증여로 집 받을 때 취득세, 매매보다 얼마나 비싼가

과세표준 6억원 주택을 증여로 받으면 취득세 본세는 6억원 × 3.5% = 21,000,000원, 같은 집을 돈 주고 사면 6억원 × 1.0% = 6,000,000원입니다. 차이는 15,000,000원, 배수로는 3.5배입니다. 다만 이 배수는 집값이 오를수록 줄어들어 과세표준 9억원에서는 1.17배(31,500,000원 대 27,000,000원)까지 좁혀집니다.

핵심 요약

• 증여를 포함한 상속 외 무상취득의 취득세 표준세율은 지방세법 제11조 제1항 제2호에 따라 1천분의 35(3.5%) 단일세율이며, 금액 구간에 따른 차등이 없습니다.
• 유상거래로 주택을 취득하면 6억원 이하 1.0%, 6억원 초과 9억원 이하는 계산식에 따른 1.0~3.0%, 9억원 초과 3.0%가 적용됩니다.
• 증여와 매매의 세액 차이는 과세표준 6억원에서 15,000,000원으로 가장 크고, 9억원에서 4,500,000원으로 가장 작습니다.
• 상속으로 주택을 받는 경우 세율은 농지 외 1천분의 28(2.8%)로 증여의 3.5%보다 0.7%포인트 낮습니다.
• 지방교육세·농어촌특별세 등 취득세에 함께 붙는 세목의 세율과, 다주택자 증여에 대한 중과 여부는 제11조 본문에 없어 이 글에서는 계산하지 않았습니다.

계산에 쓴 전제는 무엇인가

숫자를 보기 전에 전제를 확인하셔야 합니다. 전제가 다르면 아래 표의 금액은 그대로 쓸 수 없습니다.

전제 항목	이 글의 설정
대상 물건	「주택법」 제2조 제1호의 주택(농지 아님)
취득 원인	① 증여 등 상속 외 무상취득 ② 유상거래
취득자	개인, 비영리사업자가 아님
지분	주택 전체를 단독으로 취득
과세표준	표에 적은 금액이 그대로 과세표준
계산 범위	취득세 본세만. 부가 세목 제외
세율 근거	지방세법 제11조 제1항

특히 세 번째와 여섯 번째 전제가 중요합니다. 제11조 제1항 제2호 단서는 “대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다”고 정하고 있어, 개인이 아닌 비영리사업자라면 3.5%가 아니라 2.8%입니다. 그리고 실무에서 고지되는 총 납부액은 취득세 본세에 다른 세목이 더해진 금액인데, 그 세율은 제11조에 없으므로 이 글에서는 확인하지 못했습니다.

과세표준 자체도 주의가 필요합니다. 제11조 제1항 본문은 “제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준”에 세율을 적용하라고만 정하고 있고, 무상취득의 과세표준을 어떻게 잡는지는 제10조의2에 있습니다. 그 조문 본문은 오늘 확인하지 못했으므로, 아래 표의 “과세표준”은 이미 확정된 금액이라고 가정한 값입니다.

증여 취득세는 어떻게 계산하나

한 줄씩 따라가면 이렇습니다. 과세표준 7억원짜리 주택을 증여받는 경우입니다.

1. 취득 원인 확인 → 상속이 아닌 무상취득 → 제11조 제1항 제2호 적용
2. 세율 확인 → 1천분의 35 → 3.5%
3. 세액 = 700,000,000원 × 3.5% = 24,500,000원
4. 여기에 붙는 지방교육세·농어촌특별세 → 제11조에 세율 없음 → 별도 확인 필요

유상거래로 같은 집을 사는 경우는 한 단계가 더 있습니다. 7억원은 6억원 초과 9억원 이하 구간이라 세율을 계산식으로 뽑아야 합니다.

1. 구간 확인 → 6억원 초과 9억원 이하 → 제11조 제1항 제8호 나목
2. 계산식 대입 → (7억원 ÷ 3억원 × 2 − 3) × 1/100
3. 괄호 안 계산 → 7 ÷ 3 = 2.33333, × 2 = 4.66667, − 3 = 1.66667
4. 세율 → 1.66667% → 소수점 넷째자리까지 반올림하여 1.6667%
5. 세액 = 700,000,000원 × 1.6667% = 11,666,900원
6. 차액 = 24,500,000원 − 11,666,900원 = 12,833,100원

이 계산식은 조문에 그림표 형태로 들어 있는 그대로입니다. “소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다”는 문구도 조문에 명시돼 있어, 세율을 임의로 반올림하면 세액이 달라집니다.

금액 구간별로 얼마나 차이가 나나

과세표준 1억원부터 15억원까지 전 구간을 계산했습니다. 증여는 3.5% 고정, 유상은 구간별 세율입니다.

과세표준	유상 세율	유상 취득세	증여 취득세(3.5%)	차액	배수
1억원	1.0%	1,000,000원	3,500,000원	2,500,000원	3.50배
1억 5,000만원	1.0%	1,500,000원	5,250,000원	3,750,000원	3.50배
2억원	1.0%	2,000,000원	7,000,000원	5,000,000원	3.50배
2억 5,000만원	1.0%	2,500,000원	8,750,000원	6,250,000원	3.50배
3억원	1.0%	3,000,000원	10,500,000원	7,500,000원	3.50배
3억 5,000만원	1.0%	3,500,000원	12,250,000원	8,750,000원	3.50배
4억원	1.0%	4,000,000원	14,000,000원	10,000,000원	3.50배
4억 5,000만원	1.0%	4,500,000원	15,750,000원	11,250,000원	3.50배
5억원	1.0%	5,000,000원	17,500,000원	12,500,000원	3.50배
5억 5,000만원	1.0%	5,500,000원	19,250,000원	13,750,000원	3.50배
6억원	1.0%	6,000,000원	21,000,000원	15,000,000원	3.50배
6억 5,000만원	1.3333%	8,666,450원	22,750,000원	14,083,550원	2.63배
7억원	1.6667%	11,666,900원	24,500,000원	12,833,100원	2.10배
7억 5,000만원	2.0000%	15,000,000원	26,250,000원	11,250,000원	1.75배
8억원	2.3333%	18,666,400원	28,000,000원	9,333,600원	1.50배
8억 5,000만원	2.6667%	22,666,950원	29,750,000원	7,083,050원	1.31배
9억원	3.0000%	27,000,000원	31,500,000원	4,500,000원	1.17배
10억원	3.0%	30,000,000원	35,000,000원	5,000,000원	1.17배
11억원	3.0%	33,000,000원	38,500,000원	5,500,000원	1.17배
12억원	3.0%	36,000,000원	42,000,000원	6,000,000원	1.17배
13억원	3.0%	39,000,000원	45,500,000원	6,500,000원	1.17배
14억원	3.0%	42,000,000원	49,000,000원	7,000,000원	1.17배
15억원	3.0%	45,000,000원	52,500,000원	7,500,000원	1.17배

이 표에서 읽어야 할 지점은 두 개입니다. 첫째, 6억원까지는 배수가 정확히 3.5배로 고정입니다. 유상 세율 1.0%와 증여 세율 3.5%가 모두 고정값이라 비율이 변하지 않습니다. 둘째, 차액의 절대 금액이 최대가 되는 지점은 6억원입니다. 6억원을 1원이라도 넘기는 순간 유상 세율이 계산식 구간으로 들어가 가파르게 올라가기 때문에, 증여와의 격차가 오히려 줄어듭니다.

9억원을 넘으면 양쪽 다 고정세율(3.0% 대 3.5%)이 되어 배수는 1.1667배로 고정되고, 차액만 과세표준의 0.5%씩 비례해 늘어납니다. 15억원이면 15억원 × 0.5% = 7,500,000원입니다.

취득 원인이 다르면 세율이 어떻게 갈리나

같은 집이라도 어떤 원인으로 손에 들어오느냐에 따라 조문의 호가 달라집니다. 제11조 제1항의 각 호를 그대로 옮겨 교차시켰습니다.

과세표준	상속·농지 외 2.8%	비영리사업자 무상 2.8%	증여 등 무상 3.5%	원시취득 2.8%	그 밖의 원인·농지 외 4.0%
3억원	8,400,000원	8,400,000원	10,500,000원	8,400,000원	12,000,000원
5억원	14,000,000원	14,000,000원	17,500,000원	14,000,000원	20,000,000원
6억원	16,800,000원	16,800,000원	21,000,000원	16,800,000원	24,000,000원
7억원	19,600,000원	19,600,000원	24,500,000원	19,600,000원	28,000,000원
9억원	25,200,000원	25,200,000원	31,500,000원	25,200,000원	36,000,000원
12억원	33,600,000원	33,600,000원	42,000,000원	33,600,000원	48,000,000원
15억원	42,000,000원	42,000,000원	52,500,000원	42,000,000원	60,000,000원

맨 오른쪽 4.0%는 제7호 나목의 “그 밖의 원인으로 인한 취득 중 농지 외의 것”입니다. 주택을 유상거래로 사면 제8호가 제7호 나목보다 우선 적용되므로 4.0%가 아니라 1~3%가 붙습니다. 조문도 “제7호나목에도 불구하고”라는 표현으로 이 관계를 밝히고 있습니다. 즉 4.0% 칸은 주택이 아닌 부동산을 유상으로 살 때 보게 되는 숫자입니다.

증여와 상속의 차이는 과세표준의 0.7%로 일정합니다. 7억원이면 700,000,000원 × 0.7% = 4,900,000원, 15억원이면 15억원 × 0.7% = 10,500,000원입니다.

지분으로 증여받으면 계산이 어떻게 되나

지분 취득은 조문이 따로 규정합니다. 제11조 제2항은 제1호(상속), 제2호(무상취득), 제7호, 제8호의 부동산이 공유물일 때 “그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용한다”고 정합니다. 증여는 제2호이므로 지분 가액에 3.5%를 곱하면 됩니다.

증여받는 지분	주택 전체 가액 10억원 기준 지분 가액	증여 취득세(3.5%)
10%	100,000,000원	3,500,000원
20%	200,000,000원	7,000,000원
30%	300,000,000원	10,500,000원
50%	500,000,000원	17,500,000원
70%	700,000,000원	24,500,000원
100%	1,000,000,000원	35,000,000원

지분이 절반이면 세액도 정확히 절반입니다. 세율이 구간별로 나뉘지 않는 단일세율이라 비례 관계가 그대로 유지되기 때문입니다.

유상거래 주택은 사정이 다릅니다. 제8호는 지분으로 취득한 주택의 경우 “취득 지분의 취득당시가액 × (전체 주택의 시가표준액 ÷ 취득 지분의 시가표준액)“으로 전체 주택 가액을 먼저 환산한 뒤 그 금액에 해당하는 세율을 적용하도록 조문에 계산식을 두고 있습니다. 예컨대 전체 10억원 주택의 30% 지분을 3억원에 유상 취득해도, 세율은 3억원 기준 1.0%가 아니라 환산된 10억원 기준 3.0%가 됩니다. 증여에는 이런 환산 규정이 제2항의 지분 과세 원칙 외에 별도로 붙어 있지 않습니다.

취득세 목표 금액을 정해 놓고 역산하면

증여 취득세는 단일세율이라 역산이 간단합니다. 세액을 0.035로 나누면 과세표준이 나옵니다.

증여 취득세 본세	필요한 과세표준(세액 ÷ 0.035)	같은 금액을 유상거래로 낼 때의 과세표준
5,000,000원	142,857,142원	500,000,000원(1.0% 구간)
10,000,000원	285,714,285원	1,000,000,000원(3.0% 구간)
15,000,000원	428,571,428원	500,000,000원 초과 구간에는 해당 없음, 9억원 초과 3.0% 기준 500,000,000원
20,000,000원	571,428,571원	666,666,666원(3.0% 구간)
30,000,000원	857,142,857원	1,000,000,000원(3.0% 구간)
50,000,000원	1,428,571,428원	1,666,666,666원(3.0% 구간)

오른쪽 칸은 “같은 세액을 유상거래에서 내려면 집값이 얼마여야 하나”를 3.0% 구간 기준으로 역산한 값입니다. 취득세 3,000만원을 기준으로 보면 증여는 8억 5,714만원짜리 집에서, 유상거래는 10억원짜리 집에서 발생합니다. 세액을 같게 만드는 집값 격차가 약 1억 4,286만원인 셈입니다.

한 가지 구조적인 사실이 있습니다. 유상거래 주택의 최고 세율은 3.0%이고 증여는 3.5%이므로, 집값이 아무리 올라가도 두 세액이 같아지는 지점은 존재하지 않습니다. 증여가 유상거래보다 취득세 본세가 낮아지는 경우는 이 조문 안에서는 나오지 않습니다.

신고와 납부는 언제 어디서 하나

취득세의 신고·납부 기한은 지방세법 제20조에 규정돼 있는데, 그 조문 본문은 오늘 확인하지 못했습니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙는 구조이므로, 정확한 일수는 아래 공식 경로에서 직접 확인하셔야 합니다.

• 세율·과세표준 조문 원문: 지방세법 제11조 — 국가법령정보센터
• 취득세 신고·납부: 물건 소재지 관할 시·군·구청 세무부서
• 전자 신고·납부: 지방세 통합 전자납부 시스템

신고 접수처는 물건 소재지 기준입니다. 증여받는 사람의 주소지가 아니라 집이 있는 곳의 지방자치단체입니다.

흔히 잘못 아는 두 가지

“증여는 무조건 매매의 3.5배다” — 6억원까지만 맞습니다. 위 전 구간 표에서 보듯 6억 5,000만원부터 배수가 무너집니다. 7억 5,000만원에서는 26,250,000원 대 15,000,000원으로 1.75배, 9억원에서는 31,500,000원 대 27,000,000원으로 1.17배까지 좁혀집니다. “3.5배”라는 말은 6억원 이하 주택에서만 성립하는 표현입니다.

“상속이든 증여든 무상으로 받는 건 세율이 같다” — 다릅니다. 조문이 제1호(상속)와 제2호(상속 외 무상취득)를 명확히 나눠 두었고, 세율은 각각 1천분의 28과 1천분의 35입니다. 과세표준 10억원이면 28,000,000원과 35,000,000원으로 7,000,000원 차이가 납니다. 무상취득이라는 이유만으로 같은 세율을 적용하면 700만원을 잘못 계산하게 됩니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 해당하면 위 표의 숫자를 그대로 쓰시면 안 됩니다.

• 다주택자가 증여하거나 증여받는 경우. 무상취득에 대한 중과세율은 지방세법 제13조의2 계열 조문에 규정돼 있고, 제11조 본문에는 없습니다. 오늘 그 조문을 확인하지 못했으므로 중과 여부와 세율은 이 글에서 계산하지 않았습니다.
• 취득세에 함께 붙는 세목. 지방교육세와 농어촌특별세의 세율은 제11조에 없습니다. 위 표는 취득세 본세만이며, 실제 고지서 금액은 이보다 큽니다.
• 비영리사업자의 무상취득. 제11조 제1항 제2호 단서에 따라 3.5%가 아니라 2.8%입니다. 어떤 단체가 여기 해당하는지는 대통령령 사항이라 확인하지 못했습니다.
• 농지를 증여받는 경우. 무상취득 세율은 농지·농지 외 구분이 없어 3.5%로 동일하나, 상속은 농지 1천분의 23, 농지 외 1천분의 28로 갈립니다.
• 부부·직계존비속 간 주택 부속토지 취득. 제11조 제4항은 주택을 신축 또는 증축한 뒤 그 건축물 소유자(배우자·직계존비속 포함)가 부속토지를 취득하면 제8호(유상 주택 1~3%)를 적용하지 않는다고 정합니다. 이 경우 세율이 달라집니다.
• 공유물 분할, 합유·총유물 분할. 제5호와 제6호에 따라 1천분의 23이 적용되고, 다만 제5호는 등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분은 제외합니다. 지분 정리를 증여로 처리했는지 분할로 처리했는지에 따라 2.3%와 3.5%로 갈립니다.
• 조합원 입주권, 부담부증여, 지자체 조례에 따른 감면. 감면 규정은 지방세특례제한법 소관이며 이 글의 출처에 포함되지 않았습니다.
• 과세표준이 실제 주고받은 금액과 다른 경우. 무상취득의 과세표준은 제10조의2가 정하며, 오늘 확인하지 못했습니다. 위 표의 “과세표준”은 이미 확정된 금액을 전제로 한 값입니다.

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이 글의 금액은 지방세법 제11조 제1항의 표준세율을 그대로 대입해 산출한 추정치이며 취득세 본세만 계산한 값입니다. 중과세율, 감면, 부가되는 세목, 과세표준 산정 방식에 따라 실제 납부액은 달라집니다. 신고 전에 물건 소재지 관할 시·군·구청 세무부서 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.

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