전월세 증액 5% 상한, 계산법은 어떻게 되나

보증금 3억원짜리 전세라면 증액 상한은 1,500만원, 인상 후 보증금은 3억 1,500만원입니다. 월세 60만원이면 상한은 3만원, 인상 후 63만원입니다. 근거는 주택임대차보호법 제7조 제2항의 “20분의 1” 문언 하나뿐입니다.

핵심 요약

• 법 조문에 적힌 숫자는 “5%“가 아니라 “20분의 1”입니다. 계산 결과가 5%와 같을 뿐이며, 조문을 인용할 때는 20분의 1로 읽는 것이 정확합니다.
• 증액 상한액 = 약정한 보증금(또는 차임) × 1/20. 보증금 4억원이면 2,000만원, 5억원이면 2,500만원입니다.
• 증액청구는 직전 계약 또는 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다(제7조 제1항 후단). 금액이 상한 안이어도 1년이 안 지났으면 청구 자체가 막힙니다.
• 시·도는 조례로 20분의 1보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다(제7조 제2항 단서). 조례 범위는 “본문의 범위에서”이므로 5%를 넘기는 불가능합니다.
• 제7조 제1항은 증액의 실체 요건으로 조세·공과금·그 밖의 부담의 증감 또는 경제사정의 변동을 요구합니다. 1년이 지났다는 사실만으로 자동 인상되지 않습니다.

계산 전제부터 밝힙니다

아래 모든 표는 다음 전제 위에서 계산했습니다. 전제가 다르면 답이 달라집니다.

전제 항목	이 글에서 잡은 값
근거 조문	주택임대차보호법 제7조 제2항 (20분의 1)
적용 대상	주택 임대차의 약정 차임·보증금
시·도 조례	별도 조례 없음(= 20분의 1 그대로 적용)
직전 증액 시점	1년 이상 경과(제7조 제1항 후단 요건 충족)
실체 요건	조세·공과금 등 부담 증감 또는 경제사정 변동 있음
계산 기준액	약정한 보증금·차임(시세 아님)

전제 중 마지막 줄이 실무에서 가장 많이 틀립니다. 20분의 1을 곱하는 대상은 조문상 “약정한 차임이나 보증금”입니다. 주변 시세나 공시가격이 아닙니다.

상한액 계산은 한 줄이면 끝납니다

계산 과정을 한 줄씩 보이면 이렇습니다. 보증금 3억원, 조례 없음, 1년 경과 사례입니다.

항목	기준(조문)	계산식	금액
약정 보증금	제7조 제2항 “약정한 … 보증금”	—	300,000,000원
증액 상한 비율	제7조 제2항 “20분의 1”	1 ÷ 20	0.05
증액 가능액	제7조 제2항	300,000,000 × 1/20	15,000,000원
인상 후 보증금	—	300,000,000 + 15,000,000	315,000,000원
청구 가능 시점	제7조 제1항 후단	직전 증액일 + 1년	1년 경과 후

곱셈 한 번이 전부입니다. 복잡해 보이는 이유는 계산이 아니라 언제 청구할 수 있는가와 어떤 금액에 곱하는가에 있습니다.

내 보증금이면 얼마까지 올릴 수 있나

보증금 5,000만원부터 10억원까지 전 구간입니다. 계산식은 모두 보증금 × 1/20입니다.

약정 보증금	증액 상한액	인상 후 보증금
50,000,000원	2,500,000원	52,500,000원
75,000,000원	3,750,000원	78,750,000원
100,000,000원	5,000,000원	105,000,000원
125,000,000원	6,250,000원	131,250,000원
150,000,000원	7,500,000원	157,500,000원
175,000,000원	8,750,000원	183,750,000원
200,000,000원	10,000,000원	210,000,000원
225,000,000원	11,250,000원	236,250,000원
250,000,000원	12,500,000원	262,500,000원
275,000,000원	13,750,000원	288,750,000원
300,000,000원	15,000,000원	315,000,000원
325,000,000원	16,250,000원	341,250,000원
350,000,000원	17,500,000원	367,500,000원
375,000,000원	18,750,000원	393,750,000원
400,000,000원	20,000,000원	420,000,000원
450,000,000원	22,500,000원	472,500,000원
500,000,000원	25,000,000원	525,000,000원
550,000,000원	27,500,000원	577,500,000원
600,000,000원	30,000,000원	630,000,000원
700,000,000원	35,000,000원	735,000,000원
800,000,000원	40,000,000원	840,000,000원
900,000,000원	45,000,000원	945,000,000원
1,000,000,000원	50,000,000원	1,050,000,000원

월세는 얼마까지 올릴 수 있나

차임(월세)도 같은 조문, 같은 20분의 1입니다. 다만 월 단위 금액이라 체감이 작고, 연 환산하면 달라 보입니다.

약정 월세	증액 상한액(월)	인상 후 월세	연 임대료 증가액
200,000원	10,000원	210,000원	120,000원
300,000원	15,000원	315,000원	180,000원
400,000원	20,000원	420,000원	240,000원
500,000원	25,000원	525,000원	300,000원
600,000원	30,000원	630,000원	360,000원
700,000원	35,000원	735,000원	420,000원
800,000원	40,000원	840,000원	480,000원
900,000원	45,000원	945,000원	540,000원
1,000,000원	50,000원	1,050,000원	600,000원
1,200,000원	60,000원	1,260,000원	720,000원
1,500,000원	75,000원	1,575,000원	900,000원
2,000,000원	100,000원	2,100,000원	1,200,000원

연 임대료 증가액은 증액 상한액(월) × 12입니다. 월세 100만원 기준으로 보면 월 5만원, 연 60만원입니다.

보증금과 월세가 같이 있으면 어떻게 계산하나

조문은 “차임이나 보증금”의 20분의 1이라고만 적습니다. 각 항목별 20분의 1을 계산하면 이렇습니다.

사례	보증금	월세	보증금 상한액	월세 상한액(월)
A	50,000,000원	500,000원	2,500,000원	25,000원
B	100,000,000원	400,000원	5,000,000원	20,000원
C	150,000,000원	600,000원	7,500,000원	30,000원
D	200,000,000원	800,000원	10,000,000원	40,000원
E	300,000,000원	500,000원	15,000,000원	25,000원
F	50,000,000원	1,200,000원	2,500,000원	60,000원

여기서 주의할 점이 있습니다. 보증금과 월세를 동시에 각각 최대치로 올릴 수 있는지, 아니면 두 항목을 합산해 하나의 임대료로 환산한 뒤 그 20분의 1을 한도로 보는지는 제7조 문언만으로 확정되지 않습니다. 보증금을 월세로 환산하는 비율(전월세전환율)에 관한 규정은 이 글에서 확인한 조문에 담겨 있지 않아, 2026년 기준 전월세전환율은 확인하지 못했습니다. 따라서 보증금·월세 혼합 계약에서 두 항목을 함께 조정하려는 경우에는 관할 지자체 임대차분쟁조정위원회나 전문가 확인이 필요합니다.

조례가 있으면 얼마나 달라지나 — 조건 교차표

제7조 제2항 단서는 시·도가 “본문의 범위에서” 상한을 달리 정할 수 있게 합니다. 본문 범위가 20분의 1이므로 조례로 정할 수 있는 값은 5% 이하입니다. 조례 상한이 3%·4%인 경우를 가정해 교차 계산했습니다(아래 3%·4%는 조문에 있는 값이 아니라 계산 예시입니다).

약정 보증금	20분의 1(5%) 적용	조례 4% 가정	조례 3% 가정	5% 대비 3% 차액
100,000,000원	5,000,000원	4,000,000원	3,000,000원	-2,000,000원
150,000,000원	7,500,000원	6,000,000원	4,500,000원	-3,000,000원
200,000,000원	10,000,000원	8,000,000원	6,000,000원	-4,000,000원
300,000,000원	15,000,000원	12,000,000원	9,000,000원	-6,000,000원
400,000,000원	20,000,000원	16,000,000원	12,000,000원	-8,000,000원
500,000,000원	25,000,000원	20,000,000원	15,000,000원	-10,000,000원
700,000,000원	35,000,000원	28,000,000원	21,000,000원	-14,000,000원

읽는 법: 보증금 5억원에서 조례가 3%로 정해져 있다면 상한이 2,500만원에서 1,500만원으로, 1,000만원 줄어듭니다. 자신의 시·도에 조례가 있는지 먼저 확인해야 하는 이유입니다.

목표 금액을 받으려면 원래 보증금이 얼마여야 하나 — 역산표

“인상 후 보증금을 3억원으로 맞추고 싶다”처럼 결과부터 정해진 경우의 역산입니다. 계산식은 약정 보증금 = 목표 보증금 ÷ 1.05입니다.

목표(인상 후) 보증금	필요한 약정 보증금	증액액
105,000,000원	100,000,000원	5,000,000원
157,500,000원	150,000,000원	7,500,000원
200,000,000원	190,476,190원	9,523,810원
210,000,000원	200,000,000원	10,000,000원
250,000,000원	238,095,238원	11,904,762원
300,000,000원	285,714,286원	14,285,714원
315,000,000원	300,000,000원	15,000,000원
400,000,000원	380,952,381원	19,047,619원
500,000,000원	476,190,476원	23,809,524원

역산 계산 한 줄 예시입니다. 목표 3억원 → 300,000,000 ÷ 1.05 = 285,714,285.7원 → 약 285,714,286원. 즉 약정 보증금이 2억 8,571만원 이상이어야 한 번의 증액청구로 3억원에 닿습니다. 그보다 낮으면 한 번에는 도달하지 못하고, 다음 증액은 제7조 제1항 후단에 따라 1년을 더 기다려야 합니다.

1년 제한은 어떻게 계산하나

제7조 제1항 후단은 “증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다”고 규정합니다. 기산점이 두 개입니다.

상황	기산점	다음 증액청구 가능 시점
신규 계약 체결	임대차계약일	계약일 + 1년
직전에 한 차례 증액함	증액이 있은 날	증액일 + 1년
계약 기간 중 증액 없음	임대차계약일	계약일 + 1년

예시 계산입니다. 2025년 4월 1일에 계약하고 2026년 5월 1일에 보증금을 1,000만원 올렸다면, 그다음 증액청구는 2027년 5월 1일 이후에야 가능합니다. 최초 계약일이 아니라 마지막 증액일이 기산점입니다.

흔한 오해 두 가지를 숫자로 바로잡습니다

오해 1 — “2년 지났으니 10% 올릴 수 있다” 아닙니다. 제7조 제2항은 한 번의 증액청구가 20분의 1을 넘지 못하도록 정할 뿐, 기간이 길다고 상한이 누적되지 않습니다. 보증금 2억원에서 2년을 기다렸다 해도 한 번에 청구할 수 있는 금액은 2,000만원이 아니라 1,000만원입니다. 두 번에 나눠 올린다면 첫 해 2억원 × 5% = 1,000만원, 이듬해 2억 1,000만원 × 5% = 1,050만원으로 2년간 합계 2,050만원이 되며, 이 역시 각 회차마다 1년 요건을 충족해야 합니다.

오해 2 — “시세가 올랐으니 시세의 5%를 올릴 수 있다” 아닙니다. 곱하는 기준은 조문 문언대로 “약정한 차임이나 보증금”입니다. 약정 보증금 2억원인 집의 전세 시세가 3억원이 되었더라도 상한액은 3억원 × 5% = 1,500만원이 아니라 2억원 × 5% = 1,000만원입니다. 차이가 500만원입니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 해당하면 위 표를 그대로 쓸 수 없습니다.

• 시·도 조례가 있는 경우: 제7조 제2항 단서에 따라 상한이 20분의 1보다 낮게 정해져 있을 수 있습니다. 조례가 3%면 3억원 기준 상한이 1,500만원이 아니라 900만원입니다.
• 직전 증액 후 1년이 지나지 않은 경우: 금액이 상한 안이어도 제7조 제1항 후단에 따라 증액청구 자체가 제한됩니다.
• 실체 요건이 없는 경우: 제7조 제1항은 조세·공과금·그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 약정 금액이 적절하지 않게 된 때를 요건으로 합니다. 기간 경과만으로 자동 인상되는 구조가 아닙니다.
• 새 계약을 체결하는 경우: 제7조는 기존 임대차의 증감청구권 조항입니다. 갱신이 아닌 신규 계약에 이 상한이 그대로 적용되는지는 다른 조문의 판단이 필요하며, 이 글에서 확인한 조문 범위 밖입니다.
• 보증금·월세를 동시에 조정하는 경우: 앞서 적었듯 전환 환산 기준을 이 글에서 확인하지 못했습니다.
• 주택이 아닌 경우: 주택임대차보호법의 적용 대상은 주택 임대차입니다. 상가 등은 다른 법의 적용을 받습니다.
• 감액청구를 하려는 경우: 제7조 제1항은 증액과 감액을 함께 규정하지만, 제2항의 20분의 1 한도는 문언상 “증액청구”에 붙어 있습니다. 감액에는 이 상한이 그대로 대응하지 않습니다.

확인·상담은 어디서 하나

• 조문 원문 확인: 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) — 국가법령정보센터
• 시·도 조례 존재 여부: 관할 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도의 자치법규를 확인해야 합니다. 조례가 있으면 제7조 제2항 단서에 따라 상한이 달라집니다.
• 분쟁이 발생한 경우: 관할 지자체 및 주택임대차분쟁조정 절차를 이용할 수 있습니다.

정리하면

한 번의 증액청구로 올릴 수 있는 금액은 약정한 보증금 또는 차임 × 1/20 한 줄로 계산됩니다. 보증금 2억원이면 1,000만원, 3억원이면 1,500만원, 5억원이면 2,500만원입니다. 월세 50만원이면 2만 5,000원입니다. 계산이 아니라 직전 증액일로부터 1년이 지났는지, 조례가 있는지, 곱하는 기준이 약정액이 맞는지 이 세 가지에서 대부분 어긋납니다.

이 글의 금액은 위 조문과 명시한 전제만으로 계산한 추정치입니다. 실제 증액청구 전에는 관할 지자체와 세무·법률 전문가에게 조례 적용 여부와 개별 계약의 사정을 확인하시기 바랍니다.

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