전세보증금 3억을 월세로 전환할 때, 월세 상한은 얼마인가

전세보증금 3억원을 월세로 바꿀 때의 법정 전환율은 오늘 확인한 조문에 없어서, 월세 상한 금액은 확정하지 못했습니다. 확인된 것은 증액청구가 약정한 보증금·차임의 5%를 넘지 못한다는 점뿐입니다. 전환율을 연 r이라 하면 월세는 3억 × r ÷ 12이고, 5%로 가정하면 1,250,000원입니다.

핵심 요약

• 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못합니다. 보증금 3억원이면 증액 상한은 1,500만원입니다.
• 월세 100만원을 받는 집이라면 한 번에 올릴 수 있는 폭은 최대 5만원입니다.
• 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못합니다.
• 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 조례로 이 상한을 5%보다 낮게 정할 수 있어, 지역마다 한도가 다를 수 있습니다.
• 전세를 월세로 바꿀 때 쓰는 법정 전환율은 이번에 확인한 조문에 없습니다. 이 글의 전환율 표는 법정 비율이 아니라 가정값입니다.

이 글의 계산 전제는 무엇인가

계산 결과가 달라지는 조건을 먼저 밝힙니다.

• 대상 주택은 주택임대차보호법이 적용되는 주택 임대차입니다.
• 현재 계약은 전세보증금 3억원이고 월세는 없습니다.
• 기준일은 2026년 10월 15일이며, 조문은 이날 국가법령정보센터에서 수집한 주택임대차보호법 제7조입니다.
• 임대인(집주인) 입장에서 월세를 얼마로 잡을 수 있는지를 봅니다.
• 계약 갱신 요구권, 임대료 증액 제한 특례, 관할 시·도 조례의 내용은 반영하지 않았습니다.
• 월세 전환 시 곱하는 비율은 조문에서 확인하지 못했으므로 3%부터 7%까지를 가정하는 표로 대신합니다.

확인한 조문은 무엇을 정하고 있나

주택임대차보호법 제7조는 세 가지를 정합니다.

1. 약정한 차임이나 보증금이 조세·공과금 등의 증감이나 경제사정 변동으로 적절하지 않게 되면, 당사자는 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있습니다.
2. 증액청구는 계약 또는 약정 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 못 합니다.
3. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못합니다. 광역 지자체는 이 범위 안에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있습니다.

이 세 가지를 3억원 계약에 대입한 결과가 아래 표입니다.

항목	기준(조문)	계산식	금액
보증금 증액 상한	제7조 제2항 20분의 1	300,000,000원 × 1/20	15,000,000원
증액 후 보증금 최대	제7조 제2항	300,000,000원 + 15,000,000원	315,000,000원
재증액 가능 시점	제7조 제1항	증액일로부터 1년	1년 경과 후
조례로 낮출 수 있는지	제7조 제2항 단서	5% 범위 내	지역별로 다름

전세 계약은 월세가 0원이므로 “약정한 차임의 5%“는 0원입니다. 월세로 바꾼 뒤의 월세 상한은 이 조문의 5%로는 구하지 못하고, 별도의 전환 기준이 필요합니다. 그 기준은 이번 수집 범위에 없었습니다.

보증금과 월세별 5% 증액 상한은 얼마인가

독자 대부분은 자기 보증금이나 자기 월세 한 줄만 보면 됩니다. 두 가지 전 구간 표를 만들었습니다.

보증금 1억~10억원 구간 표

계산식은 보증금 × 5%입니다.

약정 보증금	계산식	증액 상한	증액 후 최대 보증금
1억원	1억 × 0.05	500만원	1억 500만원
2억원	2억 × 0.05	1,000만원	2억 1,000만원
3억원	3억 × 0.05	1,500만원	3억 1,500만원
4억원	4억 × 0.05	2,000만원	4억 2,000만원
5억원	5억 × 0.05	2,500만원	5억 2,500만원
6억원	6억 × 0.05	3,000만원	6억 3,000만원
7억원	7억 × 0.05	3,500만원	7억 3,500만원
8억원	8억 × 0.05	4,000만원	8억 4,000만원
9억원	9억 × 0.05	4,500만원	9억 4,500만원
10억원	10억 × 0.05	5,000만원	10억 5,000만원

월세 30만~200만원 구간 표

이미 월세 계약인 경우입니다. 계산식은 월세 × 5%입니다.

약정 월세	계산식	증액 상한	증액 후 최대 월세
30만원	300,000 × 0.05	15,000원	315,000원
50만원	500,000 × 0.05	25,000원	525,000원
80만원	800,000 × 0.05	40,000원	840,000원
100만원	1,000,000 × 0.05	50,000원	1,050,000원
150만원	1,500,000 × 0.05	75,000원	1,575,000원
200만원	2,000,000 × 0.05	100,000원	2,100,000원

연 기준으로 보면 월세 100만원은 연 1,200만원이고, 5% 증액은 월 5만원이므로 연 60만원입니다. 같은 비율이어도 월세와 보증금은 따로 계산한다는 점이 중요합니다. 조문은 “약정한 차임이나 보증금”의 20분의 1이라고 적고 있어, 각각에 대해 한도가 걸리는 구조로 읽힙니다.

조례 비율을 가정한 교차표: 보증금 × 상한 비율

조례가 5% 범위에서 상한을 달리 정할 수 있으므로, 상한 비율을 3%·4%·5%로 바꿔 보면 결과가 이렇게 달라집니다. 3%와 4%는 실제 조례의 비율이 아니라 계산 예시용 가정입니다. 단위는 원입니다.

약정 보증금	상한 3% 가정	상한 4% 가정	상한 5%(조문 본문)
1억원	3,000,000	4,000,000	5,000,000
2억원	6,000,000	8,000,000	10,000,000
3억원	9,000,000	12,000,000	15,000,000
4억원	12,000,000	16,000,000	20,000,000
5억원	15,000,000	20,000,000	25,000,000

보증금 3억원에서 상한이 5%에서 3%로 낮아지면 증액 가능액은 1,500만원에서 900만원으로 줄어, 600만원 차이가 납니다.

조례 비율을 가정한 교차표: 월세 × 상한 비율

같은 방식으로 월세에도 적용해 봅니다. 단위는 원입니다.

약정 월세	상한 3% 가정	상한 4% 가정	상한 5%(조문 본문)
50만원	15,000	20,000	25,000
100만원	30,000	40,000	50,000
150만원	45,000	60,000	75,000

월세 100만원에서 상한이 5%면 월 5만원, 3%면 월 3만원입니다. 연으로 환산하면 각각 60만원과 36만원이므로 24만원 차이입니다.

증액을 연속으로 최대치로 했을 때 월세 변화

증액은 1년이 지나야 다시 청구할 수 있으므로, 월세 100만원에서 매년 최대로 올린다고 가정하면 다음과 같습니다. 5%는 상한이고 자동 인상률이 아닙니다.

시점	계산	월세
현재	약정 월세	1,000,000원
1차 증액	1,000,000 × 1.05	1,050,000원
1년 뒤 2차 증액	1,050,000 × 1.05	1,102,500원
다시 1년 뒤 3차 증액	1,102,500 × 1.05	1,157,625원

2차 증액분은 1,102,500 − 1,050,000 = 52,500원으로, 1차 증액분 50,000원보다 2,500원 큽니다. 기준이 되는 월세가 올랐기 때문입니다.

3억원을 월세로 바꾸면 월세는 어떻게 계산하나

전환 계산의 뼈대는 단순한 곱셈입니다.

월세 = 월세로 돌릴 보증금 × 연 전환율 ÷ 12

여기서 연 전환율이 법으로 정해진 값인지, 얼마인지는 이번에 확인한 조문에 없습니다. 이 값을 모르면 월세 상한도 모릅니다. 그래서 아래 표는 가정값으로 만든 교차표이며, 법정 상한이라는 뜻이 아닙니다. 실제 적용할 비율은 국가법령정보센터에서 직접 확인한 뒤 해당 열의 숫자를 읽으십시오.

전환 보증금 × 가정 전환율 교차표

단위는 원이고, 소수점 이하는 반올림했습니다.

월세로 돌리는 보증금	3% 가정	4% 가정	5% 가정	6% 가정	7% 가정
1억원	250,000	333,333	416,667	500,000	583,333
1억 5천만원	375,000	500,000	625,000	750,000	875,000
2억원	500,000	666,667	833,333	1,000,000	1,166,667
2억 5천만원	625,000	833,333	1,041,667	1,250,000	1,458,333
3억원(전액)	750,000	1,000,000	1,250,000	1,500,000	1,750,000

전액 전환 칸은 이렇게 나옵니다.

• 4% 가정: 300,000,000원 × 0.04 ÷ 12 = 12,000,000 ÷ 12 = 1,000,000원
• 5% 가정: 300,000,000원 × 0.05 ÷ 12 = 15,000,000 ÷ 12 = 1,250,000원
• 6% 가정: 300,000,000원 × 0.06 ÷ 12 = 18,000,000 ÷ 12 = 1,500,000원

전환율이 1%포인트 오를 때마다 3억원 전액 기준 월세는 250,000원씩 올라갑니다. 3,000,000원 ÷ 12 = 250,000원이기 때문입니다. 전환율 한 칸의 차이가 연으로는 300만원이라는 뜻입니다.

보증금 1억~6억원 전액 전환 시 월세 전 구간 표

3억원이 아닌 다른 전세를 가진 독자를 위해 같은 식을 구간별로 늘렸습니다. 단위는 원이고, 소수점 이하는 반올림했습니다.

전세보증금(전액 전환)	3% 가정	4% 가정	5% 가정	6% 가정	7% 가정
1억원	250,000	333,333	416,667	500,000	583,333
2억원	500,000	666,667	833,333	1,000,000	1,166,667
3억원	750,000	1,000,000	1,250,000	1,500,000	1,750,000
4억원	1,000,000	1,333,333	1,666,667	2,000,000	2,333,333
5억원	1,250,000	1,666,667	2,083,333	2,500,000	2,916,667
6억원	1,500,000	2,000,000	2,500,000	3,000,000	3,500,000

보증금이 1억원 늘 때마다 5% 가정 월세는 약 416,667원씩 늘어납니다. 100,000,000원 × 0.05 ÷ 12 = 416,667원이기 때문입니다.

부분 전환 사례 한 줄씩 계산

실무에서는 보증금을 전부 월세로 돌리기보다 일부만 돌리는 경우가 많습니다. 보증금 3억원 중 2억원을 월세로 돌리고 1억원은 보증금으로 남긴다고 가정합니다. 전환율은 5%를 가정합니다.

1. 월세로 돌릴 보증금 = 300,000,000원 − 100,000,000원 = 200,000,000원
2. 연 월세 총액 = 200,000,000원 × 0.05 = 10,000,000원
3. 월세 = 10,000,000원 ÷ 12 = 833,333원
4. 새 계약 조건 = 보증금 1억원 + 월세 833,333원

이 새 계약에서 이후 증액을 청구한다면 한도는 별도로 계산합니다.

• 보증금: 100,000,000원 × 1/20 = 5,000,000원
• 월세: 833,333원 × 1/20 = 41,667원(소수점 이하 반올림)

전환 규모별로 본 새 계약과 이후 증액 상한

위 사례를 전환 규모만 바꿔 훑은 표입니다. 전환율은 5% 가정이고, 단위는 원이며, 소수점 이하는 반올림했습니다.

월세로 돌리는 보증금	남는 보증금	월세	보증금 증액 상한(5%)	월세 증액 상한(5%)
0원	300,000,000	0	15,000,000	0
1억원	200,000,000	416,667	10,000,000	20,833
1억 5천만원	150,000,000	625,000	7,500,000	31,250
2억원	100,000,000	833,333	5,000,000	41,667
2억 5천만원	50,000,000	1,041,667	2,500,000	52,083
3억원	0	1,250,000	0	62,500

월세로 많이 돌릴수록 남는 보증금이 줄어 보증금 증액 상한은 줄고, 월세 증액 상한은 늘어납니다. 전환 규모가 달라져도 보증금과 월세는 각각 따로 계산한다는 점은 같습니다.

원하는 월세를 받으려면 보증금을 얼마나 전환해야 하나

집주인이 “월세 얼마를 받고 싶다”에서 거꾸로 계산하는 경우입니다. 식은 이렇습니다.

필요한 전환 보증금 = 목표 월세 × 12 ÷ 연 전환율

목표 월세	연 환산	4% 가정	5% 가정	6% 가정
50만원	600만원	1억 5,000만원	1억 2,000만원	1억원
80만원	960만원	2억 4,000만원	1억 9,200만원	1억 6,000만원
100만원	1,200만원	3억원	2억 4,000만원	2억원
120만원	1,440만원	3억 6,000만원	2억 8,800만원	2억 4,000만원
150만원	1,800만원	4억 5,000만원	3억 6,000만원	3억원

보증금이 3억원이므로 필요한 전환 보증금이 3억원을 넘는 칸은 현실적으로 성립하지 않습니다. 예를 들어 월세 120만원을 4%로 받으려면 3억 6,000만원이 필요해 3억원 전세로는 불가능합니다. 같은 월세 120만원이라도 6%라면 2억 4,000만원만 돌려도 됩니다. 한 줄 계산은 이렇습니다.

• 월세 100만원, 5% 가정: 1,000,000 × 12 = 12,000,000원 → 12,000,000 ÷ 0.05 = 240,000,000원

3억원 안에서 성립하는 칸만 추리면

위 표에서 필요 보증금이 3억원 이하인 칸만 골라 보면 다음과 같습니다. 3억원을 넘는 칸은 이 전세 계약만으로는 성립하지 않습니다.

목표 월세	4% 가정	5% 가정	6% 가정
50만원	성립(1억 5,000만원)	성립(1억 2,000만원)	성립(1억원)
80만원	성립(2억 4,000만원)	성립(1억 9,200만원)	성립(1억 6,000만원)
100만원	성립(3억원, 전액)	성립(2억 4,000만원)	성립(2억원)
120만원	불성립(3억 6,000만원 필요)	성립(2억 8,800만원)	성립(2억 4,000만원)
150만원	불성립(4억 5,000만원 필요)	불성립(3억 6,000만원 필요)	성립(3억원, 전액)

3억원 전액을 돌려도 목표 월세를 채우지 못하는 칸이 세 곳입니다. 월세 120만원·4%에서는 3억원으로 1,000,000원밖에 나오지 않아 200,000원이 부족합니다. 월세 150만원·4%에서는 500,000원이 부족하고, 월세 150만원·5%에서는 1,250,000원이어서 250,000원이 부족합니다.

전환 월세와 증액 한도 5%는 같은 것인가

아닙니다. 두 가지는 따로 봐야 합니다. 5% 한도는 이미 있는 보증금이나 차임을 올릴 때 걸리는 증액 한도이고, 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 환산 비율입니다. 제7조의 문언은 “증액청구”를 대상으로 하며 전세의 월세 전환 계산은 다루지 않습니다.

또 하나 조심할 점이 있습니다. 제7조는 당사자가 증감을 “청구”하는 권리를 정한 조문입니다. 당사자들이 합의로 보증금과 월세 조합을 정하는 경우에 5%가 그대로 적용되는지는 조문 문언만으로 확정할 수 없습니다. 이 부분은 확인하지 못했으므로 단정하지 않습니다.

흔한 오해 바로잡기

오해 1. 월세로 바꾸면 5%만 올릴 수 있으니 월세도 3억원의 5%인 1,500만원 아래여야 한다. 5% 한도는 보증금 증액의 한도이고, 월세 계산과는 다른 문제입니다. 3억원의 5%는 1,500만원이지만 이는 보증금을 최대 3억 1,500만원까지 올릴 수 있다는 뜻입니다. 월세 1,500만원이라는 숫자와는 관계가 없습니다. 전액 전환을 5%로 가정하면 월세는 연 1,500만원, 즉 월 125만원입니다. 1,500만원을 월세로 읽으면 실제 가정 월세 1,250,000원의 12배로 부풀려지는 셈입니다.

오해 2. 월세는 매년 5%씩 자동으로 오른다. 5%는 상한일 뿐 자동 인상률이 아닙니다. 게다가 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 하지 못합니다. 월세 100만원을 105만원으로 올렸다면 최소 1년 뒤에야 다음 청구가 가능합니다. 3년 연속으로 최대치를 청구하더라도 1,000,000 → 1,050,000 → 1,102,500 → 1,157,625원이며, 그 사이 청구하지 않은 해에는 월세가 그대로입니다.

오해 3. 5%는 전국 어디서나 똑같다. 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 5%의 범위에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있습니다. 범위 안에서 정한다는 문언이므로 5%보다 낮아질 수는 있어도 높아지지는 않습니다. 같은 3억원이라도 조례가 3%라면 증액 상한은 900만원입니다. 이 숫자는 조례 효과를 보이기 위한 예시이며 실제 조례의 비율이 아닙니다.

오해 4. 월세 100만원이면 보증금과 합쳐서 5% 한도가 적용된다. 조문은 “약정한 차임이나 보증금의 20분의 1”이라고만 적고 있습니다. 합산 방식은 언급이 없습니다. 이 글은 보증금과 월세를 각각 계산하는 방식으로 표를 만들었으나, 실제 사건에서 어떻게 판단되는지는 확인하지 못했습니다. 만약 합산하는 방식으로 읽는다면 계산이 크게 달라집니다. 예를 들어 보증금 1억원과 월세 100만원을 단순히 더하면 101,000,000원처럼 단위가 섞이므로, 이 글은 그렇게 합산하는 계산을 쓰지 않았습니다.

오해 5. 전환율이 높을수록 월세가 크게 느니 전환율은 사소한 값이다. 전환율 1%포인트는 3억원 전액 기준 연 300만원, 월 250,000원입니다. 4%와 6%의 차이는 월 500,000원이고 연으로는 600만원입니다. 증액 5%가 월세 100만원에서 겨우 월 5만원인 것과 비교하면, 전환율 선택이 증액 한도보다 월세에 훨씬 큰 영향을 줍니다. 그래서 전환율 확인이 이 계산의 핵심입니다.

언제 확인하고, 어디서 조회하나

• 시점: 증액을 청구하려면 직전 증액일로부터 1년이 지났는지 먼저 확인합니다. 전환 약정을 새로 맺는다면 계약서에 전환율, 전환 보증금, 월세, 지급일을 모두 적어 둡니다.
• 법령 확인: 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 제7조에서 현행 문언과 시행일을 확인합니다. 전환 비율을 정한 조항은 같은 사이트에서 직접 검색해 확인하십시오.
• 조례 확인: 해당 주택이 있는 시·도의 조례에 증액 상한을 달리 정한 규정이 있는지 해당 지자체 자치법규 검색에서 확인합니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

• 전환율이 표의 가정과 다른 경우. 이 글의 교차표는 3%~7%만 다뤘습니다. 실제 적용 비율이 이 범위 밖이면 표를 쓸 수 없고 공식(보증금 × 전환율 ÷ 12)으로 직접 계산해야 합니다. 예컨대 전환율이 2%라면 3억원 전액 기준 월세는 300,000,000 × 0.02 ÷ 12 = 500,000원, 8%라면 2,000,000원입니다.
• 조례가 5%보다 낮게 정해진 경우. 5% 한도 표는 조례가 낮춘 비율에는 맞지 않습니다. 비율만 바꿔 같은 방식으로 곱하면 됩니다. 위의 3%·4% 교차표가 그 계산 예시입니다.
• 계약갱신요구권 행사 중이거나 갱신 계약인 경우. 갱신 시 증액에 별도 제한이 붙을 수 있으나 이번 수집 조문에는 없어 확인하지 못했습니다.
• 임차인이 동의하지 않은 일방적 전환. 제7조는 증감 청구권을 정하는 조문이라, 임차인 동의 없이 보증금을 월세로 바꿀 수 있다고 읽을 근거가 이 조문에는 없습니다.
• 대출·근저당·전세보증보험이 걸린 경우. 보증금을 줄이면 대출 상환, 보증 가입 조건에 영향이 있을 수 있으나 이번 조문의 범위를 벗어납니다. 보증금 3억원에서 1억원을 월세로 돌려 보증금이 2억원으로 줄면, 줄어든 1억원만큼 임차인에게 돌려줄 돈이 생긴다는 점만 계산으로 확인됩니다.
• 월세와 보증금을 한꺼번에 바꾸는 경우. 이미 증액이 있은 뒤 1년 이내라면 새 증액청구 자체가 제한됩니다. 이 글의 증액 상한 표는 직전 증액으로부터 1년이 지났다고 가정한 값입니다.
• 세금 문제. 월세 수입에 대한 소득세 등 세무 처리는 이 글에서 다루지 않았습니다.

마무리: 이 값은 추정입니다

이 글의 전환율별 월세와 역산 금액은 가정 비율로 직접 계산한 추정치이며, 법정 상한이나 확정 금액이 아닙니다. 확인된 사실은 5% 증액 한도, 1년 재증액 제한, 조례에 따른 상한 조정 가능성뿐입니다. 실제 계약이나 증액 청구 전에는 현행 법령과 관할 조례를 확인하고, 필요하면 법률·세무 전문가에게 확인하십시오.

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