일시적 2주택 양도세 비과세, 몇 년 안에 팔아야 하나

일시적 2주택의 처분 기한 연수는 소득세법 제89조 본문에 숫자로 적혀 있지 않습니다. 제1항 제3호 나목은 “대통령령으로 정하는 주택”이라고만 규정하며, 연수는 시행령에 있습니다. 2026년 8월 26일 기준 시행령 조문은 확인하지 못했으므로 이 글에서는 연수를 적지 않습니다. 대신 법률 조문으로 확정되는 두 숫자, 12억원 고가주택 기준과 조합원입주권 3년을 구간별로 계산해 드립니다.

핵심 요약

• 소득세법 제89조 제1항 제3호는 주택과 부수토지의 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택을 비과세 대상에서 제외합니다.
• 일시적 2주택(대체취득·상속·동거봉양·혼인)은 제89조 제1항 제3호 나목에 근거가 있으나, 처분 기한 연수는 법률이 아니라 대통령령에 위임되어 있습니다.
• 조합원입주권은 제89조 제1항 제4호 나목에서 1주택 취득일부터 3년 이내 양도를 명시하며, 이 3년은 법률 본문에 있는 숫자입니다.
• 조합원입주권도 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하면 과세합니다(제4호 단서).
• 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 함께 보유하다 그 주택을 양도하면 제89조 제2항에 따라 제1항 제3호(1세대 1주택 비과세)를 적용하지 않습니다.

이 글의 계산 전제는 무엇인가

숫자를 보기 전에 어떤 가정 위에서 계산했는지 밝힙니다. 가정이 바뀌면 결과도 바뀝니다.

전제 항목	이 글에서 잡은 값
기준일	2026년 8월 26일
근거 법률	소득세법 제89조 본문
세대 구성	1세대 (구성원 판정은 별도)
양도 대상	주택 및 주택부수토지, 또는 조합원입주권
가액 기준	양도 당시 실지거래가액
부수토지 면적	배율 이내로 가정(배율은 대통령령 사항, 미확인)
세율·장기보유공제	적용하지 않음 (제89조 본문에 없음)

마지막 줄이 중요합니다. 양도소득세 세율, 장기보유특별공제율, 기본공제액, 12억원 초과분의 안분 계산식은 모두 제89조가 아닌 다른 조문과 시행령에 있습니다. 이 글은 그 숫자들을 확인하지 못했으므로 세액을 원 단위로 계산하지 않습니다. 대신 세액 계산 이전 단계인 “과세 대상이 되느냐, 얼마가 12억원을 넘느냐”를 구간별로 전부 계산해 드립니다.

12억원을 넘으면 얼마가 과세 범위에 들어오나

제89조 제1항 제3호는 괄호로 “주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다”고 적습니다. 계산은 뺄셈 한 줄입니다.

12억원 초과액 = 양도가액 합계 − 1,200,000,000원 초과 비중 = 12억원 초과액 ÷ 양도가액 합계 × 100

예를 들어 양도가액 14억원이면 다음과 같습니다.

초과액 = 1,400,000,000 − 1,200,000,000 = 200,000,000원 초과 비중 = 200,000,000 ÷ 1,400,000,000 × 100 = 14.29%

이 값을 8억원부터 30억원까지 전 구간으로 계산하면 아래 표가 됩니다. 자기 예상 양도가액 줄만 보시면 됩니다.

양도가액 합계	12억원 판정	초과액	초과 비중	제89조 제1항 제3호 적용
8억 0,000만원	이하	0원	0.00%	고가주택 아님
9억 0,000만원	이하	0원	0.00%	고가주택 아님
10억 0,000만원	이하	0원	0.00%	고가주택 아님
11억 0,000만원	이하	0원	0.00%	고가주택 아님
11억 5,000만원	이하	0원	0.00%	고가주택 아님
11억 9,900만원	이하	0원	0.00%	고가주택 아님
12억 0,000만원	경계(초과 아님)	0원	0.00%	고가주택 아님
12억 0,100만원	초과	100만원	0.08%	고가주택 해당
12억 5,000만원	초과	5,000만원	4.00%	고가주택 해당
13억 0,000만원	초과	1억원	7.69%	고가주택 해당
13억 5,000만원	초과	1억 5,000만원	11.11%	고가주택 해당
14억 0,000만원	초과	2억원	14.29%	고가주택 해당
15억 0,000만원	초과	3억원	20.00%	고가주택 해당
16억 0,000만원	초과	4억원	25.00%	고가주택 해당
17억 0,000만원	초과	5억원	29.41%	고가주택 해당
18억 0,000만원	초과	6억원	33.33%	고가주택 해당
20억 0,000만원	초과	8억원	40.00%	고가주택 해당
22억 0,000만원	초과	10억원	45.45%	고가주택 해당
25억 0,000만원	초과	13억원	52.00%	고가주택 해당
30억 0,000만원	초과	18억원	60.00%	고가주택 해당

표 읽는 법을 한 번 짚습니다. “초과 비중”은 양도가액에서 12억원을 넘는 부분이 차지하는 산술 비율일 뿐, 곧바로 세액 비율이 아닙니다. 12억원 초과 고가주택의 과세 대상 양도차익을 어떤 식으로 산정하는지는 제89조가 아니라 시행령 사항이고, 2026년 기준 해당 조문은 확인하지 못했습니다. 이 표는 “내 거래가 고가주택 선을 얼마나 넘겼는가”를 재는 자로 쓰시면 됩니다.

경계 두 줄을 눈여겨보십시오. 12억 0,000만원은 “초과”가 아닙니다. 조문은 “12억원을 초과하는”이라고 적었으므로 정확히 12억원은 제외 대상이 아닙니다. 12억 0,100만원이 되는 순간 고가주택으로 넘어갑니다. 100만원 차이가 판정을 뒤집습니다.

부수토지 값이 있으면 주택은 얼마까지여야 하나

12억원은 주택 단독 가격이 아니라 주택과 부수토지의 합계액입니다. 조문 표현이 “합계액”입니다. 그래서 부수토지 가액이 잡히는 거래(단독주택, 다세대 일부, 토지 지분이 별도로 값이 매겨지는 경우)에서는 역산이 필요합니다.

주택 최대 가액 = 1,200,000,000원 − 부수토지 가액

부수토지 가액	계산식	주택 최대 가액	합계
0원	12억 − 0	12억 0,000만원	12억원
3,000만원	12억 − 3,000만	11억 7,000만원	12억원
5,000만원	12억 − 5,000만	11억 5,000만원	12억원
1억원	12억 − 1억	11억 0,000만원	12억원
1억 5,000만원	12억 − 1억 5,000만	10억 5,000만원	12억원
2억원	12억 − 2억	10억 0,000만원	12억원
3억원	12억 − 3억	9억 0,000만원	12억원
4억원	12억 − 4억	8억 0,000만원	12억원
5억원	12억 − 5억	7억 0,000만원	12억원

부수토지 가액이 3억원인 단독주택이라면 건물값이 9억원만 넘어도 합계가 12억원을 넘습니다. “우리 집은 9억이니까 12억 아래”라는 계산은 여기서 틀립니다.

다만 조문은 부수토지의 면적 한도도 함께 둡니다. “건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지”만 주택부수토지로 봅니다. 그 배율 숫자는 대통령령 사항이고 2026년 기준 값은 확인하지 못했습니다. 배율을 넘는 면적의 토지는 이 표의 계산 밖에 있습니다.

조합원입주권은 언제까지 팔아야 하나

여기가 이 글에서 법률 본문에 연수가 명시된 유일한 기한입니다. 제89조 제1항 제4호 나목은 이렇게 적습니다.

“양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것”

계산은 날짜 더하기입니다.

3년이 되는 날 = 1주택 취득일 + 3년

취득일별로 3년이 되는 날과, 오늘(2026년 8월 26일) 기준 남은 기간을 계산했습니다.

1주택 취득일	3년이 되는 날	오늘 기준 남은 일수	개월 환산
2023년 12월 1일	2026년 12월 1일	97일	약 3.2개월
2024년 3월 1일	2027년 3월 1일	187일	약 6.1개월
2024년 6월 30일	2027년 6월 30일	308일	약 10.1개월
2024년 9월 15일	2027년 9월 15일	385일	약 12.7개월
2025년 1월 10일	2028년 1월 10일	502일	약 16.5개월
2025년 6월 30일	2028년 6월 30일	674일	약 22.2개월
2025년 12월 20일	2028년 12월 20일	847일	약 27.8개월
2026년 2월 14일	2029년 2월 14일	903일	약 29.7개월
2026년 8월 26일	2029년 8월 26일	1,096일	36.0개월

남은 일수는 2026년 8월 26일부터 해당 날짜까지의 실제 달력 일수이며, 2028년이 윤년(2월 29일)이라는 점을 반영했습니다. 예를 들어 2025년 6월 30일 취득 건의 674일은 다음과 같이 나옵니다.

2026년 8월 26일 → 2026년 12월 31일 = 127일 2027년 전체 = 365일 2028년 1월 1일 → 6월 30일 = 31+29+31+30+31+30 = 182일 합계 = 127 + 365 + 182 = 674일

기한 말일이 3년이 되는 날 당일인지 그 전날인지는 기간 계산 방식(초일 산입 여부)에 따라 하루가 갈립니다. 마감이 임박했다면 하루 차이로 결과가 뒤집히므로 관할 세무서에 정확한 말일을 확인하십시오.

같은 호의 가목은 다른 경로입니다. “양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것”이면 3년 요건 없이 가목으로 적용됩니다. 두 갈래를 표로 갈라 두겠습니다.

조건이 바뀌면 어느 조문이 걸리나 — 교차표

보유 구성과 양도 대상, 두 축을 교차시켰습니다. 제89조 본문만으로 판정되는 부분입니다.

보유 구성	주택을 양도할 때	조합원입주권을 양도할 때
1주택만	제1항 3호 가목 (요건은 대통령령)	해당 없음
1주택 + 1주택(대체취득)	제1항 3호 나목 (기한은 대통령령)	해당 없음
1주택 + 1주택(상속)	제1항 3호 나목	해당 없음
1주택 + 1주택(동거봉양)	제1항 3호 나목	해당 없음
1주택 + 1주택(혼인)	제1항 3호 나목	해당 없음
조합원입주권 1개만	해당 없음	제1항 4호 가목
조합원입주권 1개 + 1주택	제2항 본문 — 3호 적용 배제	제1항 4호 나목(3년)
조합원입주권 1개 + 1주택 + 분양권	제2항 본문 — 3호 적용 배제	4호 나목 요건 미충족(분양권 보유)
1주택 + 분양권	제2항 본문 — 3호 적용 배제	해당 없음

세 번째 축으로 양도가액 12억원을 걸면 이렇게 됩니다.

판정 경로	양도가액 12억원 이하	양도가액 12억원 초과
제1항 3호 가목·나목 (주택)	고가주택 제외 규정 미적용	고가주택으로 3호 대상에서 제외
제1항 4호 가목·나목 (입주권)	4호 단서 미적용	4호 단서로 과세
제2항으로 3호 배제된 경우	12억원 이하여도 3호 적용 안 됨	3호 적용 안 됨

맨 아랫줄이 자주 놓치는 지점입니다. 주택과 분양권을 함께 보유한 상태에서 그 주택을 팔면 양도가액이 12억원 아래여도 제1항 제3호가 적용되지 않습니다. 가격 문제가 아니라 보유 구성 문제입니다.

흔한 오해 두 가지를 숫자로 바로잡습니다

오해 1 — “12억원을 넘으면 비과세가 통째로 날아간다.”

조문은 12억원 초과 주택을 제3호의 대상에서 제외할 뿐이며, 실무상 과세 범위는 초과 부분에 대응합니다. 양도가액 13억원이면 12억원을 넘은 금액은 1억원, 전체의 7.69%입니다. 12억 5,000만원이면 5,000만원, 전체의 4.00%입니다. 13억원 거래를 “12억이 넘었으니 13억 전체가 과세”로 이해하면 7.69%와 100%를 혼동하는 것입니다. 다만 초과분에 대응하는 과세 대상 양도차익을 정확히 어떻게 산정하는지는 시행령 사항이며, 2026년 기준 값을 확인하지 못했습니다.

오해 2 — “일시적 2주택은 무조건 3년이다.”

제89조 본문에서 3년이라는 숫자가 나오는 곳은 제1항 제4호 나목, 즉 조합원입주권 양도 요건 한 군데뿐입니다. 제1항 제3호 나목(대체취득·상속·동거봉양·혼인으로 2주택 이상)에는 연수가 적혀 있지 않고 “대통령령으로 정하는 주택”이라고만 되어 있습니다. 입주권의 3년을 주택 일시적 2주택의 기한으로 옮겨 적는 글이 많은데, 두 규정은 같은 조문 안의 다른 호입니다. 주택 처분 기한은 시행령을 봐야 하며, 이 글은 2026년 기준 시행령을 확인하지 못했으므로 연수를 제시하지 않습니다.

덧붙이는 오해 3 — “조합원입주권은 가격 상관없이 비과세.”

제1항 제4호 단서는 “해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다”고 명시합니다. 입주권 양도가액 15억원이면 12억원 초과액은 3억원, 전체의 20.00%입니다. 주택과 마찬가지로 12억원 선이 걸립니다.

신고 시점과 공식 조회 경로는 어디인가

양도소득세의 신고·납부 기한 일수는 소득세법 제89조에 없습니다. 신고 기한을 정하는 조문은 별도이며, 2026년 기준으로 확인하지 못했으므로 이 글에서는 일수를 적지 않습니다. 기한을 놓치면 가산세가 붙는 항목이므로 반드시 아래 경로에서 직접 확인하십시오.

확인할 것	확인처
제89조 원문 (12억원, 3년)	소득세법 제89조
일시적 2주택 처분 기한 연수	소득세법 시행령 (이 글 미확인)
부수토지 지역별 배율	소득세법 시행령 (이 글 미확인)
세율·장기보유공제·기본공제	소득세법 해당 조문 (이 글 미확인)
신고·납부 기한	관할 세무서
개별 사안 판정	관할 세무서 또는 세무 전문가

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 해당하면 위 표를 그대로 쓰시면 안 됩니다.

• 처분 기한 연수가 필요한 경우. 이 글은 시행령 연수를 확인하지 못했습니다. 대체취득·상속·동거봉양·혼인의 각 기한은 서로 다를 수 있으며, 이 글의 3년(조합원입주권 기준)을 옮겨 적으면 안 됩니다.
• 양도가액이 12억원 부근인 경우. 실지거래가액이 12억 0,100만원이면 초과액은 100만원(0.08%)에 불과하지만 고가주택 판정은 뒤집힙니다. 부수토지 가액 산정이 100만원만 달라져도 결과가 바뀝니다.
• 주택과 분양권 또는 조합원입주권을 함께 보유한 경우. 제2항 본문으로 제1항 제3호 적용이 배제됩니다. 단, 재건축·재개발사업, 자율주택정비·가로주택정비·소규모재건축·소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위해 주택을 취득한 경우 등 같은 항 단서의 예외가 있습니다.
• 부수토지 면적이 배율을 넘는 경우. 배율 초과 면적은 주택부수토지로 보지 않으므로 12억원 합계 계산의 전제가 달라집니다.
• 조합원입주권 기한 말일이 임박한 경우. 3년이 되는 날 당일까지인지 그 전날까지인지에 따라 하루가 갈립니다. 위 표의 남은 일수는 달력 일수 계산이며 법정 기간 계산 방식과 다를 수 있습니다.
• 관리처분계획 인가일 또는 사업시행계획인가일 시점의 주택 소유 요건을 못 채운 경우. 제1항 제4호는 인가일(인가일 전 철거 시 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하던 세대일 것을 전제합니다.
• 파산선고에 의한 처분, 농지의 교환·분합, 지적재조사 조정금. 각각 제1항 제1호·제2호·제5호의 별도 항목이며 위 표의 적용 대상이 아닙니다.
• 3년 이내에 양도하지 못한 부득이한 사유가 있는 경우. 제1항 제4호 나목은 “3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다”고 규정합니다. 사유 목록은 시행령 사항이며 확인하지 못했습니다.
• 세대 구성 판정이 다툼이 있는 경우. 1세대 판정 자체가 갈리면 위 교차표의 어느 줄에 해당하는지가 바뀝니다.

정리 — 조문으로 확정되는 것과 아닌 것

항목	숫자	근거 위치	이 글에서
고가주택 기준(주택)	12억원 초과	제89조 제1항 3호 본문	계산에 사용
고가주택 기준(입주권)	12억원 초과	제89조 제1항 4호 단서	계산에 사용
입주권 양도 기한	3년	제89조 제1항 4호 나목	계산에 사용
일시적 2주택 처분 기한	—	대통령령 위임	미확인, 사용 안 함
부수토지 배율	—	대통령령 위임	미확인, 사용 안 함
양도소득세율	—	제89조 밖	미확인, 사용 안 함
장기보유특별공제	—	제89조 밖	미확인, 사용 안 함
12억 초과분 안분 계산식	—	대통령령 위임	미확인, 사용 안 함

이 글의 금액과 날짜는 소득세법 제89조 본문에 적힌 값만으로 계산한 추정치입니다. 시행령에 위임된 처분 기한, 부수토지 배율, 세율, 공제, 초과분 산정 방식은 확인하지 못했으므로 실제 세액과 실제 기한은 여기서 계산한 것과 다를 수 있습니다. 신고 전에 반드시 관할 세무서 또는 세무 전문가에게 개별 사실관계를 확인하십시오.

Read next

• 1가구 1주택 양도세 비과세, 요건을 조문으로 확인
• 장기보유 특별공제, 몇 년 보유하면 얼마를 빼주나
• 분양권 전매, 보유 1년 미만이면 세율 70%입니다
• 양도소득세율, 보유 기간에 따라 얼마나 갈리나

Also worth reading: 상속받은 집 팔 때 양도세 비과세, 12억 기준 얼마 갈리나