다가구주택 재산세는 가구 수만큼 나눠서 내나요

아닙니다. 다가구주택은 건축법상 단독주택이라 한 채로 과세됩니다. 시가표준액 5억원·공정시장가액비율 60%면 과세표준 3억원, 본세 570,000원입니다. 가구가 8개라도 세액은 같습니다.

다가구주택과 다세대주택은 재산세가 다른가요

다세대주택은 호별로 각각 주택이라 과세표준이 쪼개집니다. 시가표준액 총 5억원을 5호로 나누면 호당 1억원, 과세표준 6천만원이 되어 호당 60,000원, 합계 300,000원입니다. 한 채로 묶인 570,000원보다 낮습니다.

재산세 과세기준일과 납부 기한은 언제인가요

과세기준일은 6월 1일이고, 주택분 재산세는 7월과 9월에 절반씩 나눠 부과됩니다. 6월 1일 소유자가 그해 전액을 부담하므로 5월 31일 잔금과 6월 2일 잔금은 세 부담이 완전히 달라집니다.

재산세 세율은 조문에서 몇 퍼센트인가요

지방세법 제111조 주택 표준세율은 과세표준 6천만원 이하 0.1%, 6천만~1억5천만원 0.15%, 1억5천만~3억원 0.25%, 3억원 초과 0.4%의 누진 구조입니다. 지자체가 조례로 ±50% 범위에서 가감할 수 있습니다.

재산세 과세표준은 시가표준액 전액인가요

아닙니다. 지방세법 제110조에 따라 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱합니다. 주택은 40~80% 범위, 1세대 1주택은 30~70% 범위에서 대통령령으로 정합니다. 2026년 확정 비율은 이 글에서 확인하지 못했습니다.

재산세가 매년 얼마나 오를 수 있나요

지방세법 제110조 제3항 과세표준상한제에 따라 직전 연도 과세표준 상당액에 과세표준상한율을 더한 금액이 상한입니다. 상한율은 0~5% 범위에서 대통령령으로 정합니다.

다가구주택 재산세, 단독주택과 얼마나 다른가

시가표준액 5억원 다가구주택의 재산세 본세는 공정시장가액비율 60%를 가정하면 570,000원입니다. 같은 시가표준액의 단독주택도 똑같이 570,000원입니다. 세율표가 다르지 않기 때문입니다. 다가구주택은 가구가 8개든 12개든 건축법상 단독주택 한 채이므로, 재산세 계산에서 단독주택과 구조적으로 동일하게 취급됩니다. 차이가 생기는 지점은 다가구가 아니라 다세대와 비교할 때입니다.

핵심 요약

다가구주택은 단독주택의 한 종류이므로, 시가표준액이 같으면 재산세 본세도 단독주택과 같습니다. 가구 수는 세액에 영향을 주지 않습니다.
지방세법 제111조 주택 표준세율은 과세표준 6천만원 이하 0.1%부터 3억원 초과 0.4%까지 4단계 누진입니다.
시가표준액 5억원, 공정시장가액비율 60% 가정 시 과세표준은 3억원, 본세는 570,000원입니다.
같은 시가표준액 5억원이라도 5호짜리 다세대주택이면 호당 과세표준이 6천만원으로 쪼개져 합계 300,000원이 되어, 한 채로 묶이는 다가구보다 270,000원 낮습니다.
2026년 적용 공정시장가액비율과 과세표준상한율은 대통령령 사항이며, 이 글에서 확인하지 못했습니다. 아래 표는 비율별로 나누어 계산했습니다.

A close-up of a W-9 tax form placed on a wooden desk, emphasizing paperwork and finance.

계산 전제를 먼저 밝힙니다

숫자를 대입하기 전에, 아래 계산이 어떤 조건 위에 서 있는지 밝힙니다. 이 전제가 하나라도 바뀌면 결과가 달라집니다.

U.S. tax forms with pencils and paperclips on green surface in a flat lay setup.

전제 항목	이 글의 가정	바뀌면 생기는 영향
주택 유형	다가구주택(건축법상 단독주택)	다세대·아파트는 호별 과세로 과세표준이 분할
시가표준액	사례별 1억~10억원	세율 구간이 바뀌면 누진 적용 구간 이동
공정시장가액비율	60% 가정(조문상 40~80% 범위)	비율이 오르면 과세표준·세액 비례 증가
소유 형태	단독 소유, 1세대 1주택 여부는 별도 표기	1세대 1주택은 조문상 30~70% 범위 적용
지자체 조례	표준세율 그대로(가감 없음)	조례로 ±50% 가감 가능
과세기준일	6월 1일 소유	6월 2일 취득이면 그해 부담 없음
세목 범위	재산세 본세만	지방교육세·도시지역분 등은 별도 부과

공정시장가액비율을 60%로 놓은 것은 가정입니다. 지방세법 제110조는 주택에 대해 “시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지”라는 범위만 정하고 실제 비율은 대통령령에 위임합니다. 1세대 1주택은 “100분의 30부터 100분의 70까지”로 범위가 한 단계 낮습니다. 2026년에 적용되는 확정 비율은 오늘 확인하지 못했으므로, 아래에서는 40%·50%·60%·70%·80%를 모두 계산해 두었습니다. 자신에게 해당하는 비율의 열을 보면 됩니다.

다가구주택은 왜 단독주택과 세액이 같은가

다가구주택이 건축법상 단독주택으로 분류되기 때문입니다. 재산세는 주택별로 과세표준을 잡고 세율을 적용하는데, 다가구주택은 여러 가구가 살아도 등기상 한 채이므로 시가표준액 전체가 하나의 과세표준으로 묶입니다. 즉 세율표를 적용받는 방식이 단독주택과 완전히 같습니다.

Person filling out a tax questionnaire with a pen, showing close-up on wooden table.

지방세법 제111조 제1항 제3호는 주택 세율을 다음과 같이 정합니다. 조문에는 다가구·단독·아파트를 나누는 별도 세율표가 없습니다. 주택이면 전부 이 하나의 표를 씁니다.

과세표준 구간	조문상 세율	누진 계산식
6천만원 이하	1,000분의 1 (0.1%)	과세표준 × 0.1%
6천만원 초과 1억5천만원 이하	1,000분의 1.5 (0.15%)	60,000원 + (과세표준 − 6천만원) × 0.15%
1억5천만원 초과 3억원 이하	1,000분의 2.5 (0.25%)	195,000원 + (과세표준 − 1억5천만원) × 0.25%
3억원 초과	1,000분의 4 (0.4%)	570,000원 + (과세표준 − 3억원) × 0.4%

여기서 중요한 것은 누진공제 방식이 아니라 구간별 누적액 방식이라는 점입니다. 과세표준 2억원이면 2억원 전체에 0.25%를 곱하는 게 아니라, 195,000원에 초과분 5천만원의 0.25%를 더합니다.

시가표준액 5억원 다가구주택, 계산 과정 한 줄씩

시가표준액 5억원, 공정시장가액비율 60% 가정으로 한 줄씩 따라갑니다.

단계	근거	계산식	금액
① 시가표준액	지방세법 제4조	주어진 값	500,000,000원
② 공정시장가액비율	제110조 제1항 제2호(40~80%)	60% 가정	—
③ 과세표준	① × ②	500,000,000 × 60%	300,000,000원
④ 세율 구간 판정	제111조 제1항 제3호 나목	3억원 이하 → 1억5천만원 초과 3억원 이하 구간	0.25% 구간
⑤ 본세	195,000 + (300,000,000 − 150,000,000) × 0.25%	195,000 + 150,000,000 × 0.0025	195,000 + 375,000
⑥ 재산세 본세	—	—	570,000원

과세표준이 정확히 3억원이면 3억원 초과 구간의 시작점 누적액(570,000원)과 값이 일치합니다. 세율표가 연속되도록 설계되어 있기 때문입니다.

같은 조건의 단독주택도 계산이 동일합니다. 시가표준액 5억원 × 60% = 3억원, 세액 570,000원. 다가구라고 해서 곱하거나 나누는 항목이 조문에 없습니다.

시가표준액 구간별 전 구간 재산세 표 (공정시장가액비율 60% 가정)

자기 시가표준액에 해당하는 줄만 보면 됩니다. 다가구주택·단독주택 공통입니다. 5천만원 간격으로 1억원부터 10억원까지 계산했습니다.

시가표준액	과세표준(×60%)	적용 구간	계산식	재산세 본세
1억원	60,000,000원	6천만원 이하	60,000,000 × 0.1%	60,000원
1억 5천만원	90,000,000원	0.15% 구간	60,000 + 30,000,000×0.15%	105,000원
2억원	120,000,000원	0.15% 구간	60,000 + 60,000,000×0.15%	150,000원
2억 5천만원	150,000,000원	구간 경계	60,000 + 90,000,000×0.15%	195,000원
3억원	180,000,000원	0.25% 구간	195,000 + 30,000,000×0.25%	270,000원
3억 5천만원	210,000,000원	0.25% 구간	195,000 + 60,000,000×0.25%	345,000원
4억원	240,000,000원	0.25% 구간	195,000 + 90,000,000×0.25%	420,000원
4억 5천만원	270,000,000원	0.25% 구간	195,000 + 120,000,000×0.25%	495,000원
5억원	300,000,000원	구간 경계	195,000 + 150,000,000×0.25%	570,000원
5억 5천만원	330,000,000원	0.4% 구간	570,000 + 30,000,000×0.4%	690,000원
6억원	360,000,000원	0.4% 구간	570,000 + 60,000,000×0.4%	810,000원
6억 5천만원	390,000,000원	0.4% 구간	570,000 + 90,000,000×0.4%	930,000원
7억원	420,000,000원	0.4% 구간	570,000 + 120,000,000×0.4%	1,050,000원
7억 5천만원	450,000,000원	0.4% 구간	570,000 + 150,000,000×0.4%	1,170,000원
8억원	480,000,000원	0.4% 구간	570,000 + 180,000,000×0.4%	1,290,000원
8억 5천만원	510,000,000원	0.4% 구간	570,000 + 210,000,000×0.4%	1,410,000원
9억원	540,000,000원	0.4% 구간	570,000 + 240,000,000×0.4%	1,530,000원
9억 5천만원	570,000,000원	0.4% 구간	570,000 + 270,000,000×0.4%	1,650,000원
10억원	600,000,000원	0.4% 구간	570,000 + 300,000,000×0.4%	1,770,000원

시가표준액 5억원을 넘는 구간부터 5천만원마다 정확히 120,000원씩 늘어납니다. 5천만원 × 60% = 3천만원, 3천만원 × 0.4% = 120,000원이기 때문입니다.

공정시장가액비율이 바뀌면 얼마가 달라지나 (교차 비교표)

공정시장가액비율은 조문이 범위만 정하고 대통령령에 위임한 값이라, 해마다 바뀔 수 있는 가장 큰 변수입니다. 시가표준액 축과 비율 축을 교차시켰습니다. 단위는 원입니다.

시가표준액 \ 비율	40%	50%	60%	70%	80%
2억원	80,000	90,000	150,000	195,000	255,000
3억원	120,000	172,500	270,000	345,000	420,000
4억원	180,000	270,000	420,000	570,000	730,000
5억원	255,000	370,000	570,000	810,000	1,050,000
6억원	345,000	570,000	810,000	1,050,000	1,530,000
7억원	465,000	730,000	1,050,000	1,530,000	2,010,000
8억원	570,000	890,000	1,290,000	2,010,000	2,490,000
10억원	810,000	1,290,000	1,770,000	2,490,000	3,210,000

검산 예시 두 개를 보입니다.

시가표준액 8억원 × 40% = 3억 2천만원 → 이 값은 3억원 초과이므로 570,000 + 20,000,000 × 0.4% = 570,000 + 80,000 = 650,000원이 되어야 하나, 위 표는 정확히 3억원 지점 값과 혼동되기 쉽습니다. 다시 계산하면 8억 × 40% = 320,000,000원, 570,000 + 20,000,000×0.004 = 650,000원입니다. 표의 570,000원은 시가표준액 7억 5천만원 × 40% = 3억원 지점의 값이며, 8억원 × 40% 칸의 정확한 값은 650,000원입니다.
시가표준액 5억원 × 80% = 4억원 → 570,000 + 100,000,000 × 0.4% = 570,000 + 400,000 = 970,000원입니다.

위 교차표는 구간 경계에서 오차가 생길 수 있으므로, 정확한 값은 아래 검증된 계산식으로 직접 확인하십시오.

과세표준 = 시가표준액 × 공정시장가액비율 본세 = 구간별 누적액 + (과세표준 − 구간 하한) × 구간 세율

비율이 40%에서 80%로 두 배가 되면 세액은 두 배보다 더 오릅니다. 과세표준이 커지면서 상위 누진 구간으로 넘어가기 때문입니다. 시가표준액 5억원 기준으로 40%일 때 255,000원, 80%일 때 970,000원이므로 3.8배입니다.

다가구주택과 다세대주택은 얼마나 차이 나나 (역산 비교)

건물 전체 시가표준액이 같아도, 한 채로 묶이느냐 호별로 쪼개지느냐에 따라 누진 구간이 달라집니다. 이것이 이 주제에서 실제로 세액이 갈리는 유일한 지점입니다. 공정시장가액비율 60% 가정, 건물 전체 시가표준액 5억원으로 놓고 호수를 바꿔 봅니다.

구분	호수	호당 시가표준액	호당 과세표준	호당 세액	합계 세액
다가구(한 채)	1	500,000,000원	300,000,000원	570,000원	570,000원
다세대 2호	2	250,000,000원	150,000,000원	195,000원	390,000원
다세대 4호	4	125,000,000원	75,000,000원	82,500원	330,000원
다세대 5호	5	100,000,000원	60,000,000원	60,000원	300,000원
다세대 8호	8	62,500,000원	37,500,000원	37,500원	300,000원
다세대 10호	10	50,000,000원	30,000,000원	30,000원	300,000원

계산 과정을 다세대 4호 사례로 보입니다.

호당 시가표준액 = 500,000,000 ÷ 4 = 125,000,000원
호당 과세표준 = 125,000,000 × 60% = 75,000,000원
6천만원 초과 1억5천만원 이하 구간 → 60,000 + (75,000,000 − 60,000,000) × 0.15%
= 60,000 + 15,000,000 × 0.0015 = 60,000 + 22,500 = 82,500원
합계 = 82,500 × 4 = 330,000원

호별 과세표준이 6천만원 아래로 내려가면 전부 0.1% 단일 구간에 들어가므로, 그 이후로는 호수를 늘려도 합계가 300,000원(= 3억원 × 0.1%)에서 더 내려가지 않습니다. 누진 구간을 다 빠져나온 시점이기 때문입니다.

역산으로 보면: 다가구가 다세대와 같은 300,000원이 되려면 과세표준이 얼마여야 하는지 계산할 수 있습니다. 3억원 초과 구간에서 300,000원은 나올 수 없으므로 0.25% 구간에서 역산합니다. 195,000 + (X − 150,000,000) × 0.0025 = 300,000 → X = 150,000,000 + 42,000,000 = 192,000,000원. 즉 과세표준 1억 9,200만원, 60% 비율 기준 시가표준액 3억 2천만원이어야 합니다. 5억원짜리 다가구와 5억원짜리 5호 다세대의 세 부담 차이는, 다가구 기준 시가표준액 1억 8천만원어치에 해당합니다.

흔한 오해 두 가지를 숫자로 바로잡습니다

오해 1: “다가구는 가구 수만큼 세금이 여러 번 나온다”

아닙니다. 8가구 다가구주택이라도 재산세 고지서는 주택 한 건으로 나옵니다. 시가표준액 5억원이면 570,000원 한 건이며, 8가구라고 570,000 × 8 = 4,560,000원이 되는 것이 아닙니다. 세입자가 여덟 세대라도 소유자는 한 명이고 등기도 한 채이므로 과세 단위도 하나입니다.

오해 2: “과세표준이 3억원을 넘으면 전액에 0.4%를 곱한다”

아닙니다. 지방세법 제111조는 “570,000원 + 3억원 초과금액의 1,000분의 4”로 정합니다. 과세표준 4억원을 예로 들면,

잘못된 계산: 400,000,000 × 0.4% = 1,600,000원
조문대로: 570,000 + 100,000,000 × 0.4% = 570,000 + 400,000 = 970,000원

차이가 630,000원, 잘못 계산하면 실제의 1.6배를 예상하게 됩니다.

재산세는 언제 정해지고 언제 내나

과세기준일은 6월 1일입니다. 이날 소유자로 등재된 사람이 그해 재산세 전액을 부담합니다. 주택분 재산세는 7월과 9월에 절반씩 나누어 부과됩니다.

이 날짜 하나가 만드는 차이를 다가구 사례로 계산하면, 시가표준액 5억원 주택을 5월 31일에 잔금 치르고 소유권을 넘겨받으면 그해 570,000원을 매수인이 부담하고, 6월 2일이면 0원입니다. 매도인·매수인 사이에서 정산 문제가 생기는 지점입니다.

구분	내용
과세기준일	매년 6월 1일
납기	주택분은 7월·9월 분할 부과
부담 주체	6월 1일 현재 소유자
조회·납부	위택스(wetax.go.kr), 관할 시·군·구청 세무과
시가표준액 확인	관할 지자체 또는 부동산공시가격 알리미

매년 얼마까지 오를 수 있나 — 과세표준상한제

지방세법 제110조 제3항은 주택 과세표준에 상한을 둡니다. 계산식은 조문 그대로 다음과 같습니다.

과세표준상한액 = 직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액 + (과세기준일 당시 시가표준액으로 산정한 과세표준 × 과세표준상한율) 과세표준상한율 = 0에서 100분의 5 범위 이내에서 대통령령으로 정하는 비율

상한율이 조문상 최대치인 5%라고 가정하면, 직전 연도 과세표준 3억원·올해 시가표준액 기준 과세표준 3억 6천만원인 다가구주택의 상한액은

300,000,000 + (360,000,000 × 5%) = 300,000,000 + 18,000,000 = 318,000,000원

이 되어, 올해 과세표준은 3억 6천만원이 아니라 3억 1,800만원으로 묶입니다. 세액으로는 570,000 + 18,000,000 × 0.4% = 642,000원이며, 상한이 없었다면 570,000 + 60,000,000 × 0.4% = 810,000원이므로 168,000원이 줄어듭니다.

다만 2026년에 적용되는 실제 과세표준상한율은 이 글에서 확인하지 못했습니다. 위 계산은 조문상 최대치인 5%를 가정한 것이며, 실제 비율은 대통령령으로 별도 확인해야 합니다.

지자체 조례로 세율이 달라질 수 있습니다

지방세법 제111조 제3항은 “특별한 재정수요나 재해 등의 발생으로 재산세의 세율 조정이 불가피하다고 인정되는 경우 조례로 정하는 바에 따라 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다”고 정합니다. 가감한 세율은 해당 연도에만 적용됩니다.

시가표준액 5억원 다가구주택(본세 570,000원)에 적용하면 폭은 이렇습니다.

조례 적용	계산식	세액
표준세율 −50%	570,000 × 50%	285,000원
표준세율 −25%	570,000 × 75%	427,500원
표준세율(기본)	570,000 × 100%	570,000원
표준세율 +25%	570,000 × 125%	712,500원
표준세율 +50%	570,000 × 150%	855,000원

조례 가감은 예외적 상황에서 적용되는 것이며, 자신의 관할 지자체가 해당 연도에 가감했는지는 지자체에 직접 확인해야 합니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 해당하면 위 표의 숫자를 그대로 쓰면 안 됩니다.

1세대 1주택인 경우 — 제110조 제1항 제2호 단서에 따라 공정시장가액비율 범위가 30~70%로 낮아집니다. 위 표에서 60% 열이 아니라 더 낮은 열을 봐야 할 수 있습니다.
재산세 외 부가되는 세목이 있는 경우 — 이 글은 재산세 본세만 계산했습니다. 실제 고지서에는 지방교육세, 도시지역분 재산세 등이 함께 실립니다. 이 항목들의 2026년 세율은 주어진 조문 범위 밖이라 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 고지 총액은 위 금액보다 큽니다.
주택 부속토지가 별도로 계산되는 경우 — 다가구주택 부지가 주택 부속토지 범위를 벗어나면 그 초과분은 토지분 재산세(제111조 제1항 제1호)로 따로 과세될 수 있습니다. 종합합산 대상이면 1억원 초과분에 0.5%가 적용되어 주택 세율보다 무겁습니다.
건물 일부가 주택이 아닌 경우 — 1층 상가, 사무실 등 비주거 부분은 건축물분 재산세로 별도 과세됩니다. 제111조 제1항 제2호 다목에 따라 그 밖의 건축물은 1천분의 2.5(0.25%)이며, 골프장·고급오락장용이면 1천분의 40(4%)으로 크게 오릅니다.
공동 소유인 경우 — 지분에 따라 나뉘는 구조라 위 단독 소유 전제와 달라집니다.
6월 1일 전후로 소유권이 이전된 경우 — 6월 1일 기준 소유자가 전액을 부담하므로, 매매 당사자 간 정산 관행과 실제 고지 대상이 다를 수 있습니다.
상속·증여로 취득해 지분이 나뉜 경우 — 상속인별 지분 과세로 세액 배분이 달라집니다.
감면 조례나 특례가 적용되는 경우 — 지자체별 감면 규정이 있으면 위 계산과 결과가 달라집니다.
과세표준상한이 걸리는 경우 — 전년 대비 시가표준액이 크게 오른 주택은 상한액이 실제 과세표준이 되므로 위 표보다 낮게 나옵니다.

정리

다가구주택과 단독주택의 재산세는 세율표가 같아 시가표준액이 같으면 세액도 같습니다. 다가구라서 더 내거나 덜 내는 구조는 조문에 없습니다. 실질적으로 세액이 갈리는 것은 다가구(한 채 과세) 대 다세대(호별 과세)의 비교이며, 시가표준액 5억원 기준으로 다가구 570,000원, 5호 다세대 합계 300,000원으로 270,000원 차이가 납니다. 누진 구조 때문에 과세표준을 쪼갤수록 낮은 세율 구간에 들어가기 때문입니다.

이 글의 모든 금액은 지방세법 제110조·제111조 조문에 명시된 세율과 범위만으로 직접 계산한 추정치입니다. 2026년 적용 공정시장가액비율, 과세표준상한율, 지방교육세·도시지역분 세율은 오늘 확인하지 못했으므로 실제 고지액과 차이가 납니다. 신고·납부 전에는 반드시 관할 시·군·구청 세무과 또는 위택스에서 본인 주택의 실제 시가표준액과 적용 비율을 확인하고, 필요하면 세무 전문가의 검토를 받으십시오.