계약갱신요구권 행사 시 총 임대차 기간, 몇 년까지 늘어나나

계약갱신요구권을 행사하면 총 임대차 기간은 최초 계약 기간 + 2년입니다. 최초 계약이 2년이었다면 총 4년입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제2항이 갱신요구권을 1회로 한정하고, 갱신되는 존속기간을 2년으로 보기 때문입니다. 두 번째 갱신은 이 조문으로는 요구할 수 없습니다.

핵심 요약

• 갱신요구권은 1회만 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
• 최초 2년 계약이면 총 거주 기간은 4년이고, 그 뒤 만료 때는 갱신요구권이 남아 있지 않습니다.
• 갱신 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 계약된 것으로 보며, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다.
• 임대인은 연체, 거짓 임차, 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속의 실거주 등 9가지 사유가 있으면 거절할 수 있습니다.
• 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면, 환산월차임 3개월분 이상의 손해배상 책임이 생깁니다.

계산 전제는 무엇인가요?

이 글의 계산은 아래 가정 위에서만 맞습니다.

항목	이 글의 가정	확인 상태
대상	주택임대차보호법이 적용되는 주택 임차인	조문 대상
갱신요구권 행사 횟수	1회	제6조의3 제2항 본문 확인
갱신 기간	2년	제6조의3 제2항 본문 확인
최초 계약 기간	1년·2년·3년·4년을 각각 가정	가정값
갱신요구 가능 시기	제6조제1항 전단의 기간 이내	그 기간의 길이는 이번에 수집한 조문에 없어 확인하지 못했습니다
최초 계약 기간의 법정 최소 한도	다루지 않음	제6조 본문은 수집하지 못해 확인하지 못했습니다
증액 한도	다루지 않음	제7조 수치는 확인하지 못했습니다

핵심은 단순합니다. 법이 정한 숫자는 “1회”와 “2년” 두 개이고, 나머지는 독자의 최초 계약 기간에서 나옵니다. 그래서 표의 입력값은 최초 계약 기간입니다.

최초 계약 기간별로 총 몇 년이 되나요?

총 기간은 최초 기간에 갱신 2년을 더한 값입니다.

최초 계약 기간(가정)	계산식	갱신 후 총 기간	갱신 이후 추가 갱신요구
1년	1년 + 2년	3년	불가(1회 소진)
2년	2년 + 2년	4년	불가(1회 소진)
3년	3년 + 2년	5년	불가(1회 소진)
4년	4년 + 2년	6년	불가(1회 소진)

갱신은 최초 기간을 줄이지 않고, 갱신분이 2년으로 고정된다는 점이 표의 규칙입니다. 갱신 기간을 1년이나 3년으로 고를 수 없습니다. 법이 갱신분의 존속기간을 2년으로 보기 때문입니다.

참고로 1년짜리 계약이 곧바로 그대로 인정되는지는 제6조 본문에 달려 있습니다. 이 글은 그 조문을 수집하지 못했으므로, 1년 계약 행은 단순 합산 예시일 뿐입니다. 실제 계약서가 1년이면 관할 기관이나 법률 전문가에게 최초 기간의 효력을 먼저 확인하십시오.

개월 수와 월세 총액으로 보면 어떻게 되나요?

같은 표를 개월 수로 바꾸고, 월차임 100만원(가정)이 그대로 유지된다고 놓으면 거주 기간 동안의 월세 합계가 나옵니다. 갱신 시 차임을 올릴 수 있는 폭은 제7조에 있어 반영하지 않았으므로, 아래 합계는 증액이 없다고 가정한 값입니다.

최초 계약 기간(가정)	갱신 후 총 기간	총 개월 수	월차임 100만원 가정 시 합계	갱신분(24개월)만의 합계
1년	3년	36개월	3,600만원	2,400만원
2년	4년	48개월	4,800만원	2,400만원
3년	5년	60개월	6,000만원	2,400만원
4년	6년	72개월	7,200만원	2,400만원

계산은 총 개월 수 × 100만원이며, 갱신분은 최초 기간이 몇 년이든 24개월 × 100만원 = 2,400만원으로 같습니다.

시작일이 정해지면 종료일은 언제인가요?

종료일은 시작일에서 최초 기간과 갱신 2년을 더해 하루를 뺀 날로 계산했습니다. 계약서에 종료일이 따로 적혀 있으면 계약서 날짜를 우선하십시오.

계약 시작일	최초 기간	최초 종료일	갱신 후 종료일
2026-03-01	2년	2028-02-29	2030-02-28
2026-07-15	2년	2028-07-14	2030-07-14
2026-11-01	2년	2028-10-31	2030-10-31
2026-11-01	3년	2029-10-31	2031-10-31

계산 과정을 한 줄씩 적으면 다음과 같습니다.

• 2026-03-01 시작, 2년: 2028-03-01에서 하루 전인 2028-02-29가 최초 종료일입니다(2028년은 윤년). 여기에 2년을 더하면 2030-02-28입니다.
• 2026-07-15 시작, 2년: 2028-07-15 하루 전인 2028-07-14, 갱신 후 2030-07-14입니다.
• 2026-11-01 시작, 2년: 2028-10-31, 갱신 후 2030-10-31입니다.
• 2026-11-01 시작, 3년: 2029-10-31, 갱신 후 2031-10-31입니다.

시작일 두 개를 최초 기간 네 가지와 교차하면 어떻게 되나요?

같은 방식으로 2026-03-01과 2026-11-01 두 시작일을 1년·2년·3년·4년과 교차했습니다. 칸 안의 앞 날짜는 최초 종료일, 뒤 날짜는 갱신 후 종료일입니다.

최초 기간	2026-03-01 시작	2026-11-01 시작
1년	2027-02-28 → 2029-02-28	2027-10-31 → 2029-10-31
2년	2028-02-29 → 2030-02-28	2028-10-31 → 2030-10-31
3년	2029-02-28 → 2031-02-28	2029-10-31 → 2031-10-31
4년	2030-02-28 → 2032-02-29	2030-10-31 → 2032-10-31

3월 1일 시작 계약은 종료일이 2월 말로 떨어집니다. 해당 연도가 윤년(2028년, 2032년)이면 29일, 평년이면 28일이 됩니다. 4년 행의 갱신 후 종료일 2032-02-29는 2032-03-01의 하루 전으로 계산한 값입니다.

갱신 임대차의 조건은 어떻게 정해지나요?

갱신되는 임대차는 제6조의3 제3항에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다.

항목	갱신 시 처리	근거
존속기간	2년으로 봄	제6조의3 제2항
보증금·차임	원칙은 동일, 제7조 범위 안에서 증감 가능	제6조의3 제3항
그 밖의 계약 조건	전 임대차와 동일한 것으로 봄	제6조의3 제3항
갱신 임대차의 해지	제6조의2를 준용	제6조의3 제4항

제7조가 허용하는 증액 폭의 숫자는 이번에 수집한 조문에 없습니다. 그래서 “얼마까지 올릴 수 있다”는 표는 만들지 않았습니다. 증액 요구를 받았다면 제7조 본문을 직접 열어 확인하십시오.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는 언제인가요?

임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없지만, 제6조의3 제1항 각 호 가운데 하나에 해당하면 거절할 수 있습니다. 호별로 줄여 정리하면 다음과 같습니다.

호	거절 사유 요지	임차인이 점검할 것
1호	차임을 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실	월세 100만원이면 누적 연체액 200만원 도달 여부
2호	거짓이나 부정한 방법으로 임차	계약 당시 제출·고지한 내용
3호	서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공	합의서와 보상 금액
4호	임대인 동의 없이 전부 또는 일부 전대	동의 기록 유무
5호	고의 또는 중대한 과실로 주택 파손	파손 경위
6호	주택 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못함	멸실 정도
7호	철거·재건축을 위해 점유 회복이 필요	가·나·다목 중 어느 것인지
8호	임대인(직계존속·직계비속 포함)의 실제 거주	실거주 의사와 이후 행적
9호	의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유	구체적 사유

7호의 재건축은 세 경우로 나뉩니다. 가목은 계약 체결 당시 공사시기와 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우입니다. 나목은 건물이 노후·훼손되었거나 일부 멸실되어 안전사고 우려가 있는 경우입니다. 다목은 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우입니다.

1호는 “2기의 차임액”이라는 표현을 쓰므로, 월세 100만원이면 연체 누적액이 200만원에 이른 경우가 기준 예시입니다. 연체 횟수 한 번이 아니라 금액이 기준입니다. 이번에 확인한 조문은 연체 시점이 최초 계약 중인지 갱신 때인지까지는 따로 정하지 않았으므로, 연체 사실이 있다면 판단은 전문가에게 확인해야 합니다.

월세 수준별로 1호 연체 기준선은 얼마인가요?

기준은 2기 차임액이므로 월차임에 2를 곱합니다. 월차임 값은 모두 가정입니다.

월차임(가정)	계산식	2기 차임액(기준선)	연체 누적액이 기준선 미만일 때의 최대 여유
50만원	50만원 × 2	100만원	99만원대까지
80만원	80만원 × 2	160만원	159만원대까지
100만원	100만원 × 2	200만원	199만원대까지
150만원	150만원 × 2	300만원	299만원대까지

표의 “여유”는 기준선에 이르기 직전의 금액을 단순 표기한 것일 뿐, 연체가 있어도 안전하다는 뜻이 아닙니다. 9호처럼 다른 사유가 함께 문제 될 수 있습니다.

실거주를 이유로 거절한 뒤 다른 사람에게 세를 주면 얼마를 배상하나요?

임대인이 8호(실거주) 사유로 갱신을 거절했는데도, 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 거절 당시 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없다면 배상액은 아래 세 금액 중 가장 큰 금액입니다.

1. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
2. 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분
3. 실거주 사유 거절로 임차인이 입은 손해액

환산월차임은 월차임에 보증금을 월 단위 차임으로 전환한 금액을 더한 값입니다. 전환 비율은 제7조의2에 있는데 이번에 수집하지 못했으므로, 아래 표는 환산월차임을 이미 구한 값으로 입력하는 방식입니다.

1호와 2호만 비교하면 얼마인가요?

1호는 환산월차임에 3을 곱하고, 2호는 월 차액에 24를 곱합니다. 3호 실손해액은 개별 사정에 달려 있어 표에서 뺐으므로, 실손해액이 더 크면 배상액은 아래 숫자보다 커질 수 있습니다.

갱신거절 당시 환산월차임	1호: ×3	새 임대와의 월 차액 10만원 → 2호(×24)	20만원 → 2호	30만원 → 2호	50만원 → 2호
80만원	240만원	240만원	480만원	720만원	1,200만원
100만원	300만원	240만원	480만원	720만원	1,200만원
150만원	450만원	240만원	480만원	720만원	1,200만원
200만원	600만원	240만원	480만원	720만원	1,200만원

두 값 가운데 큰 금액이 표의 최소 배상 기준입니다. 환산월차임과 월 차액이 만나는 지점별로 정리하면 다음과 같습니다.

환산월차임 \ 월 차액	10만원	20만원	30만원	50만원
80만원	240만원	480만원	720만원	1,200만원
100만원	300만원	480만원	720만원	1,200만원
150만원	450만원	480만원	720만원	1,200만원
200만원	600만원	600만원	720만원	1,200만원

계산 예시 두 줄입니다.

• 환산월차임 100만원, 월 차액 20만원: 1호 100만원 × 3 = 300만원, 2호 20만원 × 24 = 480만원 → 큰 금액 480만원
• 환산월차임 200만원, 월 차액 10만원: 1호 200만원 × 3 = 600만원, 2호 10만원 × 24 = 240만원 → 큰 금액 600만원

2호가 1호를 넘는 경계는 월 차액 × 24 > 환산월차임 × 3, 즉 월 차액이 환산월차임의 8분의 1을 넘을 때입니다. 환산월차임 160만원이면 월 차액이 20만원을 넘는 순간 2호가 더 커집니다.

환산월차임을 더 넓은 구간으로 훑으면 경계는 어디인가요?

경계 월 차액은 환산월차임 ÷ 8입니다. 환산월차임을 50만원부터 300만원까지 50만원 간격으로 늘려 1호 금액과 경계를 계산했습니다.

환산월차임	1호(×3)	2호가 1호를 넘기 시작하는 월 차액(÷8)	월 차액이 그 경계일 때 2호(×24)
50만원	150만원	6.25만원	150만원
100만원	300만원	12.5만원	300만원
150만원	450만원	18.75만원	450만원
200만원	600만원	25만원	600만원
250만원	750만원	31.25만원	750만원
300만원	900만원	37.5만원	900만원

경계에서는 두 금액이 같아지고, 월 차액이 그보다 크면 2호가, 작으면 1호가 큽니다. 환산월차임이 높을수록 경계 월 차액도 같은 비율로 올라가므로, 고가 임대일수록 2호가 우세해지려면 더 큰 월세 상승이 필요합니다.

월 차액을 5만원부터 60만원까지 놓고 세 환산월차임과 교차하면 어떻게 되나요?

월 차액을 더 잘게 나눠, 환산월차임 100만원·200만원·300만원과 교차했습니다. 칸의 숫자는 1호와 2호 중 큰 금액이며, 괄호는 어느 호가 적용된 값인지 나타냅니다.

월 차액 \ 환산월차임	100만원(1호 300만원)	200만원(1호 600만원)	300만원(1호 900만원)
5만원(2호 120만원)	300만원(1호)	600만원(1호)	900만원(1호)
15만원(2호 360만원)	360만원(2호)	600만원(1호)	900만원(1호)
40만원(2호 960만원)	960만원(2호)	960만원(2호)	960만원(2호)
60만원(2호 1,440만원)	1,440만원(2호)	1,440만원(2호)	1,440만원(2호)

월 차액이 40만원이면 환산월차임 300만원에서도 960만원이 900만원보다 크므로 2호가 적용됩니다. 월 차액이 5만원처럼 작을 때는 환산월차임 3개월분이 배상액의 바닥 역할을 합니다.

흔한 오해는 무엇인가요?

오해 1. “갱신은 2년마다 계속 요구할 수 있다.” 아닙니다. 조문은 갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다고 합니다. 2년 계약에서 한 번 쓰면 총 4년이고, 6년·8년으로 이어지지 않습니다. 48개월이 상한이며, 24개월씩 반복해 72개월이 되는 구조가 아닙니다.

오해 2. “갱신하면 새 계약이라 조건을 다시 협상한다.” 갱신 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 바뀔 수 있는 것은 제7조의 범위 안에서의 차임과 보증금뿐입니다.

오해 3. “집주인이 실거주한다고 하면 끝이다.” 거절 사유 8호에 해당하는 것은 맞습니다. 다만 거절 뒤 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면, 위 표처럼 환산월차임 3개월분 이상으로 계산되는 배상 책임이 생깁니다. 환산월차임 100만원이면 최소 300만원입니다.

오해 4. “합의로 나가면 보상은 임의로 정해진다.” 3호는 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우를 거절 사유로 둡니다. 합의 보상의 금액은 조문이 정하지 않았습니다. 임차인이 보상을 받고 나가기로 하는 것은 갱신요구권을 포기하는 효과가 있으므로, 합의서 문구를 신중히 읽어야 합니다.

오해 5. “월세를 한 번만 밀려도 갱신이 막힌다.” 1호의 기준은 연체 횟수가 아니라 2기의 차임액에 해당하는 금액입니다. 월세 100만원이면 200만원에 이르러야 기준선에 닿습니다. 반대로 월세 50만원 계약에서 100만원이 쌓이면 곧바로 기준선입니다.

신고·조회는 어디서 하나요?

이 글에서 다룬 갱신요구와 거절 사유는 세금 신고가 아니라 사법상 권리 문제입니다. 신고 기한이 따로 있는 것이 아니라, 제6조제1항 전단의 기간 이내에 갱신요구를 해야 한다는 시기 제한이 핵심입니다. 그 기간의 길이는 이번에 수집한 조문에 없어 확인하지 못했습니다.

확인 경로는 아래와 같습니다.

• 조문 원문: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3
• 제6조(갱신요구 시기의 기준)와 제7조·제7조의2(증액·환산 비율)는 같은 법령 화면에서 별도로 열어 확인하십시오.
• 갱신요구는 분쟁에 대비해 날짜가 남는 방식으로 하시는 것이 안전합니다.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가요?

• 최초 계약 기간이 불분명한 경우: 구두 계약이거나 기간 표기가 없으면 “최초 기간 + 2년”의 최초 기간이 확정되지 않습니다. 제6조 본문을 확인해야 합니다.
• 이미 갱신요구권을 한 번 쓴 경우: 이전 임대인과 한 번 사용했는지, 같은 집에서 행사한 것인지에 따라 달라질 수 있습니다. 조문이 “1회”의 기준 단위까지 풀어 쓰지는 않았으므로 확인이 필요합니다.
• 거절 사유가 있는 경우: 연체, 전대, 파손, 실거주, 재건축 등 9가지 사유 중 하나에 해당하면 임대인이 거절할 수 있어 총 기간이 늘지 않습니다. 이 경우 표의 “최초 기간 + 2년”은 적용되지 않고 최초 기간만 남습니다.
• 합의 보상이 있었던 경우: 3호처럼 상당한 보상을 받고 합의했다면 갱신요구권이 제한됩니다.
• 손해배상 예정 합의가 있는 경우: 거절 당시 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이뤄졌다면 위 3가지 기준이 아니라 합의액이 우선합니다. 예를 들어 합의액이 200만원이고 환산월차임이 100만원이면, 표의 최소 300만원이 아니라 합의액 200만원이 기준이 됩니다.
• 환산월차임 입력이 틀린 경우: 보증금 환산에 쓰는 비율은 제7조의2에 있으며 이 글에서는 확인하지 못했습니다. 표의 환산월차임 값은 가정입니다.
• 증액 요구가 있는 경우: 제7조의 구체적 수치를 확인하지 못해 증액 후 금액은 계산하지 않았습니다. 월세 합계 표도 증액이 없다는 가정입니다.
• 제3자 임대 시점이 갱신 기간 이후인 경우: 조문은 갱신되었을 기간이 만료되기 전의 제3자 임대를 대상으로 합니다. 그 기간이 지난 뒤의 임대는 이 배상 계산의 대상으로 단정할 수 없습니다.
• 3호 실손해액이 더 큰 경우: 이사비, 중개보수, 이자 차이 등 실제로 입증된 손해가 1호·2호 금액보다 크면 표의 값보다 배상액이 커집니다.

마무리 안내

이 글의 기간·금액 계산은 2026-10-05에 확인한 주택임대차보호법 제6조의3 본문과 글에 적은 가정값으로 만든 추정입니다. 개별 계약의 효력, 갱신요구 시기, 거절 사유 해당 여부, 손해배상액은 계약서와 사실관계에 따라 달라지므로, 실제 행사 전에 관할 기관이나 법률 전문가의 확인을 받으십시오.

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