분양권 잔금 낼 때 취득세, 얼마나 내야 하나

분양가 7억원 아파트의 잔금·등기 시 취득세 본세는 11,666,900원입니다. 세율이 고정 2%가 아니라 (7억÷3억×2−3)×1/100 = 1.6667%로 계산되기 때문입니다. 6억원이면 6,000,000원, 9억원이면 27,000,000원, 12억원이면 36,000,000원입니다. 아래 표에서 자기 분양가 줄만 보시면 됩니다.

핵심 요약

• 취득당시가액 6억원 이하 주택의 취득세율은 1천분의 10, 즉 1.0%입니다(지방세법 제11조 제1항 제8호 가목).
• 6억원 초과 9억원 이하 구간은 고정 세율이 없고 (가액÷3억원×2−3)×1/100 계산식으로 1.0%에서 3.0%까지 연속으로 올라갑니다.
• 9억원을 초과하면 1천분의 30, 즉 3.0% 단일 세율입니다.
• 지분으로 나눠 취득해도 세율은 지분 금액이 아니라 환산한 전체 주택 취득당시가액으로 정해지므로, 부부 공동명의는 세율을 낮추지 못합니다.
• 지방교육세·농어촌특별세율, 다주택 중과세율, 신고 기한은 오늘 확인한 제11조에 없어 이 글에서 계산하지 않았습니다.

계산 전제 — 이것부터 맞춰야 합니다

아래 모든 숫자는 다음 전제에서 나온 값입니다. 전제가 하나라도 다르면 금액이 달라집니다.

전제 항목	이 글에서 잡은 값
취득 원인	유상거래를 원인으로 한 주택 취득 (제11조 제1항 제8호)
취득 물건	「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 등기부·건축물대장에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 부속토지
취득당시가액	분양가(옵션·발코니 확장 포함 여부는 관할 기관 판단)
취득 시점	잔금 납부·소유권이전등기로 주택을 취득하는 때
보유 주택 수	중과 대상이 아닌 경우 (중과세율은 제11조에 없음)
세액 범위	취득세 본세만. 지방교육세·농어촌특별세 제외

마지막 줄이 중요합니다. 실제로 계좌에서 나가는 돈은 아래 금액보다 많습니다. 그런데 지방교육세율과 농어촌특별세율은 오늘 수집한 지방세법 제11조 본문에 없습니다. 조문에 없는 숫자는 쓰지 않는다는 원칙에 따라 2026년 기준 부가세율은 확인하지 못했습니다라고 적고, 계산하지 않았습니다.

세율은 어떻게 정해지나 — 조문 그대로 읽기

제11조 제1항 제8호는 유상거래로 주택을 취득할 때 세율을 세 구간으로 나눕니다.

구간	조문 근거	세율
취득당시가액 6억원 이하	제8호 가목	1천분의 10 (1.0%)
6억원 초과 ~ 9억원 이하	제8호 나목	(가액 ÷ 3억원 × 2 − 3) × 1/100
9억원 초과	제8호 다목	1천분의 30 (3.0%)

나목 계산식에는 조문이 직접 정한 반올림 규칙이 붙어 있습니다. 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림하여 소수점 넷째 자리까지 계산합니다. 즉 세율은 1.6666666…%가 아니라 1.6667%입니다. 아래 표의 금액은 모두 이 반올림을 적용한 뒤 곱한 값입니다.

7억원을 예로 한 줄씩 보겠습니다.

1. 가액 ÷ 3억원 = 700,000,000 ÷ 300,000,000 = 2.333333…
2. × 2 = 4.666666…
3. − 3 = 1.666666…
4. × 1/100 = 0.01666666… → 넷째 자리까지 반올림 = 1.6667%
5. 취득세 = 700,000,000 × 1.6667% = 11,666,900원

4단계에서 반올림하지 않고 계산하면 11,666,666원입니다. 조문의 반올림 규칙 때문에 234원 차이가 납니다. 이 글의 표는 전부 조문 규칙을 따랐습니다.

분양가 전 구간 취득세 표 (3억원 ~ 15억원)

한 사례만 계산하면 쓸모가 없습니다. 자기 분양가 줄을 찾아 보시면 됩니다. 세율은 조문 계산식으로, 금액은 세율을 곱해 직접 계산했습니다.

취득당시가액	적용 조문	세율	계산식	취득세 본세
3억원	가목	1.0000%	300,000,000 × 1.0%	3,000,000원
3.5억원	가목	1.0000%	350,000,000 × 1.0%	3,500,000원
4억원	가목	1.0000%	400,000,000 × 1.0%	4,000,000원
4.5억원	가목	1.0000%	450,000,000 × 1.0%	4,500,000원
5억원	가목	1.0000%	500,000,000 × 1.0%	5,000,000원
5.5억원	가목	1.0000%	550,000,000 × 1.0%	5,500,000원
6억원	가목	1.0000%	600,000,000 × 1.0%	6,000,000원
6.5억원	나목	1.3333%	650,000,000 × 1.3333%	8,666,450원
7억원	나목	1.6667%	700,000,000 × 1.6667%	11,666,900원
7.5억원	나목	2.0000%	750,000,000 × 2.0%	15,000,000원
8억원	나목	2.3333%	800,000,000 × 2.3333%	18,666,400원
8.5억원	나목	2.6667%	850,000,000 × 2.6667%	22,666,950원
9억원	나목	3.0000%	900,000,000 × 3.0%	27,000,000원
9.5억원	다목	3.0000%	950,000,000 × 3.0%	28,500,000원
10억원	다목	3.0000%	1,000,000,000 × 3.0%	30,000,000원
11억원	다목	3.0000%	1,100,000,000 × 3.0%	33,000,000원
12억원	다목	3.0000%	1,200,000,000 × 3.0%	36,000,000원
13억원	다목	3.0000%	1,300,000,000 × 3.0%	39,000,000원
15억원	다목	3.0000%	1,500,000,000 × 3.0%	45,000,000원

표에서 두 가지가 눈에 걸립니다.

첫째, 9억원(나목 끝)과 9억원 초과(다목)의 세율이 똑같이 3.0%입니다. 나목 계산식에 9억원을 넣으면 (3×2−3)=3 → 3.0%가 되어 다목과 정확히 이어집니다. 9억원 경계에서는 세율 점프가 없습니다.

둘째, 6억원 경계에서만 계산식이 바뀝니다. 6억원 이하는 1.0% 고정이고, 나목 계산식에 6억원을 넣어도 (2×2−3)=1 → 1.0%로 같습니다. 즉 6억원 경계에서도 세율은 끊기지 않고 이어집니다.

6억원·9억원 경계에서 실제로 얼마가 뛰나

경계를 1원 넘으면 세금이 폭증한다는 말이 돌아다닙니다. 조문 계산식으로 확인하면 사실과 다릅니다. 경계 근처를 100만원 단위로 계산했습니다.

취득당시가액	세율	취득세 본세	직전 줄과의 차액
5억 9,900만원	1.0000%	5,990,000원	—
6억원	1.0000%	6,000,000원	+10,000원
6억 100만원	1.0067%	6,050,267원	+50,267원
6억 500만원	1.0333%	6,251,465원	+201,198원
6억 1,000만원	1.0667%	6,506,870원	+255,405원
8억 9,000만원	2.9333%	26,106,370원	—
8억 9,900만원	2.9933%	26,909,767원	+803,397원
9억원	3.0000%	27,000,000원	+90,233원
9억 100만원	3.0000%	27,030,000원	+30,000원

6억원에서 6억 100만원으로 올라갈 때 늘어나는 취득세는 약 5만원입니다. 집값이 100만원 올랐으니 세금도 조금 오른 것이고, 계단식 급증이 아닙니다. 9억원 경계도 같습니다. 9억원 27,000,000원 → 9억 100만원 27,030,000원, 차액 3만원입니다.

경계에서 세금이 크게 뛰는 것은 이 1.0~3.0% 세율 체계가 아니라 중과세율 적용 여부가 갈릴 때입니다. 중과세율은 제11조에 없으므로 이 글에서 다루지 않았습니다.

부부 공동명의로 나누면 세율이 내려가나 — 지분 교차 비교표

내려가지 않습니다. 제11조 제1항 제8호 후단이 이 점을 직접 막아 두었습니다.

지분으로 취득한 주택의 취득당시가액은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다. 전체 주택의 취득당시가액 = 취득 지분의 취득당시가액 × (전체 주택의 시가표준액 ÷ 취득 지분의 시가표준액)

즉 4억원짜리 지분을 취득했더라도 그 지분이 전체의 50%라면, 세율을 정할 때는 4억원이 아니라 환산한 8억원을 씁니다. 지분 비율과 가액을 두 축으로 교차시켜 계산했습니다.

전체 주택 가액	지분 100% 단독 취득	부부 50:50 (각자 부담)	50:50 합계	3인 공동 1/3씩 합계
5억원	5,000,000원 (1.0%)	2,500,000원	5,000,000원	5,000,000원
6억원	6,000,000원 (1.0%)	3,000,000원	6,000,000원	6,000,000원
7억원	11,666,900원 (1.6667%)	5,833,450원	11,666,900원	11,666,900원
8억원	18,666,400원 (2.3333%)	9,333,200원	18,666,400원	18,666,400원
9억원	27,000,000원 (3.0%)	13,500,000원	27,000,000원	27,000,000원
12억원	36,000,000원 (3.0%)	18,000,000원	36,000,000원	36,000,000원

합계 칸이 단독 취득과 한 원도 다르지 않습니다. 8억원 주택을 부부가 4억원씩 나눠 취득해도, 각자에게 1.0%(4억원 기준)가 아니라 2.3333%(8억원 기준)가 적용되어 각 9,333,200원, 합계 18,666,400원입니다. 만약 지분 금액으로 세율을 정한다면 합계는 400,000,000 × 1.0% × 2 = 8,000,000원이 되어 절반 이하로 떨어졌을 것입니다. 조문이 그 길을 막아 둔 것입니다.

취득세 예산이 정해져 있다면 — 역산표

“취득세를 1,000만원 안쪽으로 맞추려면 분양가가 얼마여야 하나”를 거꾸로 계산했습니다. 나목 구간은 세율과 가액이 함께 움직이므로 단순 나눗셈으로는 나오지 않습니다.

나목 구간에서 세액은 다음 2차식입니다. 세액 = 가액 × (가액 ÷ 3억 × 2 − 3) ÷ 100

가액을 X(억원 단위)로 쓰면 세액(억원) = X × (2X/3 − 3) ÷ 100 입니다.

목표 취득세 본세	해당 취득당시가액	검산
300만원	3.00억원	3억 × 1.0% = 3,000,000원
500만원	5.00억원	5억 × 1.0% = 5,000,000원
600만원	6.00억원	6억 × 1.0% = 6,000,000원
800만원	약 6.39억원	세율 1.2600% × 639,000,000 = 8,051,400원
1,000만원	약 6.74억원	세율 1.4933% × 674,000,000 = 10,064,842원
1,500만원	7.50억원	세율 2.0000% × 750,000,000 = 15,000,000원
2,000만원	약 8.18억원	세율 2.4533% × 818,000,000 = 20,068,000원
2,700만원	9.00억원	세율 3.0000% × 900,000,000 = 27,000,000원
3,000만원	10.00억원	세율 3.0000% × 1,000,000,000 = 30,000,000원
4,500만원	15.00억원	세율 3.0000% × 1,500,000,000 = 45,000,000원

읽는 법: 취득세 본세를 1,000만원 선에서 끊고 싶다면 취득당시가액이 약 6억 7,400만원 이하여야 합니다. 6억원에서 6억 7,400만원으로 가액이 12% 오르는 동안 세액은 600만원에서 1,006만원으로 68% 오릅니다. 세율과 가액이 동시에 오르기 때문입니다. 이 구간에서 세액이 가액보다 빠르게 늘어난다는 점이 나목 계산식의 성질입니다.

흔한 오해 두 가지, 숫자로 바로잡기

오해 1 — “6억 넘으면 취득세율이 3%다.”

아닙니다. 3.0%는 9억원을 초과할 때의 세율(다목)입니다. 6억원 초과 9억원 이하는 계산식 구간이고, 예컨대 6억 5,000만원은 1.3333%입니다. 3.0%로 잘못 계산하면 650,000,000 × 3.0% = 19,500,000원이 나오는데, 실제 조문대로는 8,666,450원입니다. 1,083만원을 더 많게 잡는 오차입니다.

오해 2 — “취득세는 무조건 집값의 1%.”

아닙니다. 1.0%는 6억원 이하 구간에만 적용됩니다. 10억원 주택에 1%를 적용하면 10,000,000원이지만, 다목 3.0%로는 30,000,000원입니다. 3배 차이입니다. 아래 표가 그 격차입니다.

취득당시가액	“무조건 1%“로 잘못 계산한 값	조문대로 계산한 값	차액
6억원	6,000,000원	6,000,000원	0원
7억원	7,000,000원	11,666,900원	4,666,900원
9억원	9,000,000원	27,000,000원	18,000,000원
12억원	12,000,000원	36,000,000원	24,000,000원

오해 3 — “신축 아파트는 원시취득이라 2.8%다.”

제11조 제1항 제3호의 원시취득 1천분의 28(2.8%)은 별도 항목이고, 제8호는 유상거래를 원인으로 한 주택 취득에 1.0~3.0%를 적용합니다. 어떤 호가 적용되는지는 취득 원인을 어떻게 보느냐에 달려 있고, 제11조 본문만으로는 분양계약자의 잔금 취득이 어느 호에 해당하는지 단정할 수 없습니다. 이 판단은 관할 시·군·구 세무과에서 확인하셔야 합니다. 참고로 두 세율의 금액 차이는 다음과 같습니다.

취득당시가액	제8호 주택 세율 적용	제3호 원시취득 2.8% 적용	차액
6억원	6,000,000원 (1.0%)	16,800,000원	10,800,000원
7억원	11,666,900원 (1.6667%)	19,600,000원	7,933,100원
8억 5,000만원	22,666,950원 (2.6667%)	23,800,000원	1,133,050원
10억원	30,000,000원 (3.0%)	28,000,000원	−2,000,000원

언제 신고하고 어디서 납부하나

신고·납부 기한은 이 글에서 확인하지 못했습니다. 취득세 신고 기한은 지방세법 제20조가 정하는데, 오늘 수집한 조문은 제11조(세율)뿐입니다. 2026년 기준 기한 규정을 확인하지 못했으므로 일수를 적지 않습니다. 잔금 일정을 잡기 전에 아래 경로에서 직접 확인하십시오.

용도	공식 경로
조문 원문 확인	지방세법 제11조 — 국가법령정보센터
신고·납부	위택스(서울은 이택스) 또는 취득 물건 소재지 시·군·구 세무과
세액·감면 상담	취득 물건 소재지 관할 지방자치단체 세무과

취득세는 물건 소재지 지방자치단체가 부과하는 지방세입니다. 실제 신고서에는 취득세 본세와 함께 부가되는 세목이 같이 들어가며, 그 세율은 이 글에서 다루지 않았습니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 해당하면 위 표의 금액을 그대로 쓸 수 없습니다. 각 항목의 근거 규정은 제11조 밖에 있어 오늘 확인하지 못했습니다.

• 다주택자·법인 취득 — 보유 주택 수나 조정대상지역 여부에 따른 중과세율은 제11조에 없습니다. 2026년 기준 중과 요건과 세율을 확인하지 못했으므로, 2주택 이상이거나 법인 명의로 취득하는 경우 위 표를 적용하면 안 됩니다.
• 일시적 2주택·종전 주택 처분 예정 — 기존 주택을 곧 팔 예정인 경우의 취급 규정은 제11조에 없습니다.
• 생애최초 취득·신혼부부 등 감면 — 감면 규정은 지방세특례제한법 소관이며 오늘 확인하지 못했습니다. 감면 대상이면 위 금액보다 적게 납부할 수 있습니다.
• 상속·증여로 받은 경우 — 제11조 제1항 제1호(상속: 농지 외 1천분의 28)와 제2호(그 밖의 무상취득: 1천분의 35, 대통령령이 정하는 비영리사업자는 1천분의 28)가 적용되며, 이 글의 1.0~3.0% 체계와 다릅니다. 8억원이면 무상취득 3.5%로 28,000,000원, 상속 2.8%로 22,400,000원입니다.
• 주택이 아닌 물건 — 오피스텔처럼 건축물대장·등기부에 주택으로 기재되지 않은 건축물은 제8호 대상이 아닙니다. 제7호 나목(농지 외 1천분의 40, 4.0%)이 적용되면 8억원 기준 32,000,000원으로, 제8호 2.3333%의 18,666,400원보다 13,333,600원 많습니다.
• 공유물 분할·지분 정리 — 제11조 제1항 제5호·제6호의 1천분의 23(2.3%)이 적용될 수 있습니다.
• 조합원 입주권으로 취득하는 경우 — 재건축·재개발 조합원 물건의 과세표준과 적용 세율 판단은 제11조 본문만으로 정리되지 않습니다.
• 부속토지를 따로 취득하는 경우 — 제11조 제4항은 주택을 신축·증축한 뒤 그 건축물 소유자(배우자·직계존비속 포함)가 부속토지를 취득할 때는 제8호를 적용하지 않는다고 정합니다. 이 경우 1.0~3.0%가 아닙니다.
• 과세표준이 분양가와 다른 경우 — 위 표는 취득당시가액을 분양가로 잡았습니다. 옵션·발코니 확장·중도금 이자 등을 과세표준에 넣는지는 관할 기관 판단에 따라 달라지고, 과세표준이 6억원이나 9억원 경계를 넘나드는 금액이면 세율까지 바뀝니다.

마지막 확인

이 글의 세율은 지방세법 제11조 본문에서 가져왔고, 금액은 그 계산식에 직접 대입해 산출한 추정치입니다. 지방교육세·농어촌특별세율, 중과세율, 감면 규정, 신고 기한은 이 조문에 없어 계산에 넣지 않았습니다. 실제 신고 전에 취득 물건 소재지 관할 시·군·구 세무과 또는 세무 전문가에게 본인 상황을 확인하십시오.

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