전세권 설정등기, 등록면허세는 얼마인가

전세보증금 3억원으로 전세권 설정등기를 하면 등록면허세는 600,000원입니다. 전세금액에 1천분의 2를 곱한 값입니다. 보증금 5억원이면 100만원, 1억원이면 20만원입니다. 이 글은 지방세법 제28조의 세율만으로 보증금 구간별 세액을 직접 계산해 표로 정리했습니다.

핵심 요약

• 전세권 설정등기의 등록면허세는 전세금액의 1천분의 2입니다(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 4호).
• 보증금 3억원이면 600,000원, 5억원이면 1,000,000원, 10억원이면 2,000,000원으로 보증금에 정비례합니다.
• 산출세액이 6천원 미만이면 6천원으로 봅니다(같은 조 제2항 괄호). 보증금 300만원이 그 분기점입니다.
• 전세권을 지우는 말소등기는 ‘그 밖의 등기’로 건당 6천원 정액입니다(같은 호 마목).
• 지방자치단체장은 조례로 이 세율을 표준세율의 100분의 50 범위에서 올리거나 내릴 수 있습니다(같은 조 제6항).

계산에 쓴 전제는 무엇인가

숫자를 보기 전에 이 계산이 무엇을 전제하는지 밝힙니다. 전제가 바뀌면 금액이 달라집니다.

전제 항목	이 글의 설정
등기 종류	주택에 대한 전세권 설정등기
과세표준	전세금액(계약서상 전세보증금)
적용 세율	1천분의 2 (지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 4호)
지자체 조례 가감	없음(표준세율 그대로 적용)
등록면허세 외 부담	지방교육세는 별도, 등기 수수료·법무사 보수는 세금이 아니므로 제외
임차인 여부	임차인이 임대인 동의를 받아 설정하는 경우

지방교육세는 지방세법 제28조 본문에 세율이 실려 있지 않습니다. 아래 계산에서는 실무상 등록면허세액의 100분의 20이 붙는 것으로 널리 알려져 있으나, 이 글에 주어진 조문(제28조)만으로는 그 세율을 확인하지 못했습니다. 따라서 본 계산의 확정 금액은 등록면허세 본세만이며, 지방교육세는 참고 열로 별도 표시하되 “확인 필요”로 남겨 둡니다.

전세권 설정등기 등록면허세는 어떻게 계산하는가

조문은 한 줄입니다. 제28조 제1항 제1호 다목 4)는 “전세권: 전세금액의 1천분의 2”라고만 정합니다. 취득세처럼 구간별 누진이 없습니다. 계산도 곱셈 한 번입니다.

보증금 3억원 사례를 한 줄씩 풀면 이렇습니다.

단계	근거(조문)	계산식	금액
① 과세표준 확정	제28조 ①1다4) “전세금액”	계약 보증금 그대로	300,000,000원
② 세율 적용	제28조 ①1다4) 1천분의 2	300,000,000 × 0.002	600,000원
③ 최저한 확인	제28조 ② 괄호(6천원 미만 → 6천원)	600,000 ≥ 6,000 → 그대로	600,000원
④ 조례 가감 확인	제28조 ⑥ (±50% 범위)	가감 없음 가정	600,000원
등록면허세 합계			600,000원

세율이 단일하므로 ②에서 사실상 끝납니다. ③과 ④는 예외 확인 절차이고, 대부분의 전세 보증금 구간에서는 결과를 바꾸지 않습니다.

내 보증금이면 얼마인가 — 1억~10억 전 구간표

아래 표는 전세금액 1,000만원부터 10억원까지 전 구간을 직접 계산한 것입니다. 세율은 지방세법 제28조의 1천분의 2 하나만 썼습니다. 자기 보증금 줄만 보시면 됩니다.

전세금액	계산식	등록면허세
10,000,000원	1,000만 × 0.002	20,000원
30,000,000원	3,000만 × 0.002	60,000원
50,000,000원	5,000만 × 0.002	100,000원
70,000,000원	7,000만 × 0.002	140,000원
100,000,000원	1억 × 0.002	200,000원
120,000,000원	1억2천만 × 0.002	240,000원
150,000,000원	1억5천만 × 0.002	300,000원
180,000,000원	1억8천만 × 0.002	360,000원
200,000,000원	2억 × 0.002	400,000원
220,000,000원	2억2천만 × 0.002	440,000원
250,000,000원	2억5천만 × 0.002	500,000원
280,000,000원	2억8천만 × 0.002	560,000원
300,000,000원	3억 × 0.002	600,000원
330,000,000원	3억3천만 × 0.002	660,000원
350,000,000원	3억5천만 × 0.002	700,000원
380,000,000원	3억8천만 × 0.002	760,000원
400,000,000원	4억 × 0.002	800,000원
450,000,000원	4억5천만 × 0.002	900,000원
500,000,000원	5억 × 0.002	1,000,000원
550,000,000원	5억5천만 × 0.002	1,100,000원
600,000,000원	6억 × 0.002	1,200,000원
650,000,000원	6억5천만 × 0.002	1,300,000원
700,000,000원	7억 × 0.002	1,400,000원
800,000,000원	8억 × 0.002	1,600,000원
900,000,000원	9억 × 0.002	1,800,000원
1,000,000,000원	10억 × 0.002	2,000,000원

보증금이 5,000만원 오를 때마다 세액은 정확히 100,000원 늘어납니다. 1,000만원당 20,000원입니다. 표에 없는 금액은 이 비례로 바로 환산됩니다. 예를 들어 보증금 3억4천만원이면 3억(600,000원) + 4천만(80,000원) = 680,000원입니다.

조례로 세율이 바뀌면 얼마나 달라지는가 — 교차 비교표

제28조 제6항은 지자체가 조례로 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있다고 정합니다. 1천분의 2를 기준으로 하면 하한 1천분의 1, 상한 1천분의 3입니다. 실제로 가감 조례를 둔 지자체가 있는지는 이 글에서 확인하지 못했으므로, 어디까지나 조문이 허용하는 범위의 계산입니다.

전세금액	50% 감경(0.1%)	표준(0.2%)	50% 가중(0.3%)	표준 대비 최대 차액
100,000,000원	100,000원	200,000원	300,000원	±100,000원
200,000,000원	200,000원	400,000원	600,000원	±200,000원
300,000,000원	300,000원	600,000원	900,000원	±300,000원
400,000,000원	400,000원	800,000원	1,200,000원	±400,000원
500,000,000원	500,000원	1,000,000원	1,500,000원	±500,000원
700,000,000원	700,000원	1,400,000원	2,100,000원	±700,000원
1,000,000,000원	1,000,000원	2,000,000원	3,000,000원	±1,000,000원

가감 폭은 보증금에 비례해 커집니다. 보증금 10억원이면 조례 하나로 최대 200만원 차이가 날 수 있는 구조입니다. 등기 전 관할 시·군·구의 세율을 확인해야 하는 이유입니다.

전세권 대신 다른 등기를 하면 세금이 다른가 — 등기 종류별 비교

제28조 제1항 제1호는 등기 종류마다 과세표준과 세율을 따로 정합니다. 전세보증금을 지키는 방법으로 자주 거론되는 등기들을 조문 그대로 비교하면 이렇습니다.

등기 종류	근거 조문	과세표준	세율	3억원 기준 세액
전세권 설정	①1다4)	전세금액	1천분의 2	600,000원
저당권 설정(전세권 목적 포함)	①1다2)	채권금액	1천분의 2	600,000원
임차권 설정	①1다5)	월 임대차금액	1천분의 2	월세 기준(아래 설명)
지상권 설정	①1다1)	부동산 가액	1천분의 2	부동산 가액 기준
가압류	①1라2)	채권금액	1천분의 2	600,000원
가처분	①1라3)	채권금액	1천분의 2	600,000원
가등기	①1라4)	부동산 가액 또는 채권금액	1천분의 2	600,000원
그 밖의 등기(말소 등)	①1마)	—	건당 정액	6,000원

세율은 모두 1천분의 2로 같습니다. 차이는 무엇에 곱하느냐에서 생깁니다. 전세권은 전세금액, 임차권은 월 임대차금액입니다. 보증금 3억·월세 0원이라면 전세권은 60만원이지만, 월세 100만원짜리 임차권 설정은 100만원 × 0.002 = 2,000원이 됩니다. 같은 세율인데 세액이 300배 차이 나는 이유가 여기 있습니다.

임차권 설정등기는 월세 기준으로 얼마인가 — 역산표

임차권은 과세표준이 월 임대차금액이므로 별도 표가 필요합니다. 제28조 제1항 제1호 다목 5)의 1천분의 2를 그대로 적용해 계산했습니다.

월 임대차금액	계산식	산출액	최저한(6천원) 적용 후
300,000원	30만 × 0.002	600원	6,000원
500,000원	50만 × 0.002	1,000원	6,000원
800,000원	80만 × 0.002	1,600원	6,000원
1,000,000원	100만 × 0.002	2,000원	6,000원
2,000,000원	200만 × 0.002	4,000원	6,000원
3,000,000원	300만 × 0.002	6,000원	6,000원
5,000,000원	500만 × 0.002	10,000원	10,000원
10,000,000원	1,000만 × 0.002	20,000원	20,000원

역산하면 월 임대차금액 300만원이 최저한 6천원과 산출세액이 정확히 일치하는 분기점입니다. 그 아래는 얼마를 적든 6천원, 그 위부터 비례해 늘어납니다. 전세권도 같은 논리로 전세금액 300만원이 분기점입니다(300만 × 0.002 = 6,000원).

흔한 오해 두 가지를 숫자로 바로잡습니다

오해 1 — “전세권 설정하면 보증금의 몇 %가 세금으로 나간다.”

0.2%입니다. 몇 %가 아닙니다. 보증금 3억원에 붙는 등록면허세 본세는 600,000원으로, 보증금의 0.2%입니다. 500분의 1입니다. 흔히 인용되는 “전세권 설정비 수백만원”은 세금이 아니라 법무사 보수·등기 수수료 같은 비용이 합산된 금액이며, 그 항목들은 지방세법 제28조가 정하는 대상이 아닙니다. 이 글은 세금만 다룹니다.

오해 2 — “말소할 때도 설정할 때만큼 낸다.”

말소등기는 건당 6,000원입니다. 보증금 5억원짜리 전세권을 지우더라도 5억 × 0.002 = 100만원이 아니라 정액 6,000원입니다. 제28조 제1항 제1호 마목의 ‘그 밖의 등기’에 해당하기 때문입니다. 설정 100만원 대 말소 6,000원, 약 167배 차이입니다. 계약이 끝날 때의 부담을 설정 때와 같게 잡아 두는 계산은 과대 추정입니다.

언제 신고하고 어디서 내는가

등록면허세는 등기를 신청하기 전에 납부하고, 납부 영수증을 등기 신청서에 첨부하는 구조입니다. 등기소는 세금 납부가 확인되지 않으면 신청을 처리하지 않습니다. 따라서 실무 순서는 ① 세액 계산 → ② 관할 시·군·구청(또는 위택스) 신고·납부 → ③ 등기소 신청입니다.

납부 창구는 부동산 소재지 관할 지방자치단체입니다. 이 글에 주어진 조문에는 신고 기한의 구체적 일수와 온라인 납부 시스템의 접수 규정이 실려 있지 않으므로, 정확한 기한과 접수 방식은 관할 지자체 세무과에 확인이 필요합니다. 이 부분은 오늘 확인하지 못했습니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 해당하면 위 표의 숫자를 그대로 쓰면 안 됩니다.

• 지자체가 조례로 세율을 가감한 경우. 제28조 제6항이 허용하는 ±50% 범위 안에서 세액이 달라집니다. 위 교차표가 그 범위를 보여 줍니다.
• 전세금액과 계약 보증금이 다른 경우. 과세표준은 등기부에 기재되는 전세금액입니다. 이면 약정이나 별도 특약으로 계약서 금액과 등기 금액이 어긋나면 과세표준 자체가 달라집니다. 실제와 다른 금액으로 신고하는 것은 허위 신고입니다.
• 전세권이 아니라 임차권으로 설정한 경우. 과세표준이 전세금액이 아니라 월 임대차금액으로 바뀝니다. 세액이 자릿수 단위로 달라집니다.
• 전세권을 목적으로 저당권을 함께 설정한 경우. 제28조 제1항 제1호 다목 2) 괄호에 따라 저당권 설정이 별건으로 과세됩니다. 등기 건수가 늘면 세액도 각각 붙습니다.
• 주택이 아닌 부동산(상가·오피스텔 등)에 설정하는 경우. 전세권 세율 자체는 조문상 부동산 종류를 구분하지 않지만, 부수되는 다른 세목의 적용이 달라질 수 있습니다. 이 부분은 제28조만으로는 판단할 수 없습니다.
• 감면 규정을 적용받는 경우. 제28조는 세율만 정합니다. 감면은 지방세특례제한법 등 다른 법률이 정하며, 이 글은 그 조문을 확인하지 못했습니다.
• 법인이 임차인인 경우. 제28조 제2항의 대도시 중과는 법인 등기(제1항 제6호)에 관한 것이므로 전세권 설정등기에는 직접 적용되지 않으나, 법인의 다른 등기와 묶여 진행될 때는 별도 검토가 필요합니다.

지방교육세는 왜 이 글에서 확정하지 않았는가

등록면허세를 내면 지방교육세가 함께 부과된다는 점은 실무에서 알려져 있습니다. 그러나 그 세율은 지방세법 제28조 본문에 들어 있지 않습니다. 이 글은 조문에 실린 숫자만 쓴다는 원칙을 지키므로, 지방교육세율은 2026년 기준을 확인하지 못했습니다라고 적고 계산에서 뺐습니다.

따라서 위 표의 금액은 등록면허세 본세만입니다. 실제 납부 총액은 이보다 큽니다. 총액을 알아야 한다면 관할 지자체 세무과에 등록면허세와 부가되는 세목을 함께 문의하시면 됩니다.

정리 — 보증금별 최종 금액

보증금	등록면허세 본세	말소 시(참고)	설정+말소 합계
100,000,000원	200,000원	6,000원	206,000원
200,000,000원	400,000원	6,000원	406,000원
300,000,000원	600,000원	6,000원	606,000원
400,000,000원	800,000원	6,000원	806,000원
500,000,000원	1,000,000원	6,000원	1,006,000원
700,000,000원	1,400,000원	6,000원	1,406,000원
1,000,000,000원	2,000,000원	6,000원	2,006,000원

전세 한 번의 생애주기(설정 → 말소) 동안 등록면허세로 나가는 총액은 보증금 3억원 기준 606,000원입니다. 말소 6,000원은 보증금과 무관한 정액이므로, 보증금이 커질수록 설정 세액이 총액을 사실상 결정합니다.

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이 글의 금액은 지방세법 제28조의 세율을 그대로 적용해 계산한 추정치입니다. 지방교육세, 지자체 조례에 따른 세율 가감, 감면 규정은 반영되지 않았습니다. 실제 신고·납부 전에 부동산 소재지 관할 시·군·구청 세무과 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.

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