3주택 이상 취득세 중과, 세율은 몇 %까지 오르나

3주택 이상 취득세 중과세율의 구체적 수치는 이 글에서 적지 못합니다. 주택 수에 따른 중과는 지방세법 제13조의2가 정하는데, 오늘(2026-09-02) 확인한 조문은 제11조와 제13조뿐이기 때문입니다. 대신 확인된 두 조문으로 계산 가능한 것은 전부 계산했습니다 — 유상거래 주택 표준세율 1.03.0%의 1억15억원 전 구간 세액, 6억~9억 구간의 연속 세율식, 취득원인별 세율 교차표입니다.

핵심 요약

• 주택 수 기준 중과세율(3주택·4주택 이상)은 지방세법 제13조의2 소관이며, 오늘 그 조문 본문을 확보하지 못해 이 글에 숫자를 적지 않았습니다.
• 확인된 유상거래 주택 표준세율은 6억원 이하 1.0%, 6억~9억원 연속식, 9억원 초과 3.0%입니다(제11조제1항제8호).
• 6억~9억원 구간은 계단식이 아니라 (취득가액÷3억원×2-3)×1/100 연속식이라, 7억원이면 1.6667%, 8억원이면 2.3333%로 1원 단위까지 세율이 달라집니다.
• 제13조가 정하는 중과는 주택 수가 아니라 과밀억제권역·대도시 법인·고급주택 기준이며, 가산 방식은 “표준세율 + 중과기준세율의 200%” 또는 “400%”, 주택의 경우 “600%” 형태입니다(제13조).
• 중과기준세율의 구체적 수치는 지방세법 제6조 정의 규정에 있고 오늘 확인하지 못해, 가산 후 최종 %는 계산하지 않았습니다.

계산 전제 — 무엇을 가정했나

표의 숫자는 아래 전제 위에서만 맞습니다. 전제가 하나라도 달라지면 결과가 달라집니다.

전제 항목	이 글의 설정
취득 원인	유상거래(매매)
취득 물건	주택법 제2조제1호 주택, 건축물대장·등기부에 주택으로 기재
취득 시점	2026년 9월, 오늘 확인한 조문 기준
지분 여부	단독 취득(지분 취득 아님)
적용 세율	제11조제1항제8호 표준세율(중과 적용 전)
과세표준	취득당시가액 = 매매가액으로 단순화
부가세목	지방교육세·농어촌특별세는 제11조·제13조에 없어 별도, 미포함
감면	지자체 조례 감면·생애최초 감면 등 미적용

전용면적, 조정대상지역 여부, 보유 주택 수는 제11조 본문에 등장하지 않습니다. 이 요건들은 제13조의2 등 다른 조문이 다루며, 그 조문을 확인하지 못했으므로 이 글의 계산에는 반영하지 않았습니다.

3주택 이상이면 세율이 몇 %인가 — 오늘 확인하지 못한 부분

이 질문의 답은 지방세법 제13조의2에 있습니다. 그 근거는 오늘 확보한 제13조 본문 안에 두 번 등장합니다.

제13조제2항은 대도시 법인 등의 부동산 취득에 대해 “제11조제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율”을 적용하되, 괄호로 이렇게 못 박습니다.

“(제11조제1항제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 제13조의2제1항제1호에 해당하는 세율)”

즉 주택은 제13조가 직접 세율을 정하지 않고 제13조의2로 넘깁니다. 주택 수 기준 중과세율의 실체는 전부 제13조의2에 있다는 뜻입니다.

그래서 이 글은 다음 값들을 적지 않습니다.

궁금한 값	근거 조문	오늘 상태
2주택 취득세율	제13조의2	확인하지 못했습니다
3주택 취득세율	제13조의2제1항	확인하지 못했습니다
4주택 이상·법인 취득세율	제13조의2제1항제1호	확인하지 못했습니다
조정대상지역 가산 여부	제13조의2	확인하지 못했습니다
중과기준세율의 수치	제6조(정의)	확인하지 못했습니다
일시적 2주택 예외	제13조의2 및 시행령	확인하지 못했습니다

기억에 있는 작년 수치를 옮겨 적는 것보다, 확인하지 못했다고 적는 편이 낫다고 판단했습니다. 부동산 세제는 매년 개정되고, 제13조 본문에도 2010·2011·2016·2018·2023·2025년 개정 이력이 남아 있습니다.

제13조가 정하는 중과는 어떤 구조인가

주택 수가 아니라 입지·취득 주체·물건 등급을 기준으로 한 중과입니다. 가산 방식만 정리하면 다음과 같습니다.

항	대상	세율 구조(조문 그대로)
제1항	과밀억제권역 내 본점·주사무소 신축·증축, 공장 신설·증설	제11조·제12조 세율 + 중과기준세율의 100분의 200
제2항	대도시 법인 설립·전입에 따른 부동산 취득	표준세율의 100분의 300 − 중과기준세율의 100분의 200 (주택은 제13조의2제1항제1호 세율)
제5항	골프장·고급주택·고급오락장·고급선박	제11조·제12조 세율 + 중과기준세율의 100분의 400
제6항	제1항과 제2항 동시 적용	표준세율의 100분의 300
제7항	제2항과 제5항 동시 적용	표준세율의 100분의 300 + 중과기준세율의 100분의 200, 단 주택은 해당 세율 + 중과기준세율의 100분의 600

여기서 “중과기준세율”이 몇 %인지는 제13조 본문에 없습니다. 제6조 정의 규정을 확인해야 하는데 오늘 확보하지 못했습니다. 따라서 위 구조식에 숫자를 대입한 최종 %는 계산하지 않았습니다.

다만 구조 자체가 알려 주는 사실은 있습니다. 제6항이 표준세율의 300%로 상한을 정하는 반면, 제7항 단서는 주택에 대해 중과기준세율의 600%까지 얹습니다. 주택이 대도시 법인 취득이면서 동시에 고급주택인 경우가 이 법에서 세율이 가장 크게 오르는 조합입니다.

유상거래 주택 취득세 전 구간표 — 1억원부터 15억원까지

여기서부터는 제11조제1항제8호만으로 끝까지 계산됩니다. 세율 구조는 세 토막입니다.

• 가목 — 취득당시가액 6억원 이하: 1천분의 10 = 1.0%
• 나목 — 6억원 초과 9억원 이하: (해당 주택의 취득당시가액 ÷ 3억원 × 2 − 3) × 1/100, 소수점 다섯째자리에서 반올림해 넷째자리까지
• 다목 — 9억원 초과: 1천분의 30 = 3.0%

전 구간을 계산해 표로 만들었습니다. 세액 = 취득가액 × 세율입니다.

취득가액	적용 목	세율	계산식	취득세액
1억원	가	1.0000%	1억 × 0.01	1,000,000원
2억원	가	1.0000%	2억 × 0.01	2,000,000원
3억원	가	1.0000%	3억 × 0.01	3,000,000원
4억원	가	1.0000%	4억 × 0.01	4,000,000원
5억원	가	1.0000%	5억 × 0.01	5,000,000원
6억원	가	1.0000%	6억 × 0.01	6,000,000원
6.5억원	나	1.3333%	6.5억 × 0.013333	8,666,450원
7억원	나	1.6667%	7억 × 0.016667	11,666,900원
7.5억원	나	2.0000%	7.5억 × 0.02	15,000,000원
8억원	나	2.3333%	8억 × 0.023333	18,666,400원
8.5억원	나	2.6667%	8.5억 × 0.026667	22,666,950원
9억원	나	3.0000%	9억 × 0.03	27,000,000원
9.5억원	다	3.0000%	9.5억 × 0.03	28,500,000원
10억원	다	3.0000%	10억 × 0.03	30,000,000원
11억원	다	3.0000%	11억 × 0.03	33,000,000원
12억원	다	3.0000%	12억 × 0.03	36,000,000원
13억원	다	3.0000%	13억 × 0.03	39,000,000원
15억원	다	3.0000%	15억 × 0.03	45,000,000원

지방교육세와 농어촌특별세는 위 표에 포함되지 않았습니다. 두 세목의 세율은 제11조·제13조에 없어 오늘 확인하지 못했습니다.

6억~9억 구간 세율은 한 줄씩 어떻게 계산되나

가장 자주 틀리는 구간이라 계산 과정을 그대로 펼칩니다. 7억원 주택을 예로 듭니다.

1. 취득당시가액을 3억원으로 나눕니다 → 7억 ÷ 3억 = 2.333333
2. 2를 곱합니다 → 2.333333 × 2 = 4.666667
3. 3을 뺍니다 → 4.666667 − 3 = 1.666667
4. 1/100을 곱합니다 → 1.666667 × 0.01 = 0.01666667
5. 소수점 다섯째자리에서 반올림해 넷째자리까지 → 1.6667%
6. 세액 = 700,000,000원 × 0.016667 = 11,666,900원

8억원이면 같은 순서로 8÷3=2.666667 → ×2=5.333333 → −3=2.333333 → 2.3333% → 800,000,000 × 0.023333 = 18,666,400원입니다.

세율이 1억 5,000만원당 정확히 1%포인트씩 오릅니다. 계산식의 기울기가 2 ÷ 3억원 × 1/100이기 때문입니다. 1,000만원 오를 때마다 세율은 약 0.0667%포인트 오릅니다.

세율을 정해 놓고 집값을 역산하면 — 역산표

“세율이 2%를 넘지 않는 선”처럼 거꾸로 묻는 경우가 많습니다. 나목 식을 x에 대해 풀면 x = (세율×100 + 3) ÷ 2 × 3억원입니다.

목표 세율	역산 과정	취득가액	그 지점의 세액
1.0000%	(1+3)÷2×3억	6억원	6,000,000원
1.2000%	(1.2+3)÷2×3억	6억 3,000만원	7,560,000원
1.5000%	(1.5+3)÷2×3억	6억 7,500만원	10,125,000원
1.8000%	(1.8+3)÷2×3억	7억 2,000만원	12,960,000원
2.0000%	(2+3)÷2×3억	7억 5,000만원	15,000,000원
2.2000%	(2.2+3)÷2×3억	7억 8,000만원	17,160,000원
2.5000%	(2.5+3)÷2×3억	8억 2,500만원	20,625,000원
2.8000%	(2.8+3)÷2×3억	8억 7,000만원	24,360,000원
3.0000%	(3+3)÷2×3억	9억원	27,000,000원

취득 원인이 달라지면 얼마나 달라지나 — 교차 비교표

같은 가액이라도 매매냐 상속이냐 증여냐에 따라 세율이 완전히 다릅니다. 제11조제1항 각 호를 그대로 대입해 교차시킨 표입니다.

취득 원인	근거 호	세율	5억원일 때	7억원일 때	10억원일 때
유상거래 주택	제8호	1.0~3.0%	5,000,000원	11,666,900원	30,000,000원
상속(농지 외)	제1호 나목	2.8%	14,000,000원	19,600,000원	28,000,000원
상속(농지)	제1호 가목	2.3%	11,500,000원	16,100,000원	23,000,000원
무상취득(증여 등)	제2호	3.5%	17,500,000원	24,500,000원	35,000,000원
무상취득(비영리사업자)	제2호 단서	2.8%	14,000,000원	19,600,000원	28,000,000원
원시취득(신축)	제3호	2.8%	14,000,000원	19,600,000원	28,000,000원
공유물 분할	제5호	2.3%	11,500,000원	16,100,000원	23,000,000원
합유물·총유물 분할	제6호	2.3%	11,500,000원	16,100,000원	23,000,000원
그 밖의 유상취득(농지)	제7호 가목	3.0%	15,000,000원	21,000,000원	30,000,000원
그 밖의 유상취득(농지 외)	제7호 나목	4.0%	20,000,000원	28,000,000원	40,000,000원

읽는 법 하나만 짚습니다. 5억원 구간에서는 매매(1.0%, 500만원)와 증여(3.5%, 1,750만원)의 차이가 1,250만원입니다. 반면 10억원 구간에서는 매매가 3.0%로 올라 증여와의 차이가 500만원으로 줄어듭니다. 가액이 오를수록 취득 원인에 따른 격차는 좁아집니다.

흔한 오해 두 가지

오해 1 — “6억원 넘으면 바로 세율이 뛴다”

아닙니다. 6억원 이하는 1.0%이고, 6억원을 1원이라도 넘으면 나목 식이 적용되지만 그 식의 6억원 지점 값도 정확히 1.0000%입니다. 계산해 보면 (6억÷3억×2−3)×1/100 = (4−3)×1/100 = 1.0%로 가목과 이어집니다. 6억 100만원이면 세율은 1.0067%, 세액은 6억 100만원 × 0.010067 = 6,050,267원입니다. 6억원일 때 600만원과의 차이는 5만원 남짓입니다. 절벽이 아니라 경사입니다.

오해 2 — “9억원 넘으면 세율이 급등한다”

9억원 지점에서도 나목 식은 정확히 3.0000%를 내놓습니다. 다목의 3.0%와 같은 값입니다. 9억원 세액 2,700만원, 9억 100만원 세액은 901,000,000 × 0.03 = 27,030,000원으로 3만원 차이입니다. 9억원 경계에서 취득세가 계단처럼 뛰지는 않습니다. 다만 이는 표준세율만 놓고 본 것이며, 다른 조문의 중과가 붙는 경우는 별개입니다.

오해 3 — “지분으로 사면 지분 금액 기준으로 세율이 낮아진다”

아닙니다. 제11조제1항제8호 후단이 계산식을 두어, 지분으로 취득한 주택도 취득 지분의 취득당시가액 × (전체 주택 시가표준액 ÷ 취득 지분 시가표준액)으로 환산한 전체 주택 가액을 기준으로 세율을 정합니다. 10억원 주택의 절반을 5억원에 취득해도 세율 판정은 10억원 기준인 3.0%이고, 세액은 5억원 × 3.0% = 15,000,000원입니다. 5억원짜리 주택을 사서 1.0%(500만원)를 내는 경우와 세 배 차이가 납니다.

신고·납부 기한과 조회 경로

기한과 납부 절차는 제11조·제13조가 아니라 다른 조문(제20조 등)이 정합니다. 오늘 그 조문을 확인하지 못했으므로 “취득일부터 O일 이내” 같은 숫자는 적지 않습니다.

확인이 필요한 곳은 다음입니다.

• 법령 원문 확인 — 국가법령정보센터에서 지방세법 제11조, 지방세법 제13조를 직접 열람합니다. 제13조의2와 제6조도 같은 방식으로 확인할 수 있습니다.
• 신고·납부 — 취득 물건 소재지 관할 시·군·구청 세무부서 및 지방세 전자신고·납부 시스템입니다.
• 시가표준액 — 지분 취득 환산에 필요한 값으로, 관할 지자체가 관리합니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 하나라도 해당하면 위 표의 숫자를 그대로 쓰면 안 됩니다.

상황	왜 달라지나
보유 주택이 2채 이상	제13조의2의 주택 수 중과가 적용됩니다. 오늘 확인하지 못한 조문입니다.
일시적 2주택	예외 요건과 처분 기한이 별도 규정에 있습니다. 확인하지 못했습니다.
법인이 대도시에서 취득	제13조제2항이 적용되며, 주택은 제13조의2제1항제1호 세율로 넘어갑니다.
고급주택에 해당	제13조제5항에 따라 중과기준세율의 400%가 가산됩니다. 면적·가액 기준은 대통령령 소관입니다.
대도시 법인 + 고급주택	제13조제7항 단서로 중과기준세율의 600%가 가산됩니다.
상속·증여로 취득	제11조제1항제1호·제2호 단일세율이며 유상거래 누진식이 아닙니다.
주택 신축 후 부속토지 취득	제11조제4항에 따라 제8호(주택 세율)를 적용하지 않습니다.
법인 합병·분할로 취득	제11조제5항에 따라 제7호 세율(농지 외 4.0%)이 적용됩니다.
조합원 입주권·분양권	주택 취득 시점 판정이 별도 문제라 이 글의 전제와 다릅니다.
지자체 조례 감면·생애최초 감면	지방세특례제한법 및 조례 소관으로, 오늘 확인 범위 밖입니다.
건축물대장에 주택으로 기재되지 않은 물건	제8호의 “주택” 정의를 벗어나 제7호 나목 4.0%가 적용될 수 있습니다.
과세표준이 매매가와 다른 경우	제10조의2~제10조의6이 정하는 취득당시가액이 기준입니다.

이 글의 값은 추정입니다

위 표의 세액은 제11조·제13조 원문에 적힌 세율만으로 직접 계산한 값이며, 지방교육세·농어촌특별세·감면·주택 수 중과가 반영되지 않은 추정치입니다. 실제 신고 전에는 관할 시·군·구청 세무부서 또는 세무 전문가의 확인을 받으시는 것이 필요합니다. 특히 3주택 이상 중과세율은 이 글이 확인하지 못한 제13조의2 소관이므로, 해당하시는 분은 반드시 원문을 직접 확인해 주십시오.

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