15억 초과 주택 양도세, 장기보유공제는 얼마나 받나
1세대 1주택 고가주택 양도차익 안분부터 보유·거주기간별 장기보유특별공제율, 최종 산출세액까지 매도가 15억~30억 구간을 표로 계산합니다.
15억원 초과 주택이라도 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 장기보유특별공제는 최대 80%(보유 10년 이상 40% + 거주 10년 이상 40%)입니다. 같은 주택이라도 1세대 1주택에 해당하지 않으면 15년을 보유해도 **30%**가 끝입니다. 두 표의 차이가 50%p이고, 양도차익 5억원 기준으로는 공제액만 2억 5천만원이 갈립니다.
핵심 요약
- 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간별 최대 40%와 거주기간별 최대 40%를 합산하여 최대 80%가 됩니다(소득세법 제95조 제2항).
- 1세대 1주택이 아닌 주택은 표 1이 적용되어 3년 6%에서 시작해 15년 이상 30%가 상한입니다.
- 보유기간 3년 미만이면 장기보유특별공제가 0원입니다. 조문이 대상을 “보유기간이 3년 이상인 것”으로 한정합니다.
- 거주기간 공제율은 2년 이상 3년 미만 8%부터 시작하되, 이 8% 구간은 보유기간 3년 이상인 경우에만 적용됩니다.
- 고가주택은 양도차익 전액이 아니라 대통령령이 정한 방식으로 안분한 금액에만 과세됩니다(제95조 제3항). 안분 기준금액은 이 조문 본문에 없어 2026년 기준을 확인하지 못했습니다.
계산 전제부터 밝힙니다
이 글의 모든 숫자는 다음 전제 위에서 계산했습니다. 전제가 하나라도 다르면 결과가 달라집니다.
| 전제 항목 | 이 글에서 잡은 값 |
|---|---|
| 매도가 | 20억원 (구간표에서는 15억~30억원) |
| 취득가 | 10억원 |
| 필요경비 | 0원(취득세·중개보수 등 미반영) |
| 양도차익 | 20억 − 10억 = 10억원 |
| 세대 주택 수 | 1세대 1주택 (제95조 제2항 단서, 표 2 적용) |
| 보유기간 | 10년 |
| 거주기간 | 10년 |
| 조정대상지역 중과 | 해당 없음 (제104조 제7항 미적용) |
| 미등기 여부 | 등기 완료 |
| 과세 대상 안분 비율 | 가정치 40% (아래 설명 참조) |
안분 비율 40%는 조문에 근거한 값이 아니라 계산 흐름을 보여 주기 위한 가정치입니다. 제95조 제3항은 고가주택 양도차익과 장기보유공제액을 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액”으로 한다고만 정하고 있고, 안분에 쓰는 기준금액은 법 조문 본문에 없습니다. 2026년 기준 시행령 수치는 확인하지 못했으므로, 본인 사례는 아래 계산 구조에 실제 비율을 대입해 쓰셔야 합니다.
장기보유특별공제율, 표 1과 표 2는 얼마나 다른가
표 1(일반)과 표 2(1세대 1주택)의 차이는 같은 보유기간에서 정확히 두 배입니다. 여기에 표 2는 거주기간 공제가 별도로 더 붙습니다.
| 보유기간 | 표 1 공제율(일반) | 표 2 보유 공제율(1세대 1주택) | 같은 기간 거주 시 표 2 합계 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% | 12% | 12 + 12 = 24% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% | 16% | 16 + 16 = 32% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% | 20% | 20 + 20 = 40% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% | 24% | 24 + 24 = 48% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% | 28% | 28 + 28 = 56% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% | 32% | 32 + 32 = 64% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% | 36% | 36 + 36 = 72% |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% | 40% | 40 + 40 = 80% |
| 11년 이상 12년 미만 | 22% | 40%(상한) | 80% |
| 12년 이상 13년 미만 | 24% | 40%(상한) | 80% |
| 13년 이상 14년 미만 | 26% | 40%(상한) | 80% |
| 14년 이상 15년 미만 | 28% | 40%(상한) | 80% |
| 15년 이상 | 30%(상한) | 40%(상한) | 80% |
표 2의 보유·거주 공제율은 모두 10년 이상에서 40%로 멈춥니다. 11년째부터는 더 올라가지 않습니다. 반면 표 1은 15년까지 2%p씩 계속 올라가 30%에서 멈춥니다.
보유 × 거주 교차표 — 내 조합은 몇 퍼센트인가
1세대 1주택 요건을 갖춘 경우의 최종 공제율입니다. 세로가 보유기간, 가로가 거주기간이며 두 값을 더한 것이 공제율입니다. 거주기간 2년 이상 3년 미만 8% 구간은 보유 3년 이상에서만 유효하므로 그 조건을 반영했습니다.
| 보유 \ 거주 | 2년대(8%) | 3년대(12%) | 5년대(20%) | 7년대(28%) | 10년+(40%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 3년대(12%) | 20% | 24% | — | — | — |
| 4년대(16%) | 24% | 28% | — | — | — |
| 5년대(20%) | 28% | 32% | 40% | — | — |
| 6년대(24%) | 32% | 36% | 44% | — | — |
| 7년대(28%) | 36% | 40% | 48% | 56% | — |
| 8년대(32%) | 40% | 44% | 52% | 60% | — |
| 9년대(36%) | 44% | 48% | 56% | 64% | — |
| 10년+(40%) | 48% | 52% | 60% | 68% | 80% |
거주기간이 보유기간을 넘을 수 없으므로 오른쪽 위 칸은 비워 두었습니다. 표를 읽는 법은 단순합니다. 10년 보유·2년 거주는 40 + 8 = 48%, 10년 보유·10년 거주는 40 + 40 = 80%입니다. 같은 10년 보유인데 실거주 8년 차이가 공제율 32%p를 만듭니다.
20억 주택 양도세, 한 줄씩 계산하면
전제(취득 10억, 양도 20억, 10년 보유·10년 거주, 안분 비율 가정 40%)를 그대로 넣습니다.
| 단계 | 근거 | 계산식 | 금액 |
|---|---|---|---|
| ① 양도차익 | — | 20억 − 10억 | 1,000,000,000원 |
| ② 과세 대상 차익 | 제95조 ③(안분 비율 가정 40%) | 10억 × 40% | 400,000,000원 |
| ③ 공제율 | 제95조 ② 표 2 | 40% + 40% | 80% |
| ④ 장기보유특별공제액 | 제95조 ② | 4억 × 80% | 320,000,000원 |
| ⑤ 양도소득금액 | 제95조 ① | 4억 − 3.2억 | 80,000,000원 |
| ⑥ 과세표준 | 기본공제 미반영 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| ⑦ 산출세액 | 제104조 세율 구조 | 아래 참조 | — |
⑦의 세율에 관해서는 짚을 것이 있습니다. 제104조 제1항 제1호는 주택 양도(보유 2년 이상)에 “제55조 제1항에 따른 세율”을 적용하라고 지시할 뿐, 그 세율표는 제104조 본문에 실려 있지 않습니다. 제55조를 오늘 수집하지 못했으므로 일반 주택의 기본 누진세율은 2026년 기준을 확인하지 못했습니다. 따라서 이 글에서는 세액을 확정하지 않고 ⑥ 과세표준까지만 계산합니다.
다만 제104조 본문에 직접 실려 있는 세율은 근거가 명확합니다.
| 상황 | 조문 | 세율 |
|---|---|---|
| 주택 보유 1년 미만 | 제104조 ① 3호 | 과세표준의 70% |
| 주택 보유 1년 이상 2년 미만 | 제104조 ① 2호 | 과세표준의 60% |
| 분양권 | 제104조 ① 1호 | 과세표준의 60% |
| 미등기양도자산 | 제104조 ① 10호 | 과세표준의 70% |
| 조정대상지역 1세대 2주택 | 제104조 ⑦ 1호 | 제55조 ① 세율 + 20%p |
| 조정대상지역 1세대 3주택 이상 | 제104조 ⑦ 3호 | 제55조 ① 세율 + 30%p |
보유 2년 미만 주택은 애초에 장기보유공제 대상(3년 이상)이 아니므로, 위 60%·70% 단일세율 구간에서는 공제 논의 자체가 성립하지 않습니다.
매도가 15억~30억 전 구간 — 공제액과 과세표준
취득가 10억원, 1세대 1주택 10년 보유·10년 거주(공제율 80%), 안분 비율 가정 40%로 고정하고 매도가만 움직였습니다. 안분 비율은 실제로는 매도가에 따라 달라지지만 그 산식을 확인하지 못했으므로 40%로 고정해 계산 구조만 보여 드립니다.
| 매도가 | 양도차익 | 과세 대상 차익(×40%) | 공제액(×80%) | 양도소득금액 |
|---|---|---|---|---|
| 15억원 | 5억원 | 200,000,000원 | 160,000,000원 | 40,000,000원 |
| 16억원 | 6억원 | 240,000,000원 | 192,000,000원 | 48,000,000원 |
| 17억원 | 7억원 | 280,000,000원 | 224,000,000원 | 56,000,000원 |
| 18억원 | 8억원 | 320,000,000원 | 256,000,000원 | 64,000,000원 |
| 19억원 | 9억원 | 360,000,000원 | 288,000,000원 | 72,000,000원 |
| 20억원 | 10억원 | 400,000,000원 | 320,000,000원 | 80,000,000원 |
| 22억원 | 12억원 | 480,000,000원 | 384,000,000원 | 96,000,000원 |
| 24억원 | 14억원 | 560,000,000원 | 448,000,000원 | 112,000,000원 |
| 26억원 | 16억원 | 640,000,000원 | 512,000,000원 | 128,000,000원 |
| 28억원 | 18억원 | 720,000,000원 | 576,000,000원 | 144,000,000원 |
| 30억원 | 20억원 | 800,000,000원 | 640,000,000원 | 160,000,000원 |
공제율 80%가 걸리면 과세 대상 차익의 5분의 1만 양도소득금액으로 남습니다. 매도가가 15억에서 30억으로 두 배가 되어도 이 비율 구조는 그대로입니다.
공제율이 한 구간 낮아지면 얼마를 더 내나
같은 20억 매도(과세 대상 차익 4억원)에서 공제율만 바꿔 본 표입니다. 마지막 칸은 최고 80% 대비 늘어난 과세표준입니다.
| 상황 | 공제율 | 공제액 | 양도소득금액 | 80% 대비 증가 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택·10년 보유·10년 거주 | 80% | 320,000,000원 | 80,000,000원 | 기준 |
| 1주택·10년 보유·7년 거주 | 68% | 272,000,000원 | 128,000,000원 | +48,000,000원 |
| 1주택·10년 보유·5년 거주 | 60% | 240,000,000원 | 160,000,000원 | +80,000,000원 |
| 1주택·10년 보유·2년 거주 | 48% | 192,000,000원 | 208,000,000원 | +128,000,000원 |
| 1주택·9년 보유·9년 거주 | 72% | 288,000,000원 | 112,000,000원 | +32,000,000원 |
| 1주택·5년 보유·5년 거주 | 40% | 160,000,000원 | 240,000,000원 | +160,000,000원 |
| 1주택 아님·15년 보유 | 30% | 120,000,000원 | 280,000,000원 | +200,000,000원 |
| 1주택 아님·10년 보유 | 20% | 80,000,000원 | 320,000,000원 | +240,000,000원 |
| 보유 2년 11개월 | 0% | 0원 | 400,000,000원 | +320,000,000원 |
읽어야 할 줄은 마지막 세 줄입니다. 1세대 1주택 요건을 못 갖추면 15년을 보유해도 과세표준이 2억원 늘고, 보유가 3년에서 한 달 모자라면 3억 2천만원이 늘어납니다. 보유기간 3년 선은 하루 차이로 공제 전액이 사라지는 절벽 구간입니다.
역산표 — 공제액 목표에서 필요한 기간 거꾸로 찾기
과세 대상 차익 4억원 기준으로 “공제액 얼마를 받으려면 보유·거주가 얼마여야 하나”를 뒤집은 표입니다.
| 원하는 공제액 | 필요 공제율 | 가능한 조합(1세대 1주택) |
|---|---|---|
| 80,000,000원 | 20% | 보유 3년대 + 거주 2년대(12+8) |
| 120,000,000원 | 30% | 표 2로는 30% 정확히 없음 — 보유 4년대+거주 3년대 28% 또는 보유 5년대+거주 2년대 28% |
| 160,000,000원 | 40% | 보유 5년대 + 거주 5년대(20+20), 보유 7년대 + 거주 3년대(28+12), 보유 8년대 + 거주 2년대(32+8) |
| 200,000,000원 | 50% | 보유 8년대 + 거주 5년대 52%, 보유 10년+ + 거주 3년대 52% |
| 240,000,000원 | 60% | 보유 8년대 + 거주 7년대 60%, 보유 10년+ + 거주 5년대 60% |
| 280,000,000원 | 70% | 보유 9년대 + 거주 9년대 72%, 보유 10년+ + 거주 7년대 68% |
| 320,000,000원 | 80% | 보유 10년 이상 + 거주 10년 이상 (유일) |
공제율 80%로 가는 길은 하나뿐입니다. 보유와 거주가 둘 다 10년을 넘어야 합니다. 어느 한쪽만 15년, 20년이 되어도 그쪽 공제율은 40%에서 멈춥니다.
흔한 오해 두 가지
“15년 보유하면 무조건 공제가 더 커진다” — 1세대 1주택(표 2)에서는 틀립니다. 표 2의 보유 공제율은 10년 이상에서 40%로 고정되므로, 10년 1개월과 20년의 보유 공제율이 똑같이 40%입니다. 15년까지 2%p씩 오르는 것은 표 1(일반)뿐이며, 표 1의 상한도 30%입니다. 10년을 채운 1주택자에게 추가 보유는 공제율을 1%p도 올리지 못합니다.
“거주는 2년만 하면 충분하다” — 공제율로 따지면 2년 거주와 10년 거주 사이에 32%p가 있습니다. 과세 대상 차익 4억원 기준으로 거주 2년(8%)은 3,200만원, 거주 10년(40%)은 1억 6,000만원을 공제받습니다. 차액 1억 2,800만원이 그대로 과세표준에 남습니다. 2년은 표 2의 거주 공제가 시작되는 최소선일 뿐, 최대치와는 거리가 멉니다.
보유기간 기산일 오해도 하나 더 짚습니다. 제95조 제4항은 보유기간을 취득일부터 양도일까지로 하되, 배우자·직계존비속으로부터 증여받아 제97조의2 제1항이 적용되는 자산은 증여한 사람이 취득한 날부터 기산한다고 정합니다. 증여받은 날부터 다시 센다고 알고 있으면 공제율을 과소 계산하게 됩니다.
신고 기한과 납부 경로는 어디인가
양도소득세 예정신고·확정신고 기한과 가산세율은 소득세법 제105조·제110조 등에 규정되어 있으나, 오늘 수집한 조문은 제95조와 제104조뿐입니다. 신고 기한의 2026년 기준 일수는 확인하지 못했습니다. 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 양도소득세 신고 메뉴와 관할 세무서에서 확인하십시오. 이 글이 근거로 삼은 조문 원문은 국가법령정보센터에서 직접 볼 수 있습니다.
이 계산이 맞지 않는 경우
아래에 해당하면 위 표를 그대로 쓸 수 없습니다.
1세대 1주택 판정이 아닌 경우 — 제95조 제2항 단서의 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”은 시행령이 정하는 별도 요건을 충족해야 합니다. 요건을 못 갖추면 표 2가 아니라 표 1(최대 30%)이 적용됩니다. 일시적 2주택, 상속으로 인한 일시적 다주택 등의 판정은 시행령 영역이며 오늘 확인하지 못했습니다.
조정대상지역 다주택 중과 — 제104조 제7항은 조정대상지역 1세대 2주택에 제55조 제1항 세율 + 20%p, 1세대 3주택 이상에 + 30%p를 적용합니다. 이 경우 애초에 1세대 1주택 공제(표 2)를 쓸 수 없습니다.
보유기간 2년 미만 — 제104조 제1항 제2호·제3호의 60%·70% 단일세율 구간이며, 3년 미만이므로 장기보유공제는 0원입니다.
미등기양도자산 — 제95조 제2항이 공제 대상에서 명시적으로 제외합니다. 세율은 제104조 제1항 제10호에 따라 70%입니다.
조합원입주권 — 제95조 제2항은 조합원으로부터 취득한 입주권을 제외하며, 공제 대상 양도차익도 관리처분계획 인가 전 토지·건물분 양도차익으로 한정합니다. 인가 이후 발생한 차익은 공제 계산에서 빠집니다.
증여·상속 취득 — 보유기간 기산일이 달라집니다(제95조 제4항, 제104조 제2항). 상속 자산은 피상속인이 취득한 날, 제97조의2 제1항 적용 자산은 증여자가 취득한 날부터 셉니다.
주택 외 건물을 주거용으로 전환한 경우 — 제95조 제5항에 따라 표 1과 표 2를 섞어 계산하며, 보유기간별 공제율은 40%가 상한입니다. 주거용 사용 시작일 기준(제6항)이 별도로 적용됩니다.
같은 해에 두 건 이상 양도 — 제104조 제5항에 따라 합산 계산액과 자산별 합계액 중 큰 쪽이 산출세액이 됩니다.
이 글의 금액은 위에 밝힌 전제와 가정치(안분 비율 40%)에 따른 추정 계산입니다. 안분 기준금액, 기본세율(제55조), 1세대 1주택 시행령 요건, 신고 기한은 오늘 수집한 조문에 없어 확인하지 못했습니다. 실제 신고 전에 관할 세무서 또는 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
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자주 묻는 질문
- 15억 주택 장기보유특별공제 최대 몇 퍼센트인가요
- 1세대 1주택 요건을 갖춘 주택은 소득세법 제95조 제2항 표 2에 따라 보유 10년 이상 40%, 거주 10년 이상 40%를 합해 최대 80%입니다. 1세대 1주택이 아니면 표 1이 적용되어 15년 이상 보유해도 30%가 상한입니다.
- 10년 보유했는데 2년만 살았으면 공제율이 얼마인가요
- 보유 10년 이상 40%에 거주 2년 이상 3년 미만 8%를 더해 48%입니다. 거주기간 8% 구간은 보유기간 3년 이상인 경우에만 적용됩니다.
- 15억 초과분에만 세금을 낸다는 말이 맞나요
- 정확히는 양도차익 전체 중 고가주택 기준을 넘는 비율만큼만 과세됩니다. 소득세법 제95조 제3항은 고가주택 양도차익과 장기보유공제액을 대통령령으로 정하는 방식으로 계산하도록 규정하며, 안분 비율의 기준금액은 이 조문 본문에 없어 2026년 기준을 확인하지 못했습니다.
- 보유 3년 미만이면 장기보유공제를 못 받나요
- 받지 못합니다. 소득세법 제95조 제2항은 보유기간 3년 이상인 자산에만 장기보유 특별공제를 적용합니다. 보유 1년 미만 주택은 제104조 제1항 제3호에 따라 70%, 1년 이상 2년 미만은 제2호에 따라 60% 단일세율이 적용됩니다.
- 공제율 1구간 차이가 세금으로 얼마인가요
- 과세 대상 양도차익이 3억원이고 최고 구간 세율 45%가 적용되는 경우, 공제율 4%p 차이는 3억원 × 4% × 45% = 540만원의 세액 차이로 나타납니다.
- 미등기 상태로 팔면 장기보유공제를 받나요
- 받지 못합니다. 소득세법 제95조 제2항은 제104조 제3항의 미등기양도자산을 공제 대상에서 제외하며, 미등기양도자산은 제104조 제1항 제10호에 따라 과세표준의 70% 세율이 적용됩니다.
출처 — 2026년 9월 20일 확인
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