가등기 설정 때 등록면허세율은 얼마입니까?

지방세법 제28조 제1항 제1호 라목 4)는 가등기의 세율을 부동산 가액 또는 채권금액의 1천분의 2, 즉 0.2%로 정합니다. 5억원이면 5억원 × 0.2% = 1,000,000원이 됩니다. 3억원이면 600,000원, 1억원이면 200,000원으로, 가액이 두 배가 되면 세액도 정확히 두 배가 됩니다.

본등기(소유권이전등기)와 비교하면 얼마나 쌉니까?

같은 조문의 유상 소유권이전등기 세율표는 부동산 가액의 1천분의 20, 즉 2%입니다. 숫자만 비교하면 가등기가 10분의 1 수준이며, 5억원 기준으로 1,000,000원 대 10,000,000원입니다. 3억원은 600,000원 대 6,000,000원, 1억원은 200,000원 대 2,000,000원이어서 어느 가액에서든 차액은 본등기 세액의 90%입니다.

가등기 등록면허세에 최저액이 있습니까?

산출세액이 '그 밖의 등기' 세율인 건당 6천원보다 적으면 6천원을 적용합니다. 0.2%로 계산하면 부동산 가액이 300만원 이하일 때 해당하며, 300만원 × 0.2% = 6,000원입니다. 가액이 300만원을 넘으면 최저액이 아니라 계산값을 따르므로, 500만원이면 10,000원입니다.

지역마다 가등기 등록면허세가 다를 수 있습니까?

지방자치단체의 장은 조례로 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있습니다. 0.2%를 기준으로 하면 0.1%~0.3% 범위이며, 5억원이면 500,000원~1,500,000원입니다. 실제 조례는 관할 지자체에서 확인해야 합니다.

이 글의 금액을 그대로 납부하면 됩니까?

아닙니다. 과세표준(제27조), 지방교육세 등 부가 세목, 본등기 때 취득세와의 관계는 이번 조문 수집 범위에 없어 확인하지 못했습니다. 신고 전 관할 지자체나 세무 전문가에게 확인해야 합니다.

가등기 설정, 등록면허세는 본등기보다 얼마나 싼가

가등기 설정 때 등록면허세율은 부동산 가액의 1천분의 2(0.2%)이고, 같은 조문의 유상 소유권이전등기 세율표는 1천분의 20(2%)이라 숫자로는 가등기가 10분의 1입니다. 부동산 가액 5억원이면 가등기는 5억원 × 0.2% = 1,000,000원, 세율표상 본등기는 5억원 × 2% = 10,000,000원입니다. 이 글은 지방세법 제28조 세율표만 비교한 부분 계산이며, 지방교육세 등 부가 세목과 본등기 때 실제 납부 구조는 포함하지 않았습니다.

핵심 요약

가등기 등록면허세율은 부동산 가액 또는 채권금액의 1천분의 2(0.2%)입니다.
유상 소유권이전등기의 세율표상 세율은 부동산 가액의 1천분의 20(2%)이라, 같은 가액이면 가등기 쪽 숫자가 정확히 10분의 1입니다.
산출세액이 건당 6천원보다 적으면 6천원을 적용하므로, 0.2% 기준으로 부동산 가액 300만원 이하는 모두 6,000원입니다.
지방자치단체는 조례로 표준세율의 100분의 50 범위에서 세율을 가감할 수 있어, 0.2%는 지역에 따라 0.1%~0.3% 사이에서 달라질 수 있습니다.
이 값은 세율표를 가액에 곱한 추정이며, 과세표준·부가 세목·본등기 때 취득세 관계는 확인하지 못했습니다.

Two women signing important documents at an office desk, showcasing teamwork.

계산 전제는 무엇입니까?

계산에 쓴 전제를 먼저 밝힙니다. 이 전제가 다르면 금액도 달라집니다.

Close-up of a man's hands signing a formal document indoors.

전제	이 글의 가정	확인 상태
등기 종류	부동산에 관한 권리를 목적으로 하는 가등기 설정	조문 확인
세율 기준	지방세법 제28조 제1항 제1호 표준세율 (시행 2026. 1. 1.)	조문 확인
가액	부동산 가액을 그대로 과세표준으로 가정	제27조 과세표준은 이번 수집 범위에 없어 미확인
지자체 조례	세율을 가감하지 않은 표준세율	지역별 조례는 미확인
부가 세목	계산에서 제외	지방교육세 등 세율은 조문에 없어 미확인
본등기 비교	세율표상 유상 소유권이전등기 2%를 같은 가액에 대입	실제 납부 구조는 미확인

보유 주택 수, 전용면적, 조정대상지역 여부는 등록면허세 세율표 자체에는 나오지 않습니다. 다만 유상 소유권이전등기에는 주택 취득세율과 연결되는 단서가 있어, 뒤에서 따로 짚습니다.

가등기 세율과 본등기 세율은 조문에서 각각 어떻게 정해져 있습니까?

두 세율은 모두 지방세법 제28조 제1항 제1호(부동산 등기)에 있습니다. 시행일은 2026년 1월 1일입니다.

A hand holding a pen signing a document, close-up shot with focus on the paper.

항목	기준(조문)	세율	과세 기준 금액
가등기	제28조 제1항 제1호 라목 4)	1천분의 2 (0.2%)	부동산 가액 또는 채권금액
유상 소유권이전등기	제28조 제1항 제1호 나목 1)	1천분의 20 (2%)	부동산 가액
소유권 보존등기	제28조 제1항 제1호 가목	1천분의 8 (0.8%)	부동산 가액
무상 소유권이전등기	제28조 제1항 제1호 나목 2)	1천분의 15 (1.5%)	부동산 가액
그 밖의 등기	제28조 제1항 제1호 마목	건당 6천원	건당 정액

조문 원문은 가등기를 이렇게 적습니다. “가등기(부동산에 관한 권리를 목적으로 등기하는 경우를 포함한다): 부동산 가액 또는 채권금액의 1천분의 2”. 유상 이전등기는 “유상으로 인한 소유권 이전 등기: 부동산 가액의 1천분의 20”입니다.

가등기는 같은 호에서 경매신청·가압류·가처분과 한 묶음으로 정해져 있고, 이들은 모두 1천분의 2입니다. 가등기가 싼 이유는 소유권이 넘어가기 전의 순위 보전 단계로 분류돼 이전등기와 다른 세율 줄에 놓여 있기 때문입니다. 다만 조문은 이유를 설명하지 않으므로 이 부분은 분류 위치를 읽은 것일 뿐 입법 취지를 확인한 것은 아닙니다.

부동산 가액별로 얼마나 차이 납니까?

계산식은 단순합니다. 가등기는 가액 × 0.2%, 본등기 세율표는 가액 × 2%입니다. 아래는 표준세율을 그대로 대입한 직접 계산이며, 실측 자료가 아닙니다.

부동산 가액	가등기 (가액 × 0.2%)	세율표상 본등기 (가액 × 2%)	차액
1천만원	20,000원	200,000원	180,000원
5천만원	100,000원	1,000,000원	900,000원
1억원	200,000원	2,000,000원	1,800,000원
3억원	600,000원	6,000,000원	5,400,000원
5억원	1,000,000원	10,000,000원	9,000,000원
7억원	1,400,000원	14,000,000원	12,600,000원
10억원	2,000,000원	20,000,000원	18,000,000원

어느 가액이든 차액은 본등기 세액의 90%입니다. 차이가 가액에 비례해 커지므로 집값이 높을수록 절대 금액 차이가 큽니다.

위 표에서 빠진 구간까지 채운 전 구간 표

위 표는 대표 가액만 골랐기 때문에 중간 구간이 비어 있습니다. 같은 두 세율(0.2%, 2%)로 빠진 구간을 이어서 계산하면 다음과 같습니다. 새로운 요율은 쓰지 않았습니다.

부동산 가액	가등기 (× 0.2%)	세율표상 본등기 (× 2%)	차액
2천만원	40,000원	400,000원	360,000원
3천만원	60,000원	600,000원	540,000원
2억원	400,000원	4,000,000원	3,600,000원
4억원	800,000원	8,000,000원	7,200,000원
6억원	1,200,000원	12,000,000원	10,800,000원
8억원	1,600,000원	16,000,000원	14,400,000원
9억원	1,800,000원	18,000,000원	16,200,000원
12억원	2,400,000원	24,000,000원	21,600,000원
15억원	3,000,000원	30,000,000원	27,000,000원

1억원씩 오를 때마다 가등기 세액은 200,000원, 세율표상 본등기는 2,000,000원씩 늘어납니다. 가액 구간에 따라 세율이 달라지는 누진 구조가 이 두 줄에는 없으므로, 표 어디서든 같은 비율로 직선처럼 증가합니다. 이 표는 어디까지나 과세표준이 가액과 같다는 가정 위의 숫자입니다.

5억원 아파트 계산 과정

한 줄씩 풀어 보겠습니다.

가등기: 500,000,000원 × 2/1,000 = 1,000,000원
세율표상 본등기: 500,000,000원 × 20/1,000 = 10,000,000원
차액: 10,000,000원 − 1,000,000원 = 9,000,000원

같은 방식으로 3억원 주택도 풀어 보겠습니다.

가등기: 300,000,000원 × 2/1,000 = 600,000원
세율표상 본등기: 300,000,000원 × 20/1,000 = 6,000,000원
차액: 6,000,000원 − 600,000원 = 5,400,000원
차액 ÷ 본등기 세액: 5,400,000원 ÷ 6,000,000원 = 0.9, 즉 90%

이 숫자가 곧 독자가 아낄 수 있는 돈이라는 뜻은 아닙니다. 가등기와 본등기는 서로 대체되는 선택지가 아니고, 가등기를 해도 나중에 본등기는 따로 해야 하는 경우가 일반적이기 때문입니다. 위 표는 어디까지나 세율표 간 비교입니다.

최저세액 6천원은 언제 적용됩니까?

제28조 제1항 본문 단서는 이렇게 정합니다. “산출한 세액이 해당 각 호의 그 밖의 등기 또는 등록 세율보다 적을 때에는 그 밖의 등기 또는 등록 세율을 적용한다”. 부동산 등기의 ‘그 밖의 등기’는 건당 6천원입니다.

가등기에 적용하면 이렇습니다.

가액 × 0.2%가 6,000원보다 적으면 6,000원을 냅니다.
6,000원 ÷ 0.002 = 3,000,000원이므로, 가액이 300만원 이하이면 6,000원입니다.
가액 100만원: 1,000,000원 × 0.2% = 2,000원 → 6,000원 적용
가액 300만원: 3,000,000원 × 0.2% = 6,000원 → 6,000원
가액 500만원: 5,000,000원 × 0.2% = 10,000원 → 10,000원

주택 매매 가액에서는 이 최저세액이 걸릴 일이 거의 없습니다. 지분이나 소액 권리를 가등기하는 경우에 의미가 있습니다.

최저세액 경계 부근을 더 촘촘히 보면 다음과 같습니다.

부동산 가액	계산값 (× 0.2%)	실제 적용 세액	최저세액 적용 여부
50만원	1,000원	6,000원	적용
200만원	4,000원	6,000원	적용
300만원	6,000원	6,000원	경계(계산값과 같음)
400만원	8,000원	8,000원	미적용
1,000만원	20,000원	20,000원	미적용

50만원처럼 가액이 작을수록 실질 부담률은 높아집니다. 6,000원 ÷ 500,000원 = 1.2%로 표준세율 0.2%의 6배입니다. 반대로 300만원 이상에서는 실질 부담률이 0.2%로 고정됩니다.

채권금액이 기준이면 어떻게 달라집니까?

조문은 가등기의 기준을 “부동산 가액 또는 채권금액”이라고 적습니다. 매매대금 반환 청구권을 보전하는 경우와 담보 목적 채권을 담보하는 경우처럼 상황이 갈릴 수 있지만, 어느 쪽에 어느 기준이 적용되는지는 이 조문만으로 확정할 수 없습니다. 아래는 채권금액이 기준이라고 가정한 계산입니다.

부동산 가액	채권금액	가액 기준 (× 0.2%)	채권금액 기준 (× 0.2%)
3억원	2억원	600,000원	400,000원
5억원	3억원	1,000,000원	600,000원
5억원	5억원	1,000,000원	1,000,000원

3억원 부동산에 채권금액 2억원이면 200,000,000원 × 2/1,000 = 400,000원입니다. 어느 금액이 과세표준이 되는지는 제27조와 등기 원인에 따라 달라질 수 있으므로, 등기 신청 전에 관할 지자체 세무 부서에 확인해야 합니다.

부동산 가액이 5억원으로 같을 때 채권금액이 가액의 몇 퍼센트인지에 따라 세액이 어떻게 움직이는지도 교차해서 봅니다.

채권금액 / 가액	채권금액	채권금액 기준 가등기 (× 0.2%)	가액 기준 가등기 (5억원 × 0.2%)	차이
40%	2억원	400,000원	1,000,000원	600,000원
60%	3억원	600,000원	1,000,000원	400,000원
80%	4억원	800,000원	1,000,000원	200,000원
100%	5억원	1,000,000원	1,000,000원	0원

채권금액이 가액보다 작을수록 채권금액 기준 세액이 낮아집니다. 이 표는 어느 기준이 맞는지를 알려 주는 것이 아니라, 기준 선택이 최대 얼마의 차이를 만드는지 보여 주는 민감도 계산입니다.

지자체 조례로 세율이 달라질 수 있습니까?

제28조 제6항은 “지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 등록면허세의 세율을 제1항제1호에 따른 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다”고 정합니다. 가등기 표준세율 0.2%에 적용하면 범위는 다음과 같습니다.

부동산 가액	0.1% (50% 감경)	0.2% (표준)	0.3% (50% 가산)
1억원	100,000원	200,000원	300,000원
3억원	300,000원	600,000원	900,000원
5억원	500,000원	1,000,000원	1,500,000원

이 표는 조문이 허용하는 최대 범위를 계산한 것입니다. 실제로 가감한 지자체가 있는지, 있다면 몇 퍼센트인지는 확인하지 못했습니다. 가등기 세액은 부동산 소재지의 조례를 기준으로 봐야 합니다.

조례 가감 범위가 본등기 세율표에도 같은 방식으로 적용된다고 가정하면(제6항이 제1항 제1호의 표준세율 전체를 가리키므로) 가등기와 본등기의 상대 비율은 달라지지 않습니다.

부동산 가액	가등기 0.1% / 본등기 1%	가등기 0.2% / 본등기 2%	가등기 0.3% / 본등기 3%
1억원	100,000원 / 1,000,000원	200,000원 / 2,000,000원	300,000원 / 3,000,000원
3억원	300,000원 / 3,000,000원	600,000원 / 6,000,000원	900,000원 / 9,000,000원
5억원	500,000원 / 5,000,000원	1,000,000원 / 10,000,000원	1,500,000원 / 15,000,000원

어느 열에서든 본등기 숫자가 가등기의 10배입니다. 다만 본등기 쪽 숫자는 앞서 말한 대로 세율표상 숫자이고, 주택 단서와 취득세 관계는 반영하지 않았습니다.

가등기 세율은 다른 등기 세율 줄과 얼마나 다릅니까?

같은 제1호 안에서 부동산 등기의 주요 세율 줄을 가액에 대입해 가로로 비교합니다. 새 요율 없이 위 조문표에 이미 나온 값만 썼습니다.

부동산 가액	가등기 (0.2%)	소유권 보존 (0.8%)	무상 이전 (1.5%)	유상 이전 (2%)
1억원	200,000원	800,000원	1,500,000원	2,000,000원
3억원	600,000원	2,400,000원	4,500,000원	6,000,000원
5억원	1,000,000원	4,000,000원	7,500,000원	10,000,000원

5억원을 기준으로 가등기를 1로 놓으면 보존등기는 4배, 무상 이전은 7.5배, 유상 이전은 10배입니다. 상속으로 인한 소유권 이전등기는 별도로 1천분의 8(0.8%)이 정해져 있어 5억원이면 4,000,000원이 되며, 이 숫자는 무상 이전 줄의 단서에서 나옵니다.

본등기 세율 2%는 그대로 내는 금액입니까?

그렇게 단정하면 안 됩니다. 이 글에서 가장 주의할 부분입니다.

주택 단서가 있습니다. 유상 소유권이전등기 조문에는 다음 단서가 붙습니다. 제11조 제1항 제8호에 따른 세율을 적용받는 주택은 해당 주택의 취득세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용합니다. 제11조의 취득세율 본문은 수집 범위에 없어 이 경우의 세율 숫자는 계산하지 않았습니다.
취득세와의 관계를 확인하지 못했습니다. 매매로 부동산을 취득하면 별도로 취득세가 부과됩니다. 소유권이전등기에서 등록면허세가 실제로 어떤 방식으로 과세되거나 제외되는지는 이번 조문 수집 범위(제28조)에 없으므로, 이 글의 2% 열은 “세율표상 숫자”로만 읽어야 합니다.
부가 세목이 있을 수 있습니다. 지방교육세 등 등록면허세에 덧붙는 세목은 조문에 없어 금액에 넣지 않았습니다.

따라서 이 글이 보여 주는 것은 “세율표 줄 간 비교”입니다. 독자가 본등기 때 내는 총비용은 취득세 등을 합해 따로 계산해야 합니다.

흔한 오해 두 가지를 숫자로 확인하면

오해 1. 가등기를 해 두면 본등기도 0.2%만 내면 된다. 조문의 0.2%는 가등기 줄의 세율이고, 소유권이전등기는 별도 줄(유상 1천분의 20)입니다. 5억원 기준으로 가등기 1,000,000원과 세율표상 본등기 10,000,000원은 별개 숫자입니다. 가등기 세액이 본등기 때 공제되는지는 조문에 나오지 않아 확인하지 못했습니다. 0.2%를 본등기에 그대로 적용한 값(1,000,000원)으로 예산을 짜면 세율표 기준으로도 9,000,000원이 모자랍니다.

오해 2. 소액이면 가등기 세금은 어차피 6,000원이다. 6,000원은 가액 300만원 이하의 최저세액입니다. 가액이 1,000만원이면 20,000원, 5,000만원이면 100,000원으로 계산값이 최저액을 넘어섭니다. 최저세액이 모든 소액 거래의 상한이 아니라 하한이라는 점을 구분해야 합니다.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제입니까?

과세표준이 가액과 다른 경우: 제27조의 과세표준 규정은 이번 수집 범위에 없습니다. 신고가액·시가표준액 중 무엇이 쓰이는지에 따라 금액이 달라집니다.
조례로 세율이 가감된 지역: 위 표의 0.1%~0.3% 범위에서 실제 세액이 달라집니다. 5억원이면 500,000원에서 1,500,000원까지 1,000,000원 폭이 생깁니다.
채권금액이 기준이 되는 가등기: 담보 목적 가등기처럼 채권금액이 기준이면 부동산 가액으로 계산한 값보다 낮을 수 있습니다. 5억원 부동산에 채권금액 2억원이면 400,000원으로 가액 기준 1,000,000원보다 600,000원 적습니다.
다주택 중과가 얽힌 주택 취득: 본등기 쪽 주택 단서에서 취득세율이 올라가는 경우 이 글의 비교와 달라집니다. 해당 세율은 확인하지 못했습니다.
상속·증여로 인한 등기: 무상 이전은 1천분의 15, 상속은 1천분의 8로 세율 줄이 다릅니다. 가등기와의 비교는 유상 매수 기준입니다. 5억원이면 무상 이전 7,500,000원, 상속 4,000,000원으로 유상 이전 10,000,000원과 다른 숫자가 나옵니다.
일시적 2주택, 조합원 입주권, 지자체 감면 대상: 감면·특례 규정은 조문에 없어 반영하지 않았습니다.
법인이 대도시에서 하는 등기: 제2항의 100분의 300 중과 규정은 법인 설립·지점 설치 등기에 관한 것으로, 개인의 주택 가등기와는 다릅니다.
가등기 후 본등기 시 세액 정산: 가등기에 낸 세액이 본등기 때 공제되는지는 조문에 나오지 않아 확인하지 못했습니다.
가액이 300만원 이하인 소액 가등기: 위 표의 0.2% 계산값 대신 건당 6,000원이 적용되므로, 가액 100만원은 2,000원이 아니라 6,000원입니다.
가액을 여러 건으로 나누어 등기하는 경우: 최저세액은 건당 6천원 기준이므로, 건수가 늘면 최저세액 합계가 달라질 수 있습니다. 예컨대 200만원짜리 두 건은 4,000원 × 2가 아니라 6,000원 × 2 = 12,000원이 됩니다. 건 구분이 실제로 어떻게 판단되는지는 조문에 없어 확인하지 못했습니다.

납부 시기와 확인 경로는 어떻게 됩니까?

납부 기한과 방법은 제28조에 없어 이 글에서 확정하지 않습니다. 다음 순서로 확인하십시오.

가등기 원인과 기준 금액(부동산 가액인지 채권금액인지)을 계약서와 등기 신청서 기준으로 정리합니다.
부동산 소재지 시·군·구청 세무 부서에 등록면허세 과세표준, 조례상 가감률, 부가 세목, 납부 기한을 문의합니다.
지방세 납부 경로(위택스 등)와 등기소 제출 서류는 관할 기관의 현행 안내를 따릅니다. 이 글은 해당 주소를 검증하지 않았으므로 링크를 제시하지 않습니다.
본등기를 이어서 계획한다면 취득세 등 합산 비용을 함께 계산하고, 법무사 또는 세무 전문가에게 확인합니다.

세율 근거는 지방세법 제28조(등록면허세 세율)이며, 2026년 11월 2일에 국가법령정보센터 본문을 확인했습니다.

정리하면 무엇을 기억해야 합니까?

세율표 숫자만 비교하면 가등기는 0.2%, 유상 소유권이전등기는 2%라 10분의 1입니다. 5억원이면 1,000,000원 대 10,000,000원입니다. 다만 최저 6,000원, 조례 가감(0.1%~0.3%), 채권금액 기준 여부, 주택 취득세율 연동, 부가 세목이 모두 결과를 바꿀 수 있습니다.

위 금액은 모두 공개된 세율을 가정한 가액에 곱한 추정값이며 확정 세액이 아닙니다. 신고·납부 전에 관할 지방자치단체와 세무 전문가의 확인이 필요합니다.