매매계약서 금액별 인지세, 얼마씩 붙나

매매계약서에 붙는 인지세는 매매가에 비례하지 않습니다. 5단계 정액 계단이라 3억원짜리든 9억원짜리든 똑같이 15만원이고, 10억원을 1원이라도 넘으면 35만원으로 한 번에 20만원이 뜁니다. 취득세처럼 %로 계산하는 세금이 아니라, 자기 매매가가 어느 칸에 떨어지는지만 확인하면 끝나는 세금입니다.

핵심 요약

• 부동산 소유권 이전 계약서의 인지세는 2만원·4만원·7만원·15만원·35만원 5단계 정액입니다(인지세법 제3조).
• 1억원 초과 10억원 이하는 전부 15만원이라, 이 9억원 폭 안에서는 매매가가 올라도 인지세가 늘지 않습니다.
• 10억원 경계에서 세액이 15만원에서 35만원으로 20만원 점프합니다. 실효세율로 보면 10억원에서 0.015%, 10억 1원에서 0.035%입니다.
• 세액은 문서 1통마다 부과됩니다. 매수·매도인이 원본을 각각 1통씩 보관하면 2통분입니다(제3조 제2항).
• 전자문서도 과세문서에 포함됩니다(제3조 제3항). 종이로 안 썼다고 면제되지 않습니다.

계산 전제부터 밝힙니다

이 글의 모든 숫자는 아래 전제 위에서 나온 값입니다. 전제가 달라지면 답도 달라집니다.

전제 항목	이 글의 설정
문서 종류	부동산 소유권 이전에 관한 증서(매매계약서)
근거 조문	인지세법 제3조 제1항 제1호
기재금액	계약서에 적힌 매매대금
작성 통수	별도 언급이 없으면 1통
부담 비율	별도 언급이 없으면 매수인 100% 가정, 분담 사례는 따로 표시
제외한 것	취득세·지방교육세·농어촌특별세·등기 수수료·중개보수는 인지세와 별개이며 이 글에서 계산하지 않습니다

인지세는 취득세와 달리 주택 수, 조정대상지역 여부, 전용면적, 보유 기간, 생애최초 여부를 전혀 따지지 않습니다. 기재금액 하나만 봅니다. 조문 표에 다른 변수가 등장하지 않기 때문입니다.

인지세율표: 조문 그대로 옮기면

인지세법 제3조 제1항 제1호의 부동산 소유권 이전 증서 세액입니다.

기재금액 구간	세액	구간 폭
1천만원 초과 3천만원 이하	20,000원	2,000만원
3천만원 초과 5천만원 이하	40,000원	2,000만원
5천만원 초과 1억원 이하	70,000원	5,000만원
1억원 초과 10억원 이하	150,000원	9억원
10억원 초과	350,000원	상한 없음

구간 폭 칸을 같이 본 이유가 있습니다. 네 번째 구간이 9억원 폭이라 1억 500만원짜리 빌라와 9억 9천만원짜리 아파트가 같은 15만원을 냅니다. 이 세금이 “누진”처럼 보이지만 실제로는 거의 평평한 이유입니다.

매매가 1천만원~20억원 전 구간표

조문의 5단계를 실제 매매가에 대입해 계산한 값입니다. 세액은 조문에서 가져오고, 실효세율은 직접 나눠 구했습니다.

실효세율 = 인지세 ÷ 매매가 × 100

매매가	해당 구간	인지세	실효세율	반씩 나눌 때 1인
2,000만원	1천만~3천만	20,000원	0.1000%	10,000원
3,000만원	1천만~3천만	20,000원	0.0667%	10,000원
4,000만원	3천만~5천만	40,000원	0.1000%	20,000원
5,000만원	3천만~5천만	40,000원	0.0800%	20,000원
7,000만원	5천만~1억	70,000원	0.1000%	35,000원
1억원	5천만~1억	70,000원	0.0700%	35,000원
1억 5,000만원	1억~10억	150,000원	0.1000%	75,000원
2억원	1억~10억	150,000원	0.0750%	75,000원
3억원	1억~10억	150,000원	0.0500%	75,000원
4억원	1억~10억	150,000원	0.0375%	75,000원
5억원	1억~10억	150,000원	0.0300%	75,000원
6억원	1억~10억	150,000원	0.0250%	75,000원
7억원	1억~10억	150,000원	0.0214%	75,000원
8억원	1억~10억	150,000원	0.0188%	75,000원
9억원	1억~10억	150,000원	0.0167%	75,000원
10억원	1억~10억	150,000원	0.0150%	75,000원
11억원	10억 초과	350,000원	0.0318%	175,000원
12억원	10억 초과	350,000원	0.0292%	175,000원
13억원	10억 초과	350,000원	0.0269%	175,000원
15억원	10억 초과	350,000원	0.0233%	175,000원
17억원	10억 초과	350,000원	0.0206%	175,000원
20억원	10억 초과	350,000원	0.0175%	175,000원

계산 예시 세 줄입니다.

• 7억원: 1억원 초과 10억원 이하 → 150,000원. 150,000 ÷ 700,000,000 × 100 = 0.0214%
• 10억원: “10억원 이하”에 포함 → 150,000원. 150,000 ÷ 1,000,000,000 × 100 = 0.0150%
• 12억원: 10억원 초과 → 350,000원. 350,000 ÷ 1,200,000,000 × 100 = 0.0292%

표에서 눈여겨볼 곳은 실효세율 칸입니다. 3억원(0.0500%)보다 10억원(0.0150%)이 세율은 더 낮고, 11억원(0.0318%)에서 다시 튀어 오릅니다. 정액 계단이라 구간 안에서는 세율이 계속 떨어지다가 계단을 넘을 때만 올라갑니다.

구간 경계에서 얼마가 갈리나 (역산표)

“내 매매가가 경계 근처인데 얼마 차이가 나나”에 답하는 표입니다. 각 경계에서 1원 차이로 세액이 얼마나 벌어지는지 계산했습니다.

경계	경계 이하 세액	경계 초과 세액	차액	차액 배수
3,000만원	20,000원	40,000원	+20,000원	2.0배
5,000만원	40,000원	70,000원	+30,000원	1.75배
1억원	70,000원	150,000원	+80,000원	2.14배
10억원	150,000원	350,000원	+200,000원	2.33배

차액 계산:

• 40,000 − 20,000 = 20,000원 / 40,000 ÷ 20,000 = 2.0배
• 70,000 − 40,000 = 30,000원 / 70,000 ÷ 40,000 = 1.75배
• 150,000 − 70,000 = 80,000원 / 150,000 ÷ 70,000 ≈ 2.14배
• 350,000 − 150,000 = 200,000원 / 350,000 ÷ 150,000 ≈ 2.33배

가장 큰 계단은 10억원 경계의 20만원입니다. 다만 이 20만원 때문에 매매가를 조정하는 건 의미가 없습니다. 같은 경계에서 취득세는 매매가 1천만원당 수십만원 단위로 움직이고, 인지세는 20만원 한 번으로 끝나기 때문입니다. 인지세는 거래 조건을 바꿀 만한 크기의 세금이 아닙니다.

계약서 통수 × 분담 비율 교차표

인지세를 실제로 얼마 내는지는 두 가지가 결정합니다. 몇 통을 작성했는가, 그리고 누가 몇 %를 부담하는가.

인지세법 제3조 제2항: “통장 외의 과세문서의 경우 1통마다 해당 인지세를 납부하여야 한다.”

매매가 7억원(구간 세액 150,000원) 기준 교차표입니다.

작성 통수	총 세액	매수인 100%	5:5 분담	7:3 분담(매수인 7)
1통	150,000원	150,000원	75,000원	105,000원
2통	300,000원	300,000원	150,000원	210,000원
3통	450,000원	450,000원	225,000원	315,000원

계산 과정:

• 2통 총액 = 150,000원 × 2통 = 300,000원
• 2통 5:5 = 300,000원 × 0.5 = 150,000원
• 3통 7:3 매수인 몫 = 450,000원 × 0.7 = 315,000원

매매가 12억원(구간 세액 350,000원) 기준으로 같은 교차를 하면 이렇습니다.

작성 통수	총 세액	매수인 100%	5:5 분담	7:3 분담(매수인 7)
1통	350,000원	350,000원	175,000원	245,000원
2통	700,000원	700,000원	350,000원	490,000원
3통	1,050,000원	1,050,000원	525,000원	735,000원

12억원 3통이면 총 105만원입니다. 7억원 1통(15만원)의 7배입니다. 같은 “인지세”인데 조건에 따라 이만큼 벌어집니다.

주의할 점 하나. 몇 통이 과세되는지는 원본이 몇 통인지에 달려 있습니다. 사본·복사본은 원본과 다릅니다. 개별 계약에서 몇 통이 과세문서인지는 문서 형태에 따라 판단이 갈릴 수 있어, 통수가 애매하면 관할 세무서에 확인하시는 편이 안전합니다.

다른 매매가에서 통수별 총액은

전 구간 × 통수 교차입니다. 자기 매매가 줄에서 자기 통수 칸을 보시면 됩니다.

매매가	1통	2통	3통
3,000만원	20,000원	40,000원	60,000원
5,000만원	40,000원	80,000원	120,000원
1억원	70,000원	140,000원	210,000원
3억원	150,000원	300,000원	450,000원
5억원	150,000원	300,000원	450,000원
7억원	150,000원	300,000원	450,000원
10억원	150,000원	300,000원	450,000원
11억원	350,000원	700,000원	1,050,000원
15억원	350,000원	700,000원	1,050,000원
20억원	350,000원	700,000원	1,050,000원

3억원부터 10억원까지 네 줄이 완전히 같습니다. 이 구간 독자에게는 “매매가는 신경 쓰지 말고 통수만 세면 된다”가 답입니다.

대출받으면 인지세를 또 내나

냅니다. 금전소비대차 계약서가 별도 과세문서이기 때문입니다.

인지세법 제3조 제1항 제2호: “대통령령으로 정하는 금융ㆍ보험기관과의 금전소비대차에 관한 증서 — 제1호에 규정된 세액”

세액표를 제1호와 그대로 공유합니다. 즉 대출금액 기준으로 같은 5단계가 적용됩니다. 매매가 7억원 주택을 4억원 대출로 사는 경우를 계산해 보겠습니다.

문서	근거	기재금액	구간	세액
매매계약서	제3조 제1항 제1호	7억원	1억 초과 10억 이하	150,000원
대출 약정서	제3조 제1항 제2호	4억원	1억 초과 10억 이하	150,000원
합계				300,000원

계산: 150,000원 + 150,000원 = 300,000원

대출금액별로 대출 약정서 쪽 인지세만 따로 보면 이렇습니다.

대출금액	구간	대출 약정서 인지세
5,000만원	3천만~5천만	40,000원
8,000만원	5천만~1억	70,000원
1억원	5천만~1억	70,000원
2억원	1억~10억	150,000원
4억원	1억~10억	150,000원
6억원	1억~10억	150,000원
11억원	10억 초과	350,000원

다만 어떤 기관이 제2호의 “대통령령으로 정하는 금융ㆍ보험기관”에 해당하는지, 그리고 대출 인지세를 은행과 차주가 어떻게 나누는지는 제3조 본문에 없습니다. 이 부분은 확인하지 못했습니다. 실제 부담액은 대출 실행 전 해당 금융기관에 확인하셔야 합니다.

언제, 어디에 내나

인지세는 계약서를 작성한 때 납세의무가 생깁니다. 다만 구체적인 납부 기한 날짜와 가산세율은 인지세법 제3조에 없습니다. 이 부분은 확인하지 못했습니다. 제3조는 과세문서와 세액만 규정합니다.

납부 방법과 기한은 아래에서 확인하시면 됩니다.

• 국세청 홈택스(전자수입인지 구매·납부)
• 관할 세무서
• 인지세법 제3조 원문 — 세액 구간 확인용

실무에서는 등기를 대리하는 법무사가 등기 비용에 인지세를 포함해 청구하는 경우가 많습니다. 견적서를 받으면 위 표의 구간 세액과 대조해 보시면 됩니다. 7억원 1통인데 견적에 30만원이 잡혀 있다면 2통 기준인지, 대출 약정서까지 합친 금액인지 물어볼 근거가 됩니다.

흔한 오해 두 가지

오해 1: “인지세도 집값에 비례해서 올라간다”

아닙니다. 3억원과 10억원의 인지세는 똑같이 150,000원입니다. 매매가가 3.33배 차이 나는데 세액은 0원 차이입니다. 실효세율로는 0.0500%에서 0.0150%로 오히려 3분의 1 이하로 떨어집니다. 비례세가 아니라 5단계 정액 계단이라 그렇습니다.

취득세와 헷갈려서 생기는 오해입니다. 취득세는 과세표준에 세율을 곱하지만, 인지세는 조문 표에서 칸 하나를 골라 그 금액을 그대로 냅니다.

오해 2: “전자계약으로 하면 인지세가 없다”

아닙니다. 인지세법 제3조 제3항이 명시합니다. “제1항 각 호의 과세문서에는 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조에 따른 전자문서를 포함한다.” 종이 수입인지를 붙이지 않을 뿐 세액은 같습니다. 7억원 전자계약도 150,000원입니다.

오해 3: “계약서 이름을 다르게 쓰면 피할 수 있다”

아닙니다. 제3조 제4항: “제1항 각 호의 과세문서에 대해서는 명칭이 무엇이든 그 실질적인 내용에 따라 이를 적용한다.” 제목을 각서·확약서로 바꿔도 내용이 소유권 이전이면 그대로 과세됩니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

위 표를 그대로 쓰면 안 되는 상황들입니다.

① 원본이 2통 이상인 경우 — 표의 1통 기준 세액이 그대로 배수로 늘어납니다. 7억원 2통이면 15만원이 아니라 30만원입니다.

② 매매가 아닌 취득 — 상속·증여로 소유권이 넘어가는 경우, 그 문서가 제1호의 “소유권 이전에 관한 증서”에 해당하는지와 기재금액을 무엇으로 볼지는 제3조 본문만으로 단정할 수 없습니다. 확인하지 못했습니다.

③ 조합원 입주권·분양권 — 아직 완성되지 않은 주택의 권리를 넘기는 문서가 제1호에 해당하는지 여부는 제3조에 명시가 없습니다. 확인하지 못했습니다.

④ 감면·비과세 규정 — 인지세에도 면제·감면 규정이 있을 수 있으나 제3조에는 없습니다. 확인하지 못했습니다. 감면 대상인지는 관할 세무서에 확인하셔야 합니다.

⑤ 계약 변경·해제 — 매매가가 바뀌어 계약서를 다시 작성하는 경우, 새 문서가 별도 과세문서가 되는지 여부는 제3조에 없습니다. 확인하지 못했습니다.

⑥ 기재금액이 1천만원 이하 — 조문 표의 최저 구간이 “1천만원 초과 3천만원 이하”라서 1천만원 이하에 대한 세액이 표에 없습니다. 부동산 매매에서는 드문 경우지만, 해당한다면 조문만으로는 답이 나오지 않습니다.

⑦ 부담 비율 약정 — 이 글의 5:5, 7:3 계산은 당사자 합의를 가정한 것입니다. 인지세법 제3조는 세액만 정하고 부담 주체를 정하지 않습니다. 계약서에 특약이 있으면 그쪽이 우선합니다.

정리하면

내 매매가	계약서 1통 인지세	5:5 분담 시 내 몫
1천만원 초과 3천만원 이하	20,000원	10,000원
3천만원 초과 5천만원 이하	40,000원	20,000원
5천만원 초과 1억원 이하	70,000원	35,000원
1억원 초과 10억원 이하	150,000원	75,000원
10억원 초과	350,000원	175,000원

대출 약정서가 있으면 대출금액 기준으로 같은 표를 한 번 더 적용해 더하시면 됩니다.

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이 글의 세액은 인지세법 제3조 조문에서 가져왔고, 실효세율·통수별 총액·분담액은 그 세액을 바탕으로 직접 계산한 추정치입니다. 실제 납부액은 문서 통수, 감면 적용 여부, 개별 계약 형태에 따라 달라질 수 있습니다. 신고·납부 전에 관할 세무서 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.

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