상속받은 집 팔 때 양도세 비과세, 12억 기준 얼마 갈리나

상속받은 집을 팔 때 양도소득세 비과세의 문턱은 양도 당시 실지거래가액 12억원입니다. 주택과 딸린 토지를 합친 실제 매도금액이 12억원 이하이고 소득세법 제89조 제1항 제3호의 요건을 충족하면 그 양도차익에는 양도소득세를 매기지 않습니다. 12억원을 1원이라도 넘으면 그 주택은 조문상 ‘고가주택’이 되어 비과세 대상에서 제외됩니다.

핵심 요약

• 비과세 기준선은 양도 당시 실지거래가액 12억원이며, 주택과 주택부수토지의 합계액으로 판정합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).
• 상속으로 2주택 이상이 된 경우는 같은 호 나목에 따로 규정돼 있고, 구체적 요건은 대통령령에 위임돼 있어 1주택자와 판정 경로가 다릅니다.
• 주택부수토지는 건물 정착면적 × 지역별 배율까지만 비과세 범위에 들어가며, 배율 숫자는 조문 본문에 없어 이 글에서 계산하지 않았습니다.
• 상속주택과 분양권을 함께 보유한 상태에서 그 주택을 팔면 제89조 제2항에 따라 1주택 비과세가 원칙적으로 적용되지 않습니다.
• 상속받은 조합원입주권도 양도가액 12억원 초과 시 과세되고, 12억원 이하라도 “1주택 취득일부터 3년 이내 양도” 같은 시한 요건이 붙습니다(제89조 제1항 제4호).

계산 전제 — 무엇을 가정했는지 먼저 밝힙니다

아래 표의 숫자는 다음 전제 위에서 계산했습니다. 전제가 하나라도 달라지면 결론이 달라집니다.

전제 항목	이 글에서 잡은 값
취득 원인	상속
양도 대상	주택 1채 + 건물 정착면적 이내의 부수토지
가액 기준	양도 당시 실지거래가액(주택 + 부수토지 합계)
보유 주택 수	판정 경로별로 1주택 / 상속 2주택 두 갈래를 나눠 봄
분양권·입주권	보유하지 않음(보유 시 별도 절에서 다룸)
판정 조문	소득세법 제89조 제1항 제3호·제4호, 제2항

확인하지 못한 것을 먼저 적습니다. 양도소득세 세율표, 장기보유특별공제율, 기본공제액, 12억원 초과분 안분 산식, 지역별 부수토지 배율은 제89조 본문에 없습니다. 이 값들은 다른 조문·시행령에 있으나 오늘 수집 범위에 포함되지 않았으므로, 2026년 기준을 확인하지 못했습니다. 따라서 이 글은 “과세 대상이 되느냐 마느냐”의 판정과 12억원 기준선이 만드는 금액 차이까지만 계산하고, 실제 납부세액은 계산하지 않습니다.

비과세 요건, 조문에서 정확히 무엇을 요구하나

제89조 제1항 제3호는 비과세 대상을 이렇게 규정합니다.

다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 발생하는 소득

이 한 문장에 조건이 네 개 들어 있습니다. 상속인이 걸리는 지점이 여기입니다.

번호	조문이 요구하는 조건	근거	상속인이 놓치기 쉬운 지점
①	양도 당시 실지거래가액 합계 12억원 이하	제89조 제1항 제3호 괄호	상속개시일 평가액이 아니라 파는 값 기준
②	주택 + 딸린 토지의 합계액으로 판정	같은 호 괄호	건물만 12억 이하여도 토지 합치면 초과 가능
③	부수토지는 정착면적 × 지역별 배율 이내만	같은 호 본문	배율 초과분 토지는 비과세 범위 밖
④	가목(1세대 1주택) 또는 **나목(상속 등 2주택)**에 해당	같은 호 가·나목	상속인은 대개 나목 경로

상속인 대부분은 ④에서 갈립니다. 원래 살던 집이 있는 상태에서 부모 집을 상속받으면 1세대 2주택이 됩니다. 이때 적용되는 것이 가목이 아니라 나목입니다.

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

즉 조문은 “상속으로 2주택이 된 경우도 비과세 여지가 있다”는 문을 열어 두되, 어떤 주택이 그 대상인지는 대통령령에 넘겼습니다. 이 위임 내용(보유·거주 기간, 어느 집을 먼저 팔아야 하는지 등)은 오늘 수집한 제89조 본문에 없습니다. 그 부분은 확인하지 못했으므로 이 글에서 단정하지 않습니다.

12억원 기준선, 구간별로 얼마나 갈리나 (전 구간 표)

양도가액을 6억원부터 20억원까지 훑어 제89조 제1항 제3호의 12억원 기준을 대입했습니다. 초과액은 양도가액에서 12억원을 뺀 값이고, 초과 비율은 초과액을 양도가액으로 나눈 값입니다.

계산식은 두 줄입니다.

• 초과액 = 양도가액 − 1,200,000,000원
• 초과 비율 = 초과액 ÷ 양도가액 × 100

양도가액	12억 기준 판정	초과액 계산식	초과액	초과 비율
6억원	비과세 대상	—	0원	0.0%
7억원	비과세 대상	—	0원	0.0%
8억원	비과세 대상	—	0원	0.0%
9억원	비과세 대상	—	0원	0.0%
10억원	비과세 대상	—	0원	0.0%
11억원	비과세 대상	—	0원	0.0%
11억 9,000만원	비과세 대상	—	0원	0.0%
12억원	비과세 대상(경계·초과 아님)	12억 − 12억	0원	0.0%
12억 1,000만원	고가주택(제외)	12.1억 − 12억	1,000만원	0.83%
12억 5,000만원	고가주택(제외)	12.5억 − 12억	5,000만원	4.00%
13억원	고가주택(제외)	13억 − 12억	1억원	7.69%
14억원	고가주택(제외)	14억 − 12억	2억원	14.29%
15억원	고가주택(제외)	15억 − 12억	3억원	20.00%
16억원	고가주택(제외)	16억 − 12억	4억원	25.00%
17억원	고가주택(제외)	17억 − 12억	5억원	29.41%
18억원	고가주택(제외)	18억 − 12억	6억원	33.33%
19억원	고가주택(제외)	19억 − 12억	7억원	36.84%
20억원	고가주택(제외)	20억 − 12억	8억원	40.00%

이 표에서 읽어야 할 것은 12억원과 12억 1,000만원 사이의 단절입니다. 매도가 차이는 1,000만원인데 조문상 지위는 “비과세 대상”에서 “비과세 대상 제외”로 완전히 바뀝니다. 조문은 “12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다”고만 쓰여 있고, 초과분에만 과세하는 안분 방식의 산식은 제89조 본문에 없습니다. 그 산식은 확인하지 못했으므로 여기서 세액을 계산하지 않습니다.

주택값과 토지값을 쪼개면 달라지나 (조건 교차 비교표)

달라지지 않습니다. 조문이 **“주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액”**이라고 못 박았기 때문입니다. 건물값과 토지값을 계약서에서 어떻게 나누든 합계가 12억원을 넘으면 고가주택입니다.

세로축을 건물 실지거래가액, 가로축을 부수토지 실지거래가액으로 놓고 교차시켰습니다. 각 칸은 합계액 / 판정입니다.

건물 ＼ 토지	2억원	4억원	6억원	8억원
4억원	6억 / 비과세	8억 / 비과세	10억 / 비과세	12억 / 비과세(경계)
6억원	8억 / 비과세	10억 / 비과세	12억 / 비과세(경계)	14억 / 제외
8억원	10억 / 비과세	12억 / 비과세(경계)	14억 / 제외	16억 / 제외
10억원	12억 / 비과세(경계)	14억 / 제외	16억 / 제외	18억 / 제외

대각선을 보면 합계 12억원 라인이 그대로 경계선입니다. 건물 4억 + 토지 8억이든 건물 10억 + 토지 2억이든 판정은 같습니다. “건물값을 낮추면 비과세가 된다”는 생각은 조문상 성립하지 않습니다. 계약서 금액을 실제와 다르게 적는 것은 허위 신고이며, 이 글은 그런 방법을 안내하지 않습니다.

한 가지 더 있습니다. 부수토지는 정착면적 × 지역별 배율 이내만 비과세 범위입니다. 배율을 넘는 면적의 토지는 위 표의 “비과세” 칸에 있더라도 그 초과 면적분은 별도로 봐야 합니다. 배율 숫자는 대통령령에 있고 제89조 본문에 없으므로, 2026년 기준 배율은 확인하지 못했습니다.

얼마에 팔아야 비과세 안에 남나 (역산표)

제89조 제1항 제3호의 기준을 뒤집어, 부수토지 값이 정해져 있을 때 건물값이 얼마 이하여야 비과세 경계 안에 남는지 역산했습니다.

• 건물 상한 = 1,200,000,000원 − 부수토지 실지거래가액

부수토지 실지거래가액	계산식	건물 실지거래가액 상한	합계
0원	12억 − 0	12억원	12억원
1억원	12억 − 1억	11억원	12억원
2억원	12억 − 2억	10억원	12억원
3억원	12억 − 3억	9억원	12억원
4억원	12억 − 4억	8억원	12억원
5억원	12억 − 5억	7억원	12억원
6억원	12억 − 6억	6억원	12억원
7억원	12억 − 7억	5억원	12억원
8억원	12억 − 8억	4억원	12억원
9억원	12억 − 9억	3억원	12억원
10억원	12억 − 10억	2억원	12억원
12억원 이상	12억 − 12억 이하	0원(여지 없음)	12억원 초과

부수토지 지분이 큰 단독주택·다가구주택 상속에서 이 표가 의미가 있습니다. 토지값이 10억원이면 건물에 남는 여유는 2억원뿐입니다. 아파트처럼 대지지분 가액이 매매가에 섞여 계약되는 경우에도 판정은 합계액 12억원 하나로 이뤄집니다.

상속받은 입주권을 팔면 기준이 다른가

다릅니다. 제89조 제1항 제4호가 조합원입주권을 따로 규정합니다. 금액 기준은 같은 12억원이지만, 시한 조건이 추가로 붙습니다.

구분	주택(제3호)	조합원입주권(제4호)
금액 기준	양도 당시 실지거래가액 합계 12억원 이하	양도 당시 실지거래가액 12억원 이하
12억 초과 시	고가주택으로 비과세 대상에서 제외	양도소득세 과세
보유 요건	가목: 1세대 1주택 / 나목: 상속 등 2주택(대통령령)	조합원입주권 1개 보유 1세대
추가 요건	대통령령이 정하는 요건	가목: 양도일 현재 다른 주택·분양권 없을 것
시한 요건	제3호 본문에 명시 없음	나목: 1주택 취득일부터 3년 이내 양도
기준일	—	관리처분계획 인가일 / 사업시행계획인가일(철거 시 철거일)

제4호 나목의 3년은 조문에 숫자로 박힌 몇 안 되는 기간입니다. “양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것”입니다. 다만 3년 내 양도하지 못한 경우에도 대통령령이 정하는 사유에 해당하면 포함된다는 단서가 있고, 그 사유 목록은 제89조 본문에 없어 확인하지 못했습니다.

상속주택 + 분양권 조합이 왜 위험한가

제89조 제2항 때문입니다. 이 조항은 제1항 제3호의 적용을 통째로 차단합니다.

② 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다.

보유 조합	파는 것	제3호(주택 비과세) 적용	근거
상속주택 1채만	상속주택	적용 여지 있음(제3호 가·나목 요건 충족 시)	제89조 ①3
상속주택 + 분양권	상속주택	적용 안 함(원칙)	제89조 ② 본문
상속주택 + 조합원입주권	상속주택	적용 안 함(원칙)	제89조 ② 본문
상속주택 + 입주권, 재건축 중 거주 목적 취득	상속주택	단서 예외 여지	제89조 ② 단서

제2항 단서는 재건축사업·재개발사업, 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우와 “그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우”를 예외로 둡니다. 부득이한 사유의 구체적 목록은 조문 본문에 없어 확인하지 못했습니다.

상속인 입장에서 실질적으로 의미하는 바는 이렇습니다. 분양권을 하나 갖고 있는 상태에서 부모 집을 상속받아 그 상속주택을 먼저 팔면, 12억원 이하라도 제3호 비과세 경로가 원칙적으로 막힙니다.

흔한 오해 두 가지를 숫자로 반박합니다

오해 1 — “상속받은 집은 원래 내 돈으로 산 게 아니니 양도세가 없다”

조문 어디에도 그런 규정이 없습니다. 제89조 제1항이 비과세로 열거한 것은 파산선고에 의한 처분(제1호), 농지의 교환·분합(제2호), 12억원 이하 주택(제3호), 12억원 이하 조합원입주권(제4호), 지적재조사 조정금(제5호)뿐입니다. “상속으로 취득했다”는 사실 자체는 이 다섯 항목 어디에도 없습니다. 상속은 제3호 나목에서 “2주택이 된 사유” 중 하나로 등장할 뿐이고, 그마저도 대통령령 요건을 충족해야 합니다.

숫자로 보면 이렇습니다. 상속주택을 15억원에 팔면 12억원을 3억원 초과하고(초과 비율 20.00%), 그 순간 제3호 괄호의 “고가주택”에 해당해 비과세 대상에서 빠집니다. 취득 원인이 상속인지 매매인지는 이 판정에 영향을 주지 않습니다.

오해 2 — “12억을 넘으면 12억까지는 무조건 깎아 준다”

제89조 제1항 제3호가 실제로 쓴 표현은 **“12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다”**입니다. 12억원까지 공제한다는 문언이 아니라, 12억원 초과 주택을 비과세 조항의 적용 대상에서 빼는 구조입니다. 초과분에만 과세하는 안분 계산이 실제로 어떻게 이뤄지는지는 제89조 제3항이 “실지거래가액의 계산 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다”고 위임했고, 그 산식은 오늘 수집한 조문에 없습니다. 2026년 기준 안분 산식을 확인하지 못했으므로 이 글에서는 “13억에 팔면 1억분만 세금”과 같은 계산을 하지 않습니다.

언제까지 신고해야 하고 어디서 확인하나

양도소득세 예정신고·확정신고의 기한 일수와 세율은 제89조에 없습니다. 신고 기한은 소득세법의 다른 조문(신고·납부 규정)에 있고 오늘 수집 범위 밖이므로, 2026년 기준 기한을 확인하지 못했습니다. 날짜를 추정해 적지 않습니다.

확인은 아래 경로에서 하시면 됩니다.

확인할 것	경로
제89조 조문 원문(비과세 요건·12억 기준)	국가법령정보센터 소득세법 제89조
제3호 나목이 위임한 시행령 요건	국가법령정보센터에서 소득세법 시행령의 해당 위임 조문 확인
지역별 부수토지 배율	같은 위임 규정에서 확인
실제 신고·납부	관할 세무서 또는 국세청 홈택스

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 하나라도 해당하면 위 표의 판정만으로 결론을 내리면 안 됩니다.

• 상속으로 2주택 이상이 된 경우 — 제3호 나목 경로로 가며, 어떤 주택이 대상인지는 대통령령이 정합니다. 상속주택을 먼저 파는지 원래 집을 먼저 파는지에 따라 결과가 달라질 수 있고, 그 기준은 조문 본문에 없어 확인하지 못했습니다.
• 분양권 또는 조합원입주권을 함께 보유한 경우 — 제89조 제2항에 따라 제3호 자체가 적용되지 않는 것이 원칙입니다. 재건축·재개발 시행기간 중 거주 목적 취득 등 단서 예외에 해당하는지 별도로 봐야 합니다.
• 부수토지가 넓은 단독·다가구주택 — 정착면적 × 지역별 배율을 넘는 토지분은 제3호가 정한 비과세 범위 밖입니다. 배율 값은 확인하지 못했습니다.
• 공동상속으로 지분만 보유한 경우 — 지분 보유가 주택 수 판정에 어떻게 반영되는지는 제89조 본문에 규정이 없습니다.
• 동거봉양·혼인으로 합가한 경우 — 제3호 나목에 상속과 나란히 열거돼 있으나 요건은 각각 대통령령에 위임돼 있습니다.
• 상속주택을 임대 중이거나 용도가 주택이 아닌 경우 — 양도 당시 주택으로 볼 수 있는지부터 다툼이 생깁니다.
• 양도가액이 12억원 근처인 경우 — 계약금·중도금 조정, 부담부증여 여부, 매매대금 정산 항목 처리에 따라 실지거래가액 합계가 경계를 넘나들 수 있습니다.
• 12억원을 초과해 실제 세액을 계산해야 하는 경우 — 세율, 장기보유특별공제, 기본공제, 초과분 안분 산식이 모두 필요하며, 이 값들은 제89조에 없어 이 글에서 계산하지 않았습니다.

정리 — 판정 순서 한 장

순서	확인할 것	근거	아니면
1	분양권·조합원입주권을 함께 보유하는가	제89조 ②	보유하면 제3호 적용 배제(단서 예외 확인)
2	주택 + 부수토지 실지거래가액 합계가 12억원 이하인가	제89조 ①3 괄호	초과하면 고가주택으로 비과세 대상 제외
3	부수토지가 정착면적 × 지역별 배율 이내인가	제89조 ①3 본문	초과 면적분은 범위 밖
4	1주택(가목)인가, 상속 등 2주택(나목)인가	제89조 ①3 가·나목	경로에 따라 대통령령 요건이 다름
5	해당 경로의 대통령령 요건을 충족하는가	제89조 ①3, ③	시행령 원문 확인 필요

이 글의 금액과 판정은 소득세법 제89조 본문만을 근거로 한 추정입니다. 조문이 대통령령에 위임한 부분(상속 2주택 요건, 지역별 배율, 실지거래가액 계산 방법, 12억원 초과분 처리)은 오늘 확인하지 못했습니다. 실제 신고 전에는 관할 세무서 또는 세무 전문가에게 본인의 보유 이력·상속 시점·다른 주택 보유 여부를 알리고 확인을 받으시기 바랍니다.

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