실거주 이유로 갱신 거절, 집주인은 얼마나 배상하나

월세 100만원(환산월차임 기준) 주택을 실거주를 이유로 갱신 거절한 뒤, 2년이 지나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임대인이 물어야 할 손해배상액은 최소 300만원입니다. 새 세입자에게 월 130만원을 받았다면 720만원으로 뜁니다. 세 가지 산정 기준 중 가장 큰 금액이 배상액이 되기 때문입니다.

핵심 요약

• 배상 의무는 실거주 거절 자체가 아니라, 2년이 지나기 전 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 사실에서 생깁니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).
• 배상액은 ①환산월차임 3개월분 ②새 임대 환산월차임과 종전 환산월차임 차액의 2년분 ③임차인 실제 손해액 중 큰 금액입니다.
• 환산월차임 100만원이면 ①은 300만원 고정, ②는 인상폭에 비례해 커집니다. 월 12만 5천원만 올려도 ②(300만원)가 ①과 같아지고, 그 이상이면 ②가 이깁니다.
• 인상폭이 커질수록 배상액은 선형으로 늘어납니다. 월 50만원 인상 시 ② = 1,200만원입니다.
• 거절 당시 당사자가 손해배상액을 예정하는 합의를 했다면 그 합의액이 우선 적용됩니다.

계산에 쓴 전제부터 밝힙니다

숫자를 보기 전에 아래 전제를 확인해 주십시오. 전제가 달라지면 금액도 달라집니다.

전제 항목	이 글에서 쓴 값
임차인 갱신요구권 행사	적법하게 1회 행사(제6조의3 제2항)
거절 사유	제6조의3 제1항 제8호, 임대인 본인 실거주
갱신되었을 기간	2년(제6조의3 제2항 후단)
배상 발생 요건	그 2년 만료 전, 정당한 사유 없이 제3자에게 임대
종전 환산월차임	100만원(별도 표시가 없는 한)
손해배상액 예정 합의	없음
제3호(실제 손해액)	개별 입증 사안이라 아래 표에서는 0으로 두고 비교

제3호는 이사비·중개보수·주거이전에 따른 실제 손해처럼 임차인이 입증해야 하는 금액입니다. 금액이 사건마다 다르므로 표의 산식에는 넣지 않고, 마지막 절에서 별도로 다룹니다.

배상 의무는 언제 생기나요

거절만으로는 생기지 않습니다. 조문은 두 가지를 함께 요구합니다.

제6조의3 제5항은 “임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우”에 배상 의무를 지웁니다.

요건을 쪼개면 이렇습니다.

요건	조문 근거	충족 여부 판단 지점
① 제8호(실거주) 사유로 거절했을 것	제6조의3 제1항 제8호	다른 호(차임 연체·전대·파손 등)로 거절했다면 제5항 적용 대상이 아님
② 갱신되었을 기간이 만료 전일 것	제6조의3 제2항 후단(2년)	거절 시점부터 2년이 지난 뒤 임대하면 제5항 문언에 해당하지 않음
③ 제3자에게 임대했을 것	제6조의3 제5항	임대인·직계존비속이 실제 거주했다면 해당 없음
④ 정당한 사유가 없을 것	제6조의3 제5항	정당한 사유의 구체적 내용은 조문에 열거돼 있지 않음

제8호는 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”입니다. 임대인 본인뿐 아니라 부모·자녀가 들어가 사는 경우도 포함됩니다. 배우자나 형제자매는 조문 문언에 없습니다.

배상액은 어떻게 계산하나요

제6조의3 제6항은 손해배상액 예정 합의가 없으면 세 금액 중 큰 금액으로 한다고 정합니다.

호	조문 문언	계산식
제1호	갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분	종전 환산월차임 × 3
제2호	제3자 임대 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분	(새 환산월차임 − 종전 환산월차임) × 24
제3호	갱신거절로 임차인이 입은 손해액	개별 입증액

환산월차임은 “차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다”고 제6항 제1호가 정의합니다. 즉 순수 월세만이 아니라 보증금을 월세로 환산한 값을 더한 금액이 기준입니다.

다만 제7조의2 각 호의 2026년 전환 비율 수치는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 오늘 수집한 조문은 제6조의3뿐입니다. 따라서 아래 계산은 모두 환산월차임이 이미 산출되어 있다는 전제로 진행합니다. 보증금이 있는 계약이라면 제7조의2 비율을 별도로 확인해 환산월차임을 먼저 구한 뒤 아래 표에 대입해 주십시오.

환산월차임 100만원, 새 월세 130만원 사례

한 줄씩 보이겠습니다.

• 제1호 = 1,000,000원 × 3 = 3,000,000원
• 제2호 = (1,300,000원 − 1,000,000원) × 24 = 300,000원 × 24 = 7,200,000원
• 제3호 = 입증액(이 사례에서는 0으로 가정)
• 배상액 = max(3,000,000 / 7,200,000 / 0) = 7,200,000원

월세를 30만원 올렸다는 사실 하나로 배상액이 3개월분의 2.4배가 됩니다.

종전 환산월차임 구간별로 얼마인가요

제1호(3개월분) 금액은 종전 환산월차임만으로 결정됩니다. 자기 구간을 찾아 보십시오. 함께 넣은 손익분기 인상액은 “월세를 이만큼 이상 올려 받으면 제2호가 제1호를 넘어선다”는 값입니다. 산식은 종전 환산월차임 × 3 ÷ 24 = 종전 × 0.125 입니다.

종전 환산월차임	제1호 3개월분	손익분기 인상액(월)	인상액 20만원 시 제2호	최종 배상액(인상 20만원)
30만원	900,000원	37,500원	4,800,000원	4,800,000원
40만원	1,200,000원	50,000원	4,800,000원	4,800,000원
50만원	1,500,000원	62,500원	4,800,000원	4,800,000원
60만원	1,800,000원	75,000원	4,800,000원	4,800,000원
70만원	2,100,000원	87,500원	4,800,000원	4,800,000원
80만원	2,400,000원	100,000원	4,800,000원	4,800,000원
90만원	2,700,000원	112,500원	4,800,000원	4,800,000원
100만원	3,000,000원	125,000원	4,800,000원	4,800,000원
120만원	3,600,000원	150,000원	4,800,000원	4,800,000원
140만원	4,200,000원	175,000원	4,800,000원	4,800,000원
160만원	4,800,000원	200,000원	4,800,000원	4,800,000원
180만원	5,400,000원	225,000원	4,800,000원	5,400,000원
200만원	6,000,000원	250,000원	4,800,000원	6,000,000원
250만원	7,500,000원	312,500원	4,800,000원	7,500,000원
300만원	9,000,000원	375,000원	4,800,000원	9,000,000원

계산 검산 두 줄만 보이겠습니다.

• 종전 100만원 손익분기 = 1,000,000 × 3 ÷ 24 = 125,000원
• 종전 200만원, 인상 20만원 → 제2호 200,000 × 24 = 4,800,000원 < 제1호 6,000,000원 → 배상액은 제1호 600만원

표에서 읽을 점은 하나입니다. 제2호 금액은 종전 월세와 무관하게 인상액만으로 정해집니다. 인상액이 같으면 월세 30만원짜리든 300만원짜리든 제2호는 똑같이 480만원입니다. 종전 월세가 낮을수록 제2호가 제1호를 넘기 쉬운 구조입니다.

조건이 겹치면 얼마가 되나요 (교차 비교)

세로축은 종전 환산월차임, 가로축은 월세 인상액입니다. 칸의 값은 제1호와 제2호 중 큰 금액, 즉 최종 배상액입니다(제3호 0 가정). 단위는 만원입니다.

종전 \ 인상액	0원	5만원	10만원	20만원	30만원	50만원	80만원
50만원	150	150	240	480	720	1,200	1,920
80만원	240	240	240	480	720	1,200	1,920
100만원	300	300	300	480	720	1,200	1,920
150만원	450	450	450	480	720	1,200	1,920
200만원	600	600	600	600	720	1,200	1,920
300만원	900	900	900	900	900	1,200	1,920

칸 하나만 풀어 보이겠습니다. 종전 150만원 · 인상 20만원 칸입니다.

• 제1호 = 1,500,000 × 3 = 4,500,000원
• 제2호 = 200,000 × 24 = 4,800,000원
• max → 4,800,000원 (표의 480)

가로로 읽으면 인상액이 일정 지점을 넘는 순간 값이 제1호 고정에서 제2호 비례로 바뀌는 게 보입니다. 세로로 읽으면 인상액이 클수록 종전 월세가 배상액에 영향을 주지 못한다는 점이 보입니다. 인상액 50만원 이상 칸은 모든 행이 같은 값입니다.

얼마까지 올려 받으면 배상액이 얼마가 되나요 (역산표)

“배상액을 얼마 이하로 두려면 인상액이 얼마여야 하나”를 거꾸로 계산한 표입니다. 종전 환산월차임 100만원 기준이고, 제1호가 300만원으로 깔려 있으므로 300만원 아래로는 내려가지 않습니다.

목표 배상액	필요한 최대 인상액(월)	산식	실제 적용 결과
300만원	125,000원 이하	3,000,000 ÷ 24	제1호 300만원 적용
400만원	166,666원 이하	4,000,000 ÷ 24	제2호 약 400만원
500만원	208,333원 이하	5,000,000 ÷ 24	제2호 약 500만원
600만원	250,000원 이하	6,000,000 ÷ 24	제2호 600만원
720만원	300,000원 이하	7,200,000 ÷ 24	제2호 720만원
960만원	400,000원 이하	9,600,000 ÷ 24	제2호 960만원
1,200만원	500,000원 이하	12,000,000 ÷ 24	제2호 1,200만원

역으로 읽으면, 새 임대 조건을 정하기 전에 인상액 × 24가 얼마인지만 계산하면 제2호 금액이 바로 나옵니다. 이 값이 종전 월세 3개월분보다 작으면 배상액은 3개월분에서 멈춥니다.

흔한 오해 두 가지를 숫자로 바로잡습니다

오해 ①: “실거주한다고 하고 안 살면 무조건 3개월치 물어주면 된다.”

틀립니다. 제6항은 세 금액 중 큰 금액이라고 명시합니다. 3개월분은 하한이지 상한이 아닙니다. 종전 100만원 → 새 임대 150만원이면 제2호는 (1,500,000 − 1,000,000) × 24 = 1,200만원입니다. 3개월분 300만원의 4배입니다. “3개월치”라는 인식으로 새 계약을 맺으면 실제 부담이 4배가 될 수 있습니다.

오해 ②: “실거주 거절 자체가 위법이라 배상 대상이다.”

틀립니다. 제6조의3 제1항 제8호는 실거주를 거절 가능한 정당한 사유로 명시합니다. 배상 의무는 제5항의 별도 요건, 즉 2년 만료 전 정당한 사유 없는 제3자 임대에서 생깁니다. 실제로 거주했다면 제5항 요건 ③이 충족되지 않아 배상액은 0원입니다. 반대로 말하면 배상 여부를 가르는 것은 거절 사유가 아니라 거절 이후 2년간 그 집을 어떻게 썼는가입니다.

임차인은 언제까지 청구해야 하나요

청구 기한(소멸시효)에 관한 규정은 제6조의3 조문 본문에 없습니다. 오늘 확인한 조문에는 배상 청구의 기간 제한이 나타나 있지 않으므로, 이 글에서는 기한을 특정하지 않습니다. 기간 문제가 걸린 사안이라면 관련 일반 규정을 별도로 확인해야 합니다.

다만 실무상 시점 판단에 쓰이는 기준 시점은 조문에서 확인됩니다.

시점	조문상 의미
갱신거절 당시	제1호·제2호의 “종전 환산월차임”을 고정하는 시점
갱신되었을 기간(2년) 만료일	제5항 배상 요건의 종기
제3자 임대 시점	제2호의 “제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임”을 확정하는 시점

공식 확인 경로는 어디인가요

조문 원문은 국가법령정보센터에서 직접 확인할 수 있습니다.

• 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) — 제1항 각 호(거절 사유), 제5항(배상 요건), 제6항(산정 기준) 전문

환산월차임 산출에 필요한 제7조의2 전환 비율, 그리고 분쟁 조정 절차·관할에 관한 사항은 오늘 수집 범위에 없어 이 글에서 다루지 않았습니다. 해당 부분은 같은 사이트에서 별도로 조회해 주십시오.

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 해당하면 위 표의 숫자를 그대로 쓰면 안 됩니다.

• 손해배상액 예정 합의가 있는 경우. 제6항 본문이 “거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한”이라고 단서를 답니다. 합의가 있으면 세 호의 비교 자체를 하지 않습니다.
• 보증금이 있는 계약. 환산월차임에 보증금 전환분이 더해지므로 표의 “종전 환산월차임” 칸이 순수 월세보다 커집니다. 전환 비율은 제7조의2를 확인해야 하고, 이 글에서는 확인하지 못했습니다.
• 제3호(실제 손해액)가 큰 경우. 이 글의 표는 제3호를 0으로 두고 계산했습니다. 임차인이 이사비·중개보수·주거 조건 악화 등을 입증하면 제3호가 제1호·제2호를 넘어 최종 배상액이 될 수 있습니다. 금액이 사건마다 달라 표로 만들 수 없습니다.
• 제8호가 아닌 사유로 거절한 경우. 제1항 제1호(2기 차임 연체), 제2호(부정한 방법), 제4호(무단 전대), 제5호(고의·중과실 파손), 제7호(철거·재건축) 등으로 거절했다면 제5항의 적용 대상이 아닙니다.
• 갱신요구권 행사가 적법하지 않은 경우. 제2항은 갱신요구권을 1회에 한해 행사할 수 있다고 정합니다. 이미 행사한 뒤의 재요구라면 전제 자체가 달라집니다.
• 제3자 임대에 정당한 사유가 있는 경우. 제5항은 “정당한 사유 없이”를 요건으로 두므로, 정당한 사유가 인정되면 배상 의무가 발생하지 않습니다. 무엇이 정당한 사유인지는 조문에 열거돼 있지 않아 이 글에서 단정하지 않습니다.
• 2년이 지난 뒤 임대한 경우. 제5항은 “갱신되었을 기간이 만료되기 전”으로 시기를 한정합니다.
• 주택임대차보호법 적용 대상이 아닌 임대차. 이 글은 같은 법 제6조의3이 적용되는 주택 임대차만 전제로 합니다.

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이 글의 금액은 주택임대차보호법 제6조의3 조문 문언에 따라 직접 계산한 추정치입니다. 실제 배상액은 환산월차임 산출 방식, 제3호 손해 입증 내용, 정당한 사유 인정 여부에 따라 달라집니다. 분쟁이 실제로 발생한 상황이라면 관할 기관이나 법률 전문가의 확인을 받은 뒤 대응하십시오.

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