노소영 재산분할 화제, 집 팔아 분할금 만들 때 양도세 60·70% 계산

집을 1년 안에 팔면 양도소득 과세표준의 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%가 양도세입니다. 양도차익 3억원을 기준으로 하면 각각 약 2억 1,000만원, 1억 8,000만원입니다. 2년 이상 보유했다면 기본세율을 쓰는데, 그 세율표(소득세법 제55조)는 이번에 확인한 근거에 없어서 이 글은 세액까지 계산하지 않고 장기보유특별공제를 뺀 양도소득금액까지만 계산합니다.

최근 노소영 관장의 재산분할 소식이 화제가 되면서, 큰 분할금을 마련하려고 집을 팔면 세금이 얼마나 나오는지 묻는 분이 많아졌습니다. 이 글은 그 사건의 사실관계를 다루지 않습니다. 확인한 근거는 소득세법 조문 세 개뿐이고, 사건의 내용이나 재산분할 판결·합의 자체가 과세 대상인지는 이번 근거로 확인하지 못했습니다. 여기서는 “큰 현금이 필요해 보유 주택을 시장에 파는 경우”만 다룹니다. 아래 계산은 모두 가정을 넣은 예시이며 개별 거래의 확정 세액이 아닙니다.

핵심 요약

• 주택을 보유 1년 미만에 팔면 양도소득 과세표준의 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%가 산출세액입니다(소득세법 제104조 제1항 제2호·제3호).
• 과세표준 3억원이면 단기 보유 세액은 1년 미만 2억 1,000만원, 1~2년 1억 8,000만원으로, 매각대금 중 분할금으로 쓸 수 있는 돈이 그만큼 줄어듭니다.
• 보유기간 3년 이상이면 양도차익에 6%(3년)부터 30%(15년 이상)까지 장기보유특별공제를 적용해 양도소득금액을 줄일 수 있습니다(제95조 제2항 표 1).
• 조정대상지역의 중과 대상 주택은 장기보유특별공제 대상에서 빠지고 기본세율에 20%p 또는 30%p가 더해집니다(제95조 제2항, 제104조 제7항).
• 2년 이상 보유 주택의 기본세율 세액, 기본공제, 신고기한은 이번 근거에 없어 계산하지 않았으며 국세청 확인이 필요합니다.

이 글은 어디까지 계산하나요?

이 글은 양도세 계산 전체가 아니라 확인된 조문으로 계산할 수 있는 부분만 다룹니다. 계산 흐름은 아래와 같습니다. 근거가 있는 칸과 없는 칸을 구분했습니다.

단계	내용	이 글의 근거
① 양도차익	양도가액에서 취득가액·필요경비를 뺀 금액	산정 규정 없음. 가정값 사용
② 장기보유특별공제	양도차익 × 보유기간별 공제율	제95조 제2항 표 1 (확인)
③ 양도소득금액	① − ②	제95조 제1항 (확인)
④ 과세표준	③에서 기본공제 등을 뺀 금액	기본공제 규정 없음. 차감하지 않음
⑤ 산출세액	단기 보유 60%·70%	제104조 제1항 (확인)
⑤’ 산출세액	2년 이상 기본세율	제55조 세율표 없음. 계산하지 않음

따라서 단기 보유(2년 미만)는 세액까지, 2년 이상 보유는 양도소득금액까지만 보여 드립니다. 금액을 꾸며서 빈칸을 채우지 않았습니다.

계산 전제는 무엇인가요?

계산 결과는 아래 전제에 따라 달라집니다. 본인 상황과 다르면 결과도 달라집니다.

전제	이 글의 가정
양도 자산	국내 주택 1채(주택에 딸린 토지 포함)
양도차익	3억원을 기본으로 두고 1억원·5억원도 비교
필요경비	0원으로 가정(실제로는 취득세·중개수수료 등이 있을 수 있음)
과세표준	기본공제 등을 차감하지 않고 양도소득금액과 같다고 가정
보유기간	취득일부터 양도일까지(제104조 제2항 본문)
소유자	거주자 개인
비과세	해당하지 않는다고 가정
지방소득세	이 근거에 없어 포함하지 않음

과세표준을 양도소득금액과 같게 둔 것은 계산을 단순하게 하려는 가정입니다. 실제로는 기본공제 등이 빠지므로 세액이 이 글의 숫자보다 낮아질 수 있습니다. 반대로 지방소득세는 별도로 붙을 수 있으나 이번 근거에서 확인하지 못했습니다.

2년 안에 팔면 양도세는 얼마인가요?

주택을 보유한 지 2년이 안 되었다면 세율이 정액 비율로 정해져 있어 계산이 가장 간단합니다. 소득세법 제104조 제1항은 보유기간이 1년 미만이면 양도소득 과세표준의 100분의 50(주택·조합원입주권·분양권은 100분의 70), 1년 이상 2년 미만이면 100분의 40(주택 등은 100분의 60)이라고 정합니다. 괄호 안이 주택에 해당하는 비율입니다.

같은 조 제1항 첫머리에는 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당하면 계산한 세액 중 큰 것을 세액으로 한다는 문장이 있습니다. 보유 2년 미만 주택은 기본세율로 계산한 값보다 60%·70% 값이 보통 더 크겠지만, 기본세율표가 근거에 없어 두 값을 직접 비교하지는 못했습니다.

과세표준별 단기 보유 세액 비교

과세표준(가정)	계산식(1~2년, 60%)	세액	계산식(1년 미만, 70%)	세액
1억원	1억원 × 60%	6,000만원	1억원 × 70%	7,000만원
3억원	3억원 × 60%	1억 8,000만원	3억원 × 70%	2억 1,000만원
5억원	5억원 × 60%	3억원	5억원 × 70%	3억 5,000만원

금액이 두 배가 되면 세액도 정확히 두 배가 됩니다. 정률이어서 구간별 누진이 없기 때문입니다. 대신 보유기간 한 가지가 세율을 10%p 바꿉니다. 같은 3억원이어도 1년 11개월에 팔면 1억 8,000만원, 11개월에 팔면 2억 1,000만원이므로 매도 시점이 몇 달만 달라도 3,000만원 차이가 납니다.

분할금을 마련하려는 상황에서 실제로 손에 남는 돈은 얼마인가요?

세금은 매각대금에서 빠지므로, 필요한 현금에서 거꾸로 역산해야 합니다. 아래는 가정 예시입니다.

• 매도가 10억원, 취득가 7억원, 필요경비 0원 → 양도차익 3억원
• 보유 1년 6개월(60% 구간), 과세표준 3억원 가정

계산:

1. 양도차익 = 10억원 − 7억원 = 3억원
2. 장기보유특별공제 = 0원 (보유 3년 미만이므로 대상 아님)
3. 양도소득금액 = 3억원 − 0원 = 3억원
4. 산출세액 = 3억원 × 60% = 1억 8,000만원
5. 세금 뗀 뒤 남는 매각대금 = 10억원 − 1억 8,000만원 = 8억 2,000만원

여기서 8억 2,000만원은 대출 상환, 중개수수료, 지방소득세를 빼기 전 금액입니다. 같은 집을 1년 미만에 팔았다면 세액이 2억 1,000만원이어서 남는 금액은 7억 9,000만원입니다. 최종 실수령액이라고 부를 수 있는 숫자가 아니라, 양도세 일부만 반영한 부분 계산입니다.

분할금 액수가 정해져 있다면 “필요 현금 + 대출 상환 + 세금 + 비용”의 합이 매각대금 안에 들어오는지 먼저 따져야 합니다. 단기 보유일수록 세금이 크게 들어가므로, 같은 집을 팔더라도 몇 달 뒤로 미루는 쪽이 세액을 줄일 수 있는지 확인해 볼 가치가 있습니다.

3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제는 얼마인가요?

3년 이상 보유한 주택은 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱한 금액을 먼저 빼 줍니다. 소득세법 제95조 제2항 표 1은 아래처럼 정합니다.

보유기간	공제율
3년 이상 4년 미만	6%
4년 이상 5년 미만	8%
5년 이상 6년 미만	10%
6년 이상 7년 미만	12%
7년 이상 8년 미만	14%
8년 이상 9년 미만	16%
9년 이상 10년 미만	18%
10년 이상 11년 미만	20%
11년 이상 12년 미만	22%
12년 이상 13년 미만	24%
13년 이상 14년 미만	26%
14년 이상 15년 미만	28%
15년 이상	30%

같은 조 제1항은 양도소득금액을 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 정합니다. 1세대 1주택으로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하면 위 표 대신 표 2의 보유기간별·거주기간별 공제율을 합산하는 별도 방식이 적용됩니다. 표 2의 구체적 적용은 시행령 요건이 필요하고 이번 근거만으로 정확히 풀어낼 수 없어 계산하지 않았습니다.

양도차익 3억원, 보유기간별 양도소득금액

일반 보유기간별 공제율(표 1)을 적용한 계산입니다.

보유기간	공제율	공제액 계산식	공제액	양도소득금액
2년(공제 없음)	0%	해당 없음	0원	3억원
3년	6%	3억원 × 6%	1,800만원	2억 8,200만원
5년	10%	3억원 × 10%	3,000만원	2억 7,000만원
10년	20%	3억원 × 20%	6,000만원	2억 4,000만원
15년	30%	3억원 × 30%	9,000만원	2억 1,000만원

15년 보유하면 2년 보유보다 양도소득금액이 9,000만원 줄어듭니다. 단, 이 숫자는 세액이 아니라 세율을 곱하기 전 금액입니다. 2년 이상 보유한 주택은 이 양도소득금액에서 기본공제 등을 뺀 과세표준에 제55조 기본세율을 곱하는데, 그 세율표를 확인하지 못해 여기서 멈춥니다. 세액은 국세청 홈택스의 모의계산이나 세무 전문가를 통해 확인하셔야 합니다.

양도차익 규모별 비교(보유 5년, 공제율 10%)

양도차익	공제액 계산식	공제액	양도소득금액
1억원	1억원 × 10%	1,000만원	9,000만원
3억원	3억원 × 10%	3,000만원	2억 7,000만원
5억원	5억원 × 10%	5,000만원	4억 5,000만원

공제율이 같으면 차익이 클수록 공제액도 커집니다. 다만 세율은 기본세율표상 구간이 올라갈수록 높아지는 구조여서, 차익이 큰 경우일수록 공제액 크기보다 구간 진입이 세액을 좌우할 수 있습니다. 이 부분은 세율표 없이 단정하지 않습니다.

조정대상지역 다주택이면 무엇이 달라지나요?

분할금 마련을 위해 팔려는 집이 조정대상지역의 다주택 중 하나라면 계산 방식이 달라집니다. 소득세법 제104조 제7항은 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택에 해당하는 주택 등을 양도할 때 제55조 제1항의 세율에 100분의 20(1세대 3주택 이상 등은 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다고 정합니다. 제7항 제1호는 대통령령이 정하는 1세대 2주택, 제2호는 1주택과 조합원입주권·분양권을 1개 보유한 경우, 제3호는 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상, 제4호는 주택과 조합원입주권·분양권의 수 합이 3 이상인 경우입니다. 2호와 4호는 대통령령이 정하는 장기임대주택 등을 제외합니다.

이때 보유기간이 2년 미만이면 “기본세율 + 20%p(또는 30%p)로 계산한 세액”과 “60%·70%로 계산한 세액” 중 큰 쪽이 산출세액입니다. 다시 말해 중과 대상 주택을 단기 보유로 팔면 최소한 60% 또는 70% 이상이 됩니다.

그리고 제95조 제2항은 장기보유특별공제 대상에서 제104조 제7항 각 호에 따른 자산을 제외합니다. 중과 대상 주택은 오래 보유해도 앞의 장기보유특별공제표를 적용할 수 없다는 뜻입니다. 이 경우 위 표의 “공제액” 칸은 0원이 되고, 양도소득금액은 양도차익과 같습니다.

다만 어떤 주택이 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택”인지, 조정대상지역이 어디인지는 이번 근거로 확인하지 못했습니다. 조정대상지역 지정은 수시로 바뀌고 양도 시점의 기준을 따지는 규정이 있으므로, 본인 주택이 해당하는지는 국세청이나 세무 전문가에게 확인하셔야 합니다.

12억원을 넘는 집이면 어떻게 되나요?

소득세법 제89조 제1항 제3호는 1세대 1주택 등 일정 요건을 충족하는 주택의 양도 소득을 비과세로 하되, 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 초과하는 고가주택은 비과세 대상에서 제외한다고 정합니다. 제95조 제3항은 이렇게 비과세에서 제외되는 고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제를 대통령령이 정하는 방식으로 계산한다고 하고 있습니다.

정리하면 다음과 같습니다.

• 요건을 충족하는 1세대 1주택이고 실지거래가액이 12억원 이하면 비과세 대상일 수 있습니다.
• 12억원을 초과하면 비과세 대상에서 제외되고, 과세되는 차익과 공제 계산은 시행령에 따라 따로 합니다.
• “대통령령으로 정하는 요건”(보유·거주 요건 등)은 이번에 확인한 조문에 적혀 있지 않습니다.

그래서 이 글은 특정 집이 비과세인지 아닌지를 판단하지 않습니다. 본인 집이 비과세 요건에 해당하는지 확인하지 못한 채 위 표의 숫자를 그대로 적용하시면 안 됩니다. 요건에 해당하면 위 계산 자체가 필요 없을 수 있고, 반대로 고가주택이라면 위 방식과 다르게 계산됩니다.

한 해에 두 채 이상 팔면 어떻게 되나요?

분할금이 커서 한 해에 주택을 둘 이상 파는 경우도 있습니다. 제104조 제5항은 같은 과세기간에 부동산 등 자산을 둘 이상 양도하면 두 가지 방식으로 계산한 세액 중 큰 것을 산출세액으로 한다고 정합니다. 하나는 그 해 양도소득과세표준 합계액에 기본세율을 적용한 세액이고, 다른 하나는 자산별로 계산한 세액의 합계입니다. 즉 한 해에 몰아서 팔면 합산에 따른 세율 구간 상승과 개별 중과 세율 중 불리한 쪽이 적용될 수 있습니다.

기본세율표가 없어 두 값의 크기를 직접 비교하지는 못했습니다. 매도 시점을 두 해로 나누는 것이 유리한지는 실제 숫자로 비교해 봐야 합니다. 이때도 보유기간이 2년 미만인 주택은 해를 넘겨도 60%·70% 구간이 그대로 적용되니, 시점 이동은 세율 구간과 함께 봐야 합니다.

신고 시점과 확인 경로는 어디인가요?

양도세 신고기한과 납부 방법은 이번에 확인한 세 조문에 없습니다. 기한을 기억에 의존해 적으면 틀릴 수 있어 이 글에서는 날짜를 적지 않습니다. 다음 순서로 확인하시길 권합니다.

1. 국세청 홈택스에서 양도소득세 신고 안내를 열어 본인 양도일 기준 신고기한을 확인합니다.
2. 같은 곳의 모의계산이나 국세청 상담(126)으로 예상 세액을 점검합니다.
3. 매매계약서의 잔금일과 등기 접수일, 양도 시점 기준이 되는 날짜를 세무 전문가와 대조합니다. 보유기간 2년·3년 경계일이 세율과 공제를 가르기 때문입니다.
4. 중과 대상 여부와 비과세 요건은 양도 시점 기준으로 확인합니다.

보유기간이 경계에 걸려 있으면 하루 차이로 세율이 바뀔 수 있으니 날짜 계산을 가장 먼저 확인하십시오.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가요?

위 숫자는 단순한 가정 예시입니다. 아래 경우에는 그대로 쓰시면 안 됩니다.

• 1세대 1주택 비과세·고가주택: 비과세 요건에 해당하면 세금이 없고, 12억원 초과 시에는 시행령에 따른 별도 계산이 적용됩니다.
• 조정대상지역 다주택 중과: 기본세율에 20%p 또는 30%p가 더해지고 장기보유특별공제가 배제됩니다.
• 일시적 2주택·상속·동거봉양·혼인 합가: 제89조 제1항 제3호 나목은 이런 사유로 2주택 이상이 된 경우 대통령령이 정하는 주택을 비과세 범위에 포함합니다. 요건은 시행령에서 따져야 합니다.
• 상속·증여로 취득한 주택: 제104조 제2항은 상속받은 자산은 피상속인이 취득한 날, 배우자·직계존비속 증여 자산은 증여자가 취득한 날을 보유기간 계산의 취득일로 본다고 정합니다. 단기 보유로 보았던 집이 장기 보유일 수 있습니다.
• 조합원입주권·분양권: 세율과 비과세 요건이 주택과 다릅니다. 분양권은 과세표준의 60%로 정해져 있습니다.
• 미등기 양도: 등기하지 않고 양도하면 과세표준의 70%를 적용하는 규정이 있습니다(제104조 제1항 제10호).
• 지방자치단체·특례 감면: 조세 감면이 있으면 그 금액을 차감해야 하는데 이번 근거에서는 확인하지 못했습니다.
• 재산분할로 부동산을 직접 이전하는 경우: 이혼에 따른 재산분할로 집을 넘길 때 양도로 보아 과세하는지는 이번 근거로 확인하지 못했습니다. 시장에 팔아 현금을 마련하는 이 글의 경우와 다릅니다.
• 지방소득세: 양도세와 별도로 붙을 수 있으나 이번 근거에 없어 포함하지 않았습니다.

이 글에서 확인하지 못한 항목은 기본세율표(제55조), 기본공제, 양도차익 산정 방법, 신고기한, 1세대 1주택 시행령 요건, 재산분할 자체의 과세 여부입니다. 숫자를 짐작해서 채우지 않았습니다.

매도 전에 무엇부터 확인해야 하나요?

순서대로 확인하면 빠뜨림이 줄어듭니다.

1. 취득일과 양도 예정일을 적어 보유기간이 1년, 2년, 3년 경계 어디에 걸리는지 봅니다.
2. 본인 세대의 주택 수와 주택 소재지의 조정대상지역 여부를 확인합니다.
3. 비과세 요건에 해당할 가능성이 있는지, 그리고 거래가가 12억원을 넘는지 확인합니다.
4. 취득가액과 필요경비 증빙(취득세 영수증, 중개수수료 영수증 등)을 모읍니다.
5. 홈택스 모의계산 또는 세무 전문가로 예상 세액을 구하고, 필요한 현금에서 세금·대출 상환·비용을 모두 뺀 뒤 남는 금액이 분할금에 충분한지 점검합니다.
6. 경계일이 가까우면 잔금일·등기일을 조정했을 때의 세액 차이를 비교합니다. 이때 허위 계약서 작성이나 신고 누락 같은 방법은 쓰지 않습니다.

마무리: 이 금액은 추정입니다

이 글의 모든 금액은 위 전제를 둔 추정 계산이며, 기본공제·기본세율·지방소득세·시행령 요건을 반영하지 않은 부분 계산입니다. 실제 세액은 취득가액, 필요경비, 세대 구성, 조정대상지역 여부, 양도 시점에 따라 달라지므로 신고 전에 관할 세무서나 세무 전문가에게 확인하십시오. 근거는 2026년 11월 7일에 확인한 국가법령정보센터의 소득세법 제104조, 제95조, 제89조이며(시행 2026. 1. 1. 기준), 이후 개정은 반영되지 않았을 수 있습니다.

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