전월세 인상 한도, 집주인이 얼마까지 올릴 수 있나

보증금 3억원 전세를 계약갱신요구권으로 갱신하면 집주인이 올릴 수 있는 금액은 최대 1,500만원입니다. 3억원의 20분의 1, 즉 5%가 상한이기 때문입니다. 갱신 후 보증금은 3억 1,500만원이 되고, 그보다 많은 요구는 주택임대차보호법 제7조 제2항의 한도를 넘습니다.

핵심 요약

• 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%) 을 초과하지 못합니다(제7조 제2항 본문).
• 증액청구는 계약 또는 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다(제7조 제1항 후단).
• 계약갱신요구권은 1회만 쓸 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다(제6조의3 제2항).
• 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 조례로 5%보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다(제7조 제2항 단서).
• 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 발생하고, 배상액은 환산월차임 3개월분 등 세 금액 중 큰 금액입니다(제6조의3 제5·6항).

계산에 쓴 전제를 먼저 밝힙니다

아래 모든 숫자는 다음 전제 위에서 계산했습니다. 전제가 하나라도 달라지면 결과가 달라집니다.

전제 항목	이 글에서 잡은 값
갱신 방식	임차인이 제6조의3 제1항의 계약갱신요구권을 행사한 갱신
증액 상한 비율	20분의 1 = 5%(제7조 제2항 본문)
조례 적용	조례로 달리 정한 바 없다고 가정(단서 미적용)
직전 증액 시점	1년을 초과해 경과(제7조 제1항 후단 요건 충족)
갱신 존속기간	2년(제6조의3 제2항)
갱신 조건	차임·보증금 외 나머지는 전 임대차와 동일(제6조의3 제3항)

조문은 “20분의 1의 금액을 초과하지 못한다”고만 정하고 있습니다. 즉 5%는 상한이지 자동으로 붙는 금액이 아닙니다. 0%로 갱신하는 것도, 3%만 올리는 것도 조문 안에서 가능합니다.

보증금이 얼마면 얼마까지 오르나 — 전 구간 표

전세 보증금 1억원부터 10억원까지 5,000만원 간격으로, 상한액과 갱신 후 보증금을 계산했습니다.

계산식은 하나뿐입니다.

• 상한 인상액 = 약정 보증금 × 1 ÷ 20
• 갱신 후 보증금 = 약정 보증금 + 상한 인상액

현재 보증금	상한 인상액(× 1/20)	갱신 후 보증금(상한)	월 환산 부담 참고(24개월 분할 시)
1억원	500만원	1억 500만원	약 208,333원
1억 5,000만원	750만원	1억 5,750만원	약 312,500원
2억원	1,000만원	2억 1,000만원	약 416,667원
2억 5,000만원	1,250만원	2억 6,250만원	약 520,833원
3억원	1,500만원	3억 1,500만원	약 625,000원
3억 5,000만원	1,750만원	3억 6,750만원	약 729,167원
4억원	2,000만원	4억 2,000만원	약 833,333원
4억 5,000만원	2,250만원	4억 7,250만원	약 937,500원
5억원	2,500만원	5억 2,500만원	약 1,041,667원
6억원	3,000만원	6억 3,000만원	약 1,250,000원
7억원	3,500만원	7억 3,500만원	약 1,458,333원
8억원	4,000만원	8억 4,000만원	약 1,666,667원
9억원	4,500만원	9억 4,500만원	약 1,875,000원
10억원	5,000만원	10억 5,000만원	약 2,083,333원

맨 오른쪽 칸은 법정 계산이 아니라 이 글이 계산한 참고값입니다. 늘어난 보증금을 2년(24개월)에 나눠 담았을 때 매달 얼마씩 더 묶이는지를 보여 주려고 넣었습니다. 3억원 전세라면 1,500만원 ÷ 24개월 = 월 625,000원어치가 추가로 잠기는 셈입니다.

월세는 어떻게 계산하나

월세도 같은 조문이 적용됩니다. 제7조 제2항은 “차임이나 보증금”이라고 적고 있어 월 차임에도 20분의 1 한도가 걸립니다.

• 상한 월세 인상액 = 약정 월 차임 × 1 ÷ 20
• 2년(24개월) 추가 부담 = 상한 월세 인상액 × 24

현재 월세	상한 인상액(× 1/20)	갱신 후 월세	2년치 추가 부담
30만원	15,000원	315,000원	360,000원
40만원	20,000원	420,000원	480,000원
50만원	25,000원	525,000원	600,000원
60만원	30,000원	630,000원	720,000원
70만원	35,000원	735,000원	840,000원
80만원	40,000원	840,000원	960,000원
100만원	50,000원	1,050,000원	1,200,000원
120만원	60,000원	1,260,000원	1,440,000원
150만원	75,000원	1,575,000원	1,800,000원
200만원	100,000원	2,100,000원	2,400,000원

월세 80만원짜리 계약이면 상한까지 올려도 4만원입니다. 계산 과정은 800,000원 × 1/20 = 40,000원 한 줄입니다. 2년 동안 40,000원 × 24개월 = 960,000원이 더 나갑니다.

보증금과 월세가 같이 있는 반전세는 어떻게 되나

보증금 5,000만원에 월세 60만원인 계약을 예로 들겠습니다. 조문은 “차임이나 보증금”의 20분의 1이라고 정하고 있으므로, 각 항목에 대한 상한을 계산하면 다음과 같습니다.

• 보증금 쪽 상한: 50,000,000원 × 1/20 = 2,500,000원
• 월세 쪽 상한: 600,000원 × 1/20 = 30,000원

여기서 실무상 문제가 되는 부분이 있습니다. 집주인이 보증금과 월세를 동시에 각각 5%씩 올릴 수 있는지, 아니면 전체 임대료 가치 기준으로 5% 안에서 배분해야 하는지입니다. 이 배분 방식은 위 두 조문 본문에 명시되어 있지 않습니다. 이 부분은 확인하지 못했습니다. 다만 조문이 정한 것이 무엇인지는 분명합니다 — 어느 쪽이든 각 항목이 20분의 1을 넘을 수 없다는 점입니다.

아래는 배분 방식별로 결과가 어떻게 갈리는지 계산한 비교표입니다. 어느 쪽이 맞는지를 이 글이 단정하지는 않습니다.

배분 방식	보증금 변화	월세 변화	갱신 후 조건
보증금만 상한까지	5,000만 → 5,250만원	60만원 유지	5,250만원 / 60만원
월세만 상한까지	5,000만원 유지	60만 → 63만원	5,000만원 / 63만원
양쪽 각각 상한까지	5,000만 → 5,250만원	60만 → 63만원	5,250만원 / 63만원
양쪽 절반씩	5,000만 → 5,125만원	60만 → 61.5만원	5,125만원 / 61.5만원

조건이 바뀌면 얼마가 달라지나 — 교차 비교표

증액 비율(조례로 낮아질 수 있는 점을 반영)과 보증금 규모를 두 축으로 교차시켰습니다. 제7조 제2항 단서는 시·도가 “본문의 범위에서” 상한을 달리 정할 수 있다고 했으므로, 조례가 정할 수 있는 값은 5% 이하입니다.

보증금	5% 적용 시 인상액	4% 적용 시	3% 적용 시	2% 적용 시	5%와 3%의 차액
1억원	500만원	400만원	300만원	200만원	200만원
2억원	1,000만원	800만원	600만원	400만원	400만원
3억원	1,500만원	1,200만원	900만원	600만원	600만원
4억원	2,000만원	1,600만원	1,200만원	800만원	800만원
5억원	2,500만원	2,000만원	1,500만원	1,000만원	1,000만원
7억원	3,500만원	2,800만원	2,100만원	1,400만원	1,400만원
10억원	5,000만원	4,000만원	3,000만원	2,000만원	2,000만원

조례로 상한이 5%에서 3%로 내려간 지역이라면, 5억원 전세 기준으로 인상액이 2,500만원에서 1,500만원으로 1,000만원 줄어듭니다. 본인 지역의 조례가 어떻게 되어 있는지는 해당 시·도 조례를 직접 확인해야 합니다.

역산표 — 이만큼 요구받았다면 상한을 넘은 건가

집주인이 부른 금액을 거꾸로 대입해 보는 표입니다. “요구액이 보증금의 몇 %인가”를 계산하면 됩니다.

• 요구 비율 = 요구 인상액 ÷ 현재 보증금 × 100

현재 보증금	요구액 1,000만원	요구액 2,000만원	요구액 3,000만원	요구액 5,000만원
1억원	10.0%(초과)	20.0%(초과)	30.0%(초과)	50.0%(초과)
2억원	5.0%(상한)	10.0%(초과)	15.0%(초과)	25.0%(초과)
3억원	3.3%(이내)	6.7%(초과)	10.0%(초과)	16.7%(초과)
4억원	2.5%(이내)	5.0%(상한)	7.5%(초과)	12.5%(초과)
5억원	2.0%(이내)	4.0%(이내)	6.0%(초과)	10.0%(초과)
7억원	1.4%(이내)	2.9%(이내)	4.3%(이내)	7.1%(초과)
10억원	1.0%(이내)	2.0%(이내)	3.0%(이내)	5.0%(상한)

계산 예를 한 줄로 보이면 이렇습니다. 보증금 3억원에 2,000만원을 요구받았다면 20,000,000 ÷ 300,000,000 × 100 = 6.67%입니다. 상한 5%에 해당하는 금액은 1,500만원이므로 500만원이 상한을 넘는 부분입니다.

1년 제한은 어떻게 작동하나

제7조 제1항 후단은 “증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다”고 정합니다. 시점을 표로 정리하면 다음과 같습니다.

시점	사건	증액청구 가능 여부
2026-08-22	임대차계약 체결	—
2027-02-22 (6개월 후)	집주인이 증액 요구	계약 후 1년 미경과
2027-08-22 (12개월 후)	집주인이 증액 요구	계약 후 1년 경과
2027-08-22	5% 증액 합의 성립	—
2028-02-22 (증액 6개월 후)	다시 증액 요구	직전 증액 후 1년 미경과
2028-08-22 (증액 12개월 후)	다시 증액 요구	직전 증액 후 1년 경과

핵심은 기산점이 두 개라는 점입니다. 계약 체결 시점만이 아니라 직전 증액 시점부터도 1년을 세야 합니다.

계약갱신요구권은 몇 번, 몇 년인가

제6조의3 제2항은 갱신요구권을 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 본다고 정합니다. 제3항은 갱신되는 임대차가 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금만 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 합니다.

보증금 3억원, 2년 계약을 기준으로 전체 흐름을 금액으로 그리면 이렇습니다.

기간	근거	보증금	직전 대비 증가
1~2년차	최초 계약	3억원	—
3~4년차	갱신요구권 행사(제6조의3 제2항)	최대 3억 1,500만원	최대 1,500만원
5년차 이후	갱신요구권 소진	조문상 5% 한도가 정해지지 않은 영역	—

5년차 이후 새로 맺는 계약의 보증금 수준은 위 두 조문이 정하고 있지 않습니다. 제7조 제2항의 20분의 1 한도는 “증액청구”에 대한 한도이기 때문입니다.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는

제6조의3 제1항 단서는 거절 사유 9가지를 열거합니다. 금액과 직결되는 것부터 정리합니다.

호	사유 요지	금액 기준
1호	2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실	월세 60만원이면 120만원
2호	거짓·부정한 방법으로 임차	—
3호	합의 + 임대인이 상당한 보상 제공	—
4호	임대인 동의 없는 전대	—
5호	고의·중과실로 주택 파손	—
6호	주택 멸실로 목적 달성 불가	—
7호	철거·재건축(가·나·다목 요건)	—
8호	임대인 또는 그 직계존비속의 실거주	—
9호	의무의 현저한 위반 등 중대한 사유	—

1호의 “2기의 차임액”은 연속 2개월 연체가 아니라 연체액 합계가 2개월분에 이른 사실을 말합니다. 월세 50만원이면 100만원, 월세 100만원이면 200만원이 기준선입니다. 한 달에 20만원씩 다섯 달을 덜 냈다면 합계 100만원으로 월세 50만원 계약에서는 이미 2기분에 해당합니다.

실거주 거절 후 다른 사람에게 세를 놓으면 얼마를 받나

제6조의3 제5항은 8호(실거주) 사유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신됐을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 손해를 배상해야 한다고 정합니다. 제6항은 배상액을 다음 세 금액 중 큰 금액으로 합니다.

1. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
2. 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분
3. 갱신거절로 임차인이 입은 손해액

1호와 2호를 숫자로 계산해 비교하면 이렇습니다. 3호는 개별 사정이라 표로 만들 수 없어 뺐습니다.

거절 당시 환산월차임	신규 임대 환산월차임	①3개월분	②차액 2년분	큰 금액
50만원	60만원	150만원	10만 × 24 = 240만원	240만원
50만원	55만원	150만원	5만 × 24 = 120만원	150만원
80만원	100만원	240만원	20만 × 24 = 480만원	480만원
80만원	85만원	240만원	5만 × 24 = 120만원	240만원
100만원	130만원	300만원	30만 × 24 = 720만원	720만원
100만원	105만원	300만원	5만 × 24 = 120만원	300만원
150만원	200만원	450만원	50만 × 24 = 1,200만원	1,200만원

읽는 법은 이렇습니다. 차액이 커질수록 ②가 ①을 앞지릅니다. 환산월차임 100만원 계약에서 신규 임대가 105만원이면 ①(300만원)이 크고, 130만원이면 ②(720만원)가 큽니다. 두 금액이 같아지는 지점은 차액 × 24 = 기존 월차임 × 3, 즉 차액이 기존 월차임의 8분의 1(12.5%) 일 때입니다.

보증금이 있는 경우 환산월차임은 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 월 단위 차임으로 전환한 금액을 포함합니다(제6조의3 제6항 제1호). 제7조의2의 구체적 전환율 수치는 이 글에 제공된 조문 본문에 포함되어 있지 않아 확인하지 못했습니다. 따라서 위 표는 환산월차임 값을 이미 알고 있다는 전제로 계산한 것이고, 보증금을 월차임으로 바꾸는 단계는 담지 않았습니다.

흔한 오해 두 가지

오해 1 — “2년 지나면 무조건 5% 오른다.”

조문은 그렇게 정하고 있지 않습니다. 제7조 제2항은 증액청구가 20분의 1을 “초과하지 못한다”고만 합니다. 상한이지 기본값이 아닙니다. 3억원 계약에서 인상 폭이 0원이든 500만원이든 1,500만원이든 모두 조문 범위 안입니다. 1,500만원은 넘을 수 없는 선이지 자동으로 붙는 금액이 아닙니다.

또 제7조 제1항은 증액 사유를 “조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때”로 적고 있습니다. 시점이 왔다는 사실만으로 증액청구가 성립한다고 조문이 정한 것은 아닙니다.

오해 2 — “5% 상한은 모든 전월세에 적용된다.”

제7조 제2항의 20분의 1 한도는 증액청구에 걸리는 한도입니다. 계약이 끝나고 집주인이 완전히 새로운 임차인과 새 계약을 맺을 때, 그 새 계약의 보증금이 직전 계약의 105% 이내여야 한다고 정한 내용은 위 두 조문에 없습니다. 3억원 전세가 끝난 자리에 새 임차인이 4억원에 들어가는 경우를 이 조문들이 금지하고 있지 않습니다.

숫자로 보면 차이가 큽니다. 갱신요구권을 행사한 기존 임차인은 3억 1,500만원이 상한이고, 새 임차인에게는 그 상한이 조문상 적용되지 않습니다. 갱신요구권을 쓸 수 있는데도 쓰지 않고 나가는 선택이 금액상으로 무엇을 포기하는 것인지가 여기서 갈립니다.

언제, 어디서 확인하나

항목	내용
갱신요구 시기	제6조제1항 전단의 기간 이내(제6조의3 제1항). 해당 조문 본문은 이 글에 제공되지 않아 구체적 기간은 확인하지 못했습니다
증액 간격	계약 또는 직전 증액 후 1년 경과(제7조 제1항 후단)
갱신 후 기간	2년(제6조의3 제2항)
조례 확인처	관할 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 조례
조문 원문	제7조 / 제6조의3

이 계산이 맞지 않는 경우

위 표의 숫자가 그대로 적용되지 않는 상황들입니다.

• 조례로 상한이 다른 지역 — 제7조 제2항 단서에 따라 시·도가 관할 구역 내 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려해 상한을 달리 정한 경우, 5%가 아닌 그 비율로 계산해야 합니다. 5억원 전세에서 3% 조례라면 인상 상한이 2,500만원이 아니라 1,500만원입니다.
• 갱신요구권을 이미 한 번 쓴 경우 — 제6조의3 제2항의 1회 제한을 소진한 뒤의 계약에는 위 흐름표의 3~4년차 계산이 적용되지 않습니다.
• 갱신요구권 없이 맺는 새 계약 — 제7조 제2항의 증액청구 한도가 이 경우까지 적용된다고 조문이 정하고 있지 않습니다.
• 직전 증액 후 1년이 지나지 않은 경우 — 상한 계산 이전에 제7조 제1항 후단의 시기 제한에 걸립니다.
• 거절 사유에 해당하는 경우 — 제6조의3 제1항 각 호(연체 2기분, 무단 전대, 파손, 철거·재건축, 임대인 실거주 등)에 해당하면 갱신 자체가 이뤄지지 않아 인상액 계산 단계에 가지 않습니다.
• 보증금을 월세로, 월세를 보증금으로 바꾸는 전환 — 전환 비율은 제7조의2가 정하는데, 이 글에 제공된 조문 본문에 그 수치가 없어 확인하지 못했습니다. 전환이 섞인 계약은 위 표만으로 계산이 끝나지 않습니다.
• 주택임대차보호법 적용 대상이 아닌 임대차 — 이 글은 주택임대차를 전제로 씁니다.
• 공공임대·등록임대 등 별도 법령이 적용되는 경우 — 해당 법령의 기준이 따로 있는지는 이 글에서 확인하지 못했습니다.
• 반전세에서 보증금과 월세를 동시에 올리는 경우 — 앞서 적은 대로 배분 방식이 조문에 명시되어 있지 않아 결과가 갈립니다.

마지막으로

이 글의 모든 금액은 제시된 두 조문의 문언에 20분의 1을 적용해 계산한 추정값입니다. 조례로 상한이 달라지는지, 갱신요구권 행사 시기 요건을 충족하는지, 전환 비율이 어떻게 되는지는 개별 확인이 필요합니다. 실제 갱신 협의나 분쟁 대응에 들어가기 전에 관할 지자체와 법률 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.

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