경매로 낙찰받은 집, 취득세는 낙찰가 기준으로 얼마인가

낙찰가가 6억원 이하인 주택이면 지방세법 제11조의 취득세 표준세율은 1%이고, 6억원 초과 9억원 이하이면 계산식에 따라 1%에서 3%까지 올라갑니다. 9억원을 넘으면 3%입니다. 예를 들어 낙찰가 7억원은 표준세율 1.6667%로 11,666,900원입니다. 이 글의 금액은 지방교육세·농어촌특별세와 중과를 뺀 표준세율분 부분 계산이며 최종 납부액이 아닙니다.

핵심 요약

• 낙찰가 6억원 이하 주택의 표준세율은 1%이며, 낙찰가 5억원이면 5,000,000원입니다.
• 낙찰가 6억원 초과 9억원 이하 주택은 (낙찰가 ÷ 3억원 × 2 − 3)%로 세율이 정해지고, 7억원이면 1.6667%입니다.
• 낙찰가 9억원을 초과하면 세율은 3%이고, 10억원이면 30,000,000원입니다.
• 이 글의 계산은 지방교육세·농어촌특별세, 다주택 중과, 감면을 포함하지 않은 부분 계산입니다.

이 계산은 어떤 전제로 한 것인가

계산 결과는 전제에 따라 달라지므로 먼저 전제를 밝힙니다.

전제	이 글의 가정	확인 여부
취득 물건	주거용 건축물과 그 부속토지(주택)	제11조 제1항 제8호의 주택 정의
취득 원인	경매 낙찰을 유상거래로 보는 경우	제공된 조문만으로는 경매가 유상거래인지 확인하지 못함
취득당시가액	낙찰가와 같다고 가정	과세표준을 정하는 제10조의3 등은 제공되지 않아 확인하지 못함
지분	단독 취득(전체 지분)	지분 취득이면 아래 별도 설명 참고
세율 근거	지방세법 제11조 제1항 제8호	오늘(2026-10-28) 국가법령정보센터 본문
보유 주택 수·조정대상지역	중과 대상이 아니라고 가정	중과 조문은 제공되지 않아 확인하지 못함

두 번째와 세 번째 줄이 이 글의 가장 큰 가정입니다. 제11조 본문에는 “유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우”에 주택 전용 세율을 적용한다고만 되어 있습니다. 경매 낙찰이 여기에 해당하는지, 취득당시가액을 낙찰가로 보는지는 제10조의3 등 다른 조문에서 정해지는 내용이라 이번에 확인하지 못했습니다. 낙찰가를 기준으로 삼는 것은 계산을 보여 드리기 위한 가정이며, 실제 과세표준은 관할 지자체에서 확인해야 합니다.

경매 낙찰 주택에는 어떤 세율 조문이 적용되는가

지방세법 제11조 제1항은 부동산 취득세를 과세표준에 표준세율을 곱해 계산한다고 정합니다. 취득 원인별로 세율이 갈리는데, 이 글과 관련 있는 것만 추리면 다음과 같습니다.

취득 원인	세율(조문 기준)	이 글과의 관계
상속(농지 외)	1천분의 28	경매와 무관
상속 외 무상취득	1천분의 35	경매와 무관
원시취득	1천분의 28	신축 등, 경매와 무관
그 밖의 원인(농지 외)	1천분의 40	주택 유상거래가 아닌 경우의 일반 세율
유상거래로 취득하는 주택	취득당시가액별 1%~3%	이 글의 계산 대상

제8호는 “제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우”에 가액별 세율을 적용한다고 되어 있습니다. 제7호나목의 일반 세율(농지 외 4%)보다 주택 유상거래 세율이 낮으므로, 낙찰 주택이 어느 쪽으로 분류되느냐에 따라 세액이 크게 달라집니다. 일반 세율 4%를 적용하면 낙찰가 7억원은 28,000,000원이 되어 아래 계산(11,666,900원)과 차이가 큽니다. 이 때문에 경매 취득의 분류는 신고 전에 반드시 지자체에 확인해야 합니다.

주택 가액별 세율은 어떻게 정해지는가

제8호는 취득당시가액을 세 구간으로 나눕니다.

구간	세율	조문 위치
6억원 이하	1천분의 10 (1%)	제1항 제8호 가목
6억원 초과 9억원 이하	(취득당시가액 ÷ 3억원 × 2 − 3) × 1/100	제1항 제8호 나목
9억원 초과	1천분의 30 (3%)	제1항 제8호 다목

나목의 계산식은 조문에서 “(해당 주택의 취득당시가액 ÷ 3억원 × 2 − 3) × 1/100”로 표시됩니다. 소수점 이하 다섯째자리에서 반올림해 소수점 넷째자리까지 계산하라고 되어 있습니다. 조문 표기만으로는 넷째자리를 퍼센트 값에 적용하는지 소수 값에 적용하는지가 분명하지 않아, 이 글은 퍼센트 값(예: 1.6667%)을 넷째자리까지 계산하는 것으로 읽었습니다. 이 읽기가 실제 신고 방식과 같은지는 확인하지 못했습니다.

낙찰가 7억원이면 취득세는 얼마인가

낙찰가 7억원을 취득당시가액으로 두고 한 줄씩 계산합니다.

1. 구간 판정: 7억원은 6억원 초과 9억원 이하이므로 제8호 나목을 적용합니다.
2. 낙찰가 ÷ 3억원 = 7억원 ÷ 3억원 = 2.33333…
3. × 2 = 4.66667…
4. − 3 = 1.66667…
5. 퍼센트로 읽어 넷째자리까지 반올림하면 세율은 1.6667%입니다.
6. 세액 = 700,000,000원 × 1.6667% = 11,666,900원

항목	기준(조문)	계산식	금액
취득당시가액(가정)	낙찰가	700,000,000원	700,000,000원
적용 세율	제11조 제1항 제8호 나목	(7억 ÷ 3억 × 2 − 3)%	1.6667%
표준세율분 취득세	제11조 제1항	700,000,000 × 1.6667%	11,666,900원
지방교육세·농어촌특별세	제공된 조문에 없음	계산하지 않음	확인하지 못함

마지막 줄이 중요합니다. 실제 납부 단계에서는 취득세 본세 외에 다른 세목이 붙을 수 있으나, 그 세율은 이번에 확인한 조문에 없습니다. 이 글은 숫자를 지어내지 않기 위해 해당 칸을 비워 둡니다.

낙찰가 구간별로 세액이 어떻게 달라지는가

독자가 가장 궁금한 것은 “내 낙찰가면 얼마인가”이므로 같은 방식으로 여러 금액을 계산했습니다. 모두 단독 취득, 중과 제외, 표준세율분 기준입니다.

낙찰가	적용 구간	계산식	세율	표준세율분 세액
3억원	6억 이하	3억 × 1%	1%	3,000,000원
5억원	6억 이하	5억 × 1%	1%	5,000,000원
6억원	6억 이하	6억 × 1%	1%	6,000,000원
6억 5천만원	6억 초과~9억 이하	(6.5 ÷ 3 × 2 − 3) = 1.3333	1.3333%	8,666,450원
7억원	6억 초과~9억 이하	(7 ÷ 3 × 2 − 3) = 1.6667	1.6667%	11,666,900원
7억 5천만원	6억 초과~9억 이하	(7.5 ÷ 3 × 2 − 3) = 2	2%	15,000,000원
8억원	6억 초과~9억 이하	(8 ÷ 3 × 2 − 3) = 2.3333	2.3333%	18,666,400원
9억원	6억 초과~9억 이하	(9 ÷ 3 × 2 − 3) = 3	3%	27,000,000원
10억원	9억 초과	10억 × 3%	3%	30,000,000원

표에서 읽을 수 있는 점은 세 가지입니다.

첫째, 6억원 구간에서 세율이 갑자기 뛰지 않습니다. 6억원을 대입하면 계산식 값이 (6 ÷ 3 × 2 − 3) = 1이므로 1%와 같아지고, 6억원을 넘기면 값이 조금씩 올라갑니다. 6억 5천만원은 1.3333%입니다.

둘째, 9억원에서도 계산식 값이 3%로 끝나 다목의 3%와 이어집니다. 9억원을 1원 넘겨도 세율 단절은 없습니다.

셋째, 6억원 초과 구간에서는 낙찰가가 5천만원 오를 때마다 세율도 함께 오르므로 세액 증가 폭이 큽니다. 6억원에서 7억원으로 1억원 오르면 세액은 6,000,000원에서 11,666,900원으로 5,666,900원 늘어납니다. 1억원 오른 값에 1%를 곱한 1,000,000원이 아니라 세율 자체가 올라간 효과까지 붙기 때문입니다. 입찰가를 정할 때 이 구간의 한계 부담을 함께 보면 도움이 됩니다.

경매 입찰가를 정할 때 이 표를 어떻게 쓰는가

이 글이 투자 판단을 대신하지는 않습니다. 다만 계산 구조상 확인할 수 있는 사실은 있습니다. 같은 1억원 차이라도 6억원 아래에서는 세액이 1,000,000원 늘고, 7억원 부근에서는 대략 3,000,000원 안팎, 8억 5천만원 부근에서는 그보다 더 늘어납니다. 표의 8억원(18,666,400원)과 9억원(27,000,000원)을 비교하면 1억원 차이에 8,333,600원이 늘어납니다. 낙찰 후 들어갈 비용을 따질 때 취득세를 낙찰가의 일정 비율로 단순 환산하면 실제와 어긋날 수 있다는 뜻입니다.

6억~9억 구간을 2천5백만원 간격으로 훑으면

위 표는 5천만원 단위 일부만 보여 줍니다. 나목 계산식을 2천5백만원 간격으로 전부 대입하고, 직전 행보다 세액이 얼마나 늘었는지 함께 적었습니다. 새 요율은 없고 조문 계산식만 썼습니다.

낙찰가	계산식 값(세율)	표준세율분 세액	직전 행 대비 증가분
6억원	1% (가목)	6,000,000원	—
6억 2천5백만원	6.25 ÷ 3 × 2 − 3 = 1.1667%	7,291,875원	+1,291,875원
6억 5천만원	1.3333%	8,666,450원	+1,374,575원
6억 7천5백만원	6.75 ÷ 3 × 2 − 3 = 1.5%	10,125,000원	+1,458,550원
7억원	1.6667%	11,666,900원	+1,541,900원
7억 2천5백만원	7.25 ÷ 3 × 2 − 3 = 1.8333%	13,291,425원	+1,624,525원
7억 5천만원	2%	15,000,000원	+1,708,575원
7억 7천5백만원	7.75 ÷ 3 × 2 − 3 = 2.1667%	16,791,925원	+1,791,925원
8억원	2.3333%	18,666,400원	+1,874,475원
8억 2천5백만원	8.25 ÷ 3 × 2 − 3 = 2.5%	20,625,000원	+1,958,600원
8억 5천만원	8.5 ÷ 3 × 2 − 3 = 2.6667%	22,666,950원	+2,041,950원
8억 7천5백만원	8.75 ÷ 3 × 2 − 3 = 2.8333%	24,791,375원	+2,124,425원
9억원	3%	27,000,000원	+2,208,625원

증가분이 행마다 커지는 것이 핵심입니다. 같은 2천5백만원을 더 써도 6억원 부근에서는 세액이 약 129만원 늘고, 9억원 직전에서는 약 221만원 늘어납니다. 세율 상승분이 낙찰가에 다시 곱해지는 구조여서 낙찰가와 세액이 정비례하지 않습니다.

낙찰 주택이 어느 세율로 분류되느냐에 따른 교차 비교

앞에서 분류에 따라 세액이 크게 달라진다고 했습니다. 낙찰가와 적용 세율을 두 축으로 놓고 숫자로 비교합니다. 일반 세율은 제7호나목의 1천분의 40(4%)을 그대로 곱했고, 주택 유상거래 세율은 제8호 값입니다.

낙찰가	제8호 주택 유상거래 세율	세액	제7호나목 4% 적용 시 세액	차이
3억원	1%	3,000,000원	12,000,000원	9,000,000원
6억원	1%	6,000,000원	24,000,000원	18,000,000원
7억원	1.6667%	11,666,900원	28,000,000원	16,333,100원
9억원	3%	27,000,000원	36,000,000원	9,000,000원
10억원	3%	30,000,000원	40,000,000원	10,000,000원

차이가 가장 큰 곳은 6억원 부근으로 1,800만원입니다. 반대로 9억원을 넘으면 차이는 낙찰가의 1%포인트로 고정됩니다. 어느 쪽이 맞는지는 이 글로 판정할 수 없으므로 신고 전에 관할 기관 확인이 필요합니다.

계산 과정을 두 건 더 한 줄씩 보면

낙찰가 6억 5천만원

1. 650,000,000원은 6억원 초과 9억원 이하이므로 나목을 적용합니다.
2. 6.5억 ÷ 3억 = 2.16667…
3. × 2 = 4.33333…
4. − 3 = 1.33333…이므로 넷째자리까지 1.3333%입니다.
5. 650,000,000원 × 1.3333% = 8,666,450원입니다.

낙찰가 8억원

1. 800,000,000원도 나목 구간입니다.
2. 8억 ÷ 3억 = 2.66667…
3. × 2 = 5.33333…
4. − 3 = 2.33333…이므로 세율은 2.3333%입니다.
5. 800,000,000원 × 2.3333% = 18,666,400원입니다.

넷째자리 반올림의 영향도 확인할 수 있습니다. 7억원의 정확한 세율은 1.666666…%라서 반올림 없이 곱하면 약 11,666,667원이고, 1.6667%로 반올림해 곱한 11,666,900원과 233원 차이가 납니다. 반올림 자체가 세액을 크게 바꾸지는 않습니다.

흔한 오해 두 가지를 숫자로 반박하면

오해 1. “6억원을 넘으면 바로 3%를 낸다.” 3%는 9억원 초과 구간의 세율입니다. 낙찰가 7억원에 3%를 곱하면 21,000,000원이지만 계산식 결과는 11,666,900원이므로 9,333,100원의 차이가 납니다.

오해 2. “6억원을 조금만 넘겨도 세액이 확 뛴다.” 6억 1천만원을 계산해 보면 6.1 ÷ 3 × 2 − 3 = 1.0667%이고, 610,000,000원 × 1.0667% = 6,506,870원입니다. 6억원의 6,000,000원보다 506,870원 많을 뿐입니다. 낙찰가가 1,000만원 올랐으니 단순 1%라면 100,000원이 늘 텐데, 세율 상승분이 더해져 506,870원이 된 것이며 계단식 급등은 아닙니다.

지분으로 낙찰받으면 가액은 어떻게 계산하는가

공유 지분만 낙찰받는 경우에는 제8호가 별도 계산식을 둡니다. 조문은 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액을 다음처럼 전체 주택 기준으로 환산한 뒤 세율을 정하라고 합니다.

• 전체 주택의 취득당시가액 = 취득 지분의 취득당시가액 × (전체 주택 시가표준액 ÷ 취득 지분의 시가표준액)

즉 지분 가격이 작아 보여도 세율 구간은 전체 주택 가액으로 판정됩니다. 이렇게 정해진 세율을 제2항에 따라 취득 지분의 가액에 곱합니다. 예를 들어 전체 주택이 환산 가액 7억원이라면 세율은 1.6667%이고, 이 세율을 내가 취득한 지분의 가액에 곱하게 됩니다. 시가표준액은 이번에 제공된 자료에 없어 숫자 예시는 만들지 않았습니다.

다만 전체 환산 가액이 7억원으로 정해졌다고 가정하고, 지분 가액이 지분 비율에 비례한다고 놓으면 지분별 표준세율분을 비교할 수 있습니다. 시가표준액 비율은 실제 값을 확인하지 못해 지분 비율과 같다고 가정한 계산입니다.

취득 지분	지분 가액(가정)	적용 세율(전체 7억원 기준)	표준세율분 세액
1/2	350,000,000원	1.6667%	5,833,450원
1/4	175,000,000원	1.6667%	2,916,725원
1/5	140,000,000원	1.6667%	2,333,380원

지분 1억 4천만원어치만 사더라도 세율은 1%가 아니라 1.6667%입니다. 지분 가액만 보고 6억원 이하 구간으로 착각하면 세액을 낮게 잡게 됩니다. 1/2 지분 세액 5,833,450원을 두 배 하면 단독 취득 7억원의 11,666,900원과 같습니다.

취득세 신고는 언제 어디서 하는가

신고·납부 기한은 이번에 제공된 제11조 본문에 없습니다. 기한 일수와 지연 시 가산세 같은 내용은 확인하지 못했으므로 이 글에서는 수치를 적지 않습니다. 독자가 할 일은 다음과 같습니다.

• 낙찰 주택의 소재지를 관할하는 시·군·구청 세무 담당 부서에 취득세 신고 기한과 방법을 문의합니다.
• 경매 취득의 과세표준을 낙찰가로 보는지, 다른 기준이 있는지 함께 묻습니다.
• 본인 세대의 주택 수와 낙찰 주택의 지역이 중과 대상에 해당하는지 확인합니다.
• 건축물대장이나 등기부에 해당 건물이 주택으로 기재돼 있는지 확인합니다. 제8호는 주택을 건축물대장·사용승인서·등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지로 정의합니다.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가

아래 경우에는 이 글의 숫자를 그대로 쓰면 안 됩니다.

경우	왜 달라지는가	이 글의 확인 상태
다주택 중과	보유 주택 수와 지역에 따라 별도 세율이 적용될 수 있음	해당 조문이 제공되지 않아 확인하지 못함
일시적 2주택	중과 배제 요건이 별도로 있을 수 있음	확인하지 못함
감면 대상	생애최초 등 지자체·법령 감면	확인하지 못함
낙찰가와 다른 과세표준	취득당시가액이 낙찰가와 다르게 정해지는 경우	제10조의3 등 미확인
지방교육세·농어촌특별세	본세 외 세목이 별도로 붙음	세율 미확인으로 계산 제외
주택이 아닌 물건	토지·상가를 낙찰받으면 제8호 적용 안 됨(일반 세율 제7호)	조문상 확인
주택 신축·증축 후 부속토지 취득	제4항에 따라 제8호를 적용하지 않음	조문상 확인
상속·증여·원시취득	취득 원인별 세율이 다름(1천분의 28·35 등)	조문상 확인

특히 제4항은 주택을 신축 또는 증축한 이후 그 건축물의 소유자(배우자와 직계존비속 포함)가 부속토지를 취득하는 경우 제8호를 적용하지 않는다고 정합니다. 건물과 토지가 따로 경매에 나오는 사건에서는 이 규정이 문제가 될 수 있으니, 낙찰 전 사건 정보와 소유 관계를 확인하세요. 또한 법인이 합병·분할로 취득하는 경우는 제5항에 따라 제7호 세율이 적용됩니다.

구체적인 상황으로 풀면 다음과 같습니다. 건물 소유자의 배우자가 그 집의 토지만 낙찰받는 경우에는 제4항 때문에 이 글의 1%~3% 표를 쓸 수 없습니다. 이때 제7호나목의 4%가 적용되는지는 이번 자료만으로 단정하지 못하며, 4%라면 토지 낙찰가 2억원에 8,000,000원이 됩니다. 한편 건축물대장에 주택이 아닌 용도로 올라 있는 건물을 낙찰받으면 제8호의 주택 정의에 맞지 않을 수 있어, 7억원 낙찰이라도 1.6667%(11,666,900원)가 아니라 4%(28,000,000원) 쪽으로 계산이 바뀔 가능성을 열어 두어야 합니다. 어느 경우든 분류는 관할 기관이 판단합니다.

표준세율 계산과 실제 납부액의 차이는 어디서 생기는가

이 글의 계산은 “과세표준 × 표준세율”이라는 첫 단계입니다. 실제 부담은 여기에 부가 세목이 더해지고, 경우에 따라 중과나 감면이 반영되어 달라집니다. 앞의 표에서 7억원 낙찰의 11,666,900원은 그 첫 단계 값이므로, 실제 납부액은 이보다 클 수도 작을 수도 있습니다. 각 요소가 얼마나 영향을 주는지는 이번 자료로 알 수 없어서 수치로 제시하지 않았습니다.

낙찰 직후 자금 계획을 세운다면 이 값을 하한선 개념의 참고치로만 쓰고, 신고 전에 관할 기관에서 정확한 세액을 받아 보는 것이 안전합니다.

확인 순서 정리

1. 낙찰 물건이 주거용 건축물과 그 부속토지인지 건축물대장·등기부로 확인합니다.
2. 경매 취득이 유상거래 세율(제8호) 대상인지, 과세표준이 낙찰가인지 관할 시·군·구청에 확인합니다.
3. 낙찰가가 6억원 이하, 6억원 초과 9억원 이하, 9억원 초과 중 어디인지 판정합니다.
4. 구간별로 1%, 계산식 세율, 3%를 대입해 표준세율분을 구합니다.
5. 부가 세목, 중과, 감면, 신고 기한은 관할 기관에서 확인해 최종 납부액을 확정합니다.

안내

이 글의 금액은 지방세법 제11조 표준세율을 낙찰가에 대입한 추정이며, 경매 낙찰가가 과세표준이 된다는 점과 유상거래 세율이 적용된다는 점은 가정입니다. 지방교육세·농어촌특별세, 중과, 감면, 신고 기한은 반영하지 않았고 법령은 해마다 바뀔 수 있습니다. 근거 조문은 국가법령정보센터의 지방세법 제11조에서 2026-10-28에 확인했습니다. 신고 전에 관할 시·군·구청이나 세무 전문가에게 확인하십시오.

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