종합부동산세, 주택 수에 따라 세율이 어떻게 되나

과세표준 20억원인 주택을 2주택 이하로 보유하면 종부세 산출세액은 2,000만원이지만, 같은 과세표준을 3주택 이상으로 보유하면 2,560만원입니다. 주택 수만 다른데 560만원 차이가 발생합니다. 이 차이는 과세표준 12억원을 넘는 순간부터 벌어지기 시작합니다.

핵심 요약

• 과세표준 12억원까지는 2주택 이하와 3주택 이상의 세율·세액이 완전히 같습니다.
• 과세표준이 12억원을 넘어서면 3주택 이상 세율이 더 가팔라져 구간마다 세액 차이가 커집니다.
• 만 60세 이상이면서 5년 이상 보유한 1세대 1주택자는 연령공제와 보유기간공제를 합산해 최대 100분의 80까지 공제받습니다.
• 재산세로 이미 낸 세액은 종부세 산출세액에서 공제되지만, 공제 산식은 이 글의 근거 조문에 없어 다루지 않았습니다.
• 기본공제 금액과 공정시장가액비율은 종합부동산세법 제9조에 나오지 않는 별도 규정 사항이라 이 글은 과세표준이 이미 산정되어 있다고 가정합니다.

이 계산의 전제는 무엇인가

이 글의 모든 계산은 과세표준을 출발점으로 삼습니다. 공시가격에서 기본공제(9억원·12억원 등으로 알려진 금액)와 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 구하는 절차는 종합부동산세법 제9조 본문에 나오지 않습니다. 이 부분은 확인하지 못했으므로, 아래 표는 “과세표준이 이미 얼마로 산정되었다”는 가정에서 세율만 적용한 결과입니다. 실제 공시가격을 과세표준으로 환산하는 계산은 이 글에서 하지 않습니다.

또한 1세대 1주택자 판정 기준(제8조)과 재산세 세액공제(제3항)의 구체적 산식도 제9조 본문에는 수치가 없어 다루지 않았습니다.

주택 수에 따라 세율표가 어떻게 다른가

종합부동산세법 제9조제1항은 2주택 이하와 3주택 이상을 구분해 세율을 정합니다. 두 표는 과세표준 12억원까지 동일하고, 그 이후부터 갈라집니다.

과세표준 구간	2주택 이하 세율	3주택 이상 세율
3억원 이하	1천분의 5	1천분의 5
3억원 초과 6억원 이하	150만원+(초과분×1천분의 7)	150만원+(초과분×1천분의 7)
6억원 초과 12억원 이하	360만원+(초과분×1천분의 10)	360만원+(초과분×1천분의 10)
12억원 초과 25억원 이하	960만원+(초과분×1천분의 13)	960만원+(초과분×1천분의 20)
25억원 초과 50억원 이하	2,650만원+(초과분×1천분의 15)	3,560만원+(초과분×1천분의 30)
50억원 초과 94억원 이하	6,400만원+(초과분×1천분의 20)	1억1,060만원+(초과분×1천분의 40)
94억원 초과	1억5,200만원+(초과분×1천분의 27)	2억8,660만원+(초과분×1천분의 50)

계산 예시(과세표준 20억원, 2주택 이하): 12억원 초과 구간이므로 960만원 + (20억원-12억원)×1.3% = 960만원 + 8억원×0.013 = 960만원 + 1,040만원 = 2,000만원.

같은 20억원을 3주택 이상으로 계산하면: 960만원 + (20억원-12억원)×2.0% = 960만원 + 8억원×0.02 = 960만원 + 1,600만원 = 2,560만원.

과세표준별 전 구간 세액표

12억원 이하 구간은 주택 수와 무관하게 세액이 같습니다. 12억원을 넘는 지점부터 표를 나눠 실었습니다.

과세표준	2주택 이하 산출세액	3주택 이상 산출세액	차액
2억원	100만원	100만원	0원
3억원	150만원	150만원	0원
5억원	290만원	290만원	0원
6억원	360만원	360만원	0원
10억원	760만원	760만원	0원
12억원	960만원	960만원	0원
20억원	2,000만원	2,560만원	560만원
25억원	2,650만원	3,560만원	910만원
40억원	4,900만원	8,060만원	3,160만원
50억원	6,400만원	1억1,060만원	4,660만원
70억원	1억400만원	1억9,060만원	8,660만원
94억원	1억5,200만원	2억8,660만원	1억3,460만원
120억원	2억2,220만원	4억1,660만원	1억9,440만원

계산 과정 예시(과세표준 70억원, 3주택 이상): 50억원 초과 94억원 이하 구간이므로 1억1,060만원 + (70억원-50억원)×4.0% = 1억1,060만원 + 20억원×0.04 = 1억1,060만원 + 8,000만원 = 1억9,060만원.

과세표준이 25억원을 넘어서면 3주택 이상 세율이 2주택 이하보다 두 배 가까이 가팔라져(1.5% → 3.0%) 차액이 빠르게 벌어집니다.

표 검증: 계산 과정을 한 줄씩 재현

위 전 구간 세액표에 실린 값이 실제로 어떻게 나왔는지, 대표 구간 두 곳을 처음부터 끝까지 재현합니다.

과세표준 40억원, 2주택 이하: 40억원은 25억원 초과 50억원 이하 구간에 속합니다. 초과분은 40억원-25억원=15억원. 세율 1천분의 15(1.5%)를 곱하면 15억원×0.015=2,250만원. 기본세액 2,650만원을 더하면 2,650만원+2,250만원=4,900만원. 표의 값과 일치합니다.

과세표준 120억원, 2주택 이하: 94억원 초과 구간이므로 초과분은 120억원-94억원=26억원. 세율 1천분의 27(2.7%)을 곱하면 26억원×0.027=7,020만원. 기본세액 1억5,200만원을 더하면 1억5,200만원+7,020만원=2억2,220만원.

과세표준 120억원, 3주택 이상: 같은 초과분 26억원에 세율 1천분의 50(5.0%)을 곱하면 26억원×0.05=1억3,000만원. 기본세액 2억8,660만원을 더하면 2억8,660만원+1억3,000만원=4억1,660만원. 두 결과 모두 전 구간 세액표의 값과 정확히 일치합니다.

3주택 이상 세액이 2주택 이하의 몇 배인가

같은 과세표준에서 3주택 이상 산출세액이 2주택 이하 산출세액의 몇 배인지 배율로 정리했습니다. 배율은 위 전 구간 세액표의 두 열을 나눈 값입니다.

과세표준	2주택 이하 세액	3주택 이상 세액	배율(3주택÷2주택)
12억원	960만원	960만원	1.00배
20억원	2,000만원	2,560만원	1.28배
25억원	2,650만원	3,560만원	1.34배
40억원	4,900만원	8,060만원	1.64배
50억원	6,400만원	1억1,060만원	1.73배
70억원	1억400만원	1억9,060만원	1.83배
94억원	1억5,200만원	2억8,660만원	1.89배
120억원	2억2,220만원	4억1,660만원	1.87배

배율은 과세표준 94억원 부근까지 계속 커지다가, 최고 구간(94억원 초과)에서는 두 세율 구조가 모두 정률로 고정되어 배율 상승 폭이 완만해집니다. 즉 배율이 무한정 커지지 않고 대략 1.9배 안팎에서 수렴하는 흐름을 보입니다.

고령자·장기보유 공제는 얼마나 되나

1세대 1주택자는 제9조제6항~제9항에 따라 연령공제와 보유기간공제를 받을 수 있고, 두 공제는 중복 적용되지만 합산 공제율은 100분의 80을 넘지 못합니다.

연령 \ 보유기간	5년 이상 10년 미만(20%)	10년 이상 15년 미만(40%)	15년 이상(50%)
만 60~65세 미만(20%)	40%	60%	70%
만 65~70세 미만(30%)	50%	70%	80%
만 70세 이상(40%)	60%	80%(상한 도달)	80%(90%→상한 적용)

계산 예시: 산출세액 1,000만원, 만 65~70세이면서 보유기간 15년 이상인 경우 → 연령공제 30% + 보유기간공제 50% = 합산 80%. 공제액 = 1,000만원 × 80% = 800만원. 최종 납부세액 = 1,000만원 - 800만원 = 200만원.

만 70세 이상이면서 15년 이상 보유한 경우 산술 합계는 40%+50%=90%이지만, 제9조제5항 단서에 따라 100분의 80을 넘을 수 없어 공제율은 80%로 제한됩니다.

같은 공제율표를 산출세액 2,000만원에 적용해 보면, 만 6065세 미만이면서 5년 이상 10년 미만 보유한 경우 공제율은 40%이므로 공제액은 2,000만원×0.4=800만원, 납부세액은 2,000만원-800만원=1,200만원입니다. 반면 만 6570세이면서 15년 이상 보유하면 공제율 80%가 적용되어 공제액은 2,000만원×0.8=1,600만원, 납부세액은 400만원까지 줄어듭니다. 같은 산출세액이라도 연령·보유기간 조합에 따라 납부세액이 최대 800만원 차이가 납니다.

목표 세액을 만들려면 과세표준이 얼마여야 하나

역으로, 원하는 산출세액 수준에 도달하려면 과세표준이 얼마여야 하는지 계산했습니다.

목표 산출세액	필요 과세표준(2주택 이하)	필요 과세표준(3주택 이상)
300만원	약 5억1,429만원	약 5억1,429만원
1,000만원	약 12억3,077만원	약 12억200만원
3,000만원	약 27억3,333만원	약 22억2,000만원
1억원(10,000만원)	약 68억원	약 46억4,667만원

계산 과정 예시(목표 3,000만원, 3주택 이상): 3,000만원은 12억원 초과 25억원 이하 구간의 최대값(3,560만원)보다 작으므로 이 구간 안에 있습니다. 960만원을 빼면 남는 세액은 2,040만원, 이를 세율 2.0%로 나누면 초과분 = 2,040만원 ÷ 0.02 = 10억2,000만원. 과세표준 = 12억원 + 10억2,000만원 = 22억2,000만원.

목표 세액이 3,000만원으로 같아도 필요 과세표준은 2주택 이하가 5억1,000만원 넘게 더 높습니다. 3주택 이상 세율이 더 가파르기 때문입니다.

같은 방식으로 목표 산출세액 1억원(2주택 이하)을 검산하면, 1억원은 94억원 초과 구간의 기본세액 1억5,200만원보다 작으므로 50억원 초과 94억원 이하 구간에 속합니다. 6,400만원을 빼면 남는 세액은 3,600만원, 세율 2.0%로 나누면 초과분 = 3,600만원 ÷ 0.02 = 18억원. 과세표준 = 50억원 + 18억원 = 68억원으로 위 표의 값과 일치합니다.

법인은 세율이 다른가

법인 또는 법인으로 보는 단체는 제9조제2항에 따라 개인과 다른 단일세율을 적용받습니다.

구분	세율
공익법인 등이 공익목적사업에 직접 사용하는 주택만 보유	제1항제1호 세율(2주택 이하 표와 동일)
그 외 공익법인 등	제1항 각 호 세율(2주택 이하·3주택 이상 표와 동일)
그 외 법인, 2주택 이하 소유	1천분의 27
그 외 법인, 3주택 이상 소유	1천분의 50

법인은 과세표준 구간과 무관하게 단일세율이므로, 과세표준 20억원이면 2주택 이하는 20억원×2.7%=5,400만원, 3주택 이상은 20억원×5.0%=1억원입니다. 개인 누진세율(2,000만원·2,560만원)보다 훨씬 높습니다.

법인 세율은 과세표준 구간에 관계없이 동일하므로, 과세표준이 작을수록 개인 대비 격차가 더 크게 벌어집니다. 예를 들어 과세표준 6억원인 경우 개인(2주택 이하)은 360만원이지만, 법인(2주택 이하)은 6억원×2.7%=1,620만원으로 4.5배 이상 높습니다. 과세표준 3억원에서는 개인이 150만원인데 법인은 3억원×2.7%=810만원으로 5.4배 차이가 납니다. 법인 세율은 누진 구간이 없어 과세표준이 낮을 때 개인보다 상대적으로 불리한 구조입니다.

재산세 세액공제는 어떻게 반영되나

제9조제3항에 따라 같은 주택에 부과된 재산세액은 종부세 산출세액에서 공제됩니다. 지방세법 제111조제3항의 가감조정세율이나 제122조의 세부담 상한이 적용된 경우 그 적용 후 세액이 공제 기준입니다. 다만 실제 공제 금액을 계산하려면 개별 주택의 재산세 부과 내역이 필요하고, 그 세율·산식은 제9조 본문에 없어 이 글에서는 계산하지 않았습니다.

흔한 오해 두 가지, 숫자로 확인

오해 1: “3주택 이상이면 모든 구간에서 세금이 더 많다” — 사실이 아닙니다. 과세표준 12억원 이하 구간에서는 2주택 이하와 3주택 이상의 산출세액이 완전히 같습니다. 예를 들어 과세표준 10억원이면 두 경우 모두 760만원, 과세표준 6억원이면 두 경우 모두 360만원으로 차액이 0원입니다. 차이는 과세표준이 12억원을 넘어선 뒤부터만 발생합니다.

오해 2: “종부세 최고세율은 3%다” — 이 또한 정확하지 않습니다. 2주택 이하 최고세율은 94억원 초과 구간의 1천분의 27(2.7%)이고, 3주택 이상 최고세율은 같은 구간의 1천분의 50(5.0%)입니다. 1천분의 30(3.0%)은 25억원 초과 50억원 이하 구간에서 3주택 이상에 적용되는 중간 세율일 뿐, 전체 구간 중 가장 높은 세율이 아닙니다. 3주택 이상 소유자의 실제 최고세율은 이보다 1.67배 높은 5.0%입니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

• 기본공제·공정시장가액비율 적용 전: 이 글의 모든 표는 과세표준을 입력값으로 가정했습니다. 공시가격에서 과세표준을 구하는 절차는 제9조에 없어 반영하지 못했습니다.
• 1세대 1주택자 판정: 제8조에 따른 세부 요건(부속토지, 대체취득, 상속주택, 지방 저가주택 등)에 해당하면 공제 계산 방식이 이 글의 표와 달라집니다.
• 재산세 세액공제: 실제 재산세 부과액에 따라 최종 납부세액은 이 글의 산출세액보다 낮아집니다.
• 법인 중 공익법인 예외: 공익목적사업에 직접 사용하는 주택만 보유한 공익법인은 개인 2주택 이하 표와 같은 세율을 적용받아 법인 단일세율표와 다릅니다.
• 연도 중 주택 수 변동: 과세기준일 현재 소유 주택 수를 기준으로 하므로, 기준일 전후 매매·상속으로 주택 수가 바뀌면 적용 구간이 달라질 수 있습니다.
• 세부담 상한 초과분: 지방세법 제122조 등에 따른 세부담 상한이 적용되는 주택은 이 글의 세율표만으로 산출한 세액보다 실제 부담액이 낮게 조정될 수 있습니다. 구체적 상한 산식은 제9조 본문에 없어 다루지 않았습니다.
• 연령·보유기간 공제 요건 미충족: 1세대 1주택자가 아니거나 보유기간이 5년 미만이면 이 글의 공제표(최대 80%)가 적용되지 않고 공제액은 0원입니다.

언제, 어디서 확인하나

종합부동산세는 매년 과세기준일(통상 6월 1일) 현재 소유 현황을 기준으로 산정되며, 실제 고지·납부 절차와 정확한 과세표준·공제액은 국세청 홈택스 또는 관할 세무서를 통해 확인해야 합니다. 이 글의 세액은 제9조 세율표만 적용한 추정치이며, 최종 신고·납부 전에는 반드시 관할 세무서나 세무 전문가의 확인을 거치시기 바랍니다.

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