상속 주택 취득세, 증여 취득세보다 얼마나 싼가

농지가 아닌 주택을 상속받으면 취득세 표준세율은 2.8%, 증여받으면 3.5%입니다. 과세표준이 7억원이면 상속은 1,960만원, 증여는 2,450만원으로 490만원 차이가 납니다. 이 금액은 지방세법 제11조의 표준세율만 적용한 취득세 본세이며, 지방교육세·농어촌특별세와 감면·중과는 제외한 부분 계산입니다.

핵심 요약

• 농지 외 부동산의 상속 취득세 표준세율은 1천분의 28(2.8%)이고, 상속 외 무상취득(증여 등)은 1천분의 35(3.5%)입니다.
• 두 세율의 차이는 0.7%p이며, 증여 세율 기준으로 약 20% 낮습니다. 과세표준이 클수록 절대 금액 차이가 커집니다.
• 과세표준 5억원이면 본세는 상속 1,400만원, 증여 1,750만원으로 350만원 차이이고, 10억원이면 700만원 차이입니다.
• 여러 명이 공유로 상속받으면 각자 취득 지분의 가액을 과세표준으로 계산하므로, 세율이 같으면 합계는 한 명이 받을 때와 같습니다.
• 이 글의 금액은 가정한 과세표준에 표준세율을 곱한 추정이며, 지방교육세·농어촌특별세·감면·중과와 신고 기한은 포함하지 않았습니다.

이 계산의 전제는 무엇인가요?

계산 결과는 아래 전제에서만 성립합니다. 전제가 다르면 금액이 달라집니다.

항목	이 글의 전제
부동산 종류	농지가 아닌 주택(건물과 부속토지)
취득 원인	① 상속 ② 증여(상속 외 무상취득)
적용 세율	지방세법 제11조 제1항의 표준세율
과세표준	3억·5억·7억·10억·15억원으로 가정
포함하는 세목	취득세 본세
제외하는 세목	지방교육세, 농어촌특별세, 상속세·증여세
제외하는 규정	증여 중과, 감면, 비영리사업자 특례 외의 특례

과세표준을 어떻게 정하는지는 지방세법 제10조의2부터 제10조의6에서 규정합니다. 제11조 제1항이 “제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 … 표준세율을 적용하여 계산한 금액”을 세액으로 한다고 하기 때문입니다. 이 글에 제공된 근거는 제11조뿐이라, 상속 주택의 과세표준을 실제로 얼마로 잡는지는 확인하지 못했습니다. 그래서 아래 표에서는 “과세표준이 이 금액이라면”이라는 가정으로 계산합니다. 실제 과세표준은 관할 지자체의 안내나 신고 화면에서 확인해야 합니다.

상속과 증여의 표준세율은 각각 몇 %인가요?

상속은 2.8%, 증여는 3.5%입니다. 근거는 지방세법 제11조 제1항입니다.

취득 원인	구분	표준세율	근거
상속	농지	1천분의 23 (2.3%)	제11조 제1항 제1호 가목
상속	농지 외	1천분의 28 (2.8%)	제11조 제1항 제1호 나목
상속 외 무상취득 (증여 등)	구분 없음	1천분의 35 (3.5%)	제11조 제1항 제2호
상속 외 무상취득 중 대통령령이 정한 비영리사업자	구분 없음	1천분의 28 (2.8%)	제11조 제1항 제2호 단서

세 가지를 짚어 둡니다.

1. 주택은 농지가 아니므로 상속은 2.8%입니다. 농지 2.3%는 이 글의 주제인 주택에 해당하지 않습니다.
2. 증여는 3.5%입니다. 조문은 “제1호 외의 무상취득”이라고 적고 있어, 상속이 아닌 무상 취득이 이 세율을 받습니다. 부모가 자녀에게 집을 증여하는 경우가 대표적입니다.
3. 비영리사업자 단서는 개인 증여와 무관합니다. 대통령령이 정한 비영리사업자가 무상 취득하면 2.8%가 적용된다는 예외이고, 개인 사이의 증여에는 해당하지 않습니다. 비영리사업자의 범위는 대통령령에 있어 이 글에서는 확인하지 못했습니다.

한 줄씩 계산하면 얼마가 나오나요?

과세표준 7억원 주택을 기준으로 두 경우를 펼쳐 보겠습니다.

항목	기준(조문)	계산식	금액
상속 취득세 본세	제11조 제1항 제1호 나목 (2.8%)	700,000,000원 × 2.8%	19,600,000원
증여 취득세 본세	제11조 제1항 제2호 (3.5%)	700,000,000원 × 3.5%	24,500,000원
차이	—	24,500,000원 − 19,600,000원	4,900,000원
차이 검산	세율 차 0.7%p	700,000,000원 × 0.7%	4,900,000원

계산 과정은 단순합니다. 과세표준에 세율을 곱합니다. 7억원 × 0.028은 19,600,000원이고, 7억원 × 0.035는 24,500,000원입니다. 두 금액의 차이를 세율 차이로 다시 계산해도 같은 값이 나오는지 확인하면 계산 실수를 막을 수 있습니다.

위 금액은 취득세 본세입니다. 조문에 지방교육세와 농어촌특별세의 세율이 없으므로 이 글에서는 합산하지 않았습니다. 실제로 내는 총액은 이 금액보다 커집니다. 독자가 “최종 납부액”으로 오해하지 않도록 표 제목과 요약에 본세라고 표시했습니다.

과세표준 구간별로 얼마나 차이가 나나요?

세율이 고정이므로 차이는 과세표준에 비례합니다. 과세표준이 3억원에서 15억원까지일 때를 비교하면 다음과 같습니다.

과세표준	상속 (× 2.8%)	증여 (× 3.5%)	상속이 덜 내는 금액
3억원	8,400,000원	10,500,000원	2,100,000원
5억원	14,000,000원	17,500,000원	3,500,000원
7억원	19,600,000원	24,500,000원	4,900,000원
10억원	28,000,000원	35,000,000원	7,000,000원
15억원	42,000,000원	52,500,000원	10,500,000원

읽는 법은 간단합니다. 과세표준이 1억원 늘 때마다 상속은 280만원, 증여는 350만원이 늘고, 둘의 차이는 70만원씩 벌어집니다. 어느 구간에서도 상속 세율이 낮으므로 취득세 본세만 보면 상속이 항상 20% 싸게 나옵니다.

다만 이 표는 두 방식의 과세표준이 같다고 가정한 것입니다. 상속과 증여가 같은 집에 대해 같은 과세표준을 쓴다고 이 글의 근거만으로는 단정할 수 없습니다. 비교는 “같은 금액이라면 세율 차이가 이만큼”이라는 의미로 읽어 주십시오.

취득세만 보면 상속이 유리한데, 다른 세금은 어떻게 되나요?

취득세 본세의 세율 차이는 위와 같지만, 상속과 증여를 고르는 기준이 취득세만은 아닙니다. 상속세와 증여세가 따로 있고, 그 세액은 보통 취득세보다 훨씬 크기 때문입니다. 이 글의 근거에는 상속세·증여세 조문이 없어 세율과 공제를 적지 않습니다.

그리고 현실에서 상속과 증여는 선택지가 아닌 경우가 많습니다. 상속은 피상속인이 사망해야 일어나는 일입니다. 살아 있는 사람이 자녀에게 집을 넘기는 방법을 정하는 문제라면, 취득세 0.7%p 차이를 이유로 상속을 기다리는 것은 의미가 없습니다. 이 글은 “이미 상속이 발생했거나, 증여를 검토 중일 때 취득세 부담이 얼마나 다른가”를 가늠하는 용도로 쓰는 것이 맞습니다.

세금을 줄이려고 실제 취득 원인이나 가액을 다르게 신고하는 방법은 이 글에서 다루지 않습니다. 허위 신고는 가산세 등 불이익으로 이어질 수 있으므로 어떤 경우에도 권하지 않습니다.

집을 사는 것(유상 취득)과 비교하면 어떤가요?

상속이 증여보다 싸다고 해서 매매보다 싼 것은 아닙니다. 제11조 제1항 제8호는 유상거래로 주택을 취득할 때 가액에 따라 다른 세율을 정합니다. 이 호의 세율은 다음과 같습니다.

주택 취득당시가액	유상거래 표준세율	근거
6억원 이하	1천분의 10 (1%)	제11조 제1항 제8호 가목
6억원 초과 9억원 이하	(취득당시가액 ÷ 3억원 × 2 − 3) × 1/100	제11조 제1항 제8호 나목
9억원 초과	1천분의 30 (3%)	제11조 제1항 제8호 다목

6억원 초과 9억원 이하 구간은 소수점 다섯째자리에서 반올림하여 넷째자리까지 계산합니다. 이 구간을 직접 계산해 보겠습니다. 7억원이면 7억 ÷ 3억 = 2.3333…, × 2 = 4.6667, − 3 = 1.6667이므로 세율은 1.6667%입니다. 9억원이면 9억 ÷ 3억 = 3, × 2 = 6, − 3 = 3이므로 3%입니다. 6억원에서는 1%, 9억원에서는 3%로 이어지는 구조입니다.

같은 가액으로 상속·증여·유상 취득의 본세를 나란히 놓으면 다음과 같습니다.

가액	상속 (2.8%)	증여 (3.5%)	유상 매수	유상 세율
5억원	14,000,000원	17,500,000원	5,000,000원	1%
6억원	16,800,000원	21,000,000원	6,000,000원	1%
7억원	19,600,000원	24,500,000원	11,666,900원	1.6667%
9억원	25,200,000원	31,500,000원	27,000,000원	3%
10억원	28,000,000원	35,000,000원	30,000,000원	3%

7억원 유상 매수의 11,666,900원은 700,000,000원 × 1.6667%를 계산한 값입니다.

이 표에서 눈에 띄는 점이 두 가지 있습니다.

• 6억원 이하에서는 표준세율만 보면 매수가 상속보다 쌉니다. 1%와 2.8%의 차이입니다. 상속이 증여보다 싸다는 결론이 곧바로 “상속이 가장 싸다”는 뜻은 아닙니다.
• 9억원을 넘으면 유상 매수 3%가 상속 2.8%보다 높아집니다. 증여 3.5%는 여전히 가장 높습니다.

다만 유상 취득에는 다주택 중과 등 이 글에서 확인하지 못한 규정이 있을 수 있고, 상속과 증여는 취득 경위가 전혀 다릅니다. 표는 세율 구조를 이해하는 비교일 뿐 “이렇게 하면 이득”이라는 안내가 아닙니다.

여러 명이 함께 상속받으면 어떻게 계산하나요?

각자 취득한 지분의 가액에 세율을 곱합니다. 제11조 제2항은 제1호(상속)·제2호·제7호·제8호의 부동산이 공유물일 때 “그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용한다”고 정합니다.

7억원 주택을 형제 두 명이 1/2씩 상속한다고 가정하면 다음과 같습니다.

상속인	취득 지분	지분의 가액	계산식	본세
형	1/2	350,000,000원	350,000,000원 × 2.8%	9,800,000원
동생	1/2	350,000,000원	350,000,000원 × 2.8%	9,800,000원
합계	—	700,000,000원	—	19,600,000원

합계는 한 명이 모두 상속받을 때(19,600,000원)와 같습니다. 상속분은 비례해서 세율이 단일이기 때문입니다. 지분을 쪼갠다고 세율이 내려가지는 않습니다.

상속 지분이 법정상속분과 다르게 정해지는 협의분할의 경우 등은 이 글의 근거에서 다루지 않습니다. 또한 한 명이 단독으로 받기로 협의한 뒤 다른 상속인에게 대가를 주는 경우처럼, 추가 취득이 발생하는 구조는 별도 확인이 필요합니다.

기한과 신고는 어디서 확인하나요?

취득세의 신고·납부 기한은 제11조에 없습니다. 이 글의 근거에서 확인하지 못했으므로 날짜나 기간은 적지 않습니다. 상속과 증여는 기한 규정이 서로 다를 수 있으니 직접 확인해야 합니다.

확인 순서는 다음과 같습니다.

1. 취득 원인과 취득일을 정리합니다. 상속은 피상속인의 사망일, 증여는 계약일·등기일 등 기산점이 달라질 수 있습니다.
2. 국가법령정보센터에서 지방세법 본문을 직접 확인합니다. 신고·납부 기한 조문은 지방세법 안에서 제11조 앞뒤 조문을 찾아 읽습니다.
3. 관할 시·군·구청 세무 부서에 문의합니다. 과세표준과 감면 여부, 기한을 가장 정확히 알려 주는 곳입니다.
4. 전자 신고 경로를 확인합니다. 지방세는 지방세 포털 위택스에서 신고·납부하는 방법이 안내되어 있습니다. 해당 서비스에서 본인 인증을 거쳐 진행하며, 이 글은 위택스 화면의 구체적인 메뉴 구성이나 현재 운영 상태를 확인하지 않았습니다.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가요?

아래 경우에는 이 글의 금액을 그대로 쓸 수 없습니다. 이 중 상당수는 제공된 조문에 근거가 없어 확인하지 못했다는 뜻이기도 합니다.

경우	이 글의 처리
지방교육세·농어촌특별세가 붙는 경우	세율을 확인하지 못해 합산하지 않음
증여 취득에 중과 규정이 적용되는 경우	근거 조문이 없어 계산하지 않음
지자체·법령상 감면 대상인 경우	계산에서 제외
농지를 상속받는 경우	2.3%가 적용되며 이 글의 표와 다름
과세표준이 가정값과 다른 경우	실제 과세표준은 제10조의2~제10조의6에서 정함
공유 지분이 불균등한 경우	지분별로 가액을 따로 계산해야 함
상속과 증여가 섞인 경우	취득 원인별로 나누어 세율을 적용해야 함
법인이 합병·분할로 취득하는 경우	제11조 제5항에 따라 제7호(그 밖의 원인) 세율이 적용됨
일부 건축·증축으로 면적이 늘어난 경우	제11조 제3항에 따라 늘어난 부분은 원시취득 세율(2.8%)을 적용함

특히 주의할 두 가지를 덧붙입니다.

첫째, 증여에 붙는 별도 규정입니다. 증여 취득세는 이 글처럼 3.5%로 계산한 것과 실제 신고액이 다를 수 있습니다. 조정대상지역 여부나 주택 수 같은 조건이 세율에 영향을 줄 가능성이 있으나, 그 내용은 제공된 근거에 없어 확인하지 못했습니다. 증여를 실제로 검토하신다면 이 부분을 반드시 관할 기관에 물어보셔야 합니다.

둘째, 주택 수와 취득 형태입니다. 상속으로 주택을 받으면 보유 주택 수가 늘어나는 문제가 취득세 외의 세금(보유세·양도세 등)에서 생길 수 있습니다. 이는 이 글의 범위를 벗어나는 내용이라 판단을 내리지 않습니다.

계산 전에 무엇을 준비하면 되나요?

실제 금액을 가늠하려면 다음 정보가 필요합니다.

• 취득하는 부동산이 주택인지 농지인지: 세율 구분의 첫 기준입니다.
• 취득 원인: 상속인지 증여인지, 공유 지분이 있는지.
• 과세표준: 관할 지자체가 정하는 기준에 따른 금액. 가정값이 아니라 실제 값으로 바꿔 넣어야 합니다.
• 취득일: 신고 기한 기산점을 확인하는 데 필요합니다.
• 감면·중과 해당 여부: 지자체나 세무 전문가에게 문의합니다.

이 정보로 “과세표준 × 세율”을 직접 계산해 본 뒤, 관할 기관이 안내하는 금액과 비교해 보면 어디서 차이가 나는지 알 수 있습니다. 차이가 나는 부분이 대개 과세표준이나 부가 세목, 감면 여부입니다.

추정 값에 대한 안내

이 글의 금액은 가정한 과세표준에 지방세법 제11조 표준세율을 곱한 추정입니다. 취득세 본세의 부분 계산이며 지방교육세·농어촌특별세·상속세·증여세·감면·중과는 포함하지 않았습니다. 법령은 개정될 수 있고, 이 글은 2026-10-29에 국가법령정보센터의 제11조 본문을 확인한 내용에 근거합니다. 신고·납부 전에 관할 시·군·구청이나 세무 전문가에게 확인하십시오.

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