장기보유 특별공제, 몇 년 보유하면 얼마를 빼주나
보유 3년 6%부터 15년 30%까지, 1세대 1주택은 보유·거주 합산 최대 80%. 양도차익 1억~10억원 구간별 공제액을 조문 표 그대로 계산해 표로 정리했습니다.
양도차익 3억원인 집을 10년 보유하고 팔면, 일반 자산 기준 장기보유 특별공제액은 3억원 × 20% = 6,000만원입니다. 같은 집이 1세대 1주택이고 10년 보유·10년 거주했다면 보유 40% + 거주 40% = 80%, 공제액은 2억4,000만원으로 네 배가 됩니다. 공제율은 보유 3년부터 시작하며, 3년 미만은 0원입니다.
핵심 요약
- 장기보유 특별공제는 보유기간 3년 이상부터 적용되고, 일반 자산은 3년 6%에서 시작해 1년마다 2%p씩 올라 15년 이상에서 30%로 멈춥니다.
- 1세대 1주택은 별도 표를 쓰며 보유 1년당 4%p(10년 이상 40%), 거주 1년당 4%p(10년 이상 40%)를 합산해 최대 80%까지 공제합니다.
- 거주기간 공제는 2년 이상 8%부터 시작하고, 이 8%는 보유기간 3년 이상인 경우에만 적용됩니다.
- 미등기양도자산과 소득세법 제104조제7항 각 호에 해당하는 주택(조정대상지역 다주택 중과 대상 등)은 공제 대상에서 아예 제외됩니다.
- 공제액은 양도차익에 곱하는 값이므로, 양도차익이 두 배면 같은 보유기간에서도 공제액이 정확히 두 배가 됩니다.
장기보유 특별공제란 무엇을 빼주는 것인가
양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유 특별공제액입니다(소득세법 제95조 제1항). 세금을 직접 깎아 주는 세액공제가 아니라, 세율을 곱하기 전 과세 대상 금액을 줄여 주는 소득공제 성격입니다.
계산 순서는 이렇습니다.
| 단계 | 계산 | 근거 |
|---|---|---|
| ① 양도차익 | 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 | 제95조 제1항 전제 |
| ② 장기보유 특별공제액 | 양도차익 × 보유기간별(및 거주기간별) 공제율 | 제95조 제2항 표 1·표 2 |
| ③ 양도소득금액 | ① − ② | 제95조 제1항 |
| ④ 양도소득 과세표준 | ③ − 각종 공제(오늘 조문 미수집) | 확인하지 못했습니다 |
| ⑤ 산출세액 | ④ × 세율 | 제104조 |
이 글은 ②까지를 조문 숫자만으로 끝까지 계산합니다. ④의 기본공제와 ⑤의 기본세율(제55조제1항)은 오늘 수집한 조문에 본문이 없어 2026년 기준을 확인하지 못했습니다. 따라서 최종 세액은 계산하지 않습니다.
계산에 쓴 전제
숫자를 보기 전에 무엇을 가정했는지 먼저 밝힙니다. 전제가 바뀌면 아래 표의 값도 전부 바뀝니다.
- 자산: 소득세법 제94조제1항제1호에 따른 토지·건물(주택 포함)
- 보유기간: 취득일부터 양도일까지(제95조 제4항)
- 등기: 등기된 자산. 미등기양도자산은 공제 대상 제외
- 중과 배제 대상 아님: 제104조제7항 각 호(조정대상지역 1세대 2주택·3주택 이상 등)에 해당하지 않음
- 양도차익: 표에 적힌 금액 그대로. 취득가액·필요경비는 이미 뺀 뒤의 값
- 고가주택 특례(제95조 제3항)는 적용하지 않은 단순 계산
보유기간별 공제율은 몇 퍼센트인가 (일반 자산, 표 1)
제95조 제2항 표 1을 그대로 옮기고, 양도차익 3억원일 때의 공제액을 함께 계산했습니다.
계산식은 한 줄입니다. 공제액 = 양도차익 × 공제율. 예) 7년 보유, 양도차익 3억원 → 300,000,000원 × 14% = 42,000,000원
| 보유기간 | 공제율(조문) | 양도차익 3억원 계산식 | 공제액 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% | 3억 × 0.06 | 18,000,000원 |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% | 3억 × 0.08 | 24,000,000원 |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% | 3억 × 0.10 | 30,000,000원 |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% | 3억 × 0.12 | 36,000,000원 |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% | 3억 × 0.14 | 42,000,000원 |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% | 3억 × 0.16 | 48,000,000원 |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% | 3억 × 0.18 | 54,000,000원 |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% | 3억 × 0.20 | 60,000,000원 |
| 11년 이상 12년 미만 | 22% | 3억 × 0.22 | 66,000,000원 |
| 12년 이상 13년 미만 | 24% | 3억 × 0.24 | 72,000,000원 |
| 13년 이상 14년 미만 | 26% | 3억 × 0.26 | 78,000,000원 |
| 14년 이상 15년 미만 | 28% | 3억 × 0.28 | 84,000,000원 |
| 15년 이상 | 30% | 3억 × 0.30 | 90,000,000원 |
1년이 늘 때마다 2%p씩 올라가고, 15년에서 멈춥니다. 20년을 보유해도 30%입니다.
양도차익 구간별 공제액 전 구간표 (표 1 적용)
자기 양도차익 줄만 보면 됩니다. 세로는 양도차익 1억원부터 10억원까지, 가로는 대표 보유기간입니다. 단위는 만원입니다.
| 양도차익 | 3년(6%) | 5년(10%) | 7년(14%) | 10년(20%) | 12년(24%) | 15년 이상(30%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1억원 | 600 | 1,000 | 1,400 | 2,000 | 2,400 | 3,000 |
| 2억원 | 1,200 | 2,000 | 2,800 | 4,000 | 4,800 | 6,000 |
| 3억원 | 1,800 | 3,000 | 4,200 | 6,000 | 7,200 | 9,000 |
| 4억원 | 2,400 | 4,000 | 5,600 | 8,000 | 9,600 | 12,000 |
| 5억원 | 3,000 | 5,000 | 7,000 | 10,000 | 12,000 | 15,000 |
| 6억원 | 3,600 | 6,000 | 8,400 | 12,000 | 14,400 | 18,000 |
| 7억원 | 4,200 | 7,000 | 9,800 | 14,000 | 16,800 | 21,000 |
| 8억원 | 4,800 | 8,000 | 11,200 | 16,000 | 19,200 | 24,000 |
| 9억원 | 5,400 | 9,000 | 12,600 | 18,000 | 21,600 | 27,000 |
| 10억원 | 6,000 | 10,000 | 14,000 | 20,000 | 24,000 | 30,000 |
읽는 법: 양도차익 5억원을 7년 보유했다면 5억원 × 14% = 7,000만원이 양도소득금액에서 빠집니다. 남는 양도소득금액은 5억원 − 7,000만원 = 4억3,000만원입니다.
1세대 1주택은 얼마나 더 빼주나 (표 2)
제95조 제2항 단서에 따라 대통령령으로 정하는 1세대 1주택은 표 2를 적용합니다. 표 2는 보유기간별 공제율 + 거주기간별 공제율을 더해서 씁니다.
| 기간 | 보유기간별 공제율 | 거주기간별 공제율 |
|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | (해당 없음) | 8% (보유 3년 이상에 한정) |
| 3년 이상 4년 미만 | 12% | 12% |
| 4년 이상 5년 미만 | 16% | 16% |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% | 20% |
| 6년 이상 7년 미만 | 24% | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 28% | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 32% | 32% |
| 9년 이상 10년 미만 | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
보유는 1년당 4%p, 거주도 1년당 4%p입니다. 둘 다 10년을 채우면 40% + 40% = 80%가 되고, 그 위로는 올라가지 않습니다.
계산 예) 1세대 1주택, 8년 보유·5년 거주, 양도차익 4억원
- 보유분 = 400,000,000원 × 32% = 128,000,000원
- 거주분 = 400,000,000원 × 20% = 80,000,000원
- 합계 = 128,000,000 + 80,000,000 = 208,000,000원
- 양도소득금액 = 400,000,000 − 208,000,000 = 192,000,000원
보유기간 × 거주기간 교차 공제율표
같은 10년 보유라도 거주기간에 따라 공제율이 48%에서 80%까지 벌어집니다. 아래는 표 2를 두 축으로 교차시킨 합산 공제율입니다. 거주기간이 보유기간을 넘을 수 없으므로 해당 칸은 ”—“로 뒀습니다. 거주 2년 미만은 거주분 0%입니다.
| 보유 \ 거주 | 0~2년(0%) | 2년(8%) | 3년(12%) | 4년(16%) | 5년(20%) | 7년(28%) | 10년(40%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3년(12%) | 12% | 20% | 24% | — | — | — | — |
| 4년(16%) | 16% | 24% | 28% | 32% | — | — | — |
| 5년(20%) | 20% | 28% | 32% | 36% | 40% | — | — |
| 6년(24%) | 24% | 32% | 36% | 40% | 44% | — | — |
| 7년(28%) | 28% | 36% | 40% | 44% | 48% | 56% | — |
| 8년(32%) | 32% | 40% | 44% | 48% | 52% | 60% | — |
| 9년(36%) | 36% | 44% | 48% | 52% | 56% | 64% | — |
| 10년 이상(40%) | 40% | 48% | 52% | 56% | 60% | 68% | 80% |
같은 표를 양도차익 5억원 기준 공제액(만원)으로 환산하면 이렇습니다. 계산은 5억원 × 위 합산율입니다.
| 보유 \ 거주 | 0~2년 | 2년 | 3년 | 5년 | 7년 | 10년 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3년 | 6,000 | 10,000 | 12,000 | — | — | — |
| 5년 | 10,000 | 14,000 | 16,000 | 20,000 | — | — |
| 7년 | 14,000 | 18,000 | 20,000 | 24,000 | 28,000 | — |
| 9년 | 18,000 | 22,000 | 24,000 | 28,000 | 32,000 | — |
| 10년 이상 | 20,000 | 24,000 | 26,000 | 30,000 | 34,000 | 40,000 |
10년 보유하고 거주를 하지 않은 경우(2억원)와 10년 보유·10년 거주(4억원)의 차이는 2억원입니다. 거주 사실 하나가 공제액의 절반을 좌우합니다.
표 1과 표 2, 금액 차이는 얼마인가
같은 집, 같은 양도차익 3억원에서 일반 자산(표 1)과 1세대 1주택(표 2, 보유=거주)을 나란히 놓았습니다.
| 보유기간 | 표 1 공제율 | 표 1 공제액 | 표 2 합산율(보유=거주) | 표 2 공제액 | 차액 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3년 | 6% | 18,000,000원 | 24% | 72,000,000원 | 54,000,000원 |
| 4년 | 8% | 24,000,000원 | 32% | 96,000,000원 | 72,000,000원 |
| 5년 | 10% | 30,000,000원 | 40% | 120,000,000원 | 90,000,000원 |
| 6년 | 12% | 36,000,000원 | 48% | 144,000,000원 | 108,000,000원 |
| 7년 | 14% | 42,000,000원 | 56% | 168,000,000원 | 126,000,000원 |
| 8년 | 16% | 48,000,000원 | 64% | 192,000,000원 | 144,000,000원 |
| 9년 | 18% | 54,000,000원 | 72% | 216,000,000원 | 162,000,000원 |
| 10년 이상 | 20% | 60,000,000원 | 80% | 240,000,000원 | 180,000,000원 |
표 2는 표 1의 정확히 네 배입니다(12÷6, 32÷16, 80÷40 모두 4배 구간이 아니라 보유 4%p·거주 4%p가 더해진 결과가 우연히 4배로 맞아떨어지는 구간입니다. 10년 이상 구간에서 80% ÷ 20% = 4배).
공제액 목표에서 거꾸로 계산하면 (역산표)
“공제액 1억원을 받으려면 양도차익이 얼마여야 하나”를 뒤집어 계산했습니다. 양도차익 = 목표 공제액 ÷ 공제율입니다.
| 적용 공제율 | 공제액 5,000만원에 필요한 양도차익 | 공제액 1억원에 필요한 양도차익 |
|---|---|---|
| 6%(보유 3년) | 833,333,333원 | 1,666,666,667원 |
| 10%(보유 5년) | 500,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 14%(보유 7년) | 357,142,857원 | 714,285,714원 |
| 20%(보유 10년) | 250,000,000원 | 500,000,000원 |
| 30%(보유 15년) | 166,666,667원 | 333,333,333원 |
| 56%(1주택 7년·7년) | 89,285,714원 | 178,571,429원 |
| 80%(1주택 10년·10년) | 62,500,000원 | 125,000,000원 |
1년을 더 채우면 얼마가 달라지나
공제율 구간은 “이상 ~ 미만”이라 하루 차이로 구간이 갈립니다. 1년 경과로 늘어나는 공제액은 다음과 같습니다.
| 양도차익 | 표 1, 1년 경과(+2%p) | 표 2 보유만 1년(+4%p) | 표 2 보유·거주 동시 1년(+8%p) |
|---|---|---|---|
| 1억원 | 200만원 | 400만원 | 800만원 |
| 3억원 | 600만원 | 1,200만원 | 2,400만원 |
| 5억원 | 1,000만원 | 2,000만원 | 4,000만원 |
| 7억원 | 1,400만원 | 2,800만원 | 5,600만원 |
| 10억원 | 2,000만원 | 4,000만원 | 8,000만원 |
단, 표 1은 15년, 표 2는 보유·거주 각 10년에서 증가가 멈춥니다.
흔한 오해 두 가지
오해 1: “장기보유 특별공제는 세금을 그만큼 깎아 준다.” 아닙니다. 공제액은 세액이 아니라 과세 대상 금액에서 빠지는 값입니다. 양도차익 3억원에 20% 공제면 6,000만원이 세금에서 빠지는 것이 아니라, 양도소득금액이 3억원에서 2억4,000만원으로 줄어드는 것입니다. 실제 세금 감소분은 여기에 세율을 곱한 만큼이며, 적용 세율(제55조제1항 기본세율)은 오늘 수집한 조문에 본문이 없어 2026년 기준을 확인하지 못했습니다.
오해 2: “1주택이면 무조건 80%를 받는다.” 아닙니다. 80%는 보유 10년 이상 40%와 거주 10년 이상 40%를 모두 채웠을 때의 값입니다. 거주를 하지 않았다면 10년을 보유해도 40%이고, 양도차익 5억원 기준 2억원입니다. 4억원이 아닙니다. 거주 2년 미만은 거주분이 0%라는 점도 표 2의 거주 항목이 “2년 이상”부터 시작하는 데서 확인됩니다.
공제를 아예 못 받는 경우는 언제인가
제95조 제2항 괄호와 본문에 명시된 제외·요건입니다.
| 구분 | 결과 | 근거 |
|---|---|---|
| 보유기간 3년 미만 | 공제율 표에 구간 없음 → 0원 | 제95조 제2항 |
| 미등기양도자산 | 공제 대상에서 제외 | 제95조 제2항(제104조 제3항) |
| 제104조 제7항 각 호 자산(조정대상지역 1세대 2주택, 1주택+입주권·분양권, 1세대 3주택 이상 등) | 공제 대상에서 제외 | 제95조 제2항 |
| 조합원으로부터 취득한 조합원입주권 | 공제 대상에서 제외 | 제95조 제2항 |
| 조합원입주권(본인 원조합원) | 관리처분계획 인가 전 토지분·건물분 양도차익에 한정해 적용 | 제95조 제2항 |
참고로 소득세법 제104조는 보유기간 1년 미만 주택·조합원입주권·분양권에 70%, 1년 이상 2년 미만에 60%(주택 외 자산은 각각 50%·40%), 미등기양도자산에 70%의 세율을 정하고 있습니다. 조정대상지역 다주택 중과는 기본세율에 20%p(3주택 이상 등은 30%p)를 더합니다. 즉 단기 양도는 장기보유 특별공제가 0원이면서 세율은 가장 높은 구간에 걸립니다.
보유기간은 언제부터 세나
원칙은 취득일부터 양도일까지입니다(제95조 제4항). 다만 조문에 두 가지 예외가 있습니다.
- 제97조의2 제1항이 적용되는 경우(배우자·직계존비속 증여 후 양도): 증여한 배우자 또는 직계존비속이 그 자산을 취득한 날부터 기산
- 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산: 피상속인이 취득한 날부터 기산
또 주택이 아닌 건물을 주거용으로 쓰거나 공부상 용도를 주택으로 바꾼 1세대 1주택이라면, 제95조 제5항에 따라 “비주택 기간은 표 1 공제율 + 주택 기간은 표 2 보유 공제율”을 합산하되 그 합이 40%를 넘으면 40%로 자릅니다. 거주분은 주택으로 보유한 기간 중 거주한 기간에 표 2 거주 공제율을 적용합니다. 주택 보유 기간의 시작일은 사실상 주거용으로 사용한 날, 그 날이 분명하지 않으면 공부상 용도를 주택으로 변경한 날입니다(제95조 제6항).
이 계산이 맞지 않는 경우
다음에 해당하면 위 표를 그대로 쓰면 안 됩니다.
- 고가주택: 제89조제1항제3호에 따라 비과세에서 제외되는 고가주택과 그에 준하는 조합원입주권은 양도차익과 공제액을 제95조 제3항에 따라 대통령령이 정하는 방식으로 따로 계산합니다. 해당 시행령 조문은 오늘 수집하지 않아 2026년 기준 계산식을 확인하지 못했습니다.
- 1세대 1주택 판정: 표 2를 쓸 수 있는 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”의 요건 역시 시행령 사항이라 오늘 확인하지 못했습니다. 일시적 2주택, 상속주택 보유, 임대주택 등록 여부에 따라 판정이 달라질 수 있습니다.
- 다주택 중과 대상: 제104조 제7항 각 호에 걸리면 공제액은 0원입니다. 조정대상지역 지정 여부와 주택 수 산정이 선행돼야 합니다.
- 한 해에 두 건 이상 양도: 제104조 제5항에 따라 산출세액 계산 방식이 달라집니다.
- 상속·증여로 취득: 보유기간 기산일이 위 예외 규정에 따라 달라집니다.
- 부담부증여, 교환, 수용, 지분 양도: 양도차익 산정 자체가 달라 표의 전제가 성립하지 않습니다.
신고 시점과 조회 경로
양도소득세 예정신고·확정신고의 기한을 정한 조문(소득세법 제105조 등)은 오늘 수집 대상에 없어 2026년 기준을 확인하지 못했습니다. 신고 기한과 납부 방법은 국세청 홈택스 또는 관할 세무서에서 직접 확인해 주세요. 공제율 원문은 소득세법 제95조에서, 세율 원문은 소득세법 제104조에서 국가법령정보센터로 바로 확인할 수 있습니다.
이 글의 금액은 위 조문의 공제율만 적용해 계산한 추정치입니다. 양도차익 산정, 1세대 1주택 판정, 고가주택 특례, 중과 대상 여부에 따라 실제 결과가 달라지므로 신고 전에 관할 세무서나 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
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자주 묻는 질문
- 장기보유 특별공제는 몇 년부터 받나요
- 보유기간 3년 이상부터입니다. 3년 이상 4년 미만이면 양도차익의 6%를 공제합니다. 양도차익 3억원이면 1,800만원입니다. 3년 미만은 공제율 자체가 표에 없어 공제액이 0원입니다.
- 10년 보유하면 양도차익의 몇 퍼센트를 빼주나요
- 일반 자산은 10년 이상 11년 미만이 20%입니다. 양도차익 3억원이면 6,000만원입니다. 1세대 1주택으로 10년 보유·10년 거주했다면 보유 40% + 거주 40% = 80%, 같은 3억원 기준 2억4,000만원입니다.
- 1년 더 보유하면 공제액이 얼마나 늘어나나요
- 일반 자산은 1년마다 2%p씩 올라갑니다. 양도차익 3억원이면 1년당 600만원, 5억원이면 1년당 1,000만원입니다. 1세대 1주택은 보유 4%p, 거주 4%p라 둘 다 1년 늘면 8%p, 3억원 기준 2,400만원입니다.
- 거주는 안 하고 보유만 한 1주택자는 어떤 표를 쓰나요
- 표 2의 거주기간별 공제율은 거주 2년 이상부터 시작하므로, 거주기간이 2년 미만이면 거주분 공제가 0%입니다. 보유 10년·거주 0년이면 보유분 40%만 적용해 양도차익 3억원 기준 1억2,000만원입니다.
- 공제 최대치인 30%(또는 80%)를 받으려면 몇 년이 필요한가요
- 일반 자산은 15년 이상이면 30%로 고정되고 그 뒤로는 더 올라가지 않습니다. 1세대 1주택은 보유 10년 이상 40% + 거주 10년 이상 40% = 80%가 상한이며, 11년을 넘겨도 같습니다.
출처 — 2026년 9월 22일 확인
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