전세 계약갱신 요구, 언제까지 어떻게 하나

계약갱신요구권은 1회에 한해 쓸 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다(제6조의3 제2항). 이때 임대인이 올릴 수 있는 보증금은 **20분의 1(5%)**이 상한이라, 보증금 5억원이면 2,500만원, 7억원이면 3,500만원까지입니다.

핵심 요약

• 계약갱신요구권은 제6조의3 제2항에 따라 1회 한정이며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다.
• 갱신은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금만 제7조 범위에서 증감할 수 있습니다(제6조의3 제3항).
• 증액 상한은 약정 금액의 **20분의 1 = 5%**입니다. 보증금 4억원 → 2,000만원, 6억원 → 3,000만원이 최대치입니다(제7조 제2항).
• 증액청구는 계약 또는 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다(제7조 제1항 후단).
• 임대인이 실거주(제8호)를 이유로 거절해 놓고 갱신되었을 기간 만료 전 제3자에게 임대하면, 환산월차임 3개월분, 차액의 2년분, 실손해액 중 큰 금액을 배상해야 합니다(제6조의3 제5항·제6항).

갱신 요구는 언제까지 해야 하나요

이 글에서 확인하지 못한 부분이 여기입니다. 제6조의3 제1항은 “임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우”라고만 정하고, 그 기간의 구체적인 시작·종료 시점은 제6조 본문에 있습니다. 오늘 수집한 조문은 제6조의3과 제7조 두 개뿐이고 제6조 제1항 본문은 포함되지 않았습니다. 따라서 “만료 며칠 전까지”에 해당하는 날짜 계산은 이 글에서 하지 않습니다. 정확한 기간은 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 제6조의3 조문에서 인용하는 제6조 제1항 전단을 직접 확인하십시오.

확인된 것은 기간의 성격입니다. 이 기간 안에 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 기간을 넘겨 요구하면 제1항의 거절 금지 효력이 붙지 않습니다.

계산 전제부터 밝힙니다

아래 표의 모든 숫자는 다음 전제 위에서 계산했습니다. 전제가 하나라도 다르면 답이 달라집니다.

전제 항목	이 글에서 적용한 값
갱신요구권 행사 횟수	1회 (제6조의3 제2항)
갱신 후 존속기간	2년 (제6조의3 제2항)
증액 상한 비율	20분의 1 = 5% (제7조 제2항)
지역 조례에 의한 상한 조정	없음(본문 상한 그대로) 가정
직전 증액일로부터 경과 기간	1년 초과 (제7조 제1항 후단 충족)
거절 사유 해당 여부	제6조의3 제1항 각 호에 해당하지 않음
보증금-월차임 전환 비율	미확인(제7조의2 수치는 오늘 수집 범위 밖)

마지막 줄이 중요합니다. 제6조의3 제6항의 “환산월차임”은 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 월세 전환한 금액을 포함하는데, 그 비율 수치는 오늘 확인한 조문에 없습니다. 그래서 보증금만 있는 순수 전세의 환산월차임은 계산하지 않았고, 손해배상 표는 월차임이 있는 계약을 기준으로 만들었습니다.

보증금 얼마면 상한이 얼마인가요 — 전 구간 표

계산식은 한 줄입니다.

증액 한도 = 약정 보증금 × 20분의 1 = 약정 보증금 × 0.05 갱신 후 보증금 = 약정 보증금 + 증액 한도

보증금 1억원부터 10억원까지 5,000만원 간격 전 구간입니다.

현재 보증금	계산식	증액 한도(5%)	갱신 후 보증금
1억원	100,000,000 × 0.05	5,000,000원	1억 500만원
1억 5,000만원	150,000,000 × 0.05	7,500,000원	1억 5,750만원
2억원	200,000,000 × 0.05	10,000,000원	2억 1,000만원
2억 5,000만원	250,000,000 × 0.05	12,500,000원	2억 6,250만원
3억원	300,000,000 × 0.05	15,000,000원	3억 1,500만원
3억 5,000만원	350,000,000 × 0.05	17,500,000원	3억 6,750만원
4억원	400,000,000 × 0.05	20,000,000원	4억 2,000만원
4억 5,000만원	450,000,000 × 0.05	22,500,000원	4억 7,250만원
5억원	500,000,000 × 0.05	25,000,000원	5억 2,500만원
5억 5,000만원	550,000,000 × 0.05	27,500,000원	5억 7,750만원
6억원	600,000,000 × 0.05	30,000,000원	6억 3,000만원
6억 5,000만원	650,000,000 × 0.05	32,500,000원	6억 8,250만원
7억원	700,000,000 × 0.05	35,000,000원	7억 3,500만원
7억 5,000만원	750,000,000 × 0.05	37,500,000원	7억 8,750만원
8억원	800,000,000 × 0.05	40,000,000원	8억 4,000만원
8억 5,000만원	850,000,000 × 0.05	42,500,000원	8억 9,250만원
9억원	900,000,000 × 0.05	45,000,000원	9억 4,500만원
9억 5,000만원	950,000,000 × 0.05	47,500,000원	9억 9,750만원
10억원	1,000,000,000 × 0.05	50,000,000원	10억 5,000만원

월세는 얼마까지 오르나요

월차임에도 같은 20분의 1이 적용됩니다. 제7조 제2항은 “차임이나 보증금”을 함께 적고 있습니다.

현재 월차임	계산식	증액 한도(5%)	갱신 후 월차임	2년(24개월) 추가 부담
30만원	300,000 × 0.05	15,000원	31만 5,000원	360,000원
40만원	400,000 × 0.05	20,000원	42만원	480,000원
50만원	500,000 × 0.05	25,000원	52만 5,000원	600,000원
60만원	600,000 × 0.05	30,000원	63만원	720,000원
70만원	700,000 × 0.05	35,000원	73만 5,000원	840,000원
80만원	800,000 × 0.05	40,000원	84만원	960,000원
90만원	900,000 × 0.05	45,000원	94만 5,000원	1,080,000원
100만원	1,000,000 × 0.05	50,000원	105만원	1,200,000원
110만원	1,100,000 × 0.05	55,000원	115만 5,000원	1,320,000원
120만원	1,200,000 × 0.05	60,000원	126만원	1,440,000원
130만원	1,300,000 × 0.05	65,000원	136만 5,000원	1,560,000원
140만원	1,400,000 × 0.05	70,000원	147만원	1,680,000원
150만원	1,500,000 × 0.05	75,000원	157만 5,000원	1,890,000원

마지막 열은 증액분 × 24개월입니다. 예를 들어 월세 100만원이면 5만원 × 24 = 120만원이 갱신 2년 동안 늘어나는 총액입니다.

5%를 다 안 올리면 얼마 차이가 나나요 — 교차 비교표

5%는 상한이지 정해진 인상률이 아닙니다. 협의로 3%에서 정해질 수도 있습니다. 보증금 구간(세로) × 실제 증액률(가로)로 교차시킨 금액입니다.

보증금 \ 증액률	1%	2%	3%	4%	5%(상한)
2억원	200만원	400만원	600만원	800만원	1,000만원
3억원	300만원	600만원	900만원	1,200만원	1,500만원
4억원	400만원	800만원	1,200만원	1,600만원	2,000만원
5억원	500만원	1,000만원	1,500만원	2,000만원	2,500만원
6억원	600만원	1,200만원	1,800만원	2,400만원	3,000만원
7억원	700만원	1,400만원	2,100만원	2,800만원	3,500만원

이 표가 필요한 이유는 제7조 제2항 단서 때문입니다. 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역의 임대차 시장 여건을 고려해 본문의 범위에서 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다. 즉 조례가 있으면 상한이 5%보다 낮아질 수 있습니다. 다만 어느 지역이 몇 %로 정했는지는 조례 확인 사항이고, 오늘 수집한 자료에 없어 이 글에서는 특정 지역 수치를 적지 않습니다.

임대인이 거절할 수 있는 경우는 무엇인가요

제6조의3 제1항 단서의 9가지입니다. 이 중 하나에 해당하면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

호	사유	판단에 쓰이는 숫자
1호	차임 연체 사실	2기의 차임액에 이르는 연체
2호	거짓·부정한 방법으로 임차	—
3호	합의 + 상당한 보상 제공	보상액은 합의로 결정
4호	임대인 동의 없는 전대	전부 또는 일부
5호	고의·중과실로 주택 파손	전부 또는 일부
6호	주택 멸실로 목적 달성 불가	전부 또는 일부
7호	철거·재건축을 위한 점유 회복	가·나·다목 중 하나 충족
8호	임대인(직계존속·직계비속 포함) 실거주	—
9호	의무의 현저한 위반 등 중대한 사유	—

1호는 “현재 밀린 금액”이 아니라 연체한 사실이 있는 경우로 적혀 있습니다. 월차임 80만원이면 2기분은 160만원이고, 과거에 그 수준에 이른 적이 있으면 이후 완납했더라도 조문 문언상 사유에 해당합니다.

7호는 세 갈래입니다. 가목은 계약 체결 당시 공사시기·소요기간을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 나목은 노후·훼손·일부 멸실로 안전사고 우려가 있는 경우, 다목은 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우입니다.

실거주로 거절해 놓고 남에게 세를 놓으면 얼마를 받나요

제6조의3 제5항이 적용되는 상황입니다. 요건은 세 가지가 겹쳐야 합니다. ① 제1항 **제8호(실거주)**를 이유로 거절했을 것, ② 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간(2년)이 만료되기 전일 것, ③ 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했을 것.

배상액은 제6항에 따라 손해배상액 예정 합의가 없다면 다음 세 금액 중 가장 큰 금액입니다.

호	산식	월차임 80만원·차액 20만원 가정
1호	갱신거절 당시 환산월차임 × 3개월	800,000 × 3 = 2,400,000원
2호	(신규 임대 환산월차임 − 거절 당시 환산월차임) × 24개월	200,000 × 24 = 4,800,000원
3호	실제 입은 손해액	개별 입증

위 예에서는 2호 480만원이 1호 240만원보다 크므로, 3호가 그보다 크지 않다면 480만원이 기준이 됩니다.

월차임 구간별로 1호와 2호를 나란히 놓으면 이렇습니다(보증금 환산분은 전환 비율 미확인으로 제외).

거절 당시 월차임	1호 = 3개월분	2호(차액 10만원)	2호(차액 20만원)	2호(차액 30만원)
50만원	1,500,000원	2,400,000원	4,800,000원	7,200,000원
70만원	2,100,000원	2,400,000원	4,800,000원	7,200,000원
100만원	3,000,000원	2,400,000원	4,800,000원	7,200,000원
120만원	3,600,000원	2,400,000원	4,800,000원	7,200,000원
150만원	4,500,000원	2,400,000원	4,800,000원	7,200,000원

역산 — 어느 쪽이 더 큰지 가르는 지점

1호(3개월분)와 2호(차액 2년분) 중 무엇이 큰지는 한 부등식으로 갈립니다.

월차임 × 3 < 차액 × 24 → 차액 > 월차임 ÷ 8

즉 차액이 월차임의 8분의 1을 넘으면 2호가 커집니다.

거절 당시 월차임	임계 차액 = 월차임 ÷ 8	이보다 차액이 크면
50만원	62,500원	2호가 기준
70만원	87,500원	2호가 기준
80만원	100,000원	2호가 기준
100만원	125,000원	2호가 기준
120만원	150,000원	2호가 기준
150만원	187,500원	2호가 기준

월세 100만원 집을 임대인이 실거주를 이유로 비우게 하고 12만 5,000원 넘게 올려 새로 세를 놓았다면, 3개월분(300만원)보다 차액 2년분이 커집니다.

흔한 오해 두 가지

오해 1 — “5%는 임대인이 무조건 올릴 수 있는 금액이다.” 제7조 제1항은 증액청구의 요건을 먼저 답니다. 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 약정 금액이 적절하지 아니하게 된 때에 장래에 대해 청구할 수 있는 권리입니다. 그리고 제2항은 그 청구가 20분의 1을 초과하지 못한다고 정합니다. 5%는 자동 인상률이 아니라 청구의 천장입니다. 보증금 5억원에서 2,500만원은 “올려야 하는 금액”이 아니라 “넘을 수 없는 금액”입니다.

오해 2 — “갱신요구권을 쓰면 무조건 4년을 산다.” 제6조의3 제2항이 정하는 것은 갱신되는 임대차의 존속기간 2년과 1회 한정입니다. 최초 임대차 기간이 얼마인지는 제6조의3이 아니라 다른 조문에서 정하므로, “2+2=4”라는 결론은 이 두 조문만으로는 확정되지 않습니다. 확실한 것은 갱신 후 2년이라는 부분입니다.

오해 3 — “갱신하면 조건을 새로 다 정한다.” 제3항은 갱신되는 임대차가 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다고 정합니다. 단서로 열린 것은 차임과 보증금뿐이고, 그것도 제7조의 범위 안입니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

• 지역 조례로 상한이 낮은 경우. 제7조 제2항 단서에 따라 시·도가 본문의 범위에서 상한을 달리 정했다면 5%로 계산한 위 표가 과대 계산이 됩니다.
• 직전 증액 후 1년이 지나지 않은 경우. 제7조 제1항 후단에 걸려 증액청구 자체가 제한되므로 증액 한도 계산이 무의미해집니다.
• 거절 사유에 해당하는 경우. 제6조의3 제1항 각 호 중 하나라도 해당하면 갱신 자체가 성립하지 않아 증액 상한 논의에 이르지 않습니다.
• 보증금을 월세로 바꾸거나 그 반대로 조정하는 경우. 전환에는 제7조의2의 비율이 필요한데 그 수치를 이 글에서 확인하지 못했습니다. 전세를 반전세로 바꾸는 협의라면 위 표를 그대로 쓸 수 없습니다.
• 순수 전세에서 손해배상액을 따질 때. 환산월차임에 보증금 환산분이 포함되므로, 전환 비율 없이는 제6항 제1호·제2호 금액을 계산할 수 없습니다.
• 손해배상액 예정 합의가 있는 경우. 제6항은 “당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한”을 전제로 하므로, 합의가 있으면 세 금액 비교가 적용되지 않습니다.
• 갱신 후 해지. 제4항은 갱신되는 임대차의 해지에 제6조의2를 준용한다고만 정하고, 그 구체적 효력 발생 시점은 이 글에서 확인하지 않았습니다.

어디서 확인하나요

이 글에 쓴 모든 비율과 횟수는 아래 두 조문에서만 가져왔습니다.

• 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) — 1회 한정, 존속기간 2년, 거절 사유 9호, 손해배상 3가지 산식
• 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) — 20분의 1 상한, 증액 후 1년 제한, 조례 위임

갱신 요구 기간(제6조 제1항 전단), 보증금-월세 전환 비율(제7조의2), 지역별 조례 상한은 오늘 확인하지 못했습니다. 위 링크의 조문 화면에서 인용된 조문을 따라가 직접 확인하십시오.

이 글의 금액은 위 조문의 비율을 적용한 추정 계산입니다. 실제 갱신 협의나 분쟁 대응 전에는 관할 기관과 법률·세무 전문가의 확인을 받으십시오.

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