신축 건물 원시취득 취득세, 매매취득보다 얼마나 싼가

신축 건물을 직접 지어 소유권을 처음 갖는 원시취득의 취득세 표준세율은 2.8%입니다. 상가·토지 등 일반 매매 취득(4%)보다 1.2%p 싸지만, 주택 매매(1~3%)와 견주면 취득가액이 약 8.7억원을 넘을 때만 원시취득이 쌉니다. 제목의 “싼가”에 대한 답은 무엇과 비교하느냐에 따라 갈립니다.

핵심 요약

• 원시취득의 표준세율은 지방세법 제11조제1항제3호에 따라 1천분의 28(2.8%)입니다.
• 주택이 아닌 건물·토지를 매매로 취득하면 농지 외 기준 1천분의 40(4%)이라 원시취득보다 1.2%p 높습니다.
• 유상거래 주택은 6억원 이하 1%, 6억 초과 9억 이하 1~3% 구간, 9억원 초과 3%입니다. 원시취득 2.8%보다 싼 구간이 더 많습니다.
• 같은 금액이라면 주택 매매 세율이 2.8%에 닿는 시점은 약 8.7억원이며, 그 위에서는 원시취득이 싸집니다.
• 이 글의 금액은 세율만 대입한 부분 계산입니다. 지방교육세·농어촌특별세, 과세표준 산정, 신고 기한은 제시된 조문에 없어 제외했습니다.

이 글의 계산 전제는 무엇인가?

계산 전제를 먼저 밝히면, 아래 숫자는 모두 가정값에 법정 세율을 곱한 예시이며 개별 거래의 확정 세액이 아닙니다.

항목	전제
기준일·법령	2026-11-11 확인, 지방세법 시행 2026. 1. 1.(법률 제21308호)
취득 원인	① 직접 신축해 처음 소유권을 갖는 원시취득 ② 비교용으로 매매 취득
비교 금액	3억·5억·6억·7억·8억·9억·10억원(가정)
비교 대상	원시취득 / 농지 외 일반 매매 / 유상거래 주택
제외	지방교육세, 농어촌특별세, 감면, 다주택 중과, 취득세 외 등록·채권 비용

한 가지 주의점이 있습니다. 취득세는 세율에 과세표준을 곱해 계산합니다. 원시취득의 과세표준을 어떻게 잡는지는 제시된 조문(제11조, 제15조)에 나오지 않습니다. 그래서 이 글은 “과세표준이 위 가정 금액과 같다”고 두고 세율 차이만 비교합니다. 실제 신고에서 공사비 중 무엇이 과세표준에 들어가는지는 확인하지 못한 부분입니다.

원시취득 세율은 어떤 조문에 있나?

원시취득의 세율은 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) 제1항 제3호에 있고, 세율은 1천분의 28입니다. 같은 항의 다른 호와 나란히 놓으면 구조가 보입니다.

취득 원인	근거	세율
상속(농지 외)	제11조제1항제1호나목	1천분의 28 (2.8%)
상속 외 무상취득	제11조제1항제2호	1천분의 35 (3.5%)
원시취득	제11조제1항제3호	1천분의 28 (2.8%)
그 밖의 원인(농지 외, 일반 매매)	제11조제1항제7호나목	1천분의 40 (4%)
유상거래 주택	제11조제1항제8호	6억 이하 1%, 9억 초과 3%

원시취득은 건축·매립·간척 등으로 소유권을 새로 만드는 취득이라 상속과 같은 2.8%에 놓여 있습니다. 반면 남에게서 사는 일반 유상취득은 7호의 4%가 기본입니다. 다만 7호 나목은 8호에 “불구하고”로 연결되어, 유상거래로 주택을 사는 경우에는 8호의 별도 세율이 우선합니다. 이 점이 비교의 핵심입니다.

건축비 5억원이면 원시취득세는 얼마인가?

건축비(과세표준 가정) 5억원이면 원시취득세는 14,000,000원이고, 같은 5억원을 비주택 매매로 취득하면 20,000,000원입니다. 한 줄씩 풀면 다음과 같습니다.

항목	기준(조문)	계산식	금액
원시취득 취득세	제11조제1항제3호, 1천분의 28	500,000,000원 × 2.8%	14,000,000원
같은 금액 일반 매매(농지 외·비주택)	제11조제1항제7호나목, 1천분의 40	500,000,000원 × 4.0%	20,000,000원
같은 금액 유상거래 주택(6억 이하)	제11조제1항제8호가목, 1천분의 10	500,000,000원 × 1.0%	5,000,000원
지방교육세·농어촌특별세	이 글 조문에 없음	계산하지 않음	별도

결과적으로 건축비 5억원 기준 비주택 매매와의 차이는 20,000,000 − 14,000,000 = 6,000,000원입니다. 반대로 같은 금액의 유상거래 주택 취득과는 14,000,000 − 5,000,000 = 9,000,000원, 원시취득이 더 비쌉니다.

금액 구간이 바뀌면 얼마나 달라지나?

가액이 올라갈수록 원시취득과 비주택 매매의 차이는 일정 비율(1.2%p)로 커지고, 유상거래 주택은 6억원을 넘으면 세율이 오르기 시작해 8.7억원 부근에서 원시취득과 만납니다. 아래 표는 같은 금액을 세 가지 취득 방식에 대입한 값입니다.

가정 가액	원시취득 (2.8%)	비주택 매매 (4%)	유상거래 주택 (세율)	유상거래 주택 세액
3억원	8,400,000원	12,000,000원	1%	3,000,000원
5억원	14,000,000원	20,000,000원	1%	5,000,000원
6억원	16,800,000원	24,000,000원	1%	6,000,000원
7억원	19,600,000원	28,000,000원	1.67%	11,690,000원
8억원	22,400,000원	32,000,000원	2.33%	18,640,000원
9억원	25,200,000원	36,000,000원	3%	27,000,000원
10억원	28,000,000원	40,000,000원	3%	30,000,000원

원시취득 열은 가액 × 2.8%, 비주택 매매 열은 가액 × 4%입니다. 유상거래 주택 열은 제8호의 산식을 따랐습니다.

위 표 사이의 중간 가액은 어떻게 되나?

위 표가 1억원 간격이라 중간 가액이 비어 있으므로, 같은 요율을 4억·6.5억·7.5억·8.5억·8.7억·9.5억원에 대입해 채웁니다. 6억원 초과 9억원 이하 주택 세율은 산식으로 구하고 넷째자리까지 반올림합니다.

가정 가액	원시취득 (2.8%)	비주택 매매 (4%)	유상거래 주택 세율	유상거래 주택 세액
4억원	11,200,000원	16,000,000원	1%	4,000,000원
6.5억원	18,200,000원	26,000,000원	1.33%	8,645,000원
7.5억원	21,000,000원	30,000,000원	2.00%	15,000,000원
8.5억원	23,800,000원	34,000,000원	2.67%	22,695,000원
8.7억원	24,360,000원	34,800,000원	2.80%	24,360,000원
9.5억원	26,600,000원	38,000,000원	3%	28,500,000원

계산 과정을 몇 줄만 풀어 보면 다음과 같습니다.

• 6.5억원 주택 세율: 650,000,000 × 2 ÷ 300,000,000 = 4.3333 → 4.3333 − 3 = 1.3333 → ÷ 100 = 0.013333 → 반올림 0.0133. 세액은 650,000,000 × 0.0133 = 8,645,000원입니다.
• 7.5억원 주택 세율: 5 − 3 = 2 → 0.02. 세액은 750,000,000 × 0.02 = 15,000,000원입니다.
• 8.5억원 주택 세율: 5.6667 − 3 = 2.6667 → 0.026667 → 반올림 0.0267. 세액은 850,000,000 × 0.0267 = 22,695,000원입니다.
• 9.5억원은 9억원 초과이므로 950,000,000 × 3% = 28,500,000원입니다.

두 조건을 교차하면 차이는 어떻게 달라지나?

가액과 비교 대상을 두 축으로 놓고 “원시취득 세액 − 매매 세액”을 구하면 부호가 바뀌는 지점이 한눈에 보입니다. 음수는 원시취득이 그만큼 싸다는 뜻이고, 양수는 원시취득이 그만큼 비싸다는 뜻입니다.

가정 가액	원시취득 − 비주택 매매	원시취득 − 유상거래 주택
3억원	−3,600,000원	+5,400,000원
5억원	−6,000,000원	+9,000,000원
6억원	−7,200,000원	+10,800,000원
7억원	−8,400,000원	+7,910,000원
8억원	−9,600,000원	+3,760,000원
9억원	−10,800,000원	−1,800,000원
10억원	−12,000,000원	−2,000,000원

비주택 열은 가액 × 1.2%만큼 항상 음수입니다. 주택 열은 6억원에서 +10,800,000원으로 가장 크게 벌어진 뒤 줄어들다가 9억원에서 처음으로 음수가 됩니다. 예를 들어 7억원은 19,600,000 − 11,690,000 = 7,910,000원이고, 9억원은 25,200,000 − 27,000,000 = −1,800,000원입니다.

주택 매매 세율은 어떻게 계산했나?

6억원 초과 9억원 이하 주택의 세율은 조문의 산식 (취득당시가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100에 가액을 넣어 구하고, 소수점 다섯째자리에서 반올림해 넷째자리까지 씁니다. 6억원 이하는 1천분의 10, 9억원 초과는 1천분의 30입니다.

계산 예시는 이렇습니다.

• 7억원: 700,000,000 × 2 ÷ 300,000,000 = 4.6667 → 4.6667 − 3 = 1.6667 → ÷ 100 = 0.016667 → 반올림 0.0167(1.67%). 세액은 700,000,000 × 0.0167 = 11,690,000원입니다.
• 8억원: 800,000,000 × 2 ÷ 300,000,000 = 5.3333 → − 3 = 2.3333 → ÷ 100 = 0.023333 → 반올림 0.0233(2.33%). 세액은 800,000,000 × 0.0233 = 18,640,000원입니다.
• 9억원: 6 − 3 = 3 → 3%. 9억원 초과의 3%와 이어지는 값입니다.

원시취득이 주택 매매보다 싸지는 분기점은 어디인가?

원시취득 2.8%와 주택 매매 산식 세율이 같아지는 가액은 약 8.7억원입니다. 산식에 2.8을 넣어 역산하면 다음과 같습니다.

1. 주택 매매 세율 = (가액 × 2/3억원 − 3) ÷ 100
2. 이 값이 2.8%가 되려면 가액 × 2/3억원 − 3 = 2.8
3. 가액 × 2/3억원 = 5.8 → 가액 = 5.8 × 3억원 ÷ 2 = 8.7억원

따라서 같은 금액을 기준으로 비교하면 다음과 같습니다.

가액 구간	원시취득 vs 주택 매매
6억원 이하	주택 매매(1%)가 1.8%p 쌉니다
6억원 초과 ~ 약 8.7억원	주택 매매 세율 1%→2.8%로 상승, 아직 주택 매매가 쌉니다
약 8.7억원	두 세율이 같습니다(8.7억원 × 2.8% = 24,360,000원)
약 8.7억원 초과 ~ 9억원	원시취득이 쌉니다
9억원 초과	주택 매매 3%, 원시취득 2.8%로 0.2%p 차이입니다

9억원 초과 구간의 차이가 0.2%p밖에 안 되는 점은 유의해야 합니다. 10억원이면 30,000,000 − 28,000,000 = 2,000,000원입니다. 기대만큼 크게 싸지 않습니다. 이 8.7억원은 산식을 반올림하기 전 값으로 구한 것이며, 실제 신고에서는 넷째자리 반올림 세율이 적용됩니다.

분기점 바로 앞뒤를 반올림 세율로 검산하면 역전이 실제로 일어남을 확인할 수 있습니다.

가정 가액	주택 세율 계산	주택 매매 세액	원시취득 세액	더 싼 쪽
8.6억원	5.7333 − 3 = 2.7333 → 0.0273	860,000,000 × 0.0273 = 23,478,000원	860,000,000 × 0.028 = 24,080,000원	주택 매매가 602,000원 쌈
8.7억원	5.8 − 3 = 2.8 → 0.0280	24,360,000원	24,360,000원	같음
8.8억원	5.8667 − 3 = 2.8667 → 0.0287	880,000,000 × 0.0287 = 25,256,000원	880,000,000 × 0.028 = 24,640,000원	원시취득이 616,000원 쌈

흔한 오해는 숫자로 어떻게 반박되나?

오해 하나는 “원시취득은 세율이 낮으니 매매보다 늘 싸다”입니다. 6억원 규모 주택이라면 주택 매매 세액이 600,000,000 × 1% = 6,000,000원인데 원시취득은 600,000,000 × 2.8% = 16,800,000원입니다. 오히려 10,800,000원 더 냅니다. 원시취득이 확실히 싼 쪽은 비주택 매매(4%)와 비교할 때입니다.

다른 오해는 “8.7억원만 넘기면 세금이 크게 줄어든다”입니다. 9억원을 넘는 순간 주택 매매 세율은 3%에서 멈추므로 차이는 0.2%p로 고정됩니다. 가액이 9억원이든 10억원이든 절감액은 각각 1,800,000원, 2,000,000원 수준이어서 10억원 가액의 1%에도 못 미치는 0.2%만큼입니다. 그 정도 차이로 취득 방식을 정하기보다 토지·공사비·감면 여부를 먼저 보는 편이 합리적입니다.

비교가 성립하는 경우와 성립하지 않는 경우는?

이 비교는 숫자만 나란히 놓은 것이어서, 실제로는 같은 건물을 두고 “지어서 갖느냐, 사서 갖느냐”를 고르는 경우가 드뭅니다. 흔한 선택은 두 가지입니다.

첫째, 이미 지어진 건물을 살지, 땅을 사서 새로 지을지입니다. 이 경우 건물은 원시취득 2.8%로 계산되지만, 땅은 별도 매매 취득이라 세율이 따로 붙습니다. 땅의 농지 여부에 따라 제7호가목(농지 1천분의 30) 또는 나목(농지 외 1천분의 40)이 적용됩니다. 즉 “건물은 2.8%지만 토지 몫은 최대 4%“라서 전체 세액을 비교할 때는 토지와 건물을 나눠 계산해야 합니다.

토지 4억원(농지 외)과 건물 신축 5억원을 가정하면 토지 400,000,000 × 4% = 16,000,000원, 건물 500,000,000 × 2.8% = 14,000,000원으로 합계 30,000,000원입니다. 합계 9억원에 단일 세율을 곱한 값(2.8%면 25,200,000원)과 4,800,000원 벌어집니다. 토지가 농지이면 400,000,000 × 3% = 12,000,000원이므로 합계는 26,000,000원입니다.

둘째, 주택을 신축한 뒤 부속토지를 나중에 취득하는 경우입니다. 제11조제4항은 주택을 신축·증축한 뒤 그 주거용 건축물의 소유자(배우자·직계존비속 포함)가 부속토지를 취득할 때 제1항제8호를 적용하지 않는다고 정합니다. 이 경우 토지가 주택 유상거래 세율(1~3%)을 쓰지 못한다는 뜻입니다. 그러면 어떤 세율이 적용되는지는 제시된 조문만으로 단정하지 않겠습니다.

증축이나 개수는 어떻게 계산하나?

증축으로 면적이 늘어난 부분은 원시취득 2.8%, 면적이 늘지 않는 개수는 별도 취급입니다. 제11조제3항은 건축(신축·재축 제외) 또는 개수로 건축물 면적이 늘 때 그 늘어난 부분을 원시취득으로 보아 제1항제3호의 세율을 적용한다고 정합니다.

지방세법 제15조(세율의 특례) 제2항 제1호는 개수로 인한 취득을 중과기준세율 적용 대상으로 정하되 제11조제3항에 해당하는 경우는 제외합니다. 정리하면 이렇습니다.

공사 유형	적용	근거
신축	원시취득 2.8%	제11조제1항제3호
증축(면적 증가분)	원시취득 2.8%	제11조제3항
개수(면적 증가 없음)	중과기준세율	제15조제2항제1호

중과기준세율의 구체적 수치는 제시된 조문 본문에 없으므로 이 글에서는 금액을 계산하지 않았습니다. 리모델링 비용을 계산하려는 독자는 중과기준세율을 별도 확인해야 합니다.

세율 특례 조문은 원시취득에도 영향을 주나?

제15조제1항의 특례는 환매, 상속 중 1가구 1주택, 합병, 공유물 분할, 건축물 이전, 재산분할 등 형식적 취득에 해당합니다. 이 열거에 신축 원시취득은 없습니다. 따라서 신축 원시취득은 특례 없이 제11조의 2.8%가 기본이라고 읽는 것이 자연스럽습니다. 단, 조문에는 “대통령령으로 정하는 취득”이라는 포괄 항목이 있어서, 시행령까지 확인하지 못한 한계를 둡니다.

신고·납부 기한과 공식 확인 경로는?

신고·납부 기한은 이 글에 제시된 조문에 없어 확인하지 못했습니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙을 수 있으니 신고 전에 반드시 직접 확인해야 합니다. 확인할 곳은 다음과 같습니다.

• 취득한 물건 소재지의 시·군·구청 세무부서(취득세 담당)
• 지방세 신고·납부 포털 위택스
• 건축물 사용승인(준공) 시점과 취득일 판단은 담당 공무원 또는 세무사에게 확인

이 계산이 맞지 않는 경우는?

다음 중 하나에 해당하면 위 표의 금액과 달라질 수 있습니다.

• 다주택자·법인·조정대상지역 취득 등 중과 대상: 중과 규정(제13조 계열)이 제시되지 않아 계산에 넣지 않았습니다.
• 지방세특례제한법에 따른 감면(생애최초, 농어촌주택, 임대사업 등): 이 글에서 다루지 않았습니다.
• 지방교육세·농어촌특별세: 별도로 붙으므로 실제 납부액은 표보다 큽니다.
• 과세표준 차이: 원시취득은 공사비 등을 어떻게 산정하느냐에 따라 세액이 달라집니다. 이 글은 가정 가액을 그대로 과세표준으로 썼습니다.
• 분양받은 신축 주택: 건설사에서 분양받아 소유권을 넘겨받는 경우를 원시취득으로 보는지 유상거래로 보는지 제시된 조문에는 기준이 없습니다. 분양 계약자는 이 글의 원시취득 계산을 그대로 쓰면 안 됩니다.
• 상속·증여 취득: 상속은 농지 외 2.8%, 상속 외 무상취득은 3.5%로 세율이 다릅니다.
• 지분 취득: 공유물일 때는 취득지분의 가액을 과세표준으로 합니다(제11조제2항). 주택을 지분으로 사면 세율은 전체 주택의 취득당시가액으로 정해집니다. 전체 10억원 주택의 절반인 5억원어치를 사더라도 세율은 3%이고, 가정 계산으로 500,000,000 × 3% = 15,000,000원입니다. 지분 가액 5억원만 보고 1%를 적용하면 10,000,000원이 모자랍니다.
• 법인의 합병·분할 취득: 제11조제5항에 따라 제7호 세율(4%) 적용 대상입니다.
• 조합원 입주권·재건축·재개발 취득: 취득 원인과 과세표준이 달라질 수 있어 제시된 조문만으로는 판단할 수 없습니다.
• 증축과 신축이 섞인 공사: 신축 부분은 제3호, 면적이 늘어난 증축 부분은 제11조제3항으로 같은 2.8%이지만, 면적이 늘지 않는 개수 부분은 중과기준세율이어서 한 번에 2.8%를 곱할 수 없습니다. 공사비를 유형별로 나눠야 합니다.
• 8.7억원 분기점 자체: 이 값은 취득당시가액 기준이며 시가표준액과 실제 거래가가 다를 때 어느 가액이 적용되는지는 제시된 조문만으로 확정하지 못했습니다.

어디에서 판단이 바뀌는지 한 번에 정리하면?

상황	비교 결론
건물이 비주택(상가·공장·근린시설 등)이고 매매 대안과 비교	원시취득이 항상 1.2%p 낮음
건물이 주택이고 가액 6억원 이하	주택 매매 1%가 원시취득 2.8%보다 낮음
건물이 주택이고 가액 6억 초과 ~ 약 8.7억원	주택 매매 세율이 올라가지만 여전히 주택 매매가 낮음
건물이 주택이고 가액 약 8.7억원 초과	원시취득이 낮음, 9억원 초과는 0.2%p 차이
토지를 따로 사야 하는 신축	토지 매매세율(농지 3%, 농지 외 4%)이 따로 붙음

결국 “원시취득이 매매보다 싸다”는 말은 비주택 건물에서는 맞고, 주택에서는 고가 주택에서만 맞습니다. 6억원 이하 주택을 지어서 갖는 사람이 원시취득 세율을 “혜택”으로 생각하면 오히려 세율이 더 높은 쪽으로 오해한 것입니다.

계산 결과는 추정입니다

이 글의 금액은 2026-11-11에 확인한 지방세법 제11조·제15조(시행 2026. 1. 1.)의 세율을 가정 가액에 대입한 추정치이며, 신고 세액이 아닙니다. 과세표준, 지방교육세·농어촌특별세, 감면·중과, 신고 기한은 반영하지 못했습니다. 실제 신고 전에는 관할 시·군·구청 또는 세무 전문가에게 확인하십시오.

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