계약갱신청구권 5% 인상, 전세 4억이면 얼마 오르나

전세보증금 4억원에서 계약갱신청구권을 쓰고 상한을 다 적용받으면 인상액은 2,000만원, 갱신 보증금은 4억 2,000만원입니다. 보증금 2억원·월세 60만원처럼 반전세라면 보증금 최대 1,000만원, 월세 최대 3만원이 각각 따로 올라갑니다. 5%는 법이 정한 상한일 뿐 자동으로 붙는 인상률이 아닙니다.

핵심 요약

• 주택임대차보호법 제7조 제2항은 증액청구를 “약정한 차임이나 보증금의 20분의 1”을 초과하지 못하게 하며, 20분의 1은 5%입니다.
• 보증금 4억원이면 인상 한도는 2,000만원, 6억원이면 3,000만원, 10억원이면 5,000만원입니다.
• 보증금과 월세가 함께 있으면 5%는 각각에 따로 적용되며, 보증금 인상분을 월세로 바꾸는 환산율은 이번에 확인한 조문 범위에 없습니다.
• 제7조 제1항 후단에 따라 증액청구는 계약 또는 직전 증액 후 1년 이내에는 할 수 없습니다.
• 제6조의3 제2항에 따라 갱신요구권은 1회, 갱신 임대차의 존속기간은 2년입니다.

계산 전제부터 밝힙니다

아래 모든 숫자는 다음을 전제로 합니다. 하나라도 다르면 결과가 달라집니다.

전제 항목	이 글의 설정	다르면
갱신 근거	제6조의3 제1항 계약갱신요구권 행사	합의 재계약이면 5% 상한이 적용되지 않습니다
인상률	제7조 제2항 상한 20분의 1(5%)을 전부 적용	합의로 3%, 0%도 가능합니다
조례	관할 시·도가 조례로 상한을 낮추지 않은 상태	조례가 있으면 그 비율이 상한입니다
기준 금액	직전 계약서에 약정된 보증금·차임	시세가 아니라 약정액이 기준입니다
1년 제한	직전 계약·직전 증액으로부터 1년 경과	1년 이내면 증액청구 자체가 불가합니다

근거는 주택임대차보호법 제7조와 제6조의3입니다. 제6조의3 제3항은 갱신 임대차를 “전 임대차와 동일한 조건”으로 보되 차임과 보증금만 제7조 범위에서 증감할 수 있다고 정합니다. 즉 인상 폭의 뿌리는 제7조 하나입니다.

5%는 어떻게 나오는 숫자인가

제7조 제2항 본문은 “약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다”입니다. 백분율이 아니라 분수로 적혀 있습니다.

• 20분의 1 = 1 ÷ 20 = 0.05 = 5%
• 인상 한도액 = 직전 약정액 × 0.05
• 갱신 후 금액 = 직전 약정액 × 1.05

보증금 4억원을 그대로 넣으면 이렇습니다.

단계	계산식	결과
인상 한도	400,000,000원 × 1/20	20,000,000원
갱신 보증금	400,000,000원 + 20,000,000원	420,000,000원
검산	400,000,000원 × 1.05	420,000,000원

조문이 “초과하지 못한다”고만 쓰여 있다는 점이 핵심입니다. 5%가 최댓값이지 기본값이 아닙니다. 0원 인상으로 갱신해도 법 위반이 아닙니다.

보증금 구간별로 얼마가 오르나 (전 구간 표)

순수 전세, 상한 5% 전부 적용 기준입니다. 5,000만원 간격으로 1억원부터 10억원까지 계산했습니다.

직전 보증금	인상 한도(×1/20)	갱신 보증금	월 환산 부담 증가 참고
100,000,000원	5,000,000원	105,000,000원	인상분 500만원
150,000,000원	7,500,000원	157,500,000원	인상분 750만원
200,000,000원	10,000,000원	210,000,000원	인상분 1,000만원
250,000,000원	12,500,000원	262,500,000원	인상분 1,250만원
300,000,000원	15,000,000원	315,000,000원	인상분 1,500만원
350,000,000원	17,500,000원	367,500,000원	인상분 1,750만원
400,000,000원	20,000,000원	420,000,000원	인상분 2,000만원
450,000,000원	22,500,000원	472,500,000원	인상분 2,250만원
500,000,000원	25,000,000원	525,000,000원	인상분 2,500만원
550,000,000원	27,500,000원	577,500,000원	인상분 2,750만원
600,000,000원	30,000,000원	630,000,000원	인상분 3,000만원
650,000,000원	32,500,000원	682,500,000원	인상분 3,250만원
700,000,000원	35,000,000원	735,000,000원	인상분 3,500만원
750,000,000원	37,500,000원	787,500,000원	인상분 3,750만원
800,000,000원	40,000,000원	840,000,000원	인상분 4,000만원
850,000,000원	42,500,000원	892,500,000원	인상분 4,250만원
900,000,000원	45,000,000원	945,000,000원	인상분 4,500만원
950,000,000원	47,500,000원	997,500,000원	인상분 4,750만원
1,000,000,000원	50,000,000원	1,050,000,000원	인상분 5,000만원

읽는 법은 단순합니다. 보증금 1억원당 인상 한도가 정확히 500만원씩 붙습니다. 3억 7,000만원처럼 표에 없는 금액이면 3.7 × 500만원 = 1,850만원으로 바로 나옵니다.

월세도 5%인가 (월세 전 구간 표)

월세도 같습니다. 제7조 제2항은 “차임이나 보증금”이라고 둘을 나란히 적었습니다. 월세 20만원부터 150만원까지 10만원 간격입니다.

직전 월세	인상 한도(×1/20)	갱신 월세	연 추가 부담(×12개월)
200,000원	10,000원	210,000원	120,000원
300,000원	15,000원	315,000원	180,000원
400,000원	20,000원	420,000원	240,000원
500,000원	25,000원	525,000원	300,000원
600,000원	30,000원	630,000원	360,000원
700,000원	35,000원	735,000원	420,000원
800,000원	40,000원	840,000원	480,000원
900,000원	45,000원	945,000원	540,000원
1,000,000원	50,000원	1,050,000원	600,000원
1,100,000원	55,000원	1,155,000원	660,000원
1,200,000원	60,000원	1,260,000원	720,000원
1,300,000원	65,000원	1,365,000원	780,000원
1,400,000원	70,000원	1,470,000원	840,000원
1,500,000원	75,000원	1,575,000원	900,000원

월세 100만원 기준 인상 한도는 월 5만원, 2년 갱신 기간 전체로는 5만원 × 24개월 = 120만원입니다. 체감이 작아 보이지만 갱신 계약 2년치를 합산해서 보는 편이 정확합니다.

보증금과 월세가 같이 있으면 (교차 비교표)

반전세는 두 축이 동시에 움직입니다. 보증금 5,000만3억원 × 월세 30만120만원으로 교차시켰습니다. 각 칸은 보증금 인상 한도 / 월세 인상 한도입니다.

보증금 \ 월세	300,000원	600,000원	900,000원	1,200,000원
50,000,000원	250만원 / 1.5만원	250만원 / 3만원	250만원 / 4.5만원	250만원 / 6만원
100,000,000원	500만원 / 1.5만원	500만원 / 3만원	500만원 / 4.5만원	500만원 / 6만원
150,000,000원	750만원 / 1.5만원	750만원 / 3만원	750만원 / 4.5만원	750만원 / 6만원
200,000,000원	1,000만원 / 1.5만원	1,000만원 / 3만원	1,000만원 / 4.5만원	1,000만원 / 6만원
250,000,000원	1,250만원 / 1.5만원	1,250만원 / 3만원	1,250만원 / 4.5만원	1,250만원 / 6만원
300,000,000원	1,500만원 / 1.5만원	1,500만원 / 3만원	1,500만원 / 4.5만원	1,500만원 / 6만원

세로줄은 보증금만, 가로줄은 월세만 따라갑니다. 두 축이 서로 영향을 주지 않는 이유는 조문이 “차임이나 보증금의 20분의 1”이라고 각각을 대상으로 적었기 때문입니다.

보증금 2억원·월세 60만원 사례를 한 줄씩 풀면 이렇습니다.

• 보증금 인상 한도 = 200,000,000원 × 1/20 = 10,000,000원
• 월세 인상 한도 = 600,000원 × 1/20 = 30,000원
• 갱신 조건 = 보증금 2억 1,000만원 + 월세 63만원
• 2년간 추가 현금 부담 = 보증금 1,000만원(반환되는 목돈) + 월세 3만원 × 24개월 = 72만원

보증금 인상분은 계약 종료 시 돌려받는 돈이고, 월세 인상분은 돌아오지 않는 돈입니다. 같은 5%라도 성격이 다릅니다.

조례로 상한이 낮아지면 얼마가 되나 (비율 역산표)

제7조 제2항 단서는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도가 “본문의 범위에서” 조례로 상한을 달리 정할 수 있게 합니다. 본문 범위란 20분의 1 이하라는 뜻이므로 조례는 5%를 넘길 수 없고 낮출 수만 있습니다. 조례가 실제로 있는지는 관할 시·도에 확인해야 합니다.

직전 보증금	상한 5%	상한 4%	상한 3%	상한 2%
100,000,000원	5,000,000원	4,000,000원	3,000,000원	2,000,000원
200,000,000원	10,000,000원	8,000,000원	6,000,000원	4,000,000원
300,000,000원	15,000,000원	12,000,000원	9,000,000원	6,000,000원
400,000,000원	20,000,000원	16,000,000원	12,000,000원	8,000,000원
500,000,000원	25,000,000원	20,000,000원	15,000,000원	10,000,000원
700,000,000원	35,000,000원	28,000,000원	21,000,000원	14,000,000원
1,000,000,000원	50,000,000원	40,000,000원	30,000,000원	20,000,000원

역산도 됩니다. “인상액 1,500만원을 감당할 수 있다”면 5% 상한 지역 기준 직전 보증금 3억원까지가 그 범위입니다(1,500만원 ÷ 0.05 = 3억원).

임대인이 갱신을 거절했을 때 배상액은 얼마인가

제6조의3 제5항은 임대인이 제1항 제8호(임대인 또는 직계존비속의 실거주)를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신되었을 기간 만료 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 손해배상 책임을 지웁니다. 제6항의 배상액은 세 가지 중 큰 금액입니다.

호	조문상 산정 기준	계산 예시(환산월차임 80만원, 신규 임대 환산월차임 110만원)
제1호	갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분	800,000원 × 3 = 2,400,000원
제2호	신규 임대 환산월차임과 거절 당시 환산월차임 차액의 2년분	(1,100,000원 − 800,000원) × 24 = 7,200,000원
제3호	제8호 사유 거절로 임차인이 입은 실제 손해액	개별 입증 사항

이 예시에서는 제2호 720만원이 제1호 240만원보다 크므로, 제3호 입증액이 그보다 크지 않다면 720만원이 기준이 됩니다. 다만 제6항은 “당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한”이라는 조건을 달고 있어, 합의된 예정액이 있으면 그것이 우선합니다.

보증금을 월차임으로 바꾸는 환산 방식에 대해 제6항 제1호는 “제7조의2 각 호 중 낮은 비율”을 쓰라고 지시합니다. 제7조의2의 구체적 비율 수치는 이번에 수집한 조문 본문에 포함되지 않아 확인하지 못했습니다. 따라서 위 표의 환산월차임 80만원·110만원은 이미 환산이 끝난 값을 가정해 넣은 예시이며, 실제 환산율을 적용한 값이 아닙니다.

언제까지 청구해야 하고 어디서 확인하나

• 갱신요구 시기: 제6조의3 제1항은 “제6조제1항 전단의 기간 이내”에 요구하도록 정합니다. 그 기간의 구체적 일수는 제6조 본문에 있으며 이번 수집 범위에 포함되지 않아 확인하지 못했습니다. 만기 전 통지 기한은 계약서와 관할 기관에서 확인하십시오.
• 증액청구 간격: 제7조 제1항 후단 — 계약 또는 약정 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구 불가.
• 갱신 존속기간: 제6조의3 제2항 — 2년.
• 갱신 횟수: 제6조의3 제2항 — 1회 한정.
• 조문 원문 확인: 국가법령정보센터 제7조, 제6조의3
• 조례 확인: 상한을 조례로 낮춘 시·도가 있는지는 관할 특별시·광역시·도에 직접 확인해야 합니다.

흔한 오해 두 가지

오해 1: “갱신하면 무조건 5% 오른다.”

틀렸습니다. 제7조 제2항은 “초과하지 못한다”는 상한 규정입니다. 보증금 4억원 기준으로 인상액은 0원부터 2,000만원 사이 어디든 가능하고, 그 사이 값은 합의로 정해집니다. 1%면 400만원, 2.5%면 1,000만원입니다. 5%를 법정 인상률로 오해하면 협상 여지 자체를 스스로 버리게 됩니다.

오해 2: “시세가 6억이니 6억의 5%인 3,000만원까지 올릴 수 있다.”

틀렸습니다. 제7조 제2항의 기준은 “약정한 차임이나 보증금”입니다. 직전 계약서에 4억원이라 적혀 있으면 시세가 6억이든 8억이든 계산 기준은 4억원이고, 한도는 2,000만원입니다. 시세를 기준으로 계산하면 6억 × 5% = 3,000만원이 되어 1,000만원이나 부풀려집니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 해당하면 위 표를 그대로 쓰면 안 됩니다.

상황	왜 달라지나
계약갱신요구권이 아닌 합의 재계약	제6조의3에 따른 갱신이 아니므로 제7조 5% 상한 구조를 그대로 적용할 수 없습니다
관할 시·도에 조례로 낮은 상한이 있는 경우	제7조 제2항 단서에 따라 조례 비율이 상한입니다
직전 계약·직전 증액 후 1년이 지나지 않은 경우	제7조 제1항 후단에 따라 증액청구 자체가 불가합니다
이미 갱신요구권을 1회 행사한 경우	제6조의3 제2항에 따라 추가 행사가 불가합니다
2기 차임 연체 이력이 있는 경우	제6조의3 제1항 제1호에 따라 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다
임대인 동의 없는 전대, 고의·중과실 파손	제1항 제4호·제5호 거절 사유입니다
철거·재건축 계획 고지, 노후·안전사고 우려	제1항 제7호 각 목의 거절 사유입니다
임대인 또는 직계존비속 실거주	제1항 제8호 거절 사유이며, 다만 제5항·제6항의 배상 조항이 뒤따릅니다
주택 전부·일부 멸실로 목적 달성 불가	제1항 제6호 거절 사유입니다
보증금 인상분을 월세로 전환하려는 경우	전환 비율은 제7조의2 소관이며 이번에 확인하지 못했습니다

특히 마지막 항목은 실무에서 자주 부딪힙니다. “보증금 2,000만원 올릴 걸 월세 얼마로 돌리자”는 제안이 나오면, 그 전환 비율의 법정 상한을 제7조의2에서 별도로 확인한 뒤 계산해야 합니다. 이 글의 표로는 답이 나오지 않습니다.

정리하면

• 인상 한도 = 직전 약정 보증금(또는 차임) × 1/20
• 보증금 1억원당 500만원, 월세 100만원당 5만원이 한도
• 보증금과 월세는 각각 5%를 적용하며 서로 합산하지 않음
• 5%는 상한이지 자동 인상률이 아님
• 갱신요구권 1회, 갱신 존속기간 2년, 증액청구는 1년 이내 재청구 불가

이 글의 금액은 위 두 조문만을 근거로 계산한 추정값입니다. 조례에 따른 상한 조정, 보증금·월세 전환 비율, 갱신요구 통지 기한 등은 이번에 확인하지 못한 부분이 있으므로, 실제 갱신 계약서에 서명하기 전에 관할 지방자치단체·대한법률구조공단 등 공적 기관이나 법률 전문가에게 확인하십시오.

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