보유기간 1년 미만이면 양도소득세율이 얼마인가요?

주택·조합원입주권·분양권은 70%, 그 외 자산은 50% 단일세율이 적용됩니다(소득세법 제104조 제1항 제3호). 과세표준이 얼마든 이 세율이 그대로 곱해집니다. 예를 들어 양도차익이 2억원이면 필요경비나 장기보유특별공제와 무관하게 2억원×70%=1억4,000만원이 그대로 산출세액이 되며, 이는 뒤에 나오는 보유기간별 비교표의 첫 줄과 같은 값입니다. 단일세율 구간에서는 과세표준 구간별 누진공제 개념 자체가 없어 계산이 단순한 대신 세부담은 가장 무겁습니다.

장기보유특별공제는 언제부터 얼마씩 늘어나나요?

3년 이상 보유한 자산부터 적용됩니다. 3년~4년 미만 6%에서 시작해 1년마다 늘어나 15년 이상이면 30%까지 공제됩니다(제95조 제2항 표1). 양도차익 2억원을 기준으로 환산하면 3년~4년 미만 구간의 공제액은 2억원×6%=1,200만원, 15년 이상 구간의 공제액은 2억원×30%=6,000만원입니다. 공제율이 1%포인트 늘어날 때마다 과세표준이 200만원씩 줄어드는 셈이므로, 보유기간을 몇 해 더 늘리는 것만으로도 과세표준 구간 자체가 바뀌어 적용 누진세율이 낮아지는 효과까지 겹칠 수 있습니다.

조정대상지역 다주택자는 세율이 얼마나 오르나요?

기본세율에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산됩니다(제104조 제7항). 대상 주택의 구체적 요건은 대통령령에 위임돼 있어 이번 조문 확인 범위에는 포함되지 않았습니다. 다만 가산 방식 자체는 명확한데, 기본세율 계산까지 마친 뒤 그 세율에 20%포인트 또는 30%포인트를 단순히 더하는 구조입니다. 즉 앞서 계산한 과세표준 구간별 세율에 가산율만 얹으면 되므로, 본문 표의 세율 칸에 해당 포인트를 더해 재계산하면 대략적인 규모를 가늠할 수 있습니다.

미등기로 양도하면 세율이 어떻게 되나요?

보유기간이나 금액 구간과 무관하게 70% 단일세율이 적용됩니다(제104조 제1항 제10호). 이는 1년 미만 보유한 주택에 적용되는 세율과 같은 숫자이지만 적용 근거 조문이 다르고, 보유기간이 아무리 길어도, 심지어 15년 이상 보유했더라도 감경 없이 그대로 70%가 곱해진다는 점에서 성격이 다릅니다. 장기보유특별공제 역시 적용되지 않으므로 양도차익 2억원 기준 산출세액은 보유기간과 무관하게 항상 1억4,000만원입니다.

양도소득 기본공제는 이 계산에 포함됐나요?

포함하지 않았습니다. 연간 250만원 등 기본공제 규정은 이번에 확인한 제104조·제95조 조문 범위 밖이라 반영하지 못했습니다. 실제 신고 시 별도 확인이 필요합니다. 다만 규정된 금액을 그대로 적용해 참고용으로 환산해보면, 과세표준에서 250만원을 뺀 1억9,750만원을 기준으로 다시 계산할 경우 본문 표의 산출세액보다 다소 낮은 값이 나올 수 있습니다. 정확한 반영 여부와 한도는 신고 전 홈택스나 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.

양도소득세율, 보유 기간에 따라 얼마나 갈리나

양도차익 2억원인 주택을 1년 미만 보유하고 팔면 양도소득세 산출세액이 1억4,000만원이지만, 같은 양도차익이라도 15년 이상 보유했다면 4,756만원으로 줄어듭니다. 보유기간이 짧으면 50~70% 단일세율이, 2년 이상이면 누진 기본세율과 장기보유특별공제가 적용되기 때문입니다.

핵심 요약

보유 1년 미만 주택 양도는 70%, 1년~2년 미만은 60% 단일세율이 곱해집니다(소득세법 제104조 제1항 제2호·제3호).
보유 2년 이상이면 단일세율 대신 누진 기본세율(제104조 제1항 제8호 표)이 적용됩니다.
3년 이상 보유하면 장기보유특별공제가 시작돼 3년~4년 미만 6%에서 15년 이상 30%까지 늘어납니다(제95조 제2항 표1).
조정대상지역 다주택자는 기본세율에 20%포인트(2주택) 또는 30%포인트(3주택 이상)가 가산됩니다(제104조 제7항).
미등기 양도는 보유기간과 무관하게 70% 단일세율입니다(제104조 제1항 제10호).

정리하면 계산 순서는 크게 세 단계입니다. 먼저 보유기간이 2년을 넘었는지로 단일세율과 누진세율 중 어느 방식을 쓸지 정하고, 다음으로 3년 이상이면 장기보유특별공제율만큼 과세표준을 줄이며, 마지막으로 줄어든 과세표준에 해당 구간의 누진세율과 누진공제액을 적용합니다. 아래 표들은 이 세 단계를 실제 숫자로 풀어놓은 것이므로, 본인의 보유기간과 예상 양도차익을 표에 대입해 순서대로 따라가면 대략적인 산출세액을 스스로 가늠해볼 수 있습니다.

Front view of a sunlit urban apartment building with balconies and air conditioning units.

계산 전제

이 글의 계산은 다음 조건을 가정합니다.

Scenic view of residential buildings at sunset in A Coruña, Spain with a water tower silhouette.

매도 대상: 주택 1채, 1세대 1주택 비과세 요건은 갖추지 못한 것으로 가정(1세대 1주택 특례의 표2 공제율은 적용하지 않음)
조정대상지역 아님, 미등기 아님 → 가산세율(제104조 제4항·제7항) 미적용
양도가액에서 필요경비 등을 뺀 양도차익: 2억원
장기보유특별공제는 표1(일반 자산) 기준으로 적용
양도소득 기본공제(연 250만원 등)는 이번에 확인한 제104조·제95조 조문에 없어 계산에서 제외함 — 실제 신고 시 별도 확인 필요

이 다섯 가지 전제 중 어느 하나라도 달라지면 산출세액도 함께 달라집니다. 예를 들어 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 애초에 양도소득세 자체가 부과되지 않는 경우가 많고, 비과세 요건을 충족하지 못하더라도 장기보유특별공제 표2(보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 합산)를 적용받는 경우라면 이 글의 표1 기준 공제율보다 공제 폭이 달라질 수 있습니다. 또한 기본공제 250만원을 반영하면 과세표준이 2억원이 아니라 1억9,750만원에서 출발하게 되므로, 표에 나온 산출세액은 실제 납부세액의 상한선에 가까운 참고치로 이해하는 것이 안전합니다.

보유기간에 따라 세율이 어떻게 바뀌나

보유기간 2년을 기준으로 적용 방식 자체가 갈립니다. 2년 미만은 소득세법 제104조 제1항 제2호·제3호의 단일세율이, 2년 이상은 같은 조 제1항 제8호의 누진 기본세율표가 적용됩니다. 아래는 각 구간별 계산 과정입니다.

Close-up view of vibrant apartment facades with air conditioning units in a city setting.

항목(보유기간)	근거조문	계산식	산출세액
1년 미만	제104조①3호	2억원 × 70%	14,000만원
1년~2년 미만	제104조①2호	2억원 × 60%	12,000만원
3년~4년 미만	제95조②표1(6%), 제104조①8호	공제 2억원×6%=1,200만원 → 과세표준 1억8,800만원 → 5,206만원+(1억8,800만원-1억5,000만원)×48%	7,030만원
15년 이상	제95조②표1(30%), 제104조①8호	공제 2억원×30%=6,000만원 → 과세표준 1억4,000만원 → 2,416만원+(1억4,000만원-8,800만원)×45%	4,756만원

3년~4년 미만 구간의 과세표준 1억8,800만원은 제104조 제1항 제8호 표에서 “1억5천만원 초과 3억원 이하” 구간에 해당해 48% 누진율이 곱해집니다. 15년 이상 구간의 과세표준 1억4,000만원은 “8,800만원 초과 1억5천만원 이하” 구간이라 45% 누진율이 적용됩니다. 같은 양도차익 2억원이라도 구간이 바뀌면 누진율과 누진공제액이 함께 바뀝니다.

두 계산식의 구조를 뜯어보면, 앞부분 숫자(5,206만원 또는 2,416만원)는 하위 구간까지 이미 계산이 끝난 세액을 미리 더해주는 누진공제액이고, 뒷부분은 해당 구간을 초과한 금액에만 그 구간 세율을 곱하는 부분입니다. 즉 과세표준 전체에 48%나 45%를 곱하는 것이 아니라, 구간을 초과한 차액에만 높은 세율이 적용되므로 실제 실효세율은 표에 적힌 세율보다 낮게 나타납니다. 예컨대 15년 이상 구간의 실효세율은 4,756만원÷2억원=약 23.8%로, 명목세율 45%의 절반 수준에 그칩니다.

보유기간별 산출세액 전체 비교

보유기간을 더 세분화하면 아래와 같습니다. 2년을 넘기는 순간 단일세율(60~~70%)에서 누진 기본세율(최고 45~~48% 구간)로 바뀌면서 세액이 크게 낮아지고, 이후에는 장기보유특별공제율이 매년 조금씩 세액을 더 줄입니다.

보유기간	적용 방식	장기보유특별공제율	산출세액
1년 미만	단일세율 70%	-	14,000만원
1년~2년 미만	단일세율 60%	-	12,000만원
2년~3년 미만	기본세율(누진)	0%	7,606만원
3년~4년 미만	기본세율(누진)	6%	7,030만원
5년~6년 미만	기본세율(누진)	10%	6,646만원
10년~11년 미만	기본세율(누진)	20%	5,686만원
15년 이상	기본세율(누진)	30%	4,756만원

2년~~3년 미만 구간의 7,606만원은 장기보유특별공제 없이 과세표준 2억원 그대로에 기본세율을 곱한 값입니다: 5,206만원+(2억원-1억5,000만원)×48%=7,606만원. 5년~~6년 미만 구간은 공제 2,000만원을 뺀 과세표준 1억8,000만원에 같은 구간 세율을 적용해 5,206만원+(1억8,000만원-1억5,000만원)×48%=6,646만원이 됩니다.

10년~11년 미만 구간도 같은 방식으로 풀립니다. 장기보유특별공제 20%를 적용하면 공제액은 2억원×20%=4,000만원이고, 과세표준은 1억6,000만원으로 줄어듭니다. 이 금액은 여전히 “1억5천만원 초과 3억원 이하” 구간에 속하므로 앞서와 같은 누진공제액 5,206만원과 48% 세율을 그대로 적용해 5,206만원+(1억6,000만원-1억5,000만원)×48%=5,686만원이 산출됩니다. 표를 순서대로 훑어보면 보유기간이 2년에서 3년으로, 다시 5년·10년·15년으로 늘어날 때마다 세액이 계단식으로 줄어드는 것을 확인할 수 있으며, 특히 2년 미만에서 2년 이상으로 넘어가는 첫 구간에서 세액 감소 폭(12,000만원 → 7,606만원)이 가장 크다는 점이 눈에 띕니다.

신고 기한과 납부는 언제인가

양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 다만 이번에 확인한 제104조·제95조 조문에는 신고기한 자체를 규정한 조항이 없어, 정확한 기한 조문은 확인하지 못했습니다. 신고·납부는 홈택스(hometax.go.kr)에서 진행할 수 있습니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

조정대상지역 다주택자: 기본세율에 20%포인트(1세대 2주택) 또는 30%포인트(1세대 3주택 이상)가 가산됩니다(제104조 제7항). 대상 주택의 구체적 판정 기준은 대통령령에 위임돼 있어 이번 조문 확인 범위 밖입니다.
1세대 1주택 비과세·특례 대상: 장기보유특별공제가 표1이 아니라 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 합산하는 표2로 계산됩니다(제95조 제2항 단서). 이 글의 계산식과 다릅니다.
미등기 양도자산: 보유기간과 관계없이 70% 단일세율이 적용됩니다(제104조 제1항 제10호).
지정지역 비사업용 토지 등: 기본세율에 10%포인트가 가산될 수 있습니다(제104조 제4항).
상속·증여로 취득한 자산: 보유기간 기산일이 취득일이 아니라 피상속인 취득일 또는 증여자 취득일로 소급됩니다(제104조 제2항).
조합원입주권: 장기보유특별공제 적용 범위와 계산 기준(관리처분계획 인가 전 토지·건물분 한정)이 일반 주택과 다릅니다(제95조 제2항).

위 여섯 가지 예외는 서로 중복 적용될 수도 있다는 점을 함께 유념해야 합니다. 예컨대 조정대상지역 내 다주택자가 상속으로 취득한 주택을 미등기로 양도하는 경우처럼 여러 사유가 겹치면, 가산세율과 보유기간 기산일 소급, 미등기 단일세율이 동시에 얽혀 이 글의 표만으로는 정확한 세액을 가늠하기 어렵습니다. 이런 경우일수록 표의 수치를 그대로 대입하기보다, 본인 상황에 해당하는 예외 항목을 먼저 걸러낸 뒤 세무 전문가와 함께 재계산하는 절차를 거치는 것이 안전합니다.

확인 방법

이 글의 계산은 2026-08-15 국가법령정보센터에서 확인한 소득세법 제104조·제95조 조문만 근거로 한 추정치입니다. 양도소득 기본공제 등 이번에 확인하지 못한 항목이 실제 세액에 영향을 줄 수 있으므로, 신고 전 홈택스 모의계산이나 관할 세무서·세무 전문가를 통해 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.