전세 계약서도 인지세를 내야 하나

전세 임대차계약서 자체에는 인지세가 붙지 않습니다. 인지세법 제3조 제1항이 정한 과세문서 목록에 임대차계약서가 없기 때문입니다. 보증금이 1억원이든 10억원이든 이 조문 기준 계약서의 인지세는 0원입니다. 다만 전세 계약 때 함께 쓰는 대출약정서나 보증증권은 목록의 다른 호에 걸릴 수 있어 따로 확인해야 합니다.

핵심 요약

• 인지세법 제3조 제1항 목록에는 부동산 소유권 이전 증서가 있지만 임대차계약서는 없어, 전세 계약서의 인지세는 이 조문 기준 0원입니다.
• 같은 3억원이라도 매매계약서(소유권 이전 증서)는 15만원, 전세 계약서는 0원입니다.
• 제4항은 문서 명칭이 아니라 실질 내용으로 과세 여부를 판단하므로, 제목만 ‘임대차’로 붙인다고 면제되지 않습니다.
• 전세자금대출 약정서는 제2호(금융·보험기관과의 금전소비대차 증서)에 걸릴 수 있으며, 걸리면 세액은 제1호 구간표와 같습니다.
• 대상 기관의 범위, 부담 비율, 납부 방법은 시행령 등 이 글의 출처에 없어 확인하지 못했습니다.

계산 전제는 무엇인가?

이 글은 인지세법 제3조 본문(2026-10-06 국가법령정보센터 수집, 조문 말미에 “전문개정 2010.1.1” 표기)만 근거로 합니다. 전제는 아래와 같습니다.

• 대상은 주택 임차인이 쓰는 전세 임대차계약서이며, 보증금과 월세 구성은 따지지 않습니다.
• 금액은 모두 계약서에 적힌 기재금액 기준이며, 세액은 인지세법 제3조 제1항의 표 숫자를 그대로 썼습니다.
• 시행령, 비과세 조항(제4조 등), 납부 방법과 기한은 확인하지 못했습니다. 그 부분은 “확인하지 못했다”고 표시합니다.
• 표의 세액은 조문 숫자를 구간에 대입한 계산 결과입니다. 개별 계약의 확정 세액이 아닙니다.

전세 계약서는 왜 인지세 대상이 아닌가?

제3조 제1항은 인지세를 낼 문서를 호별로 나열하는데, 그 문서에 임대차계약서가 없습니다. 제1호는 “부동산·선박·항공기의 소유권 이전에 관한 증서”입니다. 전세는 소유권이 넘어가지 않고 사용 권리만 넘어가므로 이 호의 문언에 맞지 않습니다.

나머지 호도 대출, 도급·위임, 등록 대상 동산의 양도, 광업권·저작권 등의 양도, 골프장·콘도 회원권, 신용카드 가입신청서, 상품권, 증권, 예금·보험 증서, 시설대여 계약서, 보증 증서입니다. 전세 보증금 계약과 겹치는 호가 없습니다.

다만 위 판단은 “목록에 없다”는 사실에서 나온 결론입니다. 시행령이 과세문서를 구체화할 수 있고(제5항), 비과세·면제 규정은 이 글에서 확인하지 못했습니다. 그래서 “0원”은 제3조 기준이라는 단서를 붙여 읽으십시오.

전세 계약 때 오가는 서류별로 인지세는 어떻게 되나?

전세 계약은 계약서 한 장으로 끝나지 않습니다. 서류별로 제3조 어느 호에 닿는지 대조하면 아래와 같습니다.

서류	대조할 호	제3조 기준 판단	인지세
전세 임대차계약서	해당 호 없음	목록에 없음	0원
월세·반전세 계약서	해당 호 없음	목록에 없음	0원
같은 집 매매계약서	제1호	소유권 이전 증서	기재금액 구간별 2만~35만원
전세자금대출 약정서	제2호	대통령령 지정 금융·보험기관과의 금전소비대차 증서이면 해당	제1호와 같은 세액 (기관 지정 여부는 확인 못함)
전세보증금 반환보증 증권	제12호 다	보험업자가 발행하는 보증보험증권이면 후보	조문 표에 세액 칸이 1만원·1,000원·200원 세 가지로 나와 있으나, 어느 증서가 어느 금액인지 확인 못함
확정일자 신청서, 전입신고서	해당 호 없음	목록에 없음	0원

보증증권 줄은 조문 표 서식이 깨져 있어 금액과 증서의 짝을 단정하지 않았습니다. 가입 전 발행기관 안내문이나 시행령으로 확인해야 합니다.

같은 금액이면 전세와 매매는 얼마나 다른가?

제1호 소유권 이전 증서의 세액은 기재금액 구간별로 정해져 있습니다. 구간표를 먼저 둡니다.

기재금액	조문 세액
1천만원 이하	표에 구간 없음
1천만원 초과 3천만원 이하	2만원
3천만원 초과 5천만원 이하	4만원
5천만원 초과 1억원 이하	7만원
1억원 초과 10억원 이하	15만원
10억원 초과	35만원

이 구간표에 보증금 금액을 대입해 전세 계약서와 매매계약서를 나란히 놓은 것이 아래 전 구간 표입니다. 매매 칸은 “같은 금액을 소유권 이전 증서에 적었다면”이라는 가정의 계산입니다.

금액	전세 계약서	같은 금액 소유권 이전 증서	차이
1,000만원	0원	구간 없음(0원)	0원
2,000만원	0원	2만원	2만원
3,000만원	0원	2만원 (3천만원 이하)	2만원
4,000만원	0원	4만원	4만원
5,000만원	0원	4만원 (5천만원 이하)	4만원
7,000만원	0원	7만원	7만원
1억원	0원	7만원 (1억원 이하)	7만원
1억 5,000만원	0원	15만원	15만원
2억원	0원	15만원	15만원
3억원	0원	15만원	15만원
5억원	0원	15만원	15만원
7억원	0원	15만원	15만원
10억원	0원	15만원 (10억원 이하)	15만원
12억원	0원	35만원	35만원
20억원	0원	35만원	35만원

경계값에 주의하십시오. “이하”이므로 정확히 1억원은 7만원, 1억원에서 1원만 넘어도 15만원입니다. 10억원도 15만원이고 10억원을 초과해야 35만원입니다.

계산 예) 보증금 3억원 전세 계약서는 제1항 목록에 없으므로 0원입니다. 같은 3억원을 매매 소유권 이전 증서에 적었다면 1억원 초과 10억원 이하 구간이므로 15만원입니다. 계약서 한 통당 부과되므로(제2항, 통 단위) 같은 문서를 두 통 작성하면 두 번 계산합니다.

구간 경계에서 세액이 바뀌는 지점

세액은 금액에 비례하지 않고 계단처럼 뜁니다. 경계 바로 아래와 바로 위를 나란히 놓으면 아래와 같습니다. 모두 제1호 구간표 숫자를 대입한 계산입니다.

기재금액	적용 세액	바로 아래 구간과의 차이
1천만원	구간 없음(0원)	-
1천만원 초과	2만원	2만원 − 0원 = 2만원 증가
3천만원	2만원	변동 없음
3천만원 초과	4만원	4만원 − 2만원 = 2만원 증가
5천만원	4만원	변동 없음
5천만원 초과	7만원	7만원 − 4만원 = 3만원 증가
1억원	7만원	변동 없음
1억원 초과	15만원	15만원 − 7만원 = 8만원 증가
10억원	15만원	변동 없음
10억원 초과	35만원	35만원 − 15만원 = 20만원 증가

기재금액이 1억원에서 1원만 늘어도 세액이 8만원 뜁니다. 10억원을 넘기는 순간에는 20만원이 뜁니다. 반대로 구간 안에서는 금액이 달라도 세액이 같습니다. 1억 1,000만원과 9억 9,000만원은 모두 15만원입니다.

계산 과정을 한 줄씩 풀면

숫자가 어떻게 나오는지 단계별로 적습니다. 모두 조문 숫자를 대입한 계산이며 확정 세액이 아닙니다.

사례 1. 보증금 3억원 전세 계약서 2통

1. 제1항 각 호와 대조합니다. 임대차계약서에 해당하는 호가 없습니다.
2. 해당 호가 없으므로 세액표를 적용할 수 없습니다. 세액은 0원입니다.
3. 통마다 부과해도 0원 × 2통 = 0원입니다.

사례 2. 매매가 3억원 소유권 이전 증서 1통

1. 부동산 소유권 이전 증서이므로 제1호입니다.
2. 3억원은 1억원 초과 10억원 이하 구간입니다.
3. 구간 세액은 15만원이고 1통이므로 15만원 × 1 = 15만원입니다.

사례 3. 매매가 12억원 소유권 이전 증서 2통

1. 제1호입니다.
2. 12억원은 10억원을 초과하므로 35만원 구간입니다.
3. 2통이므로 35만원 × 2 = 70만원입니다.

사례 4. 대출약정서 8,000만원 1통 (제2호에 해당한다고 가정)

1. 제2호는 세액을 제1호와 같게 정합니다.
2. 8,000만원은 5천만원 초과 1억원 이하 구간입니다.
3. 구간 세액 7만원 × 1통 = 7만원입니다.

서류 종류와 기재금액 구간을 교차하면

가로축을 서류, 세로축을 기재금액 구간으로 놓은 교차표입니다. 대출약정서 칸은 제2호에 해당한다고 가정한 계산입니다.

기재금액 구간	전세 계약서	소유권 이전 증서(제1호)	대출약정서(제2호 해당 가정)
1천만원 이하	0원	구간 없음	구간 없음
1천만원 초과 3천만원 이하	0원	2만원	2만원
3천만원 초과 5천만원 이하	0원	4만원	4만원
5천만원 초과 1억원 이하	0원	7만원	7만원
1억원 초과 10억원 이하	0원	15만원	15만원
10억원 초과	0원	35만원	35만원

전세 계약서 열만 모든 구간에서 0원으로 고정되고, 나머지 두 열은 같은 숫자를 따라갑니다. 제2호가 “제1호에 규정된 세액”이라고 정하기 때문입니다.

통 수를 곱하면

제2항은 통장 외의 과세문서를 1통마다 납부하도록 정합니다. 과세문서에 해당하는 서류를 여러 통 작성한다고 가정해 1통, 2통, 3통을 곱한 표입니다.

구간 세액	1통	2통	3통
2만원	2만원	4만원	6만원
4만원	4만원	8만원	12만원
7만원	7만원	14만원	21만원
15만원	15만원	30만원	45만원
35만원	35만원	70만원	105만원

전세 계약서는 세액이 0원이라 몇 통을 만들어도 0원입니다. 위 표는 과세문서에 해당하는 서류에만 쓰는 계산입니다. 사본까지 통 수에 넣는지는 확인하지 못했습니다.

전세자금대출 약정서에는 인지세가 걸리나?

제2호는 “대통령령으로 정하는 금융·보험기관과의 금전소비대차에 관한 증서”의 세액을 “제1호에 규정된 세액”으로 정합니다. 전세자금대출 약정서가 이 호에 해당하는지는 두 가지에 달려 있습니다.

1. 대출 기관이 시행령이 정한 금융·보험기관인지
2. 약정서가 금전소비대차 증서인지

시행령 목록은 이 글의 출처에 없어 확인하지 못했습니다. 해당한다고 가정할 때의 조건부 계산은 아래와 같습니다. 약정서 기재금액을 대출 금액으로 보고 제1호 구간을 적용한 것입니다.

약정서 기재금액(가정)	적용 구간	조문 세액
2,000만원	1천만원 초과 3천만원 이하	2만원
4,000만원	3천만원 초과 5천만원 이하	4만원
8,000만원	5천만원 초과 1억원 이하	7만원
1억 5,000만원	1억원 초과 10억원 이하	15만원
2억 2,000만원	1억원 초과 10억원 이하	15만원
4억원	1억원 초과 10억원 이하	15만원
11억원	10억원 초과	35만원

이 세액을 임차인과 금융기관 중 누가 얼마씩 부담하는지는 조문에 없습니다. 약정서의 비용 안내 항목에서 확인해야 하며, 이 글은 부담 비율을 단정하지 않습니다.

보증금과 대출액을 함께 놓으면

전세 계약서는 0원이므로 합계는 대출약정서 세액만으로 정해집니다. 보증금 두 가지(3억원, 5억원)와 대출액 네 가지를 교차해 합계를 계산한 표입니다. 대출약정서가 제2호에 해당한다고 가정한 조건부 계산입니다.

대출 약정 기재금액	구간	보증금 3억원 합계	보증금 5억원 합계
없음	해당 없음	0원 + 0원 = 0원	0원 + 0원 = 0원
5,000만원	3천만원 초과 5천만원 이하	0원 + 4만원 = 4만원	0원 + 4만원 = 4만원
1억원	5천만원 초과 1억원 이하	0원 + 7만원 = 7만원	0원 + 7만원 = 7만원
2억원	1억원 초과 10억원 이하	0원 + 15만원 = 15만원	0원 + 15만원 = 15만원

보증금이 3억원에서 5억원으로 2억원 늘어도 합계는 달라지지 않습니다. 합계를 움직이는 것은 보증금이 아니라 약정서에 적힌 대출 기재금액입니다. 보증금을 낮추려고 계약서 금액을 조정해도 계약서 인지세는 원래 0원이라 줄어들 세액이 없습니다.

인지세를 몇 원 내야 하는지 거꾸로 알 수 있나?

역산표입니다. 과세 대상 서류에서 인지세가 어떤 금액으로 찍혔다면 기재금액이 어느 범위인지 조문 구간으로 되짚을 수 있습니다.

인지세	기재금액 범위
2만원	1천만원 초과 3천만원 이하
4만원	3천만원 초과 5천만원 이하
7만원	5천만원 초과 1억원 이하
15만원	1억원 초과 10억원 이하
35만원	10억원 초과

예를 들어 대출 약정서에 인지세 15만원이 적혀 있다면 기재금액은 1억원 초과 10억원 이하입니다. 이 범위를 벗어나는 금액이 적혀 있다면 문서 종류나 기재금액이 맞는지 다시 확인할 신호입니다.

흔한 오해는 무엇인가?

오해 1. “보증금이 크면 계약서 인지세도 커진다.” 전세 계약서는 목록에 없으므로 보증금 1억원 계약서도 10억원 계약서도 0원으로 같습니다. 금액에 따라 15만원, 35만원으로 갈리는 문서는 소유권 이전 증서와, 해당하는 경우의 대출약정서입니다.

오해 2. “전자계약이면 인지세가 없다.” 제3항은 과세문서에 전자문서를 포함한다고 정합니다. 면제는 전자냐 종이냐가 아니라, 문서가 제1항 각 호에 해당하느냐로 갈립니다. 반대로 전세 계약서는 종이든 전자든 목록에 없으니 0원입니다.

오해 3. “제목에 임대차라고 쓰면 안전하다.” 제4항은 “명칭이 무엇이든 그 실질적인 내용에 따라” 적용한다고 합니다. 내용이 소유권 이전이라면 제목이 임대차여도 제1호 구간이 적용될 수 있습니다. 예컨대 같은 문서에 전세 후 소유권을 넘기는 조항이 있다면 그 부분이 과세 판단 대상이 됩니다.

오해 4. “전세 관련 서류는 전부 같은 세금 규칙이다.” 계약서(0원)와 대출약정서(제2호 해당 시 15만원 등)는 호가 다릅니다. 서류마다 따로 대조해야 합니다.

오해 5. “대출을 1억원 받으면 인지세가 15만원이다.” 구간 기준이 “1억원 이하”이므로 정확히 1억원이면 7만원입니다. 1억원을 1원이라도 넘어야 15만원 구간입니다. 대출 기재금액이 9,999만원이든 1억원이든 세액은 7만원으로 같고, 1억 1원이 되면 8만원이 늘어난 15만원이 됩니다.

오해 6. “대출이 클수록 인지세도 계속 비례해서 늘어난다.” 1억원 초과 10억원 이하는 한 구간이라 1억 5,000만원이든 9억원이든 15만원으로 같습니다. 세액이 다시 오르는 지점은 10억원을 넘는 때로, 이때 35만원이 됩니다. 비율이 아니라 구간표로 정해지므로 대출액을 몇천만원 줄여도 같은 구간 안이면 세액은 그대로입니다.

신고·납부는 어떻게 확인하나?

조문 제2항은 통장 외의 과세문서는 1통마다 인지세를 납부한다고 정합니다. 납부 방법, 기한, 인지 첨부 방식은 이 글의 출처(제3조)에 없어 확인하지 못했습니다. 아래 순서로 확인하십시오.

1. 전세 계약서: 따로 낼 인지세가 있는지 중개사에게 묻기보다 위 표처럼 제3조 목록과 대조합니다. 목록에 없으면 낼 대상이 아닙니다.
2. 대출약정서: 약정서의 “인지세” 항목에서 금액과 부담 주체를 확인하고, 해당 기관에 시행령상 대상 여부를 문의합니다.
3. 최종 확인은 국가법령정보센터에서 인지세법과 시행령을 조회하고, 납부 방법은 관할 세무서에 확인합니다.

이 계산이 맞지 않는 경우는?

• 시행령으로 달라지는 경우: 제5항에 따라 과세문서의 판단·구분 세부 기준은 대통령령이 정합니다. 시행령에서 별도 문서를 지정하면 위 표가 달라집니다.
• 비과세·면제: 인지세의 비과세나 면제 규정은 이 글에서 확인하지 못했습니다. 있다면 대출약정서 세액이 줄거나 사라질 수 있습니다.
• 실질이 소유권 이전인 문서: 분양전환이 포함된 계약, 매매와 임대를 한 문서에 섞은 계약은 제4항에 따라 제1호 구간이 적용될 수 있습니다.
• 대출 기관이 대상이 아닌 경우: 개인 간 차용이나 시행령 지정 밖 기관과의 약정은 제2호에 해당하지 않을 수 있습니다.
• 보증증권: 제12호 다 후보라고만 적었습니다. 세액은 발행기관 안내와 시행령으로 확인해야 합니다.
• 통 수: 같은 문서를 여러 통 작성하면 통마다 계산합니다(제2항). 대출약정서 사본과 원본의 취급은 확인하지 못했습니다.
• 조문 기준일: 위 숫자는 2026-10-06 수집 본문 기준입니다. 이후 개정되면 달라집니다.
• 기재금액이 1천만원 이하인 경우: 조문 표에는 1천만원 이하 구간이 없어 이 글은 0원으로 적었습니다. 이 구간의 취급이 시행령이나 다른 조항으로 따로 정해지는지는 확인하지 못했습니다.
• 기재금액이 무엇인지 달라지는 경우: 대출약정서에 한도액과 실행액이 따로 적히면 어느 금액이 기재금액인지 조문 본문만으로는 알 수 없습니다. 예컨대 한도 1억 2,000만원, 실행 9,000만원이면 15만원 구간과 7만원 구간으로 갈리므로 8만원의 차이가 생깁니다. 기준 금액은 약정서와 시행령으로 확인해야 합니다.
• 보증금을 증액하는 갱신 계약서: 갱신 때 새로 쓰는 계약서도 임대차계약서이므로 이 글의 판단에서는 0원이지만, 증액분에 대한 별도 서류가 목록에 해당하는지는 확인하지 못했습니다.
• 임차인이 아닌 경우: 이 글은 임차인 관점입니다. 집주인이 같은 집을 매도하거나 취득하는 거래의 소유권 이전 증서는 전세와 별개로 위 제1호 표가 적용됩니다.

위 금액은 조문 숫자를 구간에 대입한 추정치이며 확정 세액이 아닙니다. 실제 계약 전에는 관할 세무서나 세무 전문가, 대출 기관에 서류별 인지세 해당 여부를 확인하십시오.

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