집 한 채 사는 데 드는 총비용, 항목별로 계산

매매가 7억원 주택을 유상으로 취득하면 취득세 본세는 11,666,900원, 매매계약서 인지세는 15만원입니다. 두 항목 합계 11,816,900원이 이 글에서 조문으로 확인해 계산할 수 있는 금액이고, 지방교육세·농어촌특별세·등기비용·중개보수는 세율이나 요율이 오늘 확인한 조문 본문에 없어 계산하지 않았습니다.

핵심 요약

• 유상거래 주택 취득세율은 6억원 이하 1.0%, 6억원 초과 9억원 이하는 계산식에 따른 변동세율, 9억원 초과 3.0%입니다.
• 6억~9억 구간 세율은 (취득가액 ÷ 3억원 × 2 − 3) × 1/100이며, 6억원에서 1.0000%, 9억원에서 3.0000%로 앞뒤 구간과 정확히 이어집니다.
• 7억원 주택 취득세는 11,666,900원, 8억원은 18,666,400원, 9억원은 27,000,000원입니다.
• 매매계약서 인지세는 1억원 초과 10억원 이하 15만원, 10억원 초과 35만원으로 금액이 아니라 구간으로 정해집니다.
• 같은 9억원 주택이라도 취득 원인이 상속이면 2.8%(2,520만원), 증여 등 무상이면 3.5%(3,150만원)로 유상 3.0%(2,700만원)와 달라집니다.

계산 전제를 먼저 밝힙니다

아래 모든 계산은 다음을 가정합니다. 하나라도 다르면 금액이 달라집니다.

전제 항목	이 글의 가정
취득 원인	유상거래(매매)
대상	「주택법」상 주택으로 건축물대장·등기부에 기재된 주거용 건축물과 부속토지
취득 지분	100% 단독 취득(지분 취득 아님)
과세표준	취득당시가액 = 매매가액(지방세법 제10조의2~제10조의6 규정에 따름)
세율	지방세법 제11조 제1항의 표준세율
계약서	매매계약서 1통

특히 마지막 줄이 중요합니다. 제11조는 표준세율을 정한 조항입니다. 다주택 중과나 지방자치단체 감면은 이 조문 밖에 있고, 오늘 확인한 조문에 그 수치가 없으므로 이 글에서는 계산하지 않습니다.

취득세는 어떻게 계산합니까

지방세법 제11조 제1항 제8호는 유상거래로 주택을 취득할 때 세 갈래로 나눕니다.

• 가목 — 취득당시가액 6억원 이하: 1천분의 10 = 1.0%
• 나목 — 6억원 초과 9억원 이하: (취득당시가액 ÷ 3억원 × 2 − 3) × 1/100, 소수점 다섯째자리에서 반올림해 넷째자리까지
• 다목 — 9억원 초과: 1천분의 30 = 3.0%

7억원짜리 집으로 나목 계산식을 한 줄씩 풀어 봅니다.

1. 7억원 ÷ 3억원 = 2.333333
2. 2.333333 × 2 = 4.666667
3. 4.666667 − 3 = 1.666667
4. 소수점 넷째자리까지 반올림 → 세율 1.6667%
5. 취득세 = 700,000,000원 × 1.6667% = 11,666,900원

8억원이면 8 ÷ 3 = 2.666667, ×2 = 5.333333, −3 = 2.333333 → 2.3333%, 800,000,000원 × 2.3333% = 18,666,400원입니다. 집값이 1억원(14.3%) 오르는 사이 취득세는 700만원(60%) 늘어납니다. 이 구간에서 세율 자체가 함께 올라가기 때문입니다.

1억원부터 15억원까지 취득세는 각각 얼마입니까

아래는 위 계산식을 2,500만원 간격(6억~9억 구간) 및 1억원 간격으로 직접 대입해 채운 표입니다. 세율은 조문의 반올림 규칙을 그대로 적용했고, 취득세는 원 단위로 계산했습니다.

취득가액	근거(제11조 제1항 제8호)	세율	계산식	취득세
1억원	가목	1.0000%	100,000,000 × 1%	1,000,000원
2억원	가목	1.0000%	200,000,000 × 1%	2,000,000원
3억원	가목	1.0000%	300,000,000 × 1%	3,000,000원
4억원	가목	1.0000%	400,000,000 × 1%	4,000,000원
5억원	가목	1.0000%	500,000,000 × 1%	5,000,000원
6억원	가목	1.0000%	600,000,000 × 1%	6,000,000원
6억 2,500만원	나목	1.1667%	625,000,000 × 1.1667%	7,291,875원
6억 5,000만원	나목	1.3333%	650,000,000 × 1.3333%	8,666,450원
6억 7,500만원	나목	1.5000%	675,000,000 × 1.5%	10,125,000원
7억원	나목	1.6667%	700,000,000 × 1.6667%	11,666,900원
7억 2,500만원	나목	1.8333%	725,000,000 × 1.8333%	13,291,425원
7억 5,000만원	나목	2.0000%	750,000,000 × 2%	15,000,000원
7억 7,500만원	나목	2.1667%	775,000,000 × 2.1667%	16,791,925원
8억원	나목	2.3333%	800,000,000 × 2.3333%	18,666,400원
8억 2,500만원	나목	2.5000%	825,000,000 × 2.5%	20,625,000원
8억 5,000만원	나목	2.6667%	850,000,000 × 2.6667%	22,666,950원
8억 7,500만원	나목	2.8333%	875,000,000 × 2.8333%	24,791,375원
9억원	나목	3.0000%	900,000,000 × 3%	27,000,000원
10억원	다목	3.0000%	1,000,000,000 × 3%	30,000,000원
11억원	다목	3.0000%	1,100,000,000 × 3%	33,000,000원
12억원	다목	3.0000%	1,200,000,000 × 3%	36,000,000원
13억원	다목	3.0000%	1,300,000,000 × 3%	39,000,000원
15억원	다목	3.0000%	1,500,000,000 × 3%	45,000,000원

표에서 확인되는 사실이 하나 있습니다. 6억원에 나목 계산식을 넣으면 (6÷3×2−3) = 1.0000%로 가목과 같고, 9억원에 넣으면 3.0000%로 다목과 같습니다. 경계에서 세액이 튀지 않습니다.

매매계약서 인지세는 얼마입니까

인지세법 제3조는 부동산 소유권 이전에 관한 증서를 과세문서로 정하고, 세액을 기재금액 구간별 정액으로 규정합니다. 취득세처럼 곱하는 게 아니라 구간을 찾는 방식입니다.

계약서 기재금액	인지세(1통당)	기재금액 대비 비율
1천만원 초과 3천만원 이하	20,000원	0.20%~0.067%
3천만원 초과 5천만원 이하	40,000원	0.133%~0.080%
5천만원 초과 1억원 이하	70,000원	0.140%~0.070%
1억원 초과 10억원 이하	150,000원	0.150%~0.015%
10억원 초과	350,000원	0.035% 미만

즉 1억 100만원짜리와 9억 9천만원짜리 계약서의 인지세는 똑같이 15만원입니다. 제3조 제2항은 통장 외의 과세문서는 1통마다 납부하도록 하므로, 계약서를 여러 통 작성하면 통 수만큼 계산해야 합니다.

중개보수는 얼마로 계산합니까

주택 중개보수는 오늘 조문으로 확인하지 못했습니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항은 주택 중개보수 한도를 별표 1에 두고, 실제 금액은 시·도 조례가 정한 요율한도 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정하도록 위임하고 있습니다. 별표 1과 조례 요율은 조문 본문에 포함돼 있지 않으므로 이 글에서는 주택 중개보수 금액을 계산하지 않습니다.

다만 조문 본문에서 직접 확인되는 수치가 셋 있습니다.

구분	근거	조문에 명시된 기준
주택	제20조 제1항	별표 1 한도 + 시·도 조례 요율한도 이내 협의 (요율 미확인)
오피스텔(전용 85㎡ 이하, 전용 입식부엌·수세식 화장실·목욕시설 구비)	제20조 제4항 제1호	별표 2 요율 범위 (요율 미확인)
그 밖의 중개대상물(상가 등)	제20조 제4항 제2호	거래금액의 1천분의 9(0.9%) 이내 협의

0.9% 한도는 조문에 숫자로 있으니 계산할 수 있습니다. 상가 등 주택 외 물건을 살 때 일방이 부담하는 중개보수 상한입니다.

거래금액	계산식	0.9% 한도액
3억원	300,000,000 × 0.9%	2,700,000원
5억원	500,000,000 × 0.9%	4,500,000원
7억원	700,000,000 × 0.9%	6,300,000원
10억원	1,000,000,000 × 0.9%	9,000,000원

또 하나 조문에 있는 규칙입니다. 제20조 제6항에 따라 건축물 중 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 기준(제1항), 2분의 1 미만이면 주택 외 기준(제4항)을 적용합니다. 상가주택을 살 때 갈리는 지점입니다.

취득 원인이 바뀌면 취득세가 얼마나 달라집니까

같은 집이라도 어떻게 취득했느냐에 따라 세율이 다릅니다. 제11조 제1항 각 호를 가액 축과 교차시킨 표입니다. 유상 주택만 가액별 변동세율이고 나머지는 정률입니다.

취득 원인(근거 호)	세율	5억원	7억원	9억원	12억원
유상거래 주택 (제8호)	1.0~3.0%	5,000,000원	11,666,900원	27,000,000원	36,000,000원
상속, 농지 외 (제1호 나목)	2.8%	14,000,000원	19,600,000원	25,200,000원	33,600,000원
상속 외 무상취득 (제2호)	3.5%	17,500,000원	24,500,000원	31,500,000원	42,000,000원
원시취득 (제3호)	2.8%	14,000,000원	19,600,000원	25,200,000원	33,600,000원
그 밖의 원인, 농지 외 (제7호 나목)	4.0%	20,000,000원	28,000,000원	36,000,000원	48,000,000원
공유물 분할 등 (제5호)	2.3%	11,500,000원	16,100,000원	20,700,000원	27,600,000원
그 밖의 원인, 농지 (제7호 가목)	3.0%	15,000,000원	21,000,000원	27,000,000원	36,000,000원
상속, 농지 (제1호 가목)	2.3%	11,500,000원	16,100,000원	20,700,000원	27,600,000원

7억원 기준으로 유상 매매(11,666,900원)와 증여 등 무상취득(24,500,000원)의 차이가 12,833,100원입니다. 참고로 제2호 단서는 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 무상취득은 2.8%로 낮춥니다.

취득세 얼마를 내려면 집값이 얼마여야 합니까(역산)

6억~9억 구간 세액은 가액의 2차식입니다. 세액 T(원)를 가액 V(억원)로 쓰면 T = 1,000,000 × (2V²/3 − 3V) 이므로, 예산에서 거꾸로 집값 상한을 구할 수 있습니다.

목표 취득세	역산 결과(취득가액)	적용 세율	검산
300만원	3억원	1.0000%	300,000,000 × 1% = 3,000,000원
500만원	5억원	1.0000%	500,000,000 × 1% = 5,000,000원
600만원	6억원	1.0000%	600,000,000 × 1% = 6,000,000원
1,000만원	약 6억 7,291만원	1.4861%	672,910,000 × 1.4861% ≈ 9,999,900원
1,500만원	7억 5,000만원(정확)	2.0000%	750,000,000 × 2% = 15,000,000원
2,000만원	약 8억 1,714만원	2.4476%	817,140,000 × 2.4476% ≈ 20,000,400원
2,500만원	약 8억 7,740만원	2.8493%	877,400,000 × 2.8493% ≈ 25,000,100원
3,000만원	10억원	3.0000%	1,000,000,000 × 3% = 30,000,000원
4,000만원	약 13억 3,333만원	3.0000%	1,333,330,000 × 3% ≈ 39,999,900원

취득세를 1,000만원 안쪽으로 묶으려면 매매가 6억 7,291만원이 상한이라는 뜻입니다. 2,500만원과 3,000만원 사이 구간에서 표가 8억 7,740만원 → 10억원으로 크게 벌어지는 이유는, 9억원을 넘는 순간 세율이 3.0%에 고정돼 더 이상 올라가지 않기 때문입니다.

7억원 주택을 살 때 총비용 항목표

지금까지 확인한 것만 모으면 다음과 같습니다. 확인하지 못한 항목은 금액을 비워 둡니다.

항목	기준(조문)	계산식	금액
취득세 본세	지방세법 제11조 ①8나	700,000,000 × 1.6667%	11,666,900원
인지세(매매계약서 1통)	인지세법 제3조 ①1	1억원 초과 10억원 이하 정액	150,000원
지방교육세	오늘 확인한 조문에 없음	—	확인하지 못했습니다
농어촌특별세	오늘 확인한 조문에 없음	—	확인하지 못했습니다
소유권이전등기 관련 비용	오늘 확인한 조문에 없음	—	확인하지 못했습니다
주택 중개보수	시행규칙 제20조 ①(별표 1·조례 위임)	요율 미확인	확인하지 못했습니다
중개 실비	시행규칙 제20조 ②	권리관계 확인·반환채무 이행보장 실비, 영수증 첨부 청구	실제 지출액
조문으로 확인한 합계		11,666,900 + 150,000	11,816,900원

실제 총지출은 이 금액보다 큽니다. 위 표의 ‘확인하지 못했습니다’ 줄이 채워져야 진짜 총비용이 됩니다. 세율을 모르는 항목을 기억으로 채워 넣는 것보다, 비워 두고 관할 기관에서 확인하는 편이 정확합니다.

흔한 오해 둘

오해 1 — “6억원을 1원이라도 넘으면 세금이 확 뛴다.” 아닙니다. 6억원에서 계산식은 (600,000,000 ÷ 300,000,000 × 2 − 3) = 1.0000%로 6억원 이하 세율과 정확히 같습니다. 6억 100만원이면 세율 1.0067%, 세액 6,050,270원으로 6억원(6,000,000원)보다 50,270원 많을 뿐입니다. 계단이 아니라 경사로입니다.

오해 2 — “9억원 넘으면 넘을수록 세율이 계속 올라간다.” 아닙니다. 다목은 9억원 초과 전부를 3.0% 정률로 정합니다. 10억원이든 15억원이든 표준세율은 3.0%로 같고, 세액만 30,000,000원과 45,000,000원으로 가액에 비례합니다. 세율이 계속 오르는 구간은 6억~9억 사이뿐입니다.

오해 3 — “비싼 집일수록 인지세도 비례해서 는다.” 아닙니다. 인지세는 정액 구간제입니다. 1억 500만원 계약서와 9억 8천만원 계약서 모두 15만원입니다. 가액 대비 비율로 보면 0.143%와 0.015%로 10배 가까이 차이 납니다.

신고·납부는 언제, 어디서 합니까

취득세 신고 기한(취득일로부터 며칠 이내인지)과 가산세율은 지방세법 제11조에 없는 내용이라 이 글에서는 확인하지 못했습니다. 기한은 반드시 관할 시·군·구청 세무부서 또는 지방세 신고·납부 시스템(위택스)에서 확인하십시오. 실제 신고와 납부도 부동산 소재지 관할 지방자치단체 또는 위택스에서 처리합니다.

인지세는 인지세법 제3조 제3항에 따라 전자문서도 과세문서에 포함되므로, 종이 계약서든 전자계약이든 과세 대상이라는 점은 같습니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 해당하면 위 표의 숫자를 그대로 쓰면 안 됩니다.

• 다주택자 중과가 적용되는 경우 — 제11조는 표준세율 조항입니다. 중과 규정은 다른 조문에 있고 오늘 확인하지 못했습니다.
• 일시적 2주택 등 주택 수 판정이 걸리는 경우 — 종전 주택 처분 여부에 따라 적용 세율이 달라질 수 있습니다.
• 지분으로 취득한 경우 — 제11조 제1항 제8호는 지분 취득 시 취득 지분의 취득당시가액 × (전체 주택 시가표준액 ÷ 취득 지분 시가표준액)으로 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 세율을 판정하도록 합니다. 지분 가격만 보고 6억원 이하라고 판단하면 틀립니다.
• 취득당시가액이 매매가와 다른 경우 — 과세표준은 제10조의2~제10조의6에 따라 정해집니다. 특수관계인 거래 등에서는 신고가액이 그대로 인정되지 않을 수 있습니다.
• 주택으로 등재되지 않은 건축물 — 제11조 제1항 제8호의 주택은 건축물대장·사용승인서·등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지입니다. 이에 해당하지 않으면 제7호 나목(4.0%)이 적용될 수 있습니다.
• 신축·증축 후 부속토지를 취득하는 경우 — 제11조 제4항에 따라 주택을 신축·증축한 소유자(배우자·직계존비속 포함)가 그 부속토지를 취득하면 제8호(1~3%)를 적용하지 않습니다.
• 건축·개수로 면적이 증가한 경우 — 제11조 제3항에 따라 증가분은 원시취득으로 보아 2.8%가 적용됩니다.
• 법인이 합병·분할로 취득하는 경우 — 제11조 제5항에 따라 제7호 세율(농지 외 4.0%)이 적용됩니다.
• 지자체 감면·생애최초 감면 등을 받는 경우 — 감면 요건과 한도는 지방세특례제한법 영역이며 오늘 확인하지 못했습니다. 해당 여부는 관할 지자체에 확인하십시오.
• 조합원 입주권, 분양권 등 — 취득 시점과 과세표준 산정 방식이 일반 매매와 달라 위 표를 그대로 적용할 수 없습니다.

이 글의 금액은 위에 밝힌 전제 아래 지방세법 제11조·인지세법 제3조·공인중개사법 시행규칙 제20조 본문만으로 계산한 추정치입니다. 확인하지 못한 항목(지방교육세, 농어촌특별세, 등기비용, 주택 중개보수 요율, 신고 기한)이 있으므로 실제 총비용과 차이가 납니다. 신고·납부 전에 부동산 소재지 관할 시·군·구청과 세무 전문가에게 반드시 확인하십시오.

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