상속 등기, 등록면허세는 매매등기보다 얼마나 다른가

상속으로 부동산 소유권이전 등기를 할 때 등록면허세율은 부동산 가액의 0.8%이고, 매매 같은 유상 이전 표준세율은 2.0%입니다. 가액 6억원이면 상속은 480만원, 유상은 1,200만원으로 720만원 차이가 납니다. 다만 이 글은 지방세법 제28조의 등록면허세만 다루며, 취득세·지방교육세·농어촌특별세는 이번에 수집한 조문에 없어 계산하지 않았습니다.

핵심 요약

• 상속으로 인한 소유권 이전 등기의 등록면허세율은 부동산 가액의 1천분의 8(0.8%)입니다.
• 유상(매매) 소유권 이전 등기의 표준세율은 1천분의 20(2.0%)이라, 상속과 1.2%p 차이가 납니다.
• 가액 6억원이면 상속 480만원, 유상 1,200만원, 증여(무상, 1.5%) 900만원입니다.
• 지자체는 조례로 표준세율의 100분의 50 범위에서 세율을 가감할 수 있어, 상속 0.8%는 0.4%~1.2% 범위에서 달라질 수 있습니다.
• 산출 세액이 6천원 미만이면 그 밖의 등기 세율인 건당 6천원이 적용됩니다.

이 계산의 전제는 무엇인가요?

아래 모든 계산은 다음 전제를 깔고 있습니다. 하나라도 다르면 결과가 달라집니다.

전제	값	비고
등기 종류	부동산 소유권 이전 등기	지방세법 제28조 제1항 제1호 나목
세율 근거	2026-09-29 국가법령정보센터 수집본	그 뒤 개정은 반영하지 못했습니다
과세 대상 금액	부동산 가액 그대로	가액을 정하는 방법(제27조)은 수집하지 못했습니다
지자체 조례 가감	없음	제6항 가감은 별도 표에서 다룹니다
유상 이전	주택 특례(제11조제1항제8호 세율 적용 주택) 아닌 경우의 2.0%	주택 특례 취득세율은 조문에 없어 계산하지 않습니다
지분	전체 소유권 기준	공동상속은 아래에서 따로 다룹니다

가액 자체를 무엇으로 잡는지는 이 글이 확인한 범위 밖입니다. 표의 “가액” 열에는 독자가 확인한 가액을 그대로 넣어 보시면 됩니다.

상속 등기 등록면허세율은 조문 어디에 있나요?

지방세법 제28조 제1항 제1호는 부동산 등기의 세율을 등기 종류별로 정합니다. 소유권 관련 항목만 추리면 다음과 같습니다.

등기 종류	조문 위치	세율	퍼센트
소유권 보존 등기	제1호 가목	부동산 가액의 1천분의 8	0.8%
유상 소유권 이전	제1호 나목 1)	부동산 가액의 1천분의 20	2.0%
무상 소유권 이전(증여 등)	제1호 나목 2)	부동산 가액의 1천분의 15	1.5%
무상 중 상속	제1호 나목 2) 단서	부동산 가액의 1천분의 8	0.8%
그 밖의 등기	제1호 마목	건당 6천원	정액

상속은 무상 이전의 한 갈래인데, 단서 조항으로 일반 무상 세율 1.5%보다 낮은 0.8%가 따로 정해져 있습니다. 즉 “공짜로 받았으니 다 같은 세율”이 아니라, 증여보다 상속이 0.7%p 낮습니다.

유상 이전에는 단서가 하나 더 있습니다. 제11조제1항제8호에 따른 세율을 적용받는 주택은 해당 주택의 취득세율에 100분의 50을 곱한 세율을 씁니다. 그 취득세율은 이번에 수집한 조문에 없으므로, 이 글의 유상 2.0% 열은 그 특례 주택이 아닌 경우에 해당합니다. 특례 주택의 매매 세액은 계산하지 않았습니다.

6억원 부동산이면 상속과 매매는 각각 얼마인가요?

가액 6억원을 대입하면 다음과 같습니다.

항목	기준(조문)	계산식	금액
상속 이전	제1호 나목 2) 단서	600,000,000원 × 0.8%	4,800,000원
증여 등 무상 이전	제1호 나목 2)	600,000,000원 × 1.5%	9,000,000원
유상 이전(특례 주택 아님)	제1호 나목 1)	600,000,000원 × 2.0%	12,000,000원
상속 대비 유상 차액	—	12,000,000원 − 4,800,000원	7,200,000원
상속 대비 증여 차액	—	9,000,000원 − 4,800,000원	4,200,000원

한 줄로 보면, 같은 6억원 부동산이라도 상속 등기는 유상 이전의 40% 수준입니다(0.8 ÷ 2.0 = 0.4).

계산 과정을 한 줄씩 풀어 보면

위 표의 숫자가 어떻게 나왔는지 단계별로 적습니다.

1. 상속 세율 1천분의 8은 8 ÷ 1,000 = 0.008입니다.
2. 여기에 가액을 곱합니다. 600,000,000 × 0.008 = 4,800,000원입니다.
3. 증여 등 무상 세율 1천분의 15는 15 ÷ 1,000 = 0.015이고, 600,000,000 × 0.015 = 9,000,000원입니다.
4. 유상 세율 1천분의 20은 20 ÷ 1,000 = 0.02이고, 600,000,000 × 0.02 = 12,000,000원입니다.
5. 유상과 상속의 세율 차 0.02 − 0.008 = 0.012(1.2%p)에 가액을 곱해도 600,000,000 × 0.012 = 7,200,000원으로, 표의 차액과 일치합니다.
6. 증여와 상속의 세율 차 0.015 − 0.008 = 0.007(0.7%p)에 가액을 곱하면 600,000,000 × 0.007 = 4,200,000원입니다.

가액 1억~20억원 전 구간에서 얼마인가요?

독자 대부분은 자기 가액 한 줄만 보고 나갑니다. 표준세율 기준으로 구간을 훑어 채웠습니다. 세액은 가액 × 세율이고, 원 단위 미만은 없습니다.

부동산 가액	상속 0.8%	증여 등 1.5%	유상 2.0%	유상 − 상속
1억원	80만원	150만원	200만원	120만원
2억원	160만원	300만원	400만원	240만원
3억원	240만원	450만원	600만원	360만원
4억원	320만원	600만원	800만원	480만원
5억원	400만원	750만원	1,000만원	600만원
6억원	480만원	900만원	1,200만원	720만원
7억원	560만원	1,050만원	1,400만원	840만원
8억원	640만원	1,200만원	1,600만원	960만원
9억원	720만원	1,350만원	1,800만원	1,080만원
10억원	800만원	1,500만원	2,000만원	1,200만원
12억원	960만원	1,800만원	2,400만원	1,440만원
15억원	1,200만원	2,250만원	3,000만원	1,800만원
20억원	1,600만원	3,000만원	4,000만원	2,400만원

세율이 구간별 누진이 아니라 정률이므로, 가액이 2배가 되면 세액도 정확히 2배입니다. 표에 없는 가액은 이 비례로 직접 구하면 됩니다. 예를 들어 4억 5천만원 상속이면 450,000,000원 × 0.8% = 3,600,000원입니다.

이 표의 숫자는 등록면허세만입니다. 실제 상속 등기에서 함께 나가는 다른 세목과 비용은 합산되지 않았습니다.

5천만원 단위로 사이를 메우면

위 표는 1억원 간격이라 4억 5천만원 같은 중간 가액이 비어 있습니다. 같은 세율로 5천만원 단위 사이 값을 채웠습니다.

부동산 가액	상속 0.8%	증여 등 1.5%	유상 2.0%
5천만원	40만원	75만원	100만원
1억 5천만원	120만원	225만원	300만원
2억 5천만원	200만원	375만원	500만원
3억 5천만원	280만원	525만원	700만원
4억 5천만원	360만원	675만원	900만원
5억 5천만원	440만원	825만원	1,100만원
6억 5천만원	520만원	975만원	1,300만원
7억 5천만원	600만원	1,125만원	1,500만원
8억 5천만원	680만원	1,275만원	1,700만원
9억 5천만원	760만원	1,425만원	1,900만원

예를 들어 7억 5천만원 상속은 750,000,000원 × 0.8% = 6,000,000원이고, 같은 가액의 유상 이전은 750,000,000원 × 2.0% = 15,000,000원입니다.

증여와 상속의 차이만 따로 보면

무상 이전 안에서도 증여 등(1.5%)과 상속(0.8%)은 0.7%p 벌어집니다. 이 차액만 가액별로 뽑았습니다.

부동산 가액	증여 등 1.5%	상속 0.8%	차액(0.7%p)
1억원	150만원	80만원	70만원
3억원	450만원	240만원	210만원
6억원	900만원	480만원	420만원
10억원	1,500만원	800만원	700만원
20억원	3,000만원	1,600만원	1,400만원

세액에서 거꾸로 가액을 구하려면 어떻게 하나요?

“이 정도 세액이 나오려면 가액이 얼마여야 하나”를 알고 싶을 때는 세액 ÷ 세율로 역산합니다.

세액	상속(0.8%) 역산 가액	유상(2.0%) 역산 가액
100만원	1억 2,500만원	5,000만원
200만원	2억 5,000만원	1억원
300만원	3억 7,500만원	1억 5,000만원
500만원	6억 2,500만원	2억 5,000만원
1,000만원	12억 5,000만원	5억원

계산은 각각 1,000,000 ÷ 0.008 = 125,000,000, 1,000,000 ÷ 0.02 = 50,000,000처럼 한 줄입니다. 읽는 법은 이렇습니다. 상속 등기 세액 500만원은 약 6억 2,500만원 부동산에 해당하고, 같은 가액을 매매로 이전하면 1,250만원입니다.

지자체 조례 가감이 적용되면 얼마가 달라지나요?

제28조 제6항은 지방자치단체의 장이 조례로 등록면허세 세율을 제1항제1호 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있다고 정합니다. 상속 0.8%에 극단값을 적용하면 아래와 같습니다.

부동산 가액	−50%(0.4%)	표준(0.8%)	+50%(1.2%)
3억원	120만원	240만원	360만원
6억원	240만원	480만원	720만원
9억원	360만원	720만원	1,080만원

가감 범위의 양 끝만 보인 표입니다. 실제로 어느 지자체가 어느 방향으로 얼마나 가감하는지는 이번에 수집한 자료에 없습니다. 표준세율이 그대로 적용되는 지역이 대부분일 수 있지만 그 점도 확인하지 못했으므로, 관할 지자체 조례를 조회해 확인하셔야 합니다.

세율 종류와 조례 가감을 교차하면

가감은 상속뿐 아니라 제1호의 표준세율 전체에 적용되는 조항입니다. 세율 종류를 한 축, 가감 방향을 다른 축으로 놓고 가액 6억원을 계산했습니다.

세율 종류(6억원)	−50% 적용 세율	−50% 세액	표준 세액	+50% 적용 세율	+50% 세액
상속 0.8%	0.4%	240만원	480만원	1.2%	720만원
증여 등 1.5%	0.75%	450만원	900만원	2.25%	1,350만원
유상 2.0%	1.0%	600만원	1,200만원	3.0%	1,800만원

계산은 상속 −50%라면 0.8% × 0.5 = 0.4%, 600,000,000 × 0.004 = 2,400,000원처럼 한 줄입니다. 이 표로 보면 조례로 가장 낮게 깎인 유상 이전(600만원)이 표준세율의 상속(480만원)보다 여전히 120만원 많고, 가장 높게 올라간 상속(720만원)은 표준세율의 유상 이전(1,200만원)보다 480만원 적습니다. 다만 두 세율이 서로 다른 지자체에 걸쳐 적용될 수 있는지, 지역별로 실제 어떻게 가감되는지는 확인하지 못했습니다. 같은 부동산은 한 곳의 조례가 적용되므로 위 비교는 계산상의 폭만 보인 것입니다.

상속 등기에서 매매와 다르게 봐야 할 점은 무엇인가요?

공동상속이면 각자 얼마씩인가요?

상속인이 여럿이면 지분대로 나누어 등기하는 경우가 있습니다. 세율은 정률이라 지분별로 나눠 계산해도 합계가 같습니다. 6억원 부동산을 3명이 균등하게 나눈다고 가정합니다.

상속인	지분 가액	계산식	등록면허세
A	2억원	200,000,000원 × 0.8%	160만원
B	2억원	200,000,000원 × 0.8%	160만원
C	2억원	200,000,000원 × 0.8%	160만원
합계	6억원	160만원 × 3	480만원

지분별 세액이 6천원 미만이 되는 경우만 최소 세액 규정이 붙습니다. 가액 6억원짜리를 나누는 정도에서는 해당하지 않습니다.

상속인 수와 전체 가액을 두 축으로 놓고, 균등 지분이라고 가정해 1인당 세액을 계산하면 다음과 같습니다.

전체 가액	상속인 2명	상속인 3명	상속인 4명	상속인 6명	전체 합계
6억원	1인 240만원	1인 160만원	1인 120만원	1인 80만원	480만원
12억원	1인 480만원	1인 320만원	1인 240만원	1인 160만원	960만원

예를 들어 12억원을 4명이 나누면 지분 가액이 300,000,000원이고, 300,000,000 × 0.8% = 2,400,000원, 4명 합계는 9,600,000원입니다. 인원수가 아무리 늘어도 합계는 변하지 않습니다.

최소 세액은 얼마인가요?

제1항 본문 단서에 따라 제1호 가목~라목으로 산출한 세액이 그 밖의 등기 세율(건당 6천원)보다 적으면 6천원을 씁니다. 역산하면 6천원 ÷ 0.8% = 750,000원이므로, 상속 가액이 75만원 미만인 극히 작은 지분에서만 문제가 됩니다. 지분 가액 60만원이면 600,000원 × 0.8% = 4,800원이지만 6천원이 적용됩니다.

같은 방식으로 유상 이전은 6천원 ÷ 2.0% = 300,000원, 즉 가액 30만원 미만에서 최소 세액이 적용됩니다. 증여 등 무상 이전은 6천원 ÷ 1.5% = 400,000원 미만입니다. 세 세율 모두 실제 부동산 거래 가액에서는 거의 만날 일이 없는 구간입니다.

상속받은 뒤 담보를 잡으면 무엇이 더 나가나요?

이전 등기와 별개로 저당권 설정 등기를 하면 채권금액의 1천분의 2가 붙습니다. 상속 이전 세액과는 성격이 다른 독립된 등기 건입니다.

채권금액	계산식(0.2%)	저당권 설정 등록면허세
1억원	100,000,000원 × 0.2%	20만원
2억원	200,000,000원 × 0.2%	40만원
3억원	300,000,000원 × 0.2%	60만원
5억원	500,000,000원 × 0.2%	100만원

전세권(전세금액의 0.2%)과 임차권(월 임대차금액의 0.2%)도 같은 0.2%입니다.

상속 이전 세액과 저당권 설정 세액을 함께 내는 경우를 교차로 계산해 보았습니다. 채권금액은 계산을 위해 임의로 놓은 값이며 실제 대출 조건이 아닙니다.

상속 부동산 가액	상속 이전 0.8%	채권금액 2억원(40만원) 합계	채권금액 3억원(60만원) 합계	채권금액 5억원(100만원) 합계
3억원	240만원	280만원	300만원	340만원
6억원	480만원	520만원	540만원	580만원
9억원	720만원	760만원	780만원	820만원

예를 들어 6억원 상속에 채권금액 3억원 저당권을 함께 설정하면 4,800,000원 + 600,000원 = 5,400,000원입니다. 저당권 설정분은 상속 세액의 8분의 1 안팎으로 작은 편이지만, 채권금액이 커지면 그만큼 늘어납니다.

흔한 오해는 무엇인가요?

오해 1. 상속은 그냥 받는 거라 매매와 세율이 같다. 조문상 상속 0.8%, 일반 무상 1.5%, 유상 2.0%로 서로 다릅니다. 6억원이면 480만원, 900만원, 1,200만원으로 상속과 유상 사이만 720만원입니다.

오해 2. 증여나 상속이나 무상이니 같은 세율이다. 제1호 나목 2)는 무상 1.5%를 정하고, 같은 목의 단서가 상속만 0.8%로 낮춥니다. 6억원 기준 상속 480만원, 증여 900만원으로 420만원 차이입니다.

오해 3. 이 표가 상속 등기 총비용이다. 그렇지 않습니다. 이 글의 세액은 등록면허세 하나입니다. 취득세를 포함한 다른 세목, 법무사 보수, 채권 매입 등이 있는지는 이번 조문에서 확인하지 못했습니다.

오해 4. 세율은 전국 어디나 똑같다. 제6항이 지자체 조례에 표준세율의 ±50% 조정 권한을 줍니다. 상속 0.8%는 이론상 0.4%1.2% 범위에서 바뀔 수 있고, 6억원이면 240만원720만원 폭입니다.

오해 5. 고가 부동산일수록 세율이 더 오른다. 제1호 나목의 세율은 가액 구간별 누진이 아니라 정률입니다. 3억원이면 240만원, 6억원이면 480만원, 12억원이면 960만원으로 가액이 2배가 될 때마다 세액도 정확히 2배가 되고, 세율 0.8%는 그대로입니다.

오해 6. 지분을 잘게 쪼개 등기하면 세금이 줄어든다. 정률이므로 쪼개도 합계는 같습니다. 6억원을 1명이 받으면 480만원이고, 3명이 2억원씩 받으면 160만원 × 3 = 480만원, 6명이 1억원씩 받아도 80만원 × 6 = 480만원입니다. 최소 세액 6천원이 걸리는 극소 지분에서만 오히려 합계가 늘어납니다.

신고·납부는 언제, 어디서 하나요?

이번에 수집한 조문은 세율 조항 하나라서, 등록면허세의 신고 기한과 납부 방법, 가산세는 확인하지 못했습니다. 그래서 몇 일 이내라고 적지 않겠습니다. 상속 등기 세액을 확인하는 경로만 안내합니다.

1. 부동산 소재지 관할 시청·군청·구청 세무 부서에 등록면허세 세액과 납부 방법을 문의합니다.
2. 등기를 법무사에게 맡기는 경우, 법무사가 산출한 세액이 이 표의 표준세율 결과와 어떻게 다른지 근거를 물어 봅니다.
3. 조문 원문은 지방세법 제28조에서 직접 확인할 수 있습니다.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가요?

• 지자체 조례 가감이 있는 경우. 위 표는 표준세율입니다. 조례에 따라 ±50% 범위에서 달라질 수 있습니다. 6억원 상속이 조례로 −50%라면 240만원, +50%라면 720만원으로 표의 480만원과 각각 240만원씩 달라집니다.
• 가액이 다르게 잡히는 경우. 과세 대상 “부동산 가액”을 어떤 기준으로 정하는지(제27조)는 수집하지 못했습니다. 표의 “가액”과 관청이 잡는 가액이 다르면 세액도 달라집니다. 예를 들어 표에 6억원을 넣었는데 관청이 5억 5천만원으로 잡으면 세액은 440만원이 됩니다.
• 유상 이전인데 주택 특례에 해당하는 경우. 제11조제1항제8호 세율을 적용받는 주택은 취득세율의 50%를 곱한 세율을 씁니다. 이 취득세율은 조문에 없어 계산하지 않았습니다. 이 경우 표의 유상 2.0% 열은 쓰지 마십시오.
• 다른 조문이 적용되는 경우. 등록면허세와 취득세의 관계, 감면, 비과세, 세액 합산 여부는 제28조만으로는 판단할 수 없습니다. 그 조문들은 확인하지 못했습니다.
• 최소 세액에 걸리는 경우. 산출 세액이 6천원 미만이면 6천원입니다. 상속 지분 가액이 75만원 미만일 때 해당합니다.
• 소유권 외 등기가 섞이는 경우. 저당권·전세권 등은 위 표와 별도로 채권금액·전세금액의 0.2%가 붙습니다. 6억원 상속에 채권금액 3억원 저당권이 겹치면 480만원이 아니라 540만원이 됩니다.
• 지분이 균등하지 않은 경우. 위 공동상속 표는 균등 지분을 가정했습니다. 6억원을 4억원과 2억원으로 나누면 각각 320만원과 160만원이고 합계는 480만원으로 같지만, 개인별 납부액은 지분 비율만큼 달라집니다.
• 재산 종류가 부동산이 아닌 경우. 광업권, 어업권, 특허권 등의 상속 이전은 건당 정액 세율이 정해져 있어 이 표가 맞지 않습니다.
• 법령이 개정된 경우. 이 글은 2026-09-29 수집본 기준입니다. 이후 개정은 반영하지 못했습니다.

꼭 확인하실 점

이 글의 금액은 지방세법 제28조 표준세율을 가액에 곱한 추정값이며, 실제 세액과 다를 수 있습니다. 신고·납부 전에 관할 지방자치단체와 세무 전문가·법무사에게 세액을 확인하시기 바랍니다.

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