2년 미만 보유 양도세율, 얼마나 높은가

주택을 산 지 1년이 안 돼서 팔면 양도소득 과세표준에 70% 세율이 붙습니다. 1년은 넘었지만 2년이 안 됐다면 60% 입니다. 과세표준 1억원이면 각각 7,000만원과 6,000만원이 산출세액이 됩니다. 주택이 아닌 토지·상가는 같은 기간에 50%와 40%입니다.

핵심 요약

• 주택·조합원입주권·분양권을 1년 미만 보유하고 팔면 양도소득 과세표준의 70%가 세율입니다(소득세법 제104조 제1항 제3호).
• 1년 이상 2년 미만이면 주택·조합원입주권·분양권은 60%, 주택 외 부동산은 40%입니다(같은 조 제1항 제2호).
• 분양권은 보유기간이 2년을 넘어도 60%가 적용됩니다(같은 조 제1항 제1호 괄호).
• 하나의 자산에 둘 이상의 세율이 걸리면 각각 계산한 산출세액 중 큰 것을 세액으로 합니다(같은 조 제1항 후단).
• 상속받은 자산의 보유기간은 상속개시일이 아니라 피상속인이 취득한 날부터 셉니다(같은 조 제2항 제1호).

계산 전제를 먼저 밝힙니다

아래 계산은 다음을 가정합니다. 가정이 바뀌면 금액이 달라집니다.

전제	이 글에서 잡은 값
자산 종류	주택(딸린 토지 포함), 조합원입주권, 분양권, 주택 외 부동산
거주자 여부	거주자
계산 대상	양도소득 과세표준(양도차익에서 각종 공제를 이미 뺀 금액)
등기	정상 등기
해당 과세기간 양도 자산 수	1건
산출세액 범위	소득세법 제104조의 세율만 적용한 양도소득 산출세액

과세표준을 구하는 단계(양도가액 − 취득가액 − 필요경비 − 장기보유특별공제 − 양도소득 기본공제)의 공제 금액은 소득세법 제104조 본문에 없습니다. 그래서 이 글은 과세표준이 정해진 뒤부터 계산합니다. 기본공제액 등 2026년 기준 숫자는 이 글에서 확인하지 못했습니다.

보유기간별 세율은 조문에 어떻게 적혀 있나

소득세법 제104조 제1항이 정한 세율을 보유기간 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.

보유기간	주택·조합원입주권·분양권	주택 외 부동산	근거
1년 미만	70%	50%	제104조 제1항 제3호
1년 이상 2년 미만	60%	40%	제104조 제1항 제2호
2년 이상	제55조 제1항 세율(분양권은 60%)	제55조 제1항 세율	제104조 제1항 제1호
미등기 양도	70%	70%	제104조 제1항 제10호

여기서 두 가지가 눈에 띕니다.

첫째, 주택과 주택 아닌 것의 격차가 20%p입니다. 같은 1년 미만이라도 상가·토지는 50%, 주택은 70%입니다. 제2호·제3호 모두 괄호로 “주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는”이라고 별도 세율을 지정해 두었기 때문입니다.

둘째, **분양권만 2년을 넘겨도 60%**입니다. 제1호는 2년 이상 보유 자산에 제55조 제1항 세율을 적용한다고 하면서, 괄호에서 “분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60”이라고 못 박았습니다. 보유기간으로 세율을 낮출 수 있는 자산이 아닙니다.

제55조 제1항의 기본세율 표 자체는 이 글에 주어진 조문 본문에 실려 있지 않습니다. 따라서 아래 계산에서 “2년 이상 보유한 주택”의 세액은 계산하지 않습니다. 대신 조문에 실제로 실려 있는 제104조 제1항 제8호의 비사업용 토지 세율표를 비교축으로 씁니다.

과세표준 전 구간에서 세액은 얼마인가

과세표준 3,000만원부터 5억원까지, 보유기간과 자산 종류별로 계산했습니다. 계산식은 단순합니다.

산출세액 = 양도소득 과세표준 × 해당 세율

과세표준	주택 1년 미만 (70%)	주택 1~2년 (60%)	주택 외 1년 미만 (50%)	주택 외 1~2년 (40%)
3,000만원	2,100만원	1,800만원	1,500만원	1,200만원
5,000만원	3,500만원	3,000만원	2,500만원	2,000만원
7,000만원	4,900만원	4,200만원	3,500만원	2,800만원
1억원	7,000만원	6,000만원	5,000만원	4,000만원
1억 5,000만원	1억 500만원	9,000만원	7,500만원	6,000만원
2억원	1억 4,000만원	1억 2,000만원	1억원	8,000만원
2억 5,000만원	1억 7,500만원	1억 5,000만원	1억 2,500만원	1억원
3억원	2억 1,000만원	1억 8,000만원	1억 5,000만원	1억 2,000만원
3억 5,000만원	2억 4,500만원	2억 1,000만원	1억 7,500만원	1억 4,000만원
4억원	2억 8,000만원	2억 4,000만원	2억원	1억 6,000만원
4억 5,000만원	3억 1,500만원	2억 7,000만원	2억 2,500만원	1억 8,000만원
5억원	3억 5,000만원	3억원	2억 5,000만원	2억원

계산 예시를 한 줄씩 펼치면 이렇습니다.

• 과세표준 2억원, 주택, 보유 11개월 → 200,000,000원 × 70% = 140,000,000원
• 과세표준 2억원, 주택, 보유 18개월 → 200,000,000원 × 60% = 120,000,000원
• 과세표준 2억원, 상가, 보유 11개월 → 200,000,000원 × 50% = 100,000,000원
• 과세표준 2억원, 상가, 보유 18개월 → 200,000,000원 × 40% = 80,000,000원

같은 2억원인데 자산 종류와 보유기간 조합에 따라 세액이 8,000만원에서 1억 4,000만원까지 벌어집니다. 차이가 6,000만원입니다.

하루 차이로 세금이 얼마나 바뀌나

1년이 되는 날을 하루 앞두고 파는 것과 하루 지나서 파는 것의 차이는 세율 10%p입니다. 과세표준별로 그 금액을 계산했습니다.

과세표준	주택: 1년 미만 → 1~2년 절감액	주택 외: 1년 미만 → 1~2년 절감액
3,000만원	300만원	300만원
5,000만원	500만원	500만원
1억원	1,000만원	1,000만원
2억원	2,000만원	2,000만원
3억원	3,000만원	3,000만원
5억원	5,000만원	5,000만원

세율 차가 정확히 10%p이므로 절감액은 **과세표준의 10%**로 일정합니다. 과세표준 3억원짜리 거래라면 매도일을 며칠 뒤로 미루는 것만으로 3,000만원이 달라집니다.

보유기간의 시작과 끝은 제104조 제2항이 정합니다. “해당 자산의 취득일부터 양도일까지”입니다. 예외로 잡는 날은 다음과 같습니다.

상황	취득일로 보는 날	근거
상속받은 자산	피상속인이 그 자산을 취득한 날	제104조 제2항 제1호
제97조의2 제1항 해당 증여 자산	증여자가 그 자산을 취득한 날	제104조 제2항 제2호
합병·분할로 새로 받은 주식등	피합병·분할법인 주식등을 취득한 날	제104조 제2항 제3호

단기 세율과 중과 세율이 겹치면 어느 쪽인가

큰 쪽입니다. 조문이 두 군데에서 같은 취지를 반복합니다.

제104조 제1항 후단은 “하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다”고 정합니다.

제104조 제7항은 조정대상지역 다주택 중과를 다루면서 더 구체적으로 씁니다. 조정대상지역 안의 1세대 2주택(제7항 제1호), 1주택+입주권 또는 분양권(제2호)은 제55조 제1항 세율에 20%p를 더하고, 1세대 3주택 이상(제3호), 주택+입주권·분양권 합계 3 이상(제4호)은 30%p를 더합니다. 그러면서 “해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는” 중과세율로 계산한 세액과 제1항 제2호·제3호(60%·70%) 세율로 계산한 세액 중 큰 세액을 산출세액으로 한다고 명시합니다.

이 비교가 실제로 어떻게 작동하는지를 표로 정리하면 이렇습니다.

상황	비교 대상 A	비교 대상 B	적용
조정대상지역 1세대 2주택, 보유 8개월	제55조 제1항 세율 + 20%p	과세표준 × 70%	큰 쪽
조정대상지역 1세대 3주택, 보유 18개월	제55조 제1항 세율 + 30%p	과세표준 × 60%	큰 쪽
조정대상지역 1세대 3주택, 보유 3년	제55조 제1항 세율 + 30%p	(비교 없음)	A
비조정대상지역 주택, 보유 8개월	(중과 없음)	과세표준 × 70%	B

A쪽 금액을 이 글에서 숫자로 채우지 못하는 이유는 제55조 제1항의 기본세율 표가 주어진 조문 본문에 없기 때문입니다. 2026년 기준 기본세율 구간은 확인하지 못했습니다. 다만 “둘 중 큰 값”이라는 구조상, 70%·60% 단기세율은 하한선 역할을 합니다. 중과를 얹은 값이 이보다 작으면 단기세율이 그대로 적용됩니다.

지정지역 비사업용 토지에 대해서는 제104조 제4항이 같은 구조를 씁니다. 제1항 제8호 세율에 10%p를 더한 것과 제1항 제2호·제3호 세율 중 큰 쪽입니다.

조문에 실린 비사업용 토지 표로 본 누진세율과의 격차

제104조 제1항 제8호의 비사업용 토지 세율표는 조문 본문에 그대로 실려 있습니다. 이 표는 누진구조입니다. 단기 단일세율이 누진세율보다 얼마나 무거운지를 가늠하는 참고 축으로 쓸 수 있습니다.

먼저 조문 표대로 계산합니다.

• 과세표준 1억원 → 8,800만원 초과 1억 5천만원 이하 구간 → 2,416만원 + (10,000만원 − 8,800만원) × 45% = 2,416만원 + 540만원 = 2,956만원
• 과세표준 2억원 → 1억 5천만원 초과 3억원 이하 구간 → 5,206만원 + (20,000만원 − 15,000만원) × 48% = 5,206만원 + 2,400만원 = 7,606만원
• 과세표준 4억원 → 3억원 초과 5억원 이하 구간 → 1억 2,406만원 + (40,000만원 − 30,000만원) × 50% = 1억 2,406만원 + 5,000만원 = 1억 7,406만원
• 과세표준 7억원 → 5억원 초과 10억원 이하 구간 → 2억 2,406만원 + (70,000만원 − 50,000만원) × 52% = 2억 2,406만원 + 1억 400만원 = 3억 2,806만원
• 과세표준 12억원 → 10억원 초과 구간 → 4억 8,406만원 + (120,000만원 − 100,000만원) × 55% = 4억 8,406만원 + 1억 1,000만원 = 5억 9,406만원

이 값을 주택 단기세율과 나란히 놓습니다.

과세표준	제8호 누진표 세액	주택 1~2년 60%	주택 1년 미만 70%	70% − 누진표
3,000만원	224만원 + 1,600만원×25% = 624만원	1,800만원	2,100만원	+1,476만원
5,000만원	224만원 + 3,600만원×25% = 1,124만원	3,000만원	3,500만원	+2,376만원
1억원	2,956만원	6,000만원	7,000만원	+4,044만원
2억원	7,606만원	1억 2,000만원	1억 4,000만원	+6,394만원
4억원	1억 7,406만원	2억 4,000만원	2억 8,000만원	+1억 594만원
7억원	3억 2,806만원	4억 2,000만원	4억 9,000만원	+1억 6,194만원
12억원	5억 9,406만원	7억 2,000만원	8억 4,000만원	+2억 2,594만원

과세표준이 커질수록 절대 격차는 벌어지지만, 비율로 보면 좁혀집니다. 제8호 표의 최고 구간 한계세율이 55%이므로 과세표준이 아주 커지면 누진세액의 실효세율이 55%에 수렴하고, 70%와의 차이는 15%p 안쪽으로 줄어듭니다. 반대로 과세표준이 작을수록 단기 단일세율의 타격이 상대적으로 훨씬 큽니다. 과세표준 3,000만원에서 70%는 누진표의 3.4배입니다.

이 표의 누진세액은 비사업용 토지 세율표에 따른 값이며, 2년 이상 보유 주택에 붙는 제55조 제1항 기본세율과는 다른 표입니다. 그대로 주택 세액으로 읽으면 안 됩니다.

세액 X를 내려면 과세표준이 얼마여야 하나

역산도 단순합니다. 단일세율이므로 나누기 한 번입니다.

과세표준 = 목표 세액 ÷ 세율

목표 산출세액	주택 1년 미만(÷0.7)	주택 1~2년(÷0.6)	주택 외 1년 미만(÷0.5)	주택 외 1~2년(÷0.4)
1,000만원	1,428만원	1,666만원	2,000만원	2,500만원
3,000만원	4,285만원	5,000만원	6,000만원	7,500만원
5,000만원	7,142만원	8,333만원	1억원	1억 2,500만원
1억원	1억 4,285만원	1억 6,666만원	2억원	2억 5,000만원
2억원	2억 8,571만원	3억 3,333만원	4억원	5억원

읽는 법: 1년 미만 보유 주택에서 세금 1억원이 나왔다면 과세표준은 약 1억 4,285만원이었다는 뜻입니다. 반대로 과세표준이 1억 4,285만원인데 보유기간만 1년을 넘겼다면 세액은 8,571만원이 됩니다.

흔한 오해 두 가지

오해 1: “2년만 채우면 단기세율을 피한다.”

주택은 그렇지만 분양권은 아닙니다. 제104조 제1항 제1호가 “분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60”이라고 정하기 때문입니다. 과세표준 2억원 분양권을 3년 보유하고 팔아도 200,000,000원 × 60% = 1억 2,000만원입니다. 1년 11개월 보유했을 때와 같은 금액입니다.

또 미등기 양도는 보유기간과 무관하게 70%입니다(제1항 제10호). 5년을 보유해도 등기하지 않고 넘기면 1년 미만 주택과 같은 세율입니다.

오해 2: “상속받은 집은 상속일부터 보유기간을 센다.”

반대입니다. 제104조 제2항 제1호는 피상속인이 그 자산을 취득한 날을 취득일로 본다고 정합니다. 부모가 10년 전에 산 집을 상속받아 3개월 만에 팔았다면, 보유기간은 3개월이 아니라 10년 3개월입니다. 70% 세율 대상이 아닙니다. 단기세율을 걱정할 필요가 없는 경우인데 미리 겁먹는 사례가 여기서 나옵니다.

같은 논리가 제97조의2 제1항에 해당하는 증여 자산에도 적용됩니다. 증여자가 취득한 날이 기준입니다(제2항 제2호).

신고와 납부는 언제 어디서 하나

양도소득세 신고·납부 기한(예정신고 기한, 확정신고 기한)과 가산세율은 소득세법 제104조에 없습니다. 다른 조문 사항이며, 이 글에서는 2026년 기준을 확인하지 못했습니다. 기한은 국세청 홈택스 또는 관할 세무서에서 직접 확인하셔야 합니다.

조문 원문 확인은 국가법령정보센터에서 하실 수 있습니다.

• 소득세법 제104조(양도소득세의 세율)

이 계산이 맞지 않는 경우

아래 상황은 위 표만으로 답이 나오지 않습니다.

상황	왜 달라지나	근거
조정대상지역 다주택	기본세율 + 20%p 또는 +30%p와 비교해 큰 쪽	제104조 제7항
조정대상지역 1주택 + 입주권·분양권 1개	기본세율 + 20%p 대상. 다만 대통령령이 정한 장기임대주택 등은 제외	제104조 제7항 제2호 단서
지정지역 비사업용 토지	제1항 제8호 세율 + 10%p와 단기세율 중 큰 쪽	제104조 제4항 제3호
한 해에 부동산을 둘 이상 양도	합산 과세표준에 기본세율을 적용한 값과 자산별 산출세액 합계 중 큰 쪽	제104조 제5항
상속·증여로 취득	보유기간 기산일이 피상속인·증여자 취득일	제104조 제2항
미등기 양도	보유기간 무관 70%. 다만 대통령령이 정한 자산은 제외	제104조 제1항 제10호, 제3항
1세대 1주택 비과세	비과세 요건·고가주택 기준은 제104조 밖의 조문 사항	이 글에서 미확인
장기보유특별공제	과세표준을 구하는 단계의 공제로, 제104조 세율 적용 전 단계	이 글에서 미확인
지자체·조세특례 감면	감면액이 있으면 제104조 제5항이 감면 차감 후 비교를 규정	제104조 제5항 괄호

특히 제104조는 곳곳에서 “대통령령으로 정하는”이라는 문구를 씁니다. 조정대상지역 1세대 2주택의 구체적 판정, 제외되는 장기임대주택의 범위, 미등기 양도에서 빠지는 자산 등이 모두 시행령 사항입니다. 시행령 내용은 이 글의 출처에 포함되지 않아 확인하지 못했습니다.

정리

질문	답
주택 1년 미만	과세표준 × 70%
주택 1~2년	과세표준 × 60%
토지·상가 1년 미만	과세표준 × 50%
토지·상가 1~2년	과세표준 × 40%
분양권	1년 미만 70%, 그 외 60%
미등기	70%
하루 차이 절감액	과세표준의 10%

이 글의 세율은 소득세법 제104조 본문에 실린 값만 사용했습니다. 표의 금액은 그 세율로 직접 계산한 추정치이며, 과세표준을 구하는 단계의 공제·비과세·감면과 시행령 사항이 반영되지 않았습니다. 실제 신고 전에 관할 세무서 또는 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.

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