법인이 대도시에서 부동산 사면 취득세가 표준세율의 3배인가요

정확히는 3배가 아닙니다. 지방세법 제13조 제2항은 표준세율의 300%에서 중과기준세율의 200%를 뺀 세율이라고 정합니다. 산식으로는 3T − 2R이고, T가 4%·R이 2%라면 8%가 되어 표준세율의 2배입니다.

법인이 주택을 살 때도 3T − 2R 산식이 적용되나요

아닙니다. 제13조 제2항은 제11조제1항제8호에 해당하는 주택은 제13조의2제1항제1호 세율을 적용한다고 따로 정합니다. 그 세율의 구체적 수치는 제13조의2 조문에 있으며, 오늘 수집한 조문에 포함되지 않아 2026년 기준을 확인하지 못했습니다.

법인 설립 후 몇 년이 지나야 중과를 피하나요

제13조 제2항 제1호는 대도시에서 법인을 설립하거나 지점·분사무소를 설치한 경우, 그리고 대도시 밖에서 대도시로 전입한 경우를 중과 대상으로 적습니다. 다만 몇 년이 지나면 벗어나는지에 대한 기간은 제13조 본문에 없어 확인하지 못했습니다.

중과를 피하는 예외 업종이 있나요

있습니다. 제13조 제2항 단서는 대도시에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종(대도시 중과 제외 업종)에 직접 사용할 목적이면 제11조 세율을 적용한다고 정합니다. 다만 취득일부터 1년 안에 직접 사용하지 않으면 제3항에 따라 중과가 되살아납니다.

중과 제외를 받았다가 되물리는 기준은 며칠인가요

제13조 제3항 기준으로 두 가지입니다. 정당한 사유 없이 취득일부터 1년이 지나도록 직접 사용하지 않거나 1년 안에 다른 용도로 쓰면 중과, 2년 이상 직접 사용하지 않고 매각하거나 용도를 바꿔도 중과입니다.

고급주택이면 중과가 두 번 겹치나요

겹칩니다. 제13조 제7항은 제2항과 제5항이 동시에 적용되면 표준세율의 300%에 중과기준세율의 200%를 합한 세율(3T + 2R)을 적용하고, 주택이면 그 세율에 중과기준세율의 600%를 더한다고 정합니다.

법인이 과밀억제권역에서 집 살 때, 취득세 얼마나 중과되나

법인이 과밀억제권역(조문상 “대도시”)에서 부동산을 사면 취득세율은 표준세율의 300%에서 중과기준세율의 200%를 뺀 값입니다. 산식으로 쓰면 3T − 2R입니다. 그런데 사는 물건이 주택이면 이 산식이 아닙니다. 지방세법 제13조 제2항은 주택에 대해 제13조의2제1항제1호의 세율을 따로 적용하라고 정하고 있고, 그 조문은 오늘 수집 범위에 없어 2026년 기준 수치를 확인하지 못했습니다.

핵심 요약

법인의 대도시 부동산 중과세율은 지방세법 제13조 제2항에 따라 표준세율 × 300% − 중과기준세율 × 200%입니다. 곧 3T − 2R이며, 단순히 3배가 아닙니다.
취득 대상이 주택이면 이 산식이 아니라 제13조의2제1항제1호 세율이 적용됩니다. 법인 주택 취득세를 3T − 2R로 계산하면 틀립니다.
중과 대상은 물건이 아니라 법인의 행위입니다. 대도시에서 법인 설립·지점 설치, 휴면법인 인수, 대도시 밖에서 대도시로의 전입, 그리고 그 이후의 부동산 취득이 제13조 제2항 제1호에 열거되어 있습니다.
대도시 중과 제외 업종에 직접 사용할 목적이면 제11조 세율로 돌아가지만, 취득일부터 1년 안에 직접 사용하지 않거나 2년 안에 팔면 제13조 제3항에 따라 중과가 되살아납니다.
제1항(본점 신·증축, 공장 신·증설)과 제2항이 동시에 걸리면 제6항에 따라 표준세율 × 300%가 되어, 오히려 2R을 빼주지 않습니다.

Miniature wooden house with keys and contract symbolizing real estate transactions.

계산 전제부터 밝힙니다

이 글의 모든 표는 아래 전제 위에서 만들었습니다. 전제가 하나라도 바뀌면 결과가 달라집니다.

Business professional handing keys to smiling clients at an office desk during a consultation.

전제 항목	이 글의 설정
취득 주체	법인
취득 지역	수도권정비계획법 제6조 과밀억제권역(산업단지 제외 = 조문상 “대도시”)
중과 사유	대도시에서 법인 설립·지점 설치 또는 대도시로 전입 후의 부동산 취득
취득 원인	유상 매매
중과 제외 업종 해당 여부	해당 없음(해당하면 제11조 세율)
고급주택·고급오락장 해당 여부	해당 없음
부가되는 지방교육세·농어촌특별세	별도, 이 글의 표에 미포함

그리고 확인하지 못한 것을 먼저 적습니다. 아래 값들은 오늘 수집한 제13조 본문에 숫자가 없습니다.

필요한 값	근거 조문 위치	상태
표준세율(T)	제11조	2026년 기준을 확인하지 못했습니다
중과기준세율(R)	제6조 정의	2026년 기준을 확인하지 못했습니다
법인 주택 취득 세율	제13조의2제1항제1호	2026년 기준을 확인하지 못했습니다
대도시 중과 제외 업종 목록	대통령령	2026년 기준을 확인하지 못했습니다
고급주택 판정 면적·가액 기준	대통령령	2026년 기준을 확인하지 못했습니다

그래서 이 글은 특정 세율을 “이것이 2026년 법인 취득세율입니다”라고 말하지 않습니다. 대신 조문이 정한 산식 구조를 그대로 보여 주고, T와 R에 값을 넣었을 때 결과가 어떻게 움직이는지를 전 구간 표로 계산했습니다. 산식은 조문에서 가져왔고, 표의 숫자는 그 산식에 값을 대입해 직접 계산한 것입니다.

조문이 정한 산식은 정확히 무엇인가

제13조는 중과 유형을 여러 개 두고 있고, 유형마다 산식이 다릅니다. 지방세법 제13조 본문을 항별로 산식으로 옮기면 이렇습니다. T는 제11조·제12조 세율, R은 중과기준세율입니다.

Euro currency, keys, and miniature houses symbolize real estate and finance concepts.

항	적용 대상	조문 표현	산식
제1항	대도시 본점·주사무소 사업용 신축·증축 건축물과 부속토지, 대도시 공장 신설·증설 사업용 물건	제11조·제12조 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율	`T + 2R`
제2항	법인의 대도시 부동산 취득(설립·설치·전입 관련)	제11조제1항 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율	`3T − 2R`
제2항 단서	대도시 중과 제외 업종에 직접 사용할 목적	제11조에 따른 해당 세율	`T`
제2항 괄호	제11조제1항제8호 주택	제13조의2제1항제1호에 해당하는 세율	별도 조문(미확인)
제5항	골프장·고급주택·고급오락장·고급선박	제11조·제12조 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율	`T + 4R`
제6항	제1항과 제2항이 동시 적용	제11조제1항 표준세율의 100분의 300	`3T`
제7항	제2항과 제5항이 동시 적용	표준세율의 100분의 300에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율	`3T + 2R`
제7항 단서	제7항이면서 제11조제1항제8호 주택	해당 세율에 중과기준세율의 100분의 600을 합한 세율	`해당세율 + 6R`

여기서 눈여겨볼 대목이 제6항입니다. 제1항과 제2항이 함께 걸리면 T + 2R도 아니고 3T − 2R도 아니고 그냥 3T가 됩니다. 즉 두 중과가 겹치면 제2항에서 빼 주던 2R이 사라집니다. 겹치는 쪽이 항상 더 무겁습니다.

세율 산식에 값을 넣으면 결과가 어떻게 움직이나 (교차표)

아래 표는 3T − 2R 산식에 T와 R을 교차시켜 제가 직접 계산한 결과입니다. 표에 쓴 T·R 값 자체는 조문에서 확인한 2026년 세율이 아니라 대입용 예시입니다. 관할 지자체에서 자기 물건의 T와 R을 확인한 뒤 해당 칸을 읽으시면 됩니다.

계산은 한 줄씩 이렇습니다.

T = 4.0%, R = 2.0%인 경우 → 4.0 × 3 = 12.0 → 2.0 × 2 = 4.0 → 12.0 − 4.0 = 8.0%
T = 2.0%, R = 2.0%인 경우 → 2.0 × 3 = 6.0 → 6.0 − 4.0 = 2.0% (중과인데도 표준세율과 같아집니다)

표준세율 T \ 중과기준세율 R	R = 1.0%	R = 1.5%	R = 2.0%	R = 2.5%
T = 1.0%	1.0%	0.0%	해당 없음(음수)	해당 없음(음수)
T = 2.0%	4.0%	3.0%	2.0%	1.0%
T = 3.0%	7.0%	6.0%	5.0%	4.0%
T = 3.5%	8.5%	7.5%	6.5%	5.5%
T = 4.0%	10.0%	9.0%	8.0%	7.0%

이 표가 보여 주는 사실이 하나 있습니다. T가 낮을수록 3T − 2R 산식의 중과 효과가 작아지고, 어떤 조합에서는 표준세율과 같거나 오히려 낮아집니다. 조문이 “3배”가 아니라 “3배에서 2R을 뺀 값”으로 설계된 이유가 여기서 드러납니다. 표준세율이 이미 높은 물건일수록 중과 폭이 커지는 구조입니다.

제6항(3T)과 비교하면 차이가 더 선명합니다.

표준세율 T	제2항 `3T − 2R` (R=2.0% 가정)	제6항 `3T`	차이
2.0%	2.0%	6.0%	4.0%p
3.0%	5.0%	9.0%	4.0%p
3.5%	6.5%	10.5%	4.0%p
4.0%	8.0%	12.0%	4.0%p

차이는 언제나 2R, 곧 R이 2.0%라면 4.0%p로 일정합니다. 본점 신축과 대도시 전입이 겹치는 순간 취득가액의 4%가 그대로 더 붙는다는 뜻입니다.

취득가액이 얼마면 세금이 얼마인가 (전 구간 표)

세율이 정해지면 나머지는 단순 곱셈입니다. 취득세 = 과세표준 × 세율. 아래는 취득가액 1억원부터 30억원까지 전 구간에 대해 세율별 세액을 제가 직접 계산한 표입니다. 단위는 만원이고, 지방교육세·농어촌특별세는 별도입니다.

취득가액	2.0%	4.0%	6.0%	8.0%	10.0%	12.0%
1억원	200	400	600	800	1,000	1,200
2억원	400	800	1,200	1,600	2,000	2,400
3억원	600	1,200	1,800	2,400	3,000	3,600
4억원	800	1,600	2,400	3,200	4,000	4,800
5억원	1,000	2,000	3,000	4,000	5,000	6,000
6억원	1,200	2,400	3,600	4,800	6,000	7,200
7억원	1,400	2,800	4,200	5,600	7,000	8,400
8억원	1,600	3,200	4,800	6,400	8,000	9,600
9억원	1,800	3,600	5,400	7,200	9,000	10,800
10억원	2,000	4,000	6,000	8,000	10,000	12,000
12억원	2,400	4,800	7,200	9,600	12,000	14,400
15억원	3,000	6,000	9,000	12,000	15,000	18,000
20억원	4,000	8,000	12,000	16,000	20,000	24,000
25억원	5,000	10,000	15,000	20,000	25,000	30,000
30억원	6,000	12,000	18,000	24,000	30,000	36,000

계산 과정을 한 줄로 보이면 이렇습니다.

취득가액 7억원, 세율 8.0% → 700,000,000 × 0.08 = 56,000,000원
취득가액 15억원, 세율 6.0% → 1,500,000,000 × 0.06 = 90,000,000원
취득가액 30억원, 세율 12.0% → 3,000,000,000 × 0.12 = 360,000,000원

세율 1.0%p 차이가 만드는 금액도 함께 보시면 판단이 빨라집니다. 세율 1%p당 세액 차이 = 취득가액 ÷ 100입니다.

취득가액	세율 1.0%p당 세액 차이	세율 4.0%p 차이 시(제6항 vs 제2항, R=2.0% 가정)
3억원	300만원	1,200만원
5억원	500만원	2,000만원
7억원	700만원	2,800만원
10억원	1,000만원	4,000만원
15억원	1,500만원	6,000만원
20억원	2,000만원	8,000만원
30억원	3,000만원	1억 2,000만원

세금 예산이 정해져 있으면 얼마짜리를 살 수 있나 (역산표)

거꾸로도 필요합니다. 취득가액 = 세액 ÷ 세율. 취득세로 쓸 수 있는 돈이 정해져 있을 때 세율별로 감당 가능한 취득가액을 계산했습니다.

취득세 예산	세율 2.0%	4.0%	6.0%	8.0%	12.0%
1,000만원	5억원	2억 5,000만원	1억 6,667만원	1억 2,500만원	8,333만원
3,000만원	15억원	7억 5,000만원	5억원	3억 7,500만원	2억 5,000만원
5,000만원	25억원	12억 5,000만원	8억 3,333만원	6억 2,500만원	4억 1,667만원
1억원	50억원	25억원	16억 6,667만원	12억 5,000만원	8억 3,333만원
2억원	100억원	50억원	33억 3,333만원	25억원	16억 6,667만원

예시 계산: 50,000,000 ÷ 0.06 = 833,333,333원 → 약 8억 3,333만원. 같은 5,000만원으로 세율 2.0%면 25억원짜리를, 12.0%면 4억원대를 살 수 있습니다. 중과 여부가 예산에서 차지하는 비중이 이 정도입니다.

중과 대상은 어떤 행위인가

제13조 제2항 제1호는 대상을 물건이 아니라 행위로 적습니다. 조문에 열거된 것만 옮기면 이렇습니다.

행위	조문 위치	비고
대도시에서 법인 설립	제2항 제1호	휴면법인 인수 포함
대도시에서 지점 또는 분사무소 설치	제2항 제1호
법인의 본점·주사무소·지점·분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입	제2항 제1호	수도권은 서울 외 지역에서 서울로 전입도 대도시 전입으로 봄
위 설립·설치·전입 이후의 부동산 취득	제2항 제1호 괄호	취득 시점이 설립보다 나중이어도 포함
대도시에서 공장 신설·증설에 따른 부동산 취득	제2항 제2호	유치지역·공업지역 제외

여기서 자주 놓치는 것이 두 가지입니다. 첫째, 휴면법인 인수도 설립으로 봅니다. 기존 법인을 사서 쓰는 방식이 설립을 피하는 우회로가 되지 않습니다. 둘째, 수도권에서는 서울 외 지역에서 서울로 옮기는 것도 대도시 전입입니다. 이미 과밀억제권역 안에 있던 법인이 서울로 옮겨도 전입에 해당합니다.

중과 제외를 받았다가 되물리는 조건은 무엇인가

제2항 단서로 중과를 피했더라도 제3항에 해당하면 다시 제2항 본문이 적용됩니다. 조문이 정한 기한만 표로 정리합니다.

사유	기한	조문
정당한 사유 없이 중과 제외 업종에 직접 사용하지 않음	취득일부터 1년 경과	제3항 제1호 가목
다른 업종·다른 용도로 사용하거나 겸용	취득일부터 1년 이내	제3항 제1호 나목
해당 업종·용도에 직접 사용하지 않고 매각	취득일부터 2년 이상	제3항 제2호 가목
해당 업종·용도에 직접 사용하지 않고 다른 용도로 사용·겸용	취득일부터 2년 이상	제3항 제2호 나목

단서가 하나 더 있습니다. 제3항 제1호 단서는 대도시 중과 제외 업종 중 대통령령으로 정하는 업종에 대해서는 직접 사용 기한이나 용도 제한 기간을 3년 이내 범위에서 달리 정할 수 있다고 합니다. 곧 업종에 따라 1년이 아닐 수 있습니다. 어떤 업종이 그에 해당하는지는 대통령령 사항이라 오늘 확인하지 못했습니다.

제4항도 함께 보셔야 합니다. 대통령령으로 정하는 임대가 불가피하다고 인정되는 업종은 임대하더라도 직접 사용한 것으로 봅니다. 임대했다는 사실만으로 자동 중과되는 것은 아니라는 뜻입니다.

흔한 오해 두 가지를 숫자로 바로잡습니다

오해 1 — “법인 대도시 취득세는 표준세율의 3배다.”

틀립니다. 조문은 표준세율의 300%에서 중과기준세율의 200%를 뺀 세율입니다. T가 4.0%, R이 2.0%라면 12.0 − 4.0 = 8.0%로 3배(12.0%)가 아니라 2배입니다. T가 2.0%, R이 2.0%라면 6.0 − 4.0 = 2.0%로 표준세율과 같아집니다. 3배가 되는 것은 제1항과 제2항이 동시에 적용되는 제6항의 경우뿐이고, 그때는 3T로 뺄셈이 없습니다.

오해 2 — “법인이 집 사면 12%다.”

이 글에서 확인할 수 있는 근거로는 그렇게 말할 수 없습니다. 제13조 제2항은 제11조제1항제8호 주택에 대해 3T − 2R이 아니라 제13조의2제1항제1호 세율을 적용하라고 지정합니다. 제13조의2의 세율 수치는 오늘 수집한 조문에 없어 2026년 기준을 확인하지 못했습니다. 기억하고 있는 지난해 수치를 그대로 쓰면 틀릴 수 있고, 취득가액 10억원 기준으로 세율 1%p만 어긋나도 1,000만원 차이가 납니다.

덧붙이면 제7항 단서도 주택을 따로 다룹니다. 제2항과 제5항이 동시에 적용되는 물건이 주택이면 해당 세율 + 6R입니다. R이 2.0%라면 12.0%p가 얹히는 구조입니다. 고급주택 판정 기준(면적·가액)은 제5항 제3호가 대통령령에 위임하고 있어 역시 확인하지 못했습니다.

신고와 납부는 언제, 어디서 하나

제13조 본문에는 신고·납부 기한 조항이 없습니다. 취득세 신고납부 기한은 지방세법의 다른 조문(신고 및 납부 조항)에 있으며, 오늘 수집 범위 밖이라 구체적 일수는 확인하지 못했습니다. 다만 제13조 안에 기한이 명시된 항목이 두 개 있어 그것만 옮깁니다.

항목	기한	조문
고급주택 취득 후 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 용도변경공사 착공 시 제외	취득일부터 60일	제5항 제3호 단서
위 항목 중 상속으로 인한 경우	상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우 9개월)	제5항 제3호 단서
위 항목 중 실종으로 인한 경우	실종선고일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국 주소 시 9개월)	제5항 제3호 단서
고급오락장용 건축물을 다른 용도로 사용·용도변경공사 착공 시 제외	취득일부터 60일(상속·실종은 위와 동일)	제5항 제4호 단서

확인·납부 경로는 다음 두 곳이 공식 창구입니다.

법령 원문 확인: 지방세법 제13조 — 제11조·제12조·제13조의2 세율과 신고 조항도 같은 국가법령정보센터에서 함께 보셔야 계산이 완성됩니다.
신고·납부: 부동산 소재지 관할 시·군·구 세무부서.

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 해당하면 위 표를 그대로 쓰면 안 됩니다.

취득 대상이 주택인 경우. 3T − 2R이 아니라 제13조의2제1항제1호 세율입니다(제2항 괄호). 이 글의 산식 표는 적용되지 않습니다.
대도시 중과 제외 업종에 직접 사용할 목적인 경우. 제2항 단서에 따라 제11조 세율(T)입니다. 다만 1년·2년 기한을 어기면 제3항으로 되돌아옵니다.
산업단지·유치지역·공업지역에 있는 물건. 제2항 본문 괄호와 제2항 제2호가 각각 제외하고 있습니다. 어느 조항의 제외인지에 따라 범위가 다르니 물건 소재지의 지역 지정을 먼저 확인하셔야 합니다.
제1항과 제2항이 동시에 걸리는 경우. 제6항에 따라 3T입니다. 뺄셈이 없어 위 교차표보다 2R만큼 높습니다.
고급주택·고급오락장·골프장·고급선박에 해당하는 경우. 제5항 T + 4R, 제2항과 겹치면 제7항 3T + 2R, 그중 주택이면 + 6R입니다.
신탁재산인 경우. 제1항과 제2항 모두 신탁법상 수탁자가 취득한 신탁재산을 포함한다고 명시합니다. 명의만 수탁자라는 이유로 빠지지 않습니다.
취득 원인이 매매가 아닌 경우. 상속·증여·원시취득 등은 제11조 표준세율 자체가 달라져 T 값이 바뀝니다.
지방교육세·농어촌특별세를 포함해야 하는 경우. 이 글의 표는 취득세 본세만입니다. 부가세목은 별도 계산이 필요합니다.
지자체 감면 조례가 있는 경우. 감면은 지방세특례제한법과 지자체 조례 사항이라 제13조만으로는 판단할 수 없습니다.

결론적으로 무엇을 확인하고 움직여야 하나

순서는 세 단계입니다. 첫째, 물건이 주택인지 아닌지를 가릅니다. 주택이면 제13조 제2항의 3T − 2R은 처음부터 쓰지 않습니다. 둘째, 주택이 아니라면 제11조의 T와 제6조의 R을 국가법령정보센터에서 2026년 기준으로 직접 확인해 위 교차표의 해당 칸을 읽습니다. 셋째, 그 세율을 취득가액에 곱합니다. 취득가액 10억원에 세율 8.0%라면 1,000,000,000 × 0.08 = 80,000,000원이 취득세 본세이고, 여기에 부가세목이 더해집니다.

그리고 중과 제외 단서를 쓰기로 했다면 취득일 다음 날부터 1년을 달력에 표시하십시오. 제3항이 정한 1년과 2년은 사후에 세액이 통째로 바뀌는 기준선입니다. 취득가액 10억원에서 세율이 4.0%에서 8.0%로 되살아나면 차액이 4,000만원입니다.

이 글의 금액은 조문의 산식에 예시 값을 대입해 계산한 추정치입니다. 실제 세율과 세액은 물건의 종류·소재지 지정·법인의 행위 이력에 따라 달라지므로, 신고 전에 부동산 소재지 관할 시·군·구 세무부서와 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.