9억 초과 1주택, 비과세 넘는 부분 양도세 얼마 내나

양도가액 12억원 이하인 1세대 1주택은 요건을 충족하면 양도소득세가 0원입니다. 제목의 “9억원”은 현행 조문에 없는 기준선이고, 소득세법 제89조 제1항 제3호가 정한 고가주택 기준은 12억원 초과입니다. 즉 9억원, 10억원, 11억 9천만원에 판 1주택은 넘는 부분이 애초에 없습니다.

핵심 요약

• 1세대 1주택 비과세에서 제외되는 고가주택 기준은 양도 당시 실지거래가액 합계 12억원 초과이며, 9억원이 아닙니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).
• 양도가액 11억원이면 12억원 이하이므로 과세 대상 금액은 0원, 양도가액 15억원이면 12억원 초과분은 3억원입니다.
• 주택을 1년 미만 보유하고 팔면 세율은 양도소득 과세표준의 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60% 입니다(소득세법 제104조 제1항 제2호·제3호).
• 과세표준 2억원이면 1년 미만 보유 시 1억 4,000만원, 1~2년 보유 시 1억 2,000만원이 산출세액입니다.
• 2년 이상 보유한 고가주택에 적용되는 기본세율(제55조 제1항)의 세율표 본문은 이번에 확인하지 못해, 해당 구간의 세액은 계산하지 않았습니다.

계산 전제 — 어떤 가정으로 계산했나

가정이 하나만 바뀌어도 답이 달라집니다. 아래 숫자를 전부 고정한 상태의 계산입니다.

전제	설정값	바뀌면
세대 보유 주택 수	1주택	2주택 이상이면 제89조 제1항 제3호 비과세 자체가 적용되지 않습니다
대통령령이 정하는 거주·보유 요건	충족한 것으로 가정	미충족 시 12억원 이하라도 비과세가 아닙니다
조합원입주권·분양권	보유하지 않음	함께 보유하면 제89조 제2항에 따라 제1항 제3호를 적용하지 않습니다
주택부수토지	지역별 배율 이내	배율 초과분은 비과세 대상 토지가 아닙니다
등기 여부	등기 완료	미등기양도자산은 제104조 제1항 제10호로 70%
취득 경위	매매로 취득	상속·증여는 제104조 제2항의 보유기간 기산 특례가 적용됩니다
조정대상지역	해당 없음	다주택자는 제104조 제7항의 중과가 별도로 붙습니다

9억원이 아니라 12억원인 이유는 무엇인가

조문 본문이 직접 12억원이라고 적고 있습니다. 제89조 제1항 제3호는 비과세 대상을 이렇게 정합니다.

”…주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지…”

조합원입주권도 같습니다. 제89조 제1항 제4호 단서는 “해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다”고 규정합니다.

여기서 주의할 점이 두 가지 있습니다.

첫째, 기준이 되는 금액은 실지거래가액입니다. 공시가격도, 기준시가도, 감정가도 아닙니다. 실제로 계약서에 적힌 거래금액입니다.

둘째, 주택 단독이 아니라 주택과 딸린 토지의 합계액입니다. 건물만 11억원이고 부수토지가 2억원이면 합계 13억원이 되어 고가주택입니다.

양도가액별로 12억원 초과분은 얼마인가

양도가액 9억원부터 20억원까지, 12억원 기준선을 넘는 금액을 구간별로 계산했습니다. 계산식은 초과분 = 양도가액 − 12억원이며, 음수면 0원(비과세)입니다.

양도가액	계산식	12억원 초과분	제89조 제1항 제3호 판정
9억원	9억 − 12억 = −3억	0원	비과세
9억 5,000만원	9.5억 − 12억 = −2.5억	0원	비과세
10억원	10억 − 12억 = −2억	0원	비과세
10억 5,000만원	10.5억 − 12억 = −1.5억	0원	비과세
11억원	11억 − 12억 = −1억	0원	비과세
11억 5,000만원	11.5억 − 12억 = −0.5억	0원	비과세
12억원	12억 − 12억 = 0	0원	비과세(초과가 아님)
12억 5,000만원	12.5억 − 12억	5,000만원	고가주택, 과세
13억원	13억 − 12억	1억원	고가주택, 과세
14억원	14억 − 12억	2억원	고가주택, 과세
15억원	15억 − 12억	3억원	고가주택, 과세
16억원	16억 − 12억	4억원	고가주택, 과세
18억원	18억 − 12억	6억원	고가주택, 과세
20억원	20억 − 12억	8억원	고가주택, 과세

12억원 정확히인 경우가 갈림길입니다. 조문은 “12억원을 초과하는”이라고 적었으므로 12억원은 초과가 아니고, 비과세입니다. 12억 100만원은 초과입니다.

이 표의 “12억원 초과분”은 과세 대상 여부를 가르는 금액이지 과세표준이 아닙니다. 고가주택의 양도차익 중 과세되는 부분을 계산하는 안분 산식은 이번에 확인한 제89조·제104조 두 조문에 없습니다. 그 산식은 이 글에서 사용하지 않았습니다.

보유기간별 세율은 몇 퍼센트인가

소득세법 제104조 제1항이 주택에 적용되는 세율을 보유기간으로 나눠 정합니다.

보유기간	근거 조문	주택 세율	주택 외 부동산 세율
1년 미만	제104조 제1항 제3호	과세표준의 70%	50%
1년 이상 2년 미만	제104조 제1항 제2호	과세표준의 60%	40%
2년 이상	제104조 제1항 제1호	제55조 제1항의 세율	제55조 제1항의 세율
미등기양도	제104조 제1항 제10호	과세표준의 70%	70%
분양권	제104조 제1항 제1호 괄호	과세표준의 60%	—

보유기간은 제104조 제2항에 따라 취득일부터 양도일까지입니다. 상속받은 자산은 피상속인이 취득한 날을 취득일로 봅니다.

2년 이상 보유 구간의 세액은 이 글에서 계산하지 않았습니다. 제104조 제1항 제1호가 가리키는 제55조 제1항의 세율표 본문을 오늘 확인하지 못했기 때문입니다. 제104조 제1항 제8호에 실린 16%~55% 표는 비사업용 토지에 적용되는 별도 표이므로 주택에 대입할 수 없습니다.

과세표준별 세액 전 구간표 — 내 구간은 얼마인가

과세표준을 1,000만원부터 10억원까지 훑어 70%·60% 세율을 각각 곱했습니다. 계산식은 산출세액 = 과세표준 × 세율 한 줄입니다.

양도소득 과세표준	1년 미만(70%) 계산식	1년 미만 세액	1~2년(60%) 계산식	1~2년 세액
1,000만원	1,000만 × 0.7	700만원	1,000만 × 0.6	600만원
2,000만원	2,000만 × 0.7	1,400만원	2,000만 × 0.6	1,200만원
3,000만원	3,000만 × 0.7	2,100만원	3,000만 × 0.6	1,800만원
5,000만원	5,000만 × 0.7	3,500만원	5,000만 × 0.6	3,000만원
7,000만원	7,000만 × 0.7	4,900만원	7,000만 × 0.6	4,200만원
1억원	1억 × 0.7	7,000만원	1억 × 0.6	6,000만원
1억 5,000만원	1.5억 × 0.7	1억 500만원	1.5억 × 0.6	9,000만원
2억원	2억 × 0.7	1억 4,000만원	2억 × 0.6	1억 2,000만원
2억 5,000만원	2.5억 × 0.7	1억 7,500만원	2.5억 × 0.6	1억 5,000만원
3억원	3억 × 0.7	2억 1,000만원	3억 × 0.6	1억 8,000만원
4억원	4억 × 0.7	2억 8,000만원	4억 × 0.6	2억 4,000만원
5억원	5억 × 0.7	3억 5,000만원	5억 × 0.6	3억원
6억원	6억 × 0.7	4억 2,000만원	6억 × 0.6	3억 6,000만원
7억원	7억 × 0.7	4억 9,000만원	7억 × 0.6	4억 2,000만원
8억원	8억 × 0.7	5억 6,000만원	8억 × 0.6	4억 8,000만원
10억원	10억 × 0.7	7억원	10억 × 0.6	6억원

두 세율의 차이는 과세표준의 10%포인트입니다. 과세표준 3억원이면 3억 × (0.7 − 0.6) = 3,000만원이 보유기간 1년을 채우는지 여부만으로 갈립니다.

조건 교차 비교표 — 보유기간과 양도가액이 함께 바뀌면

같은 집이라도 양도가액과 보유기간 조합에 따라 적용 규정이 달라집니다. 1세대 1주택, 등기 완료, 요건 충족을 전제로 두 축을 교차했습니다.

양도가액 \ 보유기간	1년 미만	1년 이상 2년 미만	2년 이상
9억원	비과세(제89조①3)	비과세	비과세
11억원	비과세	비과세	비과세
12억원	비과세	비과세	비과세
12억 5,000만원	과세, 세율 70%	과세, 세율 60%	과세, 제55조① 세율(미확인)
15억원	과세, 세율 70%	과세, 세율 60%	과세, 제55조① 세율(미확인)
20억원	과세, 세율 70%	과세, 세율 60%	과세, 제55조① 세율(미확인)

여기서 나오는 결론이 하나 있습니다. 비과세 판정은 보유기간이 아니라 양도가액이 가릅니다. 12억원 이하이면 어느 보유기간이든 비과세이고, 12억원을 넘으면 어느 보유기간이든 과세 대상입니다. 보유기간은 비과세 여부가 아니라 과세된 뒤의 세율을 정합니다.

단, 제89조 제1항 제3호 가목이 요구하는 “대통령령으로 정하는 요건”에는 보유·거주 관련 요건이 포함되며, 그 세부 내용은 시행령 소관이라 이번에 확인하지 못했습니다. 실제 신고 시에는 이 요건을 반드시 확인해야 합니다.

역산표 — 세액이 이만큼이면 과세표준은 얼마였나

고지·모의계산 결과에서 세액만 알고 과세표준을 되짚고 싶을 때 쓰는 표입니다. 계산식은 과세표준 = 산출세액 ÷ 세율입니다.

산출세액	70% 역산식	1년 미만 과세표준	60% 역산식	1~2년 과세표준
1,000만원	1,000만 ÷ 0.7	약 1,429만원	1,000만 ÷ 0.6	약 1,667만원
3,000만원	3,000만 ÷ 0.7	약 4,286만원	3,000만 ÷ 0.6	5,000만원
5,000만원	5,000만 ÷ 0.7	약 7,143만원	5,000만 ÷ 0.6	약 8,333만원
1억원	1억 ÷ 0.7	약 1억 4,286만원	1억 ÷ 0.6	약 1억 6,667만원
2억원	2억 ÷ 0.7	약 2억 8,571만원	2억 ÷ 0.6	약 3억 3,333만원
3억원	3억 ÷ 0.7	약 4억 2,857만원	3억 ÷ 0.6	5억원
5억원	5억 ÷ 0.7	약 7억 1,429만원	5억 ÷ 0.6	약 8억 3,333만원

흔한 오해 두 가지를 숫자로 바로잡으면

오해 1 — “9억원 넘으면 양도세를 낸다.”

현행 제89조 제1항 제3호의 기준은 12억원입니다. 양도가액 11억 5,000만원 1주택은 11.5억 − 12억 = −5,000만원으로 초과분이 없고, 요건을 충족하면 세액은 0원입니다. 9억원 기준으로 계산해 3억 5,000만원을 과세 대상으로 잡으면, 실제로는 과세되지 않는 금액입니다.

오해 2 — “15억원에 팔면 3억원에 세율을 곱하면 된다.”

3억 × 70% = 2억 1,000만원이라는 계산은 성립하지 않습니다. 12억원 초과분 3억원은 양도가액 기준 금액이고, 세율을 곱하는 대상은 양도소득 과세표준입니다. 취득가액과 필요경비를 뺀 뒤 각종 공제를 거친 금액에 세율이 붙습니다. 두 숫자를 같다고 놓으면 세액을 크게 과대 계상하게 됩니다. 양도가액에서 과세표준으로 가는 산식은 이번에 확인한 두 조문에 없어 이 글에서는 다루지 않았습니다.

세율이 둘 이상 겹치면 어떻게 되나

제104조 제1항 후단이 정합니다.

“하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.”

예를 들어 과세표준 2억원인 자산에 60%와 70%가 함께 걸린다면, 2억 × 0.6 = 1억 2,000만원과 2억 × 0.7 = 1억 4,000만원 중 큰 금액인 1억 4,000만원이 산출세액입니다.

조정대상지역 다주택 중과에서도 같은 구조가 나옵니다. 제104조 제7항은 조정대상지역 1세대 2주택에 제55조 제1항 세율 + 20%포인트, 1세대 3주택 이상에 + 30%포인트를 적용하되, 보유기간이 2년 미만이면 그 세액과 제1항 제2호·제3호(60%·70%) 세액 중 큰 세액을 산출세액으로 한다고 정합니다. 다만 기준이 되는 제55조 제1항 세율표를 확인하지 못했으므로 이 구간의 금액은 계산하지 않았습니다.

언제까지 신고하고 어디서 확인하나

신고 기한과 납부 절차를 정한 조문은 이번에 수집한 제89조·제104조에 포함되어 있지 않습니다. 예정신고·확정신고 기한과 가산세는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 신고 기한을 놓치면 가산세가 붙으므로, 매도 계약을 체결했다면 아래 공식 경로에서 기한을 직접 확인해야 합니다.

• 국세청 홈택스: 양도소득세 신고·모의계산
• 관할 세무서 재산세과: 개별 사안 상담
• 국가법령정보센터: 위에 링크한 제89조·제104조 원문 확인

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 해당하면 위 표를 그대로 쓰면 안 됩니다.

• 주택과 조합원입주권·분양권을 함께 보유한 경우: 제89조 제2항에 따라 1주택 비과세(제1항 제3호)를 적용하지 않습니다. 재건축·재개발 시행기간 중 거주를 위한 취득 등 시행령이 정하는 예외는 별도입니다.
• 일시적 2주택, 상속, 동거봉양, 혼인으로 2주택이 된 경우: 제89조 제1항 제3호 나목이 별도 비과세 통로를 두지만, 구체적 요건은 대통령령 소관이라 이번에 확인하지 못했습니다.
• 조정대상지역 다주택자: 제104조 제7항의 +20%p·+30%p 중과가 붙습니다. 기준세율표를 확인하지 못해 금액을 산정하지 않았습니다.
• 미등기 상태로 양도한 경우: 제104조 제1항 제10호에 따라 보유기간과 무관하게 70%입니다.
• 상속·증여로 취득한 주택: 제104조 제2항에 따라 보유기간 기산일이 달라져, 본인 명의 기간만 세면 세율 판정이 틀립니다.
• 같은 과세기간에 부동산을 둘 이상 판 경우: 제104조 제5항에 따라 합산 과세표준 기준 세액과 자산별 세액 합계 중 큰 금액이 산출세액이 됩니다.
• 주택부수토지가 지역별 배율을 초과한 경우: 초과 면적분은 제89조 제1항 제3호의 비과세 대상 토지가 아닙니다.
• 2년 이상 보유한 12억원 초과 주택: 이 글에서 세액을 계산하지 않은 구간입니다. 제55조 제1항 세율표를 별도로 확인해야 합니다.

확인하지 못한 항목

정확성을 위해 이 글에서 사용하지 않은 항목을 밝힙니다. 아래 값은 오늘 수집한 두 조문에 없어 계산에 넣지 않았습니다.

항목	상태
제55조 제1항 기본세율표(2년 이상 보유분)	확인하지 못했습니다
고가주택 과세 양도차익 안분 산식	확인하지 못했습니다
장기보유특별공제율	확인하지 못했습니다
양도소득 기본공제액	확인하지 못했습니다
지방소득세 부가 여부·요율	확인하지 못했습니다
예정신고·확정신고 기한 및 가산세	확인하지 못했습니다
1세대 1주택 보유·거주 요건(시행령)	확인하지 못했습니다

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이 글의 금액은 위에 링크한 소득세법 제89조·제104조 조문만을 근거로 한 추정 계산이며, 실제 신고 세액은 취득가액·필요경비·공제 항목과 개별 사정에 따라 달라집니다. 신고 전에 관할 세무서 또는 세무 전문가에게 확인해야 합니다.

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