수집한 조문에 본문이 없습니다. 따라서 1주택 실거주자라도 이 글의 표준세율 계산이 그대로 맞는다고 말할 수 없습니다. 특례 적용 대상인지는 아래 “이 계산이 맞지 않는 경우”에서 다시 짚습니다.

재산세 본세는 어떤 순서로 계산하나요?

공시가격에서 세액까지는 두 단계입니다. 먼저 과세표준을 구하고, 그 과세표준에 누진 세율표를 적용합니다.

1단계는 과세표준입니다.

과세표준 = 시가표준액(공시가격 가정) × 공정시장가액비율

2단계는 세액입니다. 지방세법 제111조 제1항 제3호 나목이 정한 주택 표준세율은 다음과 같습니다(지방세법 제111조).

과세표준 구간	세액 계산식
6천만원 이하	과세표준 × 1,000분의 1
6천만원 초과 1억5천만원 이하	60,000원 + 6천만원 초과금액 × 1,000분의 1.5
1억5천만원 초과 3억원 이하	195,000원 + 1억5천만원 초과금액 × 1,000분의 2.5
3억원 초과	570,000원 + 3억원 초과금액 × 1,000분의 4

각 구간의 정액 부분은 아래 구간까지의 세액을 미리 합산한 값입니다. 6천만원 × 1/1,000 = 60,000원이고, 여기에 1억5천만원까지 남은 9천만원 × 1.5/1,000 = 135,000원을 더하면 195,000원입니다. 이어서 3억원까지 남은 1억5천만원 × 2.5/1,000 = 375,000원을 더하면 570,000원이 되어 표의 숫자와 맞습니다. 그래서 구간 경계에서 세액이 갑자기 뛰지 않고 이어집니다. 3억원 초과분에만 1,000분의 4가 붙는 방식이며, 초과한 금액 전체가 아니라 넘은 부분에만 높은 세율이 적용됩니다.

공시가격 3억·6억·9억은 각각 얼마인가요? (비율 60% 가정)

비율 60%를 가정하고 한 줄씩 계산합니다.

공시가격 3억원

• 과세표준 = 3억원 × 60% = 1억8천만원
• 적용 구간: 1억5천만원 초과 3억원 이하
• 세액 = 195,000원 + (1억8천만원 − 1억5천만원) × 2.5/1,000
• = 195,000원 + 3천만원 × 0.0025 = 195,000원 + 75,000원 = 270,000원

공시가격 6억원

• 과세표준 = 6억원 × 60% = 3억6천만원
• 적용 구간: 3억원 초과
• 세액 = 570,000원 + (3억6천만원 − 3억원) × 4/1,000
• = 570,000원 + 6천만원 × 0.004 = 570,000원 + 240,000원 = 810,000원

공시가격 9억원

• 과세표준 = 9억원 × 60% = 5억4천만원
• 적용 구간: 3억원 초과
• 세액 = 570,000원 + (5억4천만원 − 3억원) × 4/1,000
• = 570,000원 + 2억4천만원 × 0.004 = 570,000원 + 960,000원 = 1,530,000원

공시가격	과세표준(×60%)	적용 구간	계산식	재산세 본세
3억원	1억8천만원	1.5억 초과 3억 이하	195,000 + 30,000,000 × 0.0025	270,000원
6억원	3억6천만원	3억 초과	570,000 + 60,000,000 × 0.004	810,000원
9억원	5억4천만원	3억 초과	570,000 + 240,000,000 × 0.004	1,530,000원

이 금액은 지방교육세 등을 더하기 전의 본세입니다. 최종 납부액이 아닙니다.

공정시장가액비율이 달라지면 얼마나 차이 나나요?

같은 공시가격에도 비율에 따라 세액 차이가 큽니다. 아래는 법정 범위의 양 끝(40%, 80%)과 가운데(60%)를 같은 방식으로 계산한 결과입니다. 비율 40%와 80%의 계산 과정도 적습니다.

• 40%, 3억: 과세표준 1억2천만원 → 60,000원 + 6천만원 × 0.0015 = 60,000원 + 90,000원 = 150,000원
• 40%, 6억: 과세표준 2억4천만원 → 195,000원 + 9천만원 × 0.0025 = 195,000원 + 225,000원 = 420,000원
• 40%, 9억: 과세표준 3억6천만원 → 570,000원 + 6천만원 × 0.004 = 810,000원
• 80%, 3억: 과세표준 2억4천만원 → 195,000원 + 9천만원 × 0.0025 = 420,000원
• 80%, 6억: 과세표준 4억8천만원 → 570,000원 + 1억8천만원 × 0.004 = 570,000원 + 720,000원 = 1,290,000원
• 80%, 9억: 과세표준 7억2천만원 → 570,000원 + 4억2천만원 × 0.004 = 570,000원 + 1,680,000원 = 2,250,000원

공시가격	비율 40%	비율 60%	비율 80%
3억원	150,000원	270,000원	420,000원
6억원	420,000원	810,000원	1,290,000원
9억원	810,000원	1,530,000원	2,250,000원

비율이 40%에서 80%로 두 배가 되면 세액은 두 배보다 더 늘어납니다. 3억원은 150,000원에서 420,000원으로 2.8배, 9억원은 810,000원에서 2,250,000원으로 약 2.8배입니다. 과세표준이 커질수록 높은 세율 구간에 들어가기 때문입니다. 반대로 본인이 어느 비율을 적용받는지가 몇십만 원에서 백만 원 단위 차이를 만들 수 있으므로, 고지서나 위택스 안내로 실제 비율을 확인하는 것이 계산의 출발점입니다.

공시가격 6억은 가장 높은 세율 구간에 들어가나요?

비율에 따라 달라집니다. 구간 경계가 되는 공시가격은 “경계 과세표준 ÷ 공정시장가액비율”로 구합니다.

경계 과세표준	비율 40%일 때 공시가격	비율 60%일 때 공시가격	비율 80%일 때 공시가격
6천만원	1억5천만원	1억원	7천5백만원
1억5천만원	3억7천5백만원	2억5천만원	1억8천7백5십만원
3억원	7억5천만원	5억원	3억7천5백만원

마지막 줄이 핵심입니다. 비율이 60%이면 공시가격 5억원을 넘는 주택부터 1,000분의 4 구간에 들어가므로 6억·9억은 모두 최고 구간입니다. 비율이 40%이면 7억5천만원을 넘어야 하므로 6억은 1,000분의 2.5 구간, 9억만 최고 구간입니다. 비율이 80%이면 3억7천5백만원만 넘어도 최고 구간이라 3억은 2.5 구간, 6억·9억은 최고 구간입니다.

공시가격이 오르면 세금은 얼마나 늘어나나요?

세액이 늘어나는 폭은 현재 구간의 세율로 정해집니다. 과세표준이 올라간 만큼에 그 구간 세율을 곱한 값입니다.

• 비율 60%, 최고 구간(공시가격 5억원 초과): 공시가격이 1억원 오르면 1억원 × 0.6 × 0.004 = 240,000원 늘어납니다.
• 비율 60%, 1.5억3억 구간(공시가격 2.5억5억원): 공시가격이 1억원 오르면 1억원 × 0.6 × 0.0025 = 150,000원 늘어납니다.
• 비율 40%, 최고 구간(공시가격 7.5억원 초과): 1억원 오르면 1억원 × 0.4 × 0.004 = 160,000원입니다.
• 비율 80%, 최고 구간(공시가격 3.75억원 초과): 1억원 오르면 1억원 × 0.8 × 0.004 = 320,000원입니다.

앞 표의 3억→6억(+540,000원)과 6억→9억(+720,000원)을 이렇게 확인할 수 있습니다. 비율 60%에서 3억→5억은 2.5 구간이라 2억원 × 0.6 × 0.0025 = 300,000원, 5억→6억은 최고 구간이라 1억원 × 0.6 × 0.004 = 240,000원이며 합하면 540,000원입니다. 6억→9억은 3억원 × 0.6 × 0.004 = 720,000원입니다.

세부담상한이 적용되면 금액이 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 지방세법 제110조 제3항은 제1항으로 산정한 주택의 과세표준이 과세표준상한액보다 크면 상한액을 과세표준으로 한다고 정합니다(지방세법 제110조). 상한액의 식은 다음과 같습니다.

과세표준상한액 = 직전연도 해당 주택의 과세표준 상당액(대통령령) + (과세기준일 당시 시가표준액으로 산정한 과세표준 × 과세표준상한율)

상한율은 소비자물가지수, 주택가격변동률, 지방재정 여건 등을 고려해 0에서 100분의 5 범위에서 대통령령으로 정합니다. 올해 상한율과 직전연도 과세표준 상당액은 이번에 확인하지 못했으므로, 구조를 보여 주는 가상 예시만 적습니다.

가정: 공시가격 3억원, 비율 60%, 직전연도 과세표준 상당액 1억7천만원, 상한율 최대치 5%

• 계산된 과세표준 = 1억8천만원
• 상한액 = 1억7천만원 + (1억8천만원 × 5%) = 1억7천만원 + 900만원 = 1억7천9백만원
• 1억8천만원이 상한액 1억7천9백만원보다 크므로 과세표준은 1억7천9백만원
• 세액 = 195,000원 + (1억7천9백만원 − 1억5천만원) × 0.0025 = 195,000원 + 72,500원 = 267,500원

이 예시에서는 270,000원이 267,500원으로 2,500원 줄어듭니다. 가정한 직전연도 값이 달라지면 결과도 달라집니다. 직전연도 과세표준 상당액 같은 대통령령 값은 본인 고지서 기준으로 확인해야 하므로 이 글의 표에는 반영하지 않았습니다.

이 표에 들어가지 않은 세금은 무엇인가요?

이 글의 숫자는 재산세 본세뿐입니다. 아래 항목은 계산하지 않았습니다. 해당 요율과 대상은 이번에 수집한 조문에 없어서 확인하지 못했습니다.

빠진 항목	이 글의 처리
지방교육세	재산세와 함께 고지될 수 있으나 요율을 확인하지 못해 계산하지 않음
도시지역분	해당 지역 여부와 요율을 확인하지 못해 계산하지 않음
종합부동산세	별도 세목이며 이 글의 범위 밖
지자체 세율 가감	제111조 제3항은 표준세율의 100분의 50 범위에서 조례로 가감하되 해당 연도에만 적용한다고 정함. 실제 가감 여부는 확인하지 못함
감면·공제	대상별 조건을 확인하지 못해 계산하지 않음

제111조 제3항의 가감 규정 때문에 같은 공시가격이라도 지역과 연도에 따라 세율이 표준세율과 다를 수 있습니다. 이 글의 표는 표준세율 그대로 적용한 값입니다.

납부 시점과 조회는 어디서 하나요?

과세기준일과 납기는 이번에 수집한 조문(제110조·제111조)에 들어 있지 않아 이 글에서 날짜를 적지 않습니다. 확인하지 않은 날짜를 추측해 적으면 안 되기 때문입니다. 다음 순서로 확인하시면 됩니다.

1. 관할 시·군·구청의 재산세 안내 또는 고지서에서 올해 납기를 확인합니다.
2. 지방세 포털 위택스에서 본인 명의 재산세 고지 내역과 납부 여부를 조회합니다.
3. 고지서에 적힌 과세표준을 이 글의 표와 비교합니다. 고지서 과세표준이 “공시가격 × 비율”과 크게 다르면 세부담상한이 적용됐거나 1세대 1주택 특례 등이 반영됐을 수 있습니다.
4. 이의가 있으면 고지서에 안내된 지방자치단체 세무 부서에 문의합니다.

공시가격 자체는 국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서 조회할 수 있지만, 이번에 해당 주소를 별도로 확인하지 않았으므로 링크는 붙이지 않습니다. 검색으로 공식 사이트를 직접 확인하십시오.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가요?

다음 경우에는 위 표를 그대로 쓸 수 없습니다.

• 1세대 1주택 특례 대상: 제110조는 제111조의2에 따른 1세대 1주택에 대해 별도 비율 범위(100분의 30부터 100분의 70까지)를 둡니다. 특례세율 본문은 이번에 수집하지 못해 계산하지 않았습니다. 해당된다면 표준세율 계산이 실제와 달라집니다.
• 공정시장가액비율이 가정과 다른 경우: 비율이 40~80% 사이 어디인지에 따라 세액이 크게 변합니다.
• 세부담상한이 적용되는 경우: 직전연도 과세표준 상당액에 따라 과세표준이 낮아집니다.
• 토지·건축물이 함께 있는 경우: 주택이 아닌 부분은 토지·건축물 세율이 따로 적용됩니다. 주택 부수 토지가 어떻게 나뉘는지는 이 글에서 다루지 않았습니다.
• 다주택자, 공동명의, 지분 보유: 주택 수·소유 형태에 따라 과세 방식이 달라질 수 있어 확인하지 못했습니다.
• 상속·증여로 취득했거나 조합원 입주권 등 특수한 경우: 과세 대상과 기준일이 달라질 수 있어 이 글의 범위 밖입니다.
• 지자체가 세율을 가감한 해: 제111조 제3항의 조례 가감이 있으면 표준세율과 다른 세율이 적용됩니다.

안내

이 글의 금액은 지방세법 제110조·제111조의 문구와 가정한 공정시장가액비율(40%·60%·80%)로 계산한 추정입니다. 확정 세액이 아니며, 올해 실제 비율·세부담상한·지방교육세·특례 적용 여부는 확인하지 못했습니다. 납부 전에 관할 지방자치단체 또는 세무 전문가를 통해 고지서와 대조해 확인하십시오.

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