분양권 전매, 보유 1년 미만이면 세율 70%입니다

분양권을 1년 미만 보유하고 팔면 양도소득 과세표준의 70%, 1년 이상 보유하고 팔면 **60%**가 양도소득세율입니다. 과세표준 1억원이면 각각 7,000만원과 6,000만원입니다. 주택과 달리 2년을 넘겨도 세율이 내려가지 않습니다.

핵심 요약

• 분양권 양도소득세율은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60% 두 가지뿐입니다(소득세법 제104조 제1항 제1호·제2호·제3호).
• 일반 부동산은 1년 미만 50%·1년 이상 2년 미만 40%인데, 분양권은 같은 조항에서 각각 70%·60%로 20%포인트씩 높게 규정돼 있습니다.
• 보유 2년을 넘겨도 분양권은 제104조 제1항 제1호 괄호에 따라 60% 단일세율이 그대로 적용됩니다.
• 과세표준 3억원인 분양권을 1년 미만에 팔면 3억원 × 70% = 2억 1,000만원, 1년 이상이면 1억 8,000만원으로 차액이 3,000만원입니다.
• 상속받은 분양권의 보유 기간은 상속일이 아니라 피상속인의 취득일부터 셉니다(제104조 제2항 제1호).

계산에 쓴 전제를 먼저 밝힙니다

아래 모든 표의 숫자는 다음 전제 위에서 계산했습니다. 전제가 하나라도 다르면 금액이 달라집니다.

전제 항목	이 글에서 잡은 값
자산 종류	주택 분양권(조합원입주권 아님)
양도자	거주자 1명, 해당 과세기간에 다른 부동산 양도 없음
계산 기준 금액	표의 “양도소득 과세표준” — 양도가액에서 취득가액·필요경비·각종 공제를 이미 뺀 뒤의 금액
보유 기간	취득일부터 양도일까지(제104조 제2항 본문)
등기 여부	미등기양도자산이 아닌 경우
세액 범위	양도소득세 본세만. 부가되는 지방소득세는 소득세법 제104조에 규정이 없어 확인하지 못했습니다

중요한 점 하나. 표의 입력값은 양도차익이 아니라 과세표준입니다. 실제 신고에서는 양도가액에서 취득가액과 취득세·중개보수 같은 필요경비를 빼고, 다시 양도소득 기본공제를 뺀 금액이 과세표준이 됩니다. 그 공제액은 제104조가 아닌 다른 조문에 있어 이 글에서는 2026년 기준을 확인하지 못했습니다. 따라서 아래 표는 “과세표준이 이 금액이라면 세액은 얼마인가”를 답하는 표입니다.

분양권 세율은 조문 어디에 있나요

세 곳에 나뉘어 있습니다. 소득세법 제104조 제1항을 그대로 읽으면 이렇습니다.

호	대상	조문 문구	분양권 적용 세율
제1호	제94조 제1항 제1호·제2호·제4호 자산	“제55조제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)”	60%
제2호	보유기간 1년 이상 2년 미만	“100분의 40[주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]”	60%
제3호	보유기간 1년 미만	“100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)”	70%

정리하면 보유 기간 구간이 셋인데 결과는 둘입니다.

• 1년 미만 → 제3호 → 70%
• 1년 이상 2년 미만 → 제2호 → 60%
• 2년 이상 → 제2호·제3호에 해당 없음 → 제1호 괄호 → 60%

제104조 제1항은 “하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 계산한 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다”고 정합니다. 1년 미만 보유분은 제1호(60%)와 제3호(70%) 양쪽에 걸리는데, 큰 쪽인 70%가 적용되는 구조입니다.

이 “큰 것” 규정이 실제로 어떻게 작동하는지 과세표준 1억원으로 검산해 보겠습니다.

적용 후보 조문	계산식	산출세액	채택 여부
제1항 제1호 괄호(60%)	100,000,000 × 0.60	6,000만원	탈락(작은 쪽)
제1항 제3호(70%)	100,000,000 × 0.70	7,000만원	채택(큰 쪽)

두 값 중 큰 7,000만원이 산출세액이 됩니다. 반대로 보유 1년 6개월인 경우에는 제3호에 걸리지 않으므로 제1호(60%)와 제2호(60%) 두 후보가 모두 6,000만원이라 어느 쪽을 골라도 결과가 같습니다. 분양권에서 “큰 것” 규정이 실제로 결과를 바꾸는 구간은 오직 1년 미만 하나뿐입니다.

과세표준 구간별로 세액이 얼마인가요 (전 구간표)

과세표준 3,000만원부터 5억원까지 계산했습니다. 계산식은 단순합니다. 분양권은 누진공제 없는 단일세율이기 때문입니다.

1년 미만: 세액 = 과세표준 × 70% 1년 이상: 세액 = 과세표준 × 60%

양도소득 과세표준	1년 미만(70%)	1년 이상(60%)	차액	1년 미만 실수령(과표−세액)
3,000만원	2,100만원	1,800만원	300만원	900만원
5,000만원	3,500만원	3,000만원	500만원	1,500만원
7,000만원	4,900만원	4,200만원	700만원	2,100만원
1억원	7,000만원	6,000만원	1,000만원	3,000만원
1억 3,000만원	9,100만원	7,800만원	1,300만원	3,900만원
1억 5,000만원	1억 500만원	9,000만원	1,500만원	4,500만원
2억원	1억 4,000만원	1억 2,000만원	2,000만원	6,000만원
2억 5,000만원	1억 7,500만원	1억 5,000만원	2,500만원	7,500만원
3억원	2억 1,000만원	1억 8,000만원	3,000만원	9,000만원
3억 5,000만원	2억 4,500만원	2억 1,000만원	3,500만원	1억 500만원
4억원	2억 8,000만원	2억 4,000만원	4,000만원	1억 2,000만원
4억 5,000만원	3억 1,500만원	2억 7,000만원	4,500만원	1억 3,500만원
5억원	3억 5,000만원	3억원	5,000만원	1억 5,000만원

계산 과정을 한 줄씩 보이면 이렇습니다.

• 과세표준 1억원, 1년 미만 → 100,000,000 × 0.70 = 70,000,000원
• 과세표준 1억원, 1년 이상 → 100,000,000 × 0.60 = 60,000,000원
• 두 값의 차 → 70,000,000 − 60,000,000 = 10,000,000원
• 과세표준 3억원, 1년 미만 → 300,000,000 × 0.70 = 210,000,000원
• 과세표준 3억원, 1년 이상 → 300,000,000 × 0.60 = 180,000,000원
• 두 값의 차 → 210,000,000 − 180,000,000 = 30,000,000원

세율 차이가 10%포인트이므로, 1년을 채우고 파는 것과 못 채우고 파는 것의 차이는 언제나 **과세표준의 정확히 10%**입니다. 과세표준 3억원이면 3,000만원, 5억원이면 5,000만원입니다.

1년 이상 보유 시 실수령액도 함께 보겠습니다

위 표는 1년 미만 실수령액만 담았습니다. 1년 이상 보유 시 손에 남는 금액과, 두 경우의 실수령액 격차를 나란히 놓으면 이렇습니다.

양도소득 과세표준	1년 미만 실수령(30%)	1년 이상 실수령(40%)	실수령 격차	1년 이상이 몇 배 남나
3,000만원	900만원	1,200만원	300만원	1.33배
5,000만원	1,500만원	2,000만원	500만원	1.33배
7,000만원	2,100만원	2,800만원	700만원	1.33배
1억원	3,000만원	4,000만원	1,000만원	1.33배
1억 5,000만원	4,500만원	6,000만원	1,500만원	1.33배
2억원	6,000만원	8,000만원	2,000만원	1.33배
3억원	9,000만원	1억 2,000만원	3,000만원	1.33배
4억원	1억 2,000만원	1억 6,000만원	4,000만원	1.33배
5억원	1억 5,000만원	2억원	5,000만원	1.33배

계산 과정입니다.

• 1년 미만 실수령률 → 1 − 0.70 = 0.30
• 1년 이상 실수령률 → 1 − 0.60 = 0.40
• 배수 → 0.40 ÷ 0.30 = 1.3333…

세율 차이는 10%포인트에 불과하지만, 손에 남는 돈 기준으로는 33% 차이입니다. 과세표준이 커져도 이 배수는 변하지 않습니다. 단일세율이기 때문에 3,000만원짜리 거래든 5억원짜리 거래든 “1년을 채우면 실수령이 1.33배”라는 관계가 그대로 유지됩니다.

과세표준 1억원 안쪽을 촘촘히 본 표

작은 금액 구간은 1,000만원 간격으로 다시 훑었습니다. 소액 전매를 따지는 경우에 쓰십시오.

양도소득 과세표준	1년 미만 세액	1년 이상 세액	차액	1년 이상 실수령
1,000만원	700만원	600만원	100만원	400만원
2,000만원	1,400만원	1,200만원	200만원	800만원
3,000만원	2,100만원	1,800만원	300만원	1,200만원
4,000만원	2,800만원	2,400만원	400만원	1,600만원
5,000만원	3,500만원	3,000만원	500만원	2,000만원
6,000만원	4,200만원	3,600만원	600만원	2,400만원
7,000만원	4,900만원	4,200만원	700만원	2,800만원
8,000만원	5,600만원	4,800만원	800만원	3,200만원
9,000만원	6,300만원	5,400만원	900만원	3,600만원
1억원	7,000만원	6,000만원	1,000만원	4,000만원

과세표준 1,000만원마다 1년 미만이면 세액이 700만원씩, 1년 이상이면 600만원씩 늘어납니다. 차액은 정확히 100만원씩 벌어집니다. 누진 구조가 아니라 직선이라 어느 구간에서 잘라도 기울기가 같습니다.

분양권과 일반 부동산·비사업용 토지는 얼마나 다른가요 (교차 비교표)

같은 제104조 안에서 자산 종류에 따라 세율이 갈립니다. 보유 기간을 가로축, 자산 종류를 세로축으로 교차시켰습니다.

자산 종류	1년 미만	1년 이상 2년 미만	2년 이상
분양권	70% (제1항 제3호)	60% (제1항 제2호)	60% (제1항 제1호 괄호)
조합원입주권	70% (제1항 제3호)	60% (제1항 제2호)	제55조 제1항 세율
주택	70% (제1항 제3호)	60% (제1항 제2호)	제55조 제1항 세율
그 밖의 토지·건물	50% (제1항 제3호)	40% (제1항 제2호)	제55조 제1항 세율
미등기양도자산	70% (제1항 제10호)	70%	70%

여기서 갈라지는 지점이 분양권의 핵심입니다. 주택·조합원입주권은 2년 이상 보유하면 제1항 제1호 본문의 “제55조제1항에 따른 세율”로 넘어가는데, 분양권만 제1호 괄호 안에 “분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60”이라고 따로 못 박혀 있습니다. 그래서 아무리 오래 들고 있어도 60%에서 내려오지 않습니다.

같은 과세표준 1억원을 자산별로 계산하면 이렇습니다.

과세표준 1억원 · 보유 1년 미만	계산식	세액
분양권	1억원 × 70%	7,000만원
그 밖의 토지·건물	1억원 × 50%	5,000만원
차이	—	2,000만원

과세표준 1억원 · 보유 1년 이상 2년 미만	계산식	세액
분양권	1억원 × 60%	6,000만원
그 밖의 토지·건물	1억원 × 40%	4,000만원
차이	—	2,000만원

분양권과 그 밖의 토지·건물, 금액대별 격차

위 두 표는 1억원 한 점만 본 것입니다. 같은 비교를 전 구간으로 늘리면 격차가 어떻게 벌어지는지 보입니다. 두 자산 모두 세율 차이가 20%포인트로 고정이므로, 세액 차이는 **언제나 과세표준의 20%**입니다.

양도소득 과세표준	분양권 1년 미만(70%)	토지·건물 1년 미만(50%)	세액 차이
3,000만원	2,100만원	1,500만원	600만원
5,000만원	3,500만원	2,500만원	1,000만원
1억원	7,000만원	5,000만원	2,000만원
1억 5,000만원	1억 500만원	7,500만원	3,000만원
2억원	1억 4,000만원	1억원	4,000만원
3억원	2억 1,000만원	1억 5,000만원	6,000만원
4억원	2억 8,000만원	2억원	8,000만원
5억원	3억 5,000만원	2억 5,000만원	1억원

양도소득 과세표준	분양권 1년 이상(60%)	토지·건물 1~2년(40%)	세액 차이
3,000만원	1,800만원	1,200만원	600만원
5,000만원	3,000만원	2,000만원	1,000만원
1억원	6,000만원	4,000만원	2,000만원
1억 5,000만원	9,000만원	6,000만원	3,000만원
2억원	1억 2,000만원	8,000만원	4,000만원
3억원	1억 8,000만원	1억 2,000만원	6,000만원
4억원	2억 4,000만원	1억 6,000만원	8,000만원
5억원	3억원	2억원	1억원

두 표의 “세액 차이” 열이 완전히 같습니다. 1년 미만이든 1년 이상이든 분양권과 일반 토지·건물의 세율 간격이 20%포인트로 동일하기 때문입니다. 과세표준 5억원이면 자산 종류가 무엇이냐만으로 1억원이 갈립니다.

상속 여부와 보유 기간을 교차하면

취득 경위(일반 매수 / 피상속인이 1년 이상 보유한 상태에서 상속)를 한 축, 본인의 실제 보유 기간을 다른 축으로 놓았습니다. 과세표준 2억원 기준입니다.

본인 실제 보유	일반 매수	상속(피상속인 1년 이상 보유)
1개월	70% → 1억 4,000만원	60% → 1억 2,000만원
6개월	70% → 1억 4,000만원	60% → 1억 2,000만원
11개월	70% → 1억 4,000만원	60% → 1억 2,000만원
1년 1개월	60% → 1억 2,000만원	60% → 1억 2,000만원
3년	60% → 1억 2,000만원	60% → 1억 2,000만원

상속으로 받은 분양권은 제104조 제2항 제1호 때문에 본인이 하루만 들고 있어도 이미 1년 이상 구간에 들어갑니다. 같은 과세표준 2억원인데 취득 경위 하나로 2,000만원이 갈립니다.

세후로 얼마를 남기려면 과세표준이 얼마여야 하나요 (역산표)

“세금 떼고 1억원을 손에 쥐려면 얼마가 남아야 하나”를 거꾸로 계산했습니다.

• 1년 미만: 과세표준 = 목표 세후금액 ÷ 0.30
• 1년 이상: 과세표준 = 목표 세후금액 ÷ 0.40

세후 목표 금액	1년 미만 필요 과세표준	그때 세액	1년 이상 필요 과세표준	그때 세액
1,000만원	3,333만원	2,333만원	2,500만원	1,500만원
3,000만원	1억원	7,000만원	7,500만원	4,500만원
5,000만원	1억 6,667만원	1억 1,667만원	1억 2,500만원	7,500만원
1억원	3억 3,333만원	2억 3,333만원	2억 5,000만원	1억 5,000만원
2억원	6억 6,667만원	4억 6,667만원	5억원	3억원

계산 과정입니다.

• 세후 1억원, 1년 미만 → 100,000,000 ÷ 0.30 = 333,333,333원(약 3억 3,333만원) → 세액 333,333,333 × 0.70 = 233,333,333원
• 세후 1억원, 1년 이상 → 100,000,000 ÷ 0.40 = 250,000,000원(2억 5,000만원) → 세액 250,000,000 × 0.60 = 150,000,000원

같은 세후 1억원을 남기는 데 필요한 과세표준이 8,333만원 차이 납니다. 1년을 채우느냐 마느냐가 만드는 간격입니다.

역산표 중간 구간도 채웠습니다

목표 금액을 2,000만원 간격으로 늘려 가며 같은 나눗셈을 반복했습니다.

세후 목표 금액	1년 미만 필요 과세표준	1년 이상 필요 과세표준	필요 과세표준 차이
2,000만원	6,667만원	5,000만원	1,667만원
4,000만원	1억 3,333만원	1억원	3,333만원
6,000만원	2억원	1억 5,000만원	5,000만원
8,000만원	2억 6,667만원	2억원	6,667만원
1억 2,000만원	4억원	3억원	1억원
1억 5,000만원	5억원	3억 7,500만원	1억 2,500만원
1억 8,000만원	6억원	4억 5,000만원	1억 5,000만원

계산 과정 몇 줄입니다.

• 세후 6,000만원, 1년 미만 → 60,000,000 ÷ 0.30 = 200,000,000원
• 세후 6,000만원, 1년 이상 → 60,000,000 ÷ 0.40 = 150,000,000원
• 두 값의 차 → 200,000,000 − 150,000,000 = 50,000,000원
• 세후 1억 8,000만원, 1년 미만 → 180,000,000 ÷ 0.30 = 600,000,000원
• 세후 1억 8,000만원, 1년 이상 → 180,000,000 ÷ 0.40 = 450,000,000원

필요 과세표준의 차이는 목표 금액의 약 83.3%(= 1÷0.30 − 1÷0.40 = 3.333 − 2.5 = 0.8333)만큼 벌어집니다. 세후 1억 8,000만원을 노린다면 1년 미만 매도는 1년 이상 매도보다 1억 5,000만원을 더 벌어야 같은 돈이 남습니다.

보유 기간은 정확히 어떻게 세나요

원칙은 취득일부터 양도일까지입니다(제104조 제2항 본문). 다만 같은 항의 각 호에 예외가 있습니다.

취득 경위	보유 기간 기산일	근거
일반 매수	취득일	제104조 제2항 본문
상속	피상속인이 그 자산을 취득한 날	제104조 제2항 제1호
제97조의2 제1항 해당 증여자산	증여자가 그 자산을 취득한 날	제104조 제2항 제2호

상속으로 받은 분양권은 상속 개시일이 아니라 돌아가신 분이 분양권을 취득한 날부터 셉니다. 피상속인이 2년 전에 취득했다면 상속받은 다음 날 팔아도 보유 기간은 2년이고, 세율은 70%가 아니라 60%가 됩니다.

흔한 오해 두 가지를 숫자로 바로잡습니다

오해 1. “2년만 버티면 일반세율(기본세율)로 내려간다”

주택은 그렇지만 분양권은 아닙니다. 제104조 제1항 제1호 괄호가 분양권을 명시적으로 빼서 60%로 고정했기 때문입니다. 과세표준 1억원을 예로 들면, 만약 기본세율표(제1항 제8호 표와 같은 누진 구조)를 쓸 수 있었다면 계산이 완전히 달라졌겠지만, 분양권에는 그 표가 적용되지 않습니다. 5년을 보유해도 100,000,000 × 0.60 = 6,000만원입니다.

보유 연차별로 세액이 어떻게 되는지 과세표준 1억원으로 늘어놓으면 이렇습니다.

보유 기간	적용 세율	세액	직전 연차 대비 감소분
11개월	70%	7,000만원	—
1년 1개월	60%	6,000만원	−1,000만원
2년	60%	6,000만원	0원
3년	60%	6,000만원	0원
5년	60%	6,000만원	0원
10년	60%	6,000만원	0원

세액이 줄어드는 지점은 1년 하나뿐입니다. 그 뒤로는 아무리 더 보유해도 “직전 연차 대비 감소분”이 0원입니다. 2년·3년을 목표로 버티는 것은 분양권에서는 세율상 아무 이득이 없습니다.

오해 2. “1년 미만 세율 50%가 분양권에도 적용된다”

제104조 제1항 제3호 본문은 50%이지만 괄호가 붙습니다. “(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)”. 과세표준 2억원이면 50%로 착각했을 때 1억원, 실제 70%로는 1억 4,000만원 — 4,000만원을 덜 계산하게 됩니다.

이 착오가 금액대별로 얼마나 커지는지도 계산했습니다.

양도소득 과세표준	50%로 착각한 세액	실제 70% 세액	부족분
5,000만원	2,500만원	3,500만원	1,000만원
1억원	5,000만원	7,000만원	2,000만원
2억원	1억원	1억 4,000만원	4,000만원
3억원	1억 5,000만원	2억 1,000만원	6,000만원
5억원	2억 5,000만원	3억 5,000만원	1억원

부족분은 과세표준의 20%로 일정합니다. 매도 대금으로 다음 물건의 계약금을 치를 계획이었다면, 과세표준 3억원짜리 거래에서 6,000만원이 비는 셈입니다.

오해 3. “차익이 크면 누진돼서 세율이 더 올라간다”

분양권은 누진세율이 아닙니다. 제104조 제1항 제1호·제2호·제3호 어디에도 과세표준 구간별 표가 없고 단일 비율만 있습니다. 과세표준 5,000만원이든 5억원이든 1년 미만이면 똑같이 70%입니다.

양도소득 과세표준	1년 미만 세액	실효세율(세액÷과세표준)
5,000만원	3,500만원	70.0%
1억원	7,000만원	70.0%
2억 5,000만원	1억 7,500만원	70.0%
5억원	3억 5,000만원	70.0%

실효세율 열이 전부 70.0%로 같습니다. 누진공제액이 없으므로 “구간 하나 위로 올라가서 손해 봤다”는 상황 자체가 분양권에서는 생기지 않습니다. 반대로 말하면, 차익을 나눠 여러 해에 걸쳐 실현해도 세율 자체는 낮아지지 않는다는 뜻이기도 합니다.

신고는 언제까지 해야 하나요

양도소득세 신고 기한과 예정신고 시점은 소득세법 제105조 이하에 규정돼 있고, 이 글에 주어진 조문(제104조)에는 없습니다. 2026년 기준 신고 기한은 확인하지 못했습니다. 기한과 가산세는 국세청 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인해 주십시오.

조회·납부 경로도 마찬가지로 조문에 규정된 사항이 아니어서 이 글에서는 특정 주소를 적지 않습니다. 국세청 홈택스와 관할 세무서가 공식 창구입니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 해당하면 위 표의 금액을 그대로 쓰면 안 됩니다.

상황	왜 달라지나
한 해에 부동산을 둘 이상 양도한 경우	제104조 제5항에 따라 과세표준 합계액에 대한 세액과 자산별 세액 합계 중 큰 것을 산출세액으로 합니다. 자산별로 따로 계산한 값의 합이 정답이 아닐 수 있습니다.
조정대상지역 주택을 함께 보유한 경우	제104조 제7항이 조정대상지역 주택 양도 시 기본세율에 20%(3주택 이상 등은 30%)를 더하도록 정합니다. 분양권 자체가 아니라 함께 보유한 주택을 팔 때 그 주택의 세율이 올라가는 규정입니다. 분양권 보유가 주택 수 판정에 들어갑니다(제7항 제2호·제4호).
미등기 상태로 양도한 경우	제104조 제1항 제10호의 미등기양도자산 70%가 별도로 문제 될 수 있습니다. 다만 제3항 단서에 따라 대통령령으로 정하는 자산은 제외됩니다.
과세표준을 양도차익과 혼동한 경우	필요경비·기본공제를 빼지 않은 금액에 세율을 곱하면 세액이 과대 계산됩니다.
감면 규정이 적용되는 경우	조세특례제한법 등 다른 법률의 감면은 이 글에 주어진 조문에 없어 반영하지 못했습니다.
지방소득세를 포함해야 하는 경우	표의 금액은 양도소득세 본세만입니다. 부가되는 지방소득세율은 확인하지 못했습니다.
비거주자인 경우	제104조 제1항은 “거주자의 양도소득세”를 정한 조항입니다.

특히 자주 걸리는 세 상황을 더 풀어 씁니다

상황 A — 같은 해에 분양권과 다른 부동산을 함께 판 경우

제104조 제5항의 “큰 것” 계산이 어떻게 도는지 보겠습니다. 분양권(1년 미만, 과세표준 1억원)과 다른 토지(1년 미만, 과세표준 5,000만원)를 같은 해에 양도했다고 가정합니다.

• 자산별로 따로 계산 → 분양권 100,000,000 × 0.70 = 7,000만원, 토지 50,000,000 × 0.50 = 2,500만원 → 합계 9,500만원
• 과세표준을 합쳐 계산 → 합계 과세표준 1억 5,000만원에 대해 어느 세율을 적용할지가 제5항 문언과 하위 규정에 따라 달라집니다
• 두 값 중 큰 쪽이 산출세액

여기서 요점은, 자산별 합계 9,500만원이 자동으로 정답이 아니라 비교 대상 중 하나일 뿐이라는 점입니다. 합산 계산 방식은 제104조 제5항 이하 규정과 다른 조문에 걸쳐 있어 이 글에서는 구체 금액을 확정하지 못했습니다. 두 건 이상을 같은 해에 파실 계획이라면 이 부분만은 반드시 세무서 확인을 받으십시오.

상황 B — 분양권을 들고 있으면서 조정대상지역 주택을 파는 경우

제104조 제7항은 분양권 자체에 중과를 붙이는 규정이 아닙니다. 분양권은 주택 수 판정에 들어가는 쪽입니다(제7항 제2호·제4호). 즉 분양권 1개를 보유한 상태에서 조정대상지역 주택을 양도하면, 그 주택 세율이 기본세율 + 20%(3주택 이상 등은 +30%)로 올라갈 수 있습니다. 이때 올라가는 것은 주택의 세액이지 분양권의 60%·70%가 아닙니다. 위 표들은 분양권 자체의 세액만 다루므로, 주택을 함께 파는 경우 이 표만 보고 총부담을 판단하시면 안 됩니다.

상황 C — 과세표준과 양도차익을 혼동한 경우

이 착오가 만드는 오차를 수치로 보이겠습니다. 양도가액에서 취득가액만 뺀 금액(양도차익)이 1억원인데, 필요경비 1,000만원을 더 빼면 과세표준은 9,000만원이 됩니다.

어느 금액에 세율을 곱했나	1년 미만 계산	결과
양도차익 1억원에 곱함	100,000,000 × 0.70	7,000만원
과세표준 9,000만원에 곱함	90,000,000 × 0.70	6,300만원
과대 계산분	—	700만원

필요경비를 빼지 않고 계산하면 세액을 700만원 부풀려 보게 됩니다. 반대로 필요경비를 실제보다 크게 잡으면 세액을 과소 계산하게 되므로, 취득세·중개보수 등 증빙 가능한 항목만 반영해야 합니다. 이 글의 표는 전부 “과세표준을 이미 구한 뒤”의 계산입니다.

상황 D — 부부 공동명의로 보유한 경우

이 글의 전제는 “거주자 1명”입니다. 지분이 나뉘면 각자의 양도소득 과세표준도 나뉘므로 세액 계산이 인별로 따로 돌아갑니다. 다만 분양권은 누진세율이 아니라 단일세율이라, 명의를 나눈다고 해서 세율 자체가 낮아지지는 않습니다. 과세표준 2억원을 1인이 부담하든 두 사람이 1억원씩 나눠 부담하든 1년 미만이면 다음과 같습니다.

명의 구성	인별 과세표준	인별 세액	세액 합계
단독	2억원	1억 4,000만원	1억 4,000만원
5:5 공동	각 1억원	각 7,000만원	1억 4,000만원

합계가 같습니다. 인별 기본공제 등 다른 조문의 효과는 이 글에서 확인하지 못했으므로 위 표에 반영하지 않았습니다.

자주 헷갈리는 지점 정리

• 분양권과 조합원입주권은 1년 미만·1년 이상 2년 미만 구간에서는 세율이 같지만(70%·60%), 2년 이상 구간에서 갈립니다. 분양권만 60%로 고정되고 조합원입주권은 제1호 본문으로 넘어갑니다.
• 세율 70%와 60%의 차이는 언제나 과세표준의 10%입니다. 과세표준이 크면 클수록 하루 차이의 금액이 커집니다. 과세표준 5억원이면 1년을 하루 못 채운 대가가 5,000만원입니다.
• 보유 기간 판정은 계약일이 아니라 취득일 기준입니다. 상속·증여로 받은 분양권은 기산일이 앞당겨질 수 있으므로 실제 보유 기간보다 유리해지는 경우가 있습니다.
• 분양권에는 누진공제가 없습니다. 세액 = 과세표준 × 세율, 곱셈 한 번으로 끝나므로 검산이 쉽습니다. 계산기로 두드린 값이 과세표준의 70% 또는 60%가 아니라면 어딘가에서 다른 규정이 끼어든 것입니다.
• 실수령 기준으로 보면 1년 미만은 30%, 1년 이상은 40%가 남습니다. 세율 10%포인트 차이가 실수령에서는 1.33배 차이로 나타납니다.

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이 글의 세율은 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) 조문 본문에서만 가져왔습니다. 표의 금액은 위에 밝힌 전제 아래 직접 계산한 추정치이며, 실제 신고 세액은 필요경비·공제·감면·다른 자산 양도 여부에 따라 달라집니다. 신고 전에 관할 세무서나 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.

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