월세를 전세로 바꿀 때, 전환율은 얼마로 계산하나

월세 50만원을 전세로 바꾸면, 전환율 4.0%에서 보증금은 1억5,000만원입니다. 계산식은 월세 × 12 ÷ 전환율 하나뿐입니다. 같은 월세라도 전환율 3.0%면 2억원, 6.0%면 1억원으로 두 배 차이가 납니다. 그래서 전환에서 다투는 지점은 금액이 아니라 어떤 율을 쓰느냐입니다.

핵심 요약

• 환산 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율. 월세 50만원, 전환율 4.0%면 600만원 ÷ 0.04 = 1억5,000만원입니다.
• 전환율이 1%포인트 낮아지면 세입자가 넣어야 할 보증금은 크게 늘어납니다. 월세 50만원 기준 5.0%에서 1억2,000만원, 4.0%에서 1억5,000만원으로 3,000만원 차이입니다.
• 기존 보증금이 있으면 그대로 더합니다. 보증금 1,000만원 + 월세 50만원을 4.0%로 전환하면 총 전세금은 1억6,000만원입니다.
• 주택임대차보호법 제7조 제2항은 증액청구를 약정 보증금의 20분의 1(5%)까지로 제한하고, 제1항은 직전 계약·증액 후 1년 이내 증액청구를 금지합니다.
• 법정 전환 상한 이율(제7조의2 및 시행령)은 오늘 조문을 확보하지 못했습니다. 아래 표의 3.0~6.0%는 계산 구조를 보여 주기 위한 가정치이며 법정 상한이 아닙니다.

계산 전제부터 밝힙니다

표의 숫자는 아래 전제에서 나온 값입니다. 전제가 하나라도 달라지면 금액이 달라집니다.

전제	값
대상	주택 임대차(주택임대차보호법 적용)
기존 계약	보증금 1,000만원 + 월세 50만원(예시 사례)
전환 방향	월세 → 전세(월세를 없애고 보증금으로 흡수)
전환율	3.0 / 4.0 / 5.0 / 6.0% — 가정치, 법정 상한 아님
관리비	전환 대상에서 제외(월세와 별도로 계속 납부)
계약 갱신 여부	증액 상한 논의 시에는 기존 계약의 갱신을 전제

관리비를 월세에 섞어 전환하면 보증금이 부풀려집니다. 전환 대상은 차임(월세)이지 관리비가 아니라는 점을 계약서에 명시해 두는 편이 분쟁을 줄입니다.

전환 계산은 어떻게 하나

한 줄씩 보여 드립니다. 기존 계약이 보증금 1,000만원 + 월세 50만원, 전환율 4.0%인 경우입니다.

단계	계산식	결과
① 연 환산 월세	500,000원 × 12개월	6,000,000원
② 환산 보증금	6,000,000원 ÷ 0.04	150,000,000원
③ 기존 보증금 합산	10,000,000원 + 150,000,000원	160,000,000원
④ 전환 후 월세	500,000원 − 500,000원	0원

전환율 5.0%였다면 ②가 6,000,000 ÷ 0.05 = 1억2,000만원이 되어 총 전세금은 1억3,000만원입니다. 같은 계약인데 3,000만원이 갈립니다. 율을 정하는 근거를 계약서에 남겨야 하는 이유입니다.

같은 사례를 나머지 두 율로도 한 줄씩 끝까지 풀어 둡니다. ①은 율과 무관하게 6,000,000원으로 같고, ②부터 갈라집니다.

전환율	② 환산 보증금 계산식	② 결과	③ 기존 1,000만원 합산	①~③ 총액
3.0%	6,000,000 ÷ 0.03	200,000,000원	10,000,000 + 200,000,000	2억1,000만원
4.0%	6,000,000 ÷ 0.04	150,000,000원	10,000,000 + 150,000,000	1억6,000만원
5.0%	6,000,000 ÷ 0.05	120,000,000원	10,000,000 + 120,000,000	1억3,000만원
6.0%	6,000,000 ÷ 0.06	100,000,000원	10,000,000 + 100,000,000	1억1,000만원

②의 나눗셈만 바뀌고 ①·③·④는 그대로라는 점을 보십시오. 총액 차이 1억원(2억1,000만원 − 1억1,000만원)은 전부 ② 한 줄에서 발생합니다. 협상에서 다툴 줄은 사실상 이 한 줄뿐입니다.

월세 20만~150만원, 전세로 바꾸면 각각 얼마인가

월세 구간 전체를 계산했습니다. 기존 보증금은 뺀 순수 환산 보증금입니다. 자기 월세 줄만 보면 됩니다.

월세(원)	연 환산(원)	3.0%	4.0%	5.0%	6.0%
200,000	2,400,000	8,000만원	6,000만원	4,800만원	4,000만원
300,000	3,600,000	1억2,000만원	9,000만원	7,200만원	6,000만원
400,000	4,800,000	1억6,000만원	1억2,000만원	9,600만원	8,000만원
500,000	6,000,000	2억원	1억5,000만원	1억2,000만원	1억원
600,000	7,200,000	2억4,000만원	1억8,000만원	1억4,400만원	1억2,000만원
700,000	8,400,000	2억8,000만원	2억1,000만원	1억6,800만원	1억4,000만원
800,000	9,600,000	3억2,000만원	2억4,000만원	1억9,200만원	1억6,000만원
900,000	10,800,000	3억6,000만원	2억7,000만원	2억1,600만원	1억8,000만원
1,000,000	12,000,000	4억원	3억원	2억4,000만원	2억원
1,100,000	13,200,000	4억4,000만원	3억3,000만원	2억6,400만원	2억2,000만원
1,200,000	14,400,000	4억8,000만원	3억6,000만원	2억8,800만원	2억4,000만원
1,300,000	15,600,000	5억2,000만원	3억9,000만원	3억1,200만원	2억6,000만원
1,400,000	16,800,000	5억6,000만원	4억2,000만원	3억3,600만원	2억8,000만원
1,500,000	18,000,000	6억원	4억5,000만원	3억6,000만원	3억원

읽는 법은 단순합니다. 표의 값이 전환율에 반비례합니다. 3.0%의 값은 6.0% 값의 정확히 두 배입니다. 4.0%와 5.0% 사이는 1.25배 차이입니다(1억5,000만원 ÷ 1억2,000만원 = 1.25).

율이 1%포인트 바뀌면 금액이 얼마나 움직이나

같은 표를 차액으로 다시 정리했습니다. 협상 테이블에서 “1%포인트만 조정하자”는 말이 실제로 몇 원인지 보기 위한 표입니다.

월세(원)	3.0%→4.0% 감소액	4.0%→5.0% 감소액	5.0%→6.0% 감소액	3.0%↔6.0% 총폭
200,000	2,000만원	1,200만원	800만원	4,000만원
300,000	3,000만원	1,800만원	1,200만원	6,000만원
400,000	4,000만원	2,400만원	1,600만원	8,000만원
500,000	5,000만원	3,000만원	2,000만원	1억원
700,000	7,000만원	4,200만원	2,800만원	1억4,000만원
1,000,000	1억원	6,000만원	4,000만원	2억원
1,500,000	1억5,000만원	9,000만원	6,000만원	3억원

같은 1%포인트라도 낮은 율 구간에서 훨씬 크게 움직입니다. 월세 50만원에서 3.0%→4.0%는 5,000만원, 5.0%→6.0%는 2,000만원입니다. 2.5배 차이입니다. 나눗셈이라 분모가 작을수록 한 칸의 무게가 커지기 때문입니다.

기존 보증금이 있으면 총 전세금은 얼마가 되나

앞의 표는 월세만 환산한 값입니다. 실제 계약에는 기존 보증금이 남아 있으니 더해야 합니다. 월세 50만원을 고정하고, 기존 보증금 × 전환율로 교차한 총 전세금입니다.

기존 보증금	3.0%	4.0%	5.0%	6.0%
0원	2억원	1억5,000만원	1억2,000만원	1억원
1,000만원	2억1,000만원	1억6,000만원	1억3,000만원	1억1,000만원
3,000만원	2억3,000만원	1억8,000만원	1억5,000만원	1억3,000만원
5,000만원	2억5,000만원	2억원	1억7,000만원	1억5,000만원
1억원	3억원	2억5,000만원	2억2,000만원	2억원
2억원	4억원	3억5,000만원	3억2,000만원	3억원

기존 보증금은 율의 영향을 받지 않고 그대로 더해집니다. 그래서 보증금이 클수록 전환율 차이가 총액에서 차지하는 비중은 줄어듭니다. 보증금 0원일 때 3.0%와 6.0%의 차이는 2배(1억원)지만, 기존 보증금 2억원이면 4억원 대 3억원으로 1.33배입니다.

월세 100만원일 때 같은 교차표

월세만 100만원(연 1,200만원)으로 바꿔 같은 축으로 다시 계산했습니다. 환산분이 두 배가 되므로 기존 보증금의 완충 효과는 상대적으로 약해집니다.

기존 보증금	3.0%	4.0%	5.0%	6.0%
0원	4억원	3억원	2억4,000만원	2억원
1,000만원	4억1,000만원	3억1,000만원	2억5,000만원	2억1,000만원
3,000만원	4억3,000만원	3억3,000만원	2억7,000만원	2억3,000만원
5,000만원	4억5,000만원	3억5,000만원	2억9,000만원	2억5,000만원
1억원	5억원	4억원	3억4,000만원	3억원
2억원	6억원	5억원	4억4,000만원	4억원

기존 보증금 2억원 줄을 앞 표와 비교하면 차이가 보입니다. 월세 50만원에서는 3.0%와 6.0%가 4억원 대 3억원(1.33배)이었지만, 월세 100만원에서는 6억원 대 4억원(1.5배)으로 벌어집니다. 월세가 클수록 율 협상의 무게가 커집니다.

전세금을 정해 놓고 역산하면 전환율이 얼마인가

세입자와 “전세 얼마”로 먼저 합의한 경우입니다. 이때는 전환율 = 월세 × 12 ÷ 환산 보증금으로 뒤집어 계산합니다. 그 율이 상식적인 범위인지 확인하는 용도입니다.

월세 50만원(연 600만원) 기준입니다.

목표 환산 보증금	계산식	역산 전환율
8,000만원	600만 ÷ 8,000만	7.50%
1억원	600만 ÷ 1억	6.00%
1억2,000만원	600만 ÷ 1억2,000만	5.00%
1억5,000만원	600만 ÷ 1억5,000만	4.00%
1억8,000만원	600만 ÷ 1억8,000만	3.33%
2억원	600만 ÷ 2억	3.00%
2억5,000만원	600만 ÷ 2억5,000만	2.40%
3억원	600만 ÷ 3억	2.00%

월세 100만원이면 위 표의 전환율이 그대로 두 배가 됩니다(연 1,200만원 ÷ 2억원 = 6.00%). 월세가 25만원이면 절반입니다. 즉 역산 전환율은 월세 ÷ 보증금의 비율만 같으면 동일합니다.

월세별 역산 전환율 교차표

월세를 축 하나, 목표 보증금을 축 하나로 놓고 역산 전환율을 전부 채웠습니다. 상대가 제시한 금액이 몇 %짜리 제안인지 바로 읽을 수 있습니다.

목표 보증금	월세 30만원	월세 50만원	월세 70만원	월세 100만원	월세 150만원
1억원	3.60%	6.00%	8.40%	12.00%	18.00%
1억5,000만원	2.40%	4.00%	5.60%	8.00%	12.00%
2억원	1.80%	3.00%	4.20%	6.00%	9.00%
2억5,000만원	1.44%	2.40%	3.36%	4.80%	7.20%
3억원	1.20%	2.00%	2.80%	4.00%	6.00%
4억원	0.90%	1.50%	2.10%	3.00%	4.50%

읽는 법. 월세 100만원을 전세 1억5,000만원으로 하자는 제안은 역산 8.00%입니다. 같은 월세를 4억원으로 하자는 제안은 3.00%입니다. 어느 쪽도 계산은 틀리지 않았지만, 전자는 임대인에게 유리하고 후자는 임차인에게 유리합니다. 금액만 오가면 이 차이가 안 보입니다.

5% 증액 상한은 어떻게 적용되나

주택임대차보호법 제7조 제2항은 이렇게 정합니다. “제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.” 20분의 1은 5%입니다. 다만 같은 항 단서는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도가 관할 구역의 임대차 시장 여건을 고려해 그 범위 안에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있게 합니다. 조례가 있으면 5%보다 낮아질 수 있다는 뜻입니다. 관할 지자체 조례는 별도로 확인해야 합니다.

기존 환산 전세금별 5% 상한입니다.

기존 보증금	증액 한도(5%)	증액 후 상한
5,000만원	250만원	5,250만원
1억원	500만원	1억500만원
1억2,000만원	600만원	1억2,600만원
1억5,000만원	750만원	1억5,750만원
2억원	1,000만원	2억1,000만원
2억5,000만원	1,250만원	2억6,250만원
3억원	1,500만원	3억1,500만원
4억원	2,000만원	4억2,000만원
5억원	2,500만원	5억2,500만원

조례로 상한이 낮게 정해진 경우까지 함께 계산해 둡니다. 5%는 법이 정한 최대치이고, 조례는 그 범위 안에서만 정할 수 있으므로 실제 적용치는 5% 이하입니다.

기존 보증금	5% 적용	4% 적용	3% 적용	2% 적용
5,000만원	250만원	200만원	150만원	100만원
1억원	500만원	400만원	300만원	200만원
1억5,000만원	750만원	600만원	450만원	300만원
2억원	1,000만원	800만원	600만원	400만원
3억원	1,500만원	1,200만원	900만원	600만원
5억원	2,500만원	2,000만원	1,500만원	1,000만원

월세에도 같은 5%가 걸립니다. 월세 50만원이면 2만5,000원, 상한은 52만5,000원입니다. 월세 100만원이면 5만원, 상한 105만원입니다.

월세 구간별로도 정리합니다.

기존 월세	증액 한도(5%)	증액 후 상한	연 증가액
30만원	1만5,000원	31만5,000원	18만원
40만원	2만원	42만원	24만원
50만원	2만5,000원	52만5,000원	30만원
70만원	3만5,000원	73만5,000원	42만원
100만원	5만원	105만원	60만원
150만원	7만5,000원	157만5,000원	90만원

연 증가액 칸은 월 증액분에 12를 곱한 값입니다. 월세 50만원을 상한까지 올려도 연 30만원 늘어나는 데 그칩니다. 이 금액을 4.0%로 환산하면 750만원(30만원 ÷ 0.04)이고, 이는 기존 환산 전세금 1억5,000만원의 5%와 정확히 같습니다. 보증금으로 올리든 월세로 올리든 상한의 크기 자체는 같은 구조라는 뜻입니다.

시기 제한도 함께 봅니다. 제7조 제1항은 “증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다”고 정합니다. 작년 3월에 5% 올렸다면 다음 증액청구는 올해 3월 이후입니다.

또 하나. 제7조는 증감을 청구할 수 있는 사유를 “조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때”로 적고, 효력을 “장래에 대하여”로 한정합니다. 소급해서 받을 수 없습니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

계산식은 단순하지만 적용에는 예외가 많습니다.

• 법정 전환 상한 이율을 반영하지 않았습니다. 전환 이율의 상한은 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령에서 정하는데, 오늘 확보한 조문은 제7조뿐입니다. 표의 3.0~6.0%는 계산 구조를 보이기 위한 가정치이며 법정 기준이 아닙니다. 실제 계약 전에 제7조의2 조문과 현재 시행령 이율을 직접 확인하십시오.
• 신규 계약이면 5% 상한이 그대로 적용되지 않습니다. 제7조는 존속 중인 임대차의 증감청구에 관한 조항입니다. 임차인이 바뀌는 새 계약은 구조가 다릅니다.
• 합의로 낮춘 경우. 임대인과 임차인이 5%보다 낮은 인상, 또는 특정 전환율에 이미 합의했다면 그 합의가 먼저 적용됩니다.
• 관리비를 월세에 포함해 계산한 경우. 관리비 10만원을 월세에 섞어 4.0%로 환산하면 보증금이 3,000만원 부풀려집니다(120만원 ÷ 0.04). 관리비 5만원이면 1,500만원, 15만원이면 4,500만원, 20만원이면 6,000만원입니다. 3.0%로 환산하면 부풀림이 더 커져 관리비 10만원에 4,000만원입니다.
• 월세를 일부만 전환하는 경우. 위 표는 월세를 전액 없애는 전제입니다. 월세 50만원 중 30만원만 전환하면 환산분은 360만원 ÷ 0.04 = 9,000만원이고 월세 20만원이 남습니다. 절반인 25만원만 전환하면 300만원 ÷ 0.04 = 7,500만원에 월세 25만원이 남습니다.
• 월 단위 미납·연체가 섞인 경우. 전환 시점에 밀린 월세가 있으면 그 금액은 환산 대상이 아니라 별도 정산 대상입니다. 밀린 3개월치 150만원을 보증금에 흡수시키면 환산 구조가 흐트러집니다.
• 공공임대·매입임대 등 별도 규정이 적용되는 주택. 임대료 산정 방식이 다른 규정을 따를 수 있습니다.
• 상가 임대차. 주택임대차보호법이 아니라 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다. 이 글의 5% 기준을 그대로 가져다 쓰면 안 됩니다.
• 보증금 반환 능력을 고려하지 않은 계산. 월세를 없애고 보증금을 1억5,000만원으로 올리면, 계약 종료 시 그 금액을 한 번에 돌려줘야 합니다. 전환은 임대인에게 반환 채무를 키우는 선택입니다. 월세 100만원을 4.0%로 전면 전환하면 반환 채무가 3억원까지 늘어납니다.

흔한 오해 둘

“전환율이 높을수록 세입자에게 유리하다” — 반대입니다. 전환율이 높으면 같은 월세를 더 적은 보증금으로 환산합니다. 월세 50만원이 6.0%에서 1억원, 3.0%에서 2억원입니다. 즉 높은 율 = 적은 보증금입니다. 월세를 전세로 바꾸는 방향에서는 율이 높은 쪽이 임차인의 목돈 부담이 적습니다. 반대로 전세를 월세로 돌리는 방향에서는 율이 높을수록 월세가 커져 임차인에게 불리해집니다. 방향에 따라 유불리가 뒤집힙니다. 숫자로 확인하면 이렇습니다. 보증금 2억원을 월세로 돌릴 때 3.0%면 2억 × 0.03 ÷ 12 = 월 50만원, 6.0%면 2억 × 0.06 ÷ 12 = 월 100만원입니다. 같은 6.0%가 전세 전환에서는 임차인의 목돈을 1억원으로 줄여 주지만, 월세 전환에서는 월 부담을 100만원으로 두 배 키웁니다.

“보증금은 5%, 월세도 5%, 따로따로 올릴 수 있다” — 제7조 제2항은 “차임이나 보증금의 20분의 1”이라고 적습니다. 보증금 1억원 + 월세 50만원인 계약에서 보증금 500만원과 월세 2만5,000원을 동시에 올리면, 월세 2만5,000원을 4.0%로 환산한 750만원까지 더해 실질 인상폭이 1,250만원이 됩니다. 기존 환산 전세금 2억5,000만원(1억원 + 600만원 ÷ 0.04) 대비 5%인 1,250만원과 맞물리는 구조라, 두 항목을 각각 5%씩 올리는 방식은 다툼의 소지가 큽니다. 환산 기준으로 합산해 계산하는 편이 안전합니다. 전환율을 3.0%로 잡으면 숫자가 더 커집니다. 기존 환산 전세금은 1억원 + 600만원 ÷ 0.03 = 3억원, 5%는 1,500만원이고, 월세 2만5,000원의 환산분은 30만원 ÷ 0.03 = 1,000만원이라 보증금 500만원과 합쳐 1,500만원입니다. 어느 율에서도 “각각 5%“는 환산 합산 상한을 정확히 채우는 수준이라 여유가 없습니다.

언제, 어디서 처리하나

• 증액청구 시점: 직전 계약 또는 직전 증액으로부터 1년이 지난 뒤(제7조 제1항).
• 효력: 장래에 대해서만. 과거분 소급 청구 불가(제7조 제1항).
• 계약 변경 후: 변경된 보증금으로 확정일자를 다시 받아 두는 편이 임차인 보호에 유리합니다. 증액분에 대한 우선변제 순위 문제가 생길 수 있습니다.
• 조문 확인: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제7조에서 원문을 직접 볼 수 있습니다. 지자체 조례로 상한이 달리 정해졌는지도 함께 확인해야 합니다.

정리

계산은 곱하기와 나누기 두 번이면 끝납니다. 월세에 12를 곱하고 전환율로 나눈 뒤, 기존 보증금을 더합니다. 어려운 것은 산수가 아니라 율의 근거입니다. 위 표의 3.0~6.0%는 구조를 보이기 위한 가정치이며, 법정 상한 이율은 이 글에서 확인하지 못했습니다.

이 글의 금액은 위 전제에 따른 추정값입니다. 실제 계약 변경이나 증액청구 전에는 관할 지자체의 조례, 주택임대차보호법 제7조의2 및 시행령의 현행 이율, 그리고 필요하면 대한법률구조공단 등 공적 상담 창구나 전문가의 확인을 거치십시오.

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