상가주택 겸용, 취득세는 어떻게 계산하나

상가주택을 7억원에 유상 매수하고, 그중 주택 부분이 5억원·상가 부분이 2억원이라고 가정하면 취득세는 1,300만원입니다. 주택 5억원에는 1.0%를, 상가 2억원에는 4.0%를 각각 적용한 결과입니다. 이는 취득세 본세만 계산한 값이며, 지방교육세·농어촌특별세는 제공된 조문에 세율이 없어 포함하지 않았습니다.

핵심 요약

• 유상으로 취득한 상가주택은 주택 부분과 상가 부분을 같은 세율로 계산하는 구조가 아닙니다.
• 주택 부분이 6억원 이하이면 지방세법 제11조 제1항 제8호 가목에 따라 취득세율은 1.0%입니다.
• 주택 부분이 6억원 초과 9억원 이하이면 법정 산식으로 세율을 계산하며, 주택 부분 7억원의 세율은 1.6667%입니다.
• 주택 부분이 9억원을 초과하면 3.0%를 적용하고, 상가 부분은 농지 외 부동산의 일반 유상취득 세율 4.0%를 적용합니다.
• 아래 금액은 취득세만의 추정치이므로, 주택·상가별 취득당시가액의 구분이 달라지면 결과도 달라집니다.

상가주택 취득세는 무엇을 기준으로 나누나요?

상가주택을 매수할 때에는 먼저 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지의 취득당시가액, 그리고 그 밖의 상가 부분 취득가액을 구분해 계산해야 합니다.

지방세법 제11조 제1항 제8호는 유상거래로 취득하는 주택에 별도 세율을 둡니다. 여기서 주택은 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지입니다.

반면 상가 부분은 같은 조 제1항 제7호 나목의 “농지 외의 것”에 해당하는 일반 유상취득으로 보아 1천분의 40, 즉 **4.0%**를 적용하는 전제로 계산합니다. 이 글은 상가주택 전체 가격에 한 세율을 곱하는 계산이 아닙니다.

계산 전제는 무엇인가요?

아래 모든 표는 다음 전제를 사용합니다.

항목	기준(조문)	계산식	금액
거래 형태	제11조 제1항 제7호·제8호	상속·증여·신축이 아닌 유상 매수	유상거래
전체 매매가	조문상 취득당시가액 사용	주택 부분 + 상가 부분	700,000,000원
주택 부분 취득당시가액	제11조 제1항 제8호	주거용 건축물과 부속토지로 구분된 가액	500,000,000원
상가 부분 취득당시가액	제11조 제1항 제7호 나목	전체 취득가액 - 주택 부분 가액	200,000,000원
보유 주택 수	이 글의 단순화 전제	다주택 중과 여부는 이 글에서 계산하지 않음	1주택 가정
전용면적·조정대상지역	제공 조문에 별도 기준 없음	이 글의 취득세 본세 계산에는 반영하지 않음	확인하지 못함
보유 기간	제공 조문에 기준 없음	매수 시점의 취득세 계산에는 사용하지 않음	적용 없음

주택 부분과 상가 부분을 어떤 가액으로 나눌지에 관한 구체적 배분 기준은 제공된 제11조 본문만으로 확인하지 못했습니다. 따라서 계약서상 구분, 공부상 용도, 과세관청의 판단 등은 이 글에서 단정하지 않습니다.

주택 부분은 6억원·9억원에서 어떻게 달라지나요?

주택 부분의 취득당시가액이 6억원 이하면 1.0%, 9억원을 초과하면 3.0%입니다. 6억원 초과 9억원 이하에서는 고정 2.0%가 아니라 법정 산식으로 계산한 세율을 적용합니다.

지방세법 제11조 제1항 제8호의 중간구간 세율은 다음과 같습니다.

세율 = (주택 취득당시가액 ÷ 3억원 × 2 - 3) ÷ 100

법문은 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 소수점 넷째 자리까지 계산하도록 정합니다. 아래 표의 원 단위는 이해를 위해 반올림했습니다.

주택 부분 취득당시가액	기준(조문)	계산식	취득세
300,000,000원	6억원 이하 1.0%	300,000,000원 × 1.0%	3,000,000원
400,000,000원	6억원 이하 1.0%	400,000,000원 × 1.0%	4,000,000원
500,000,000원	6억원 이하 1.0%	500,000,000원 × 1.0%	5,000,000원
600,000,000원	6억원 이하 1.0%	600,000,000원 × 1.0%	6,000,000원
700,000,000원	6억원 초과 9억원 이하	(700,000,000 ÷ 300,000,000 × 2 - 3) ÷ 100 = 1.6667% → 700,000,000원 × 1.6667%	11,666,900원
800,000,000원	6억원 초과 9억원 이하	(800,000,000 ÷ 300,000,000 × 2 - 3) ÷ 100 = 2.3333% → 800,000,000원 × 2.3333%	18,666,400원
900,000,000원	6억원 초과 9억원 이하	(900,000,000 ÷ 300,000,000 × 2 - 3) ÷ 100 = 3.0000% → 900,000,000원 × 3.0%	27,000,000원
1,000,000,000원	9억원 초과 3.0%	1,000,000,000원 × 3.0%	30,000,000원

6억원에서는 취득세가 600만원이지만, 주택 부분이 7억원이면 약 1,166만 6,900원입니다. 주택 부분이 1억원 늘어났다고 단순히 100만원만 늘어나는 것이 아니라, 중간구간의 세율 자체가 1.0%에서 1.6667%로 높아진 결과입니다.

7억원 상가주택은 실제로 어떻게 계산하나요?

주택 부분 5억원, 상가 부분 2억원으로 나눈 7억원 상가주택의 취득세 본세는 다음 순서로 계산합니다.

항목	기준(조문)	계산식	금액
주택 부분 취득세	제11조 제1항 제8호 가목, 6억원 이하 1.0%	500,000,000원 × 1.0%	5,000,000원
상가 부분 취득세	제11조 제1항 제7호 나목, 농지 외 4.0%	200,000,000원 × 4.0%	8,000,000원
취득세 합계	두 부분의 취득세 합산	5,000,000원 + 8,000,000원	13,000,000원
지방교육세·농어촌특별세	제공 조문에 세율 없음	이 글에서는 계산하지 않음	확인하지 못함

계산 과정을 한 줄로 쓰면 다음과 같습니다.

주택 부분 취득세 = 5억원 × 1.0% = 5,000,000원

상가 부분 취득세 = 2억원 × 4.0% = 8,000,000원

취득세 합계 = 5,000,000원 + 8,000,000원 = 13,000,000원

전체 매매가가 7억원이라는 사실만으로 7억원에 1.0%를 적용하면 700만원이 됩니다. 그러나 위 전제에서는 상가 부분 2억원에 4.0%가 적용되므로 실제 계산한 취득세 본세는 1,300만원으로, 단순 1.0% 계산보다 600만원 큽니다.

주택·상가 비중이 바뀌면 취득세는 얼마가 달라지나요?

전체 매매가를 7억원으로 고정하고, 주택 부분과 상가 부분의 구분만 바꾸면 취득세가 크게 달라집니다. 주택 부분이 6억원 이하인 구간에서는 주택 1억원이 상가 1억원으로 바뀔 때 취득세 본세가 300만원 늘어납니다. 주택은 1.0%, 상가는 4.0%이기 때문입니다.

주택 부분	상가 부분	주택 부분 계산	상가 부분 계산	취득세 합계
100,000,000원	600,000,000원	1억원 × 1.0% = 1,000,000원	6억원 × 4.0% = 24,000,000원	25,000,000원
200,000,000원	500,000,000원	2억원 × 1.0% = 2,000,000원	5억원 × 4.0% = 20,000,000원	22,000,000원
300,000,000원	400,000,000원	3억원 × 1.0% = 3,000,000원	4억원 × 4.0% = 16,000,000원	19,000,000원
400,000,000원	300,000,000원	4억원 × 1.0% = 4,000,000원	3억원 × 4.0% = 12,000,000원	16,000,000원
500,000,000원	200,000,000원	5억원 × 1.0% = 5,000,000원	2억원 × 4.0% = 8,000,000원	13,000,000원
600,000,000원	100,000,000원	6억원 × 1.0% = 6,000,000원	1억원 × 4.0% = 4,000,000원	10,000,000원

이 표는 주택 부분이 모두 6억원 이하인 경우입니다. 따라서 주택 부분이 1억원 늘고 상가 부분이 1억원 줄어들 때마다 1억원 × (4.0% - 1.0%) = 300만원씩 취득세 본세가 줄어듭니다.

주택 부분이 6억원을 넘는 경우, 상가 비중별 결과는 어떻게 되나요?

이번에는 전체 매매가를 10억원으로 두고, 주택 부분이 6억원을 넘는 경우를 비교합니다. 주택 부분 7억원과 8억원은 중간구간 법정 산식을, 9억원 초과 부분은 3.0%를 적용했습니다.

주택 부분	상가 부분	주택 부분 취득세	상가 부분 취득세	취득세 합계
6억원	4억원	6억원 × 1.0% = 6,000,000원	4억원 × 4.0% = 16,000,000원	22,000,000원
7억원	3억원	7억원 × 1.6667% = 11,666,900원	3억원 × 4.0% = 12,000,000원	23,666,900원
8억원	2억원	8억원 × 2.3333% = 18,666,400원	2억원 × 4.0% = 8,000,000원	26,666,400원
9억원	1억원	9억원 × 3.0% = 27,000,000원	1억원 × 4.0% = 4,000,000원	31,000,000원
10억원	0원	10억원 × 3.0% = 30,000,000원	0원 × 4.0% = 0원	30,000,000원

주택 부분이 9억원인 경우 취득세 본세는 3,100만원이고, 주택 부분이 10억원인 순수 주택 가정은 3,000만원입니다. “주택 비중이 항상 높을수록 취득세가 낮다”는 식으로 단순화하면 안 되는 이유입니다. 6억원 초과 9억원 이하 주택에는 법정 계산세율이 적용되고, 9억원 초과 주택에는 3.0%가 적용됩니다.

취득세 본세 2,000만원을 기준으로 보면 얼마까지 살 수 있나요?

상가 부분만 있는 일반 농지 외 부동산이라면 4.0%를 적용하므로 취득세 본세 2,000만원은 취득가액 5억원에 해당합니다. 반대로 주택 부분만 있고 6억원 이하라면 1.0%를 적용하므로 2,000만원은 취득가액 20억원이라는 역산이 나오지만, 주택 6억원 초과 구간에는 1.0%를 그대로 적용할 수 없습니다.

구분	기준(조문)	역산식	취득가액 또는 결과
상가 부분만 있는 경우	제11조 제1항 제7호 나목, 4.0%	20,000,000원 ÷ 4.0%	500,000,000원
주택 부분 6억원 이하	제11조 제1항 제8호 가목, 1.0%	6억원 × 1.0%	취득세 6,000,000원
주택 부분 7억원	제11조 제1항 제8호 나목	7억원 × 1.6667%	취득세 11,666,900원
주택 부분 8억원	제11조 제1항 제8호 나목	8억원 × 2.3333%	취득세 18,666,400원
주택 부분 9억원	제11조 제1항 제8호 나목	9억원 × 3.0%	취득세 27,000,000원
주택 부분 9억원 초과	제11조 제1항 제8호 다목, 3.0%	20,000,000원 ÷ 3.0%	약 666,666,667원이나 9억원 초과 요건에 맞지 않음

마지막 행은 역산값이 약 6억 6,666만 원이어서 9억원 초과 주택이라는 전제와 충돌합니다. 즉, 취득세 2,000만원을 목표로 3.0%를 역산하는 방식은 9억원 초과 주택 구간에는 사용할 수 없습니다. 구간 조건을 먼저 확인한 뒤 해당 구간의 세율과 산식을 써야 합니다.

상가주택 취득세에서 흔히 틀리는 계산은 무엇인가요?

첫째, 전체 매매가에 주택 세율 1.0%를 곱하는 오해입니다. 주택 5억원·상가 2억원인 사례에서 7억원 × 1.0% = 700만원은 상가 부분에 4.0%를 적용하지 않은 값입니다. 같은 전제의 취득세 본세는 5억원 × 1.0% + 2억원 × 4.0% = 1,300만원입니다.

둘째, 주택 부분이 6억원을 넘으면 모두 2.0%라고 보는 오해입니다. 법문은 6억원 초과 9억원 이하에 대해 고정 2.0%가 아니라 별도 산식을 정합니다. 주택 부분 7억원은 2.0%가 아니라 1.6667%이고, 취득세는 7억원 × 1.6667% = 11,666,900원입니다. 2.0%를 적용하면 1,400만원이 되어 약 233만 3,100원을 더 계산하게 됩니다.

셋째, 상가주택 전체가 9억원을 초과하면 전부 3.0%라고 보는 오해입니다. 3.0%는 주택의 취득당시가액이 9억원을 초과하는 경우의 세율입니다. 상가 부분은 제11조 제1항 제7호 나목에 따라 4.0%를 적용하는 전제로 따로 계산합니다.

신고·납부 시점과 공식 경로는 어디서 확인하나요?

제공된 지방세법 제11조 본문은 부동산 취득의 세율을 정한 조문입니다. 신고·납부 기한, 관할 기관의 전자 신고 경로, 납부 방법은 이 글에 제공된 조문 본문에서 확인하지 못했습니다.

따라서 “며칠 안에 신고한다”거나 특정 사이트에서 납부할 수 있다고 이 글에서 단정하지 않습니다. 잔금일·등기일 전후의 신고 일정은 관할 지방자치단체의 취득세 담당 부서에 공식 경로로 확인해야 합니다.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가요?

아래 상황에서는 이 글의 단순 계산을 그대로 적용하면 안 됩니다.

• 상속으로 취득하는 경우에는 농지 외 부동산 1천분의 28, 농지는 1천분의 23이라는 별도 세율이 제11조 제1항 제1호에 있습니다.
• 증여 등 제1호 외 무상취득은 원칙적으로 1천분의 35이며, 대통령령으로 정하는 비영리사업자는 1천분의 28이라는 제11조 제1항 제2호가 적용될 수 있습니다.
• 신축 등 원시취득은 1천분의 28이라는 제11조 제1항 제3호의 별도 세율이 적용됩니다.
• 다주택 중과, 일시적 2주택, 법인 취득, 지자체 감면, 상속·증여 취득, 조합원 입주권 관련 판단은 제공된 조문만으로 세부 적용 요건을 확인하지 못했습니다.
• 건축물대장·사용승인서·등기부상 주택 기재 여부, 주거용 건축물과 부속토지의 범위, 주택·상가별 취득가액 배분이 전제와 다르면 표의 금액도 달라집니다.
• 지방교육세와 농어촌특별세는 제공된 조문에 세율이 없어 이 글의 금액에 포함하지 않았습니다.

이 글의 금액은 제공된 2026년 9월 14일자 지방세법 제11조 본문으로 계산한 취득세 본세 추정치입니다. 실제 신고 전에는 주택·상가 구분가액과 본인 보유 주택 현황을 관할 기관 또는 세무 전문가에게 확인해야 합니다.

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