근저당권 설정등기, 등록면허세 얼마나 드나

주택담보대출을 받아 근저당권을 설정하면 등록면허세는 채권금액의 1천분의 2(0.2%) 입니다. 원금 3억원에 채권최고액 120%인 3억6천만원을 설정하면 3억6천만원 × 0.2% = 72만원입니다. 과세표준은 대출 원금이 아니라 등기부에 적히는 채권최고액이라는 점이 핵심입니다.

핵심 요약

• 근저당권(저당권) 설정등기의 등록면허세율은 채권금액의 1천분의 2로, 지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 2)에 규정돼 있습니다.
• 과세표준은 대출 실행액이 아니라 등기하는 채권최고액입니다. 원금 3억원이라도 120% 설정이면 3억6천만원이 기준이 됩니다.
• 원금 3억원 기준 채권최고액 110%면 66만원, 120%면 72만원, 130%면 78만원으로 설정 비율에 정비례합니다.
• 근저당권 말소등기는 채권금액과 무관하게 ‘그 밖의 등기’로 건당 6천원입니다(같은 조 제1호 마목).
• 지방자치단체는 조례로 이 표준세율을 100분의 50 범위에서 가감할 수 있습니다(같은 조 제6항). 관할 시·군·구 조례 확인이 필요합니다.

계산 전제를 먼저 밝힙니다

이 글의 모든 숫자는 아래 전제로 계산했습니다. 전제가 다르면 답도 달라집니다.

전제 항목	이 글의 설정
등기 종류	부동산 근저당권(저당권) 설정등기
과세표준	등기부에 기재되는 채권최고액
세율	채권금액의 1천분의 2 (지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 2)
채권최고액 설정 비율	기본 예시는 대출 원금의 120%
지자체 조례 가감	없음(표준세율 그대로 적용)
등기 건수	부동산 1건, 근저당권 1건

지상권·전세권을 목적으로 저당권을 등기하는 경우도 같은 다목 2) 괄호에 포함돼 동일한 1천분의 2가 적용됩니다.

채권최고액 3억6천만원이면 계산이 어떻게 되나요

한 줄씩 그대로 따라가면 됩니다.

항목	기준(조문)	계산식	금액
대출 원금	—	전제값	300,000,000원
채권최고액	금융기관 약정(원금의 120%)	300,000,000 × 1.2	360,000,000원
등록면허세	지방세법 §28①1다2) 채권금액의 1천분의 2	360,000,000 × 0.002	720,000원

계산은 이것이 전부입니다. 공제도 누진구간도 없는 단일 비례세율이라, 채권최고액에 0.002를 곱하면 끝납니다.

지방교육세는 얼마나 붙나요

등록면허세에는 통상 지방교육세가 부가되지만, 이 글에 주어진 지방세법 제28조 본문에는 지방교육세 부가 세율이 담겨 있지 않습니다. 따라서 지방교육세 세율은 2026년 기준을 확인하지 못했습니다. 이 글의 모든 표는 등록면허세 본세만 계산한 값이며, 실제 납부 총액은 이보다 커집니다. 지방교육세 포함 총액은 관할 시·군·구 세무과 또는 위택스 신고 화면에서 확인하십시오.

내 대출금이면 얼마인가 — 전 구간 표

대출 원금 5천만원부터 6억원까지, 채권최고액 120% 설정 기준 전 구간입니다. 자기 줄만 보고 나가도 됩니다.

대출 원금	채권최고액(120%)	계산식	등록면허세
50,000,000원	60,000,000원	60,000,000 × 0.002	120,000원
75,000,000원	90,000,000원	90,000,000 × 0.002	180,000원
100,000,000원	120,000,000원	120,000,000 × 0.002	240,000원
125,000,000원	150,000,000원	150,000,000 × 0.002	300,000원
150,000,000원	180,000,000원	180,000,000 × 0.002	360,000원
175,000,000원	210,000,000원	210,000,000 × 0.002	420,000원
200,000,000원	240,000,000원	240,000,000 × 0.002	480,000원
225,000,000원	270,000,000원	270,000,000 × 0.002	540,000원
250,000,000원	300,000,000원	300,000,000 × 0.002	600,000원
275,000,000원	330,000,000원	330,000,000 × 0.002	660,000원
300,000,000원	360,000,000원	360,000,000 × 0.002	720,000원
325,000,000원	390,000,000원	390,000,000 × 0.002	780,000원
350,000,000원	420,000,000원	420,000,000 × 0.002	840,000원
375,000,000원	450,000,000원	450,000,000 × 0.002	900,000원
400,000,000원	480,000,000원	480,000,000 × 0.002	960,000원
425,000,000원	510,000,000원	510,000,000 × 0.002	1,020,000원
450,000,000원	540,000,000원	540,000,000 × 0.002	1,080,000원
475,000,000원	570,000,000원	570,000,000 × 0.002	1,140,000원
500,000,000원	600,000,000원	600,000,000 × 0.002	1,200,000원
550,000,000원	660,000,000원	660,000,000 × 0.002	1,320,000원
600,000,000원	720,000,000원	720,000,000 × 0.002	1,440,000원

읽는 법 한 가지. 120% 설정이면 원금의 0.24% 가 등록면허세입니다(1.2 × 0.002 = 0.0024). 원금 2억5천만원이면 25,000,000 × 0.0024 = 600,000원. 표를 안 보고도 암산됩니다.

채권최고액 비율이 바뀌면 얼마나 달라지나요 — 교차 비교표

금융기관마다 채권최고액 설정 비율이 다릅니다. 같은 원금이라도 세금이 달라집니다. 세로축은 대출 원금, 가로축은 설정 비율입니다.

대출 원금	100%	110%	120%	130%
100,000,000원	200,000원	220,000원	240,000원	260,000원
150,000,000원	300,000원	330,000원	360,000원	390,000원
200,000,000원	400,000원	440,000원	480,000원	520,000원
250,000,000원	500,000원	550,000원	600,000원	650,000원
300,000,000원	600,000원	660,000원	720,000원	780,000원
350,000,000원	700,000원	770,000원	840,000원	910,000원
400,000,000원	800,000원	880,000원	960,000원	1,040,000원
450,000,000원	900,000원	990,000원	1,080,000원	1,170,000원
500,000,000원	1,000,000원	1,100,000원	1,200,000원	1,300,000원
600,000,000원	1,200,000원	1,320,000원	1,440,000원	1,560,000원

계산 예시 한 줄. 원금 4억원 × 130% = 520,000,000원, 여기에 × 0.002 = 1,040,000원.

원금 3억원 기준 110%와 130%의 차이는 780,000 − 660,000 = 120,000원입니다. 설정 비율은 금융기관 내부 기준으로 정해지는 것이라 차주가 고르기 어려운 경우가 대부분이지만, 선택지가 주어진다면 금액 차이가 이 정도라는 뜻입니다.

담보 종류가 바뀌면 세율이 달라지나요 — 등기 유형별 비교표

지방세법 제28조 제1항은 담보·권리 종류마다 과세표준과 세율을 따로 정합니다. 부동산 근저당권만 보고 다른 담보에도 같은 숫자를 대입하면 틀립니다.

등기·등록 종류	조문 위치	과세표준	세율	채권금액 3억6천만원이면
부동산 저당권 설정	§28①1다2)	채권금액	1천분의 2	720,000원
부동산 전세권 설정	§28①1다4)	전세금액	1천분의 2	720,000원
부동산 지상권 설정	§28①1다1)	부동산 가액	1천분의 2	720,000원
부동산 임차권 설정	§28①1다5)	월 임대차금액	1천분의 2	과세표준 다름
부동산 가압류·가처분	§28①1라2)3)	채권금액	1천분의 2	720,000원
부동산 경매신청	§28①1라1)	채권금액	1천분의 2	720,000원
선박 저당권 설정	§28①2나	채권금액	1천분의 2	720,000원
차량 저당권 설정	§28①3나	채권금액	1천분의 2	720,000원
기계장비 저당권 설정	§28①4나	채권금액	1천분의 2	720,000원
공장재단·광업재단 저당권	§28①5가	채권금액	1천분의 1	360,000원
동산·채권담보권 설정	§28①5의2가	채권금액	1천분의 1	360,000원
근저당권 말소 등 그 밖의 등기	§28①1마	—	건당 정액	6,000원

공장재단·광업재단 저당권과 동산·채권담보권은 1천분의 1로, 부동산 저당권의 절반입니다. 같은 채권금액 3억6천만원에서 360,000원 차이가 납니다.

금액이 아주 작으면 얼마부터 내나요 — 최저세액 역산표

지방세법 제28조 제2항 괄호는 제1항 제1호 가목부터 라목까지의 세율로 산정한 세액이 6천원 미만일 때 6천원으로 한다고 정합니다. 저당권 설정은 다목 2)이므로 이 최저선 6천원이 걸립니다.

6천원에 대응하는 채권금액을 역산하면 6,000 ÷ 0.002 = 3,000,000원입니다.

채권금액	산식대로 계산	실제 적용 세액
1,000,000원	1,000,000 × 0.002 = 2,000원	6,000원
2,000,000원	2,000,000 × 0.002 = 4,000원	6,000원
2,900,000원	2,900,000 × 0.002 = 5,800원	6,000원
3,000,000원	3,000,000 × 0.002 = 6,000원	6,000원
5,000,000원	5,000,000 × 0.002 = 10,000원	10,000원
10,000,000원	10,000,000 × 0.002 = 20,000원	20,000원

즉 채권금액 300만원 이하 구간은 전부 6천원으로 같습니다. 소액 담보 설정에서 “금액을 조금 줄이면 세금이 줄겠지”라는 계산이 성립하지 않는 구간입니다.

근저당권 여러 건이면 합산인가요 — 건수별 표

등기 건별로 각각 계산합니다. 부동산 2건에 공동담보로 하나의 근저당권을 설정하는 경우와, 별개 근저당권을 각각 설정하는 경우는 다릅니다. 아래는 각 부동산에 별도 근저당권을 설정하는 경우의 단순 합산입니다.

설정 건수	건당 채권최고액	건당 세액	합계
1건	360,000,000원	720,000원	720,000원
2건	180,000,000원	360,000원	720,000원
2건	360,000,000원	720,000원	1,440,000원
3건	120,000,000원	240,000원	720,000원

채권최고액 총액이 같으면 나눠 설정해도 본세 합계는 같습니다. 다만 등기 신청 건수 자체가 늘면 등기신청수수료·법무사 보수 같은 별도 비용이 건별로 붙습니다. 이 비용들은 세금이 아니고, 이 글에 주어진 조문 범위 밖이므로 금액을 적지 않습니다.

흔한 오해 두 가지를 숫자로 바로잡습니다

오해 1 — “대출 3억 받았으니 3억 × 0.2% = 60만원”

틀립니다. 과세표준은 등기부에 기재되는 채권금액, 즉 채권최고액입니다. 120% 설정이면 3억6천만원이 기준이 되어 720,000원입니다. 60만원으로 알고 있으면 120,000원이 모자랍니다. 등기 견적서에 찍힌 숫자가 예상보다 큰 이유가 대개 이것입니다.

오해 2 — “근저당권 말소할 때도 채권최고액 기준으로 또 낸다”

틀립니다. 말소는 제28조 제1항 제1호 마목의 ‘그 밖의 등기’로 건당 6천원입니다. 채권최고액 3억6천만원짜리 근저당권을 말소해도 6,000원이지, 720,000원이 아닙니다. 차이가 714,000원입니다.

오해 3 — “세율은 전국 어디나 같다”

정확하지 않습니다. 제28조 제6항은 지방자치단체의 장이 조례로 등록면허세 세율을 제1항 제1호 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있도록 정합니다. 이론상 1천분의 1에서 1천분의 3까지 가능합니다. 채권최고액 3억6천만원 기준으로 보면 아래와 같습니다.

조례 적용	실효세율	계산식	세액
50% 경감	0.1%	360,000,000 × 0.001	360,000원
표준세율	0.2%	360,000,000 × 0.002	720,000원
50% 가산	0.3%	360,000,000 × 0.003	1,080,000원

실제로 어느 지자체가 어떻게 조례를 정했는지는 이 글에 주어진 조문만으로 확인할 수 없습니다. 관할 시·군·구 조례를 직접 확인하십시오.

언제 어디에 내나요

등록면허세는 등기를 신청하기 전에 납부하고, 납부영수증을 등기 신청서에 첨부하는 구조입니다. 근저당권 설정등기는 대출 실행일에 법무사가 대리 처리하는 경우가 대부분이라 실무상 대출금에서 정산됩니다.

• 신고·납부 주체: 등기권리자(근저당권자, 통상 금융기관). 비용은 약정에 따라 차주가 부담하는 경우가 많습니다.
• 관할: 부동산 소재지 관할 시·군·구
• 온라인 경로: 위택스(wetax.go.kr) 또는 서울시 이택스(etax.seoul.go.kr)
• 등기 신청: 인터넷등기소(iros.go.kr)

정확한 신고 기한과 가산세 규정은 지방세법 제30조 등 다른 조문 소관이며, 이 글에 주어진 제28조 본문에 담겨 있지 않아 확인하지 못했습니다. 기한은 관할 세무과에 확인하십시오.

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 해당하면 위 표의 숫자를 그대로 쓰면 안 됩니다.

• 지자체 조례로 세율을 가감한 경우 — 제28조 제6항에 따라 표준세율의 ±50% 범위에서 달라집니다. 3억6천만원 기준 36만원~108만원 사이에서 움직입니다.
• 채권최고액 설정 비율이 예상과 다른 경우 — 금융기관·상품별로 100%~130%까지 다릅니다. 대출 약정서의 채권최고액을 직접 확인해야 정확한 금액이 나옵니다.
• 공장재단·광업재단, 동산담보권, 채권담보권인 경우 — 세율이 1천분의 1로 절반입니다.
• 감면 대상인 경우 — 서민 주택자금 대출 등에 대한 감면은 지방세특례제한법 소관이며, 이 글에 주어진 조문 범위 밖이라 확인하지 못했습니다. 해당 여부는 관할 지자체에 문의하십시오.
• 채권최고액이 300만원 이하인 경우 — 산식과 무관하게 최저 6천원이 적용됩니다.
• 근저당권 변경·이전 등기인 경우 — 채권최고액 증액 변경은 증액분에 대한 과세 방식이 별도로 판단되어야 하며, 단순 채권자 명의 변경 등은 다른 항목에 해당할 수 있습니다. 이 글에 주어진 조문만으로는 변경등기의 과세표준을 특정할 수 없습니다.
• 법인이 대도시에서 하는 등기와 얽힌 경우 — 제28조 제2항의 300% 중과는 법인 설립·지점 설치 등 제1항 제6호 관련 등기에 적용되는 규정으로, 개인의 주택담보대출 근저당권 설정과는 다른 사안입니다.
• 등록면허세 외 비용 — 등기신청수수료, 국민주택채권 매입, 법무사 보수, 인지세는 등록면허세와 별개이며 제28조 소관이 아닙니다. 실제 부담액은 위 표보다 큽니다.

정리 — 세 줄로

1. 근저당권 설정등기 등록면허세 = 채권최고액 × 0.2%. 원금 기준 120% 설정이면 원금의 0.24%.
2. 원금 3억원 → 채권최고액 3억6천만원 → 720,000원(본세). 지방교육세는 별도이며 이 글의 조문 범위 밖입니다.
3. 말소는 건당 6,000원. 채권금액과 무관합니다.

이 글의 세율은 2026년 9월 6일 국가법령정보센터의 지방세법 제28조 본문을 근거로 계산했습니다. 표의 모든 금액은 전제 조건에 따른 추정치이며, 지자체 조례·감면 규정·부가되는 지방교육세에 따라 실제 납부액이 달라집니다. 신고·납부 전에 관할 시·군·구 세무과 또는 세무 전문가에게 확인하십시오.

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