가등기, 등록면허세 얼마인가

가등기를 할 때 등록면허세는 부동산 가액(또는 채권금액)의 1천분의 2, 즉 0.2%입니다. 5억원이면 100만원, 7억원이면 140만원이고, 계산한 세액이 6천원보다 적으면 건당 6천원이 기준이 됩니다. 이 글의 금액은 지방세법 제28조의 세율만 적용한 것이며, 지방교육세 등 부가되는 세금은 포함하지 않았습니다.

핵심 요약

• 가등기의 등록면허세율은 부동산 가액 또는 채권금액의 1천분의 2(0.2%)입니다.
• 가액이 5억원이면 5억원 × 0.2% = 1,000,000원, 7억원이면 1,400,000원입니다.
• 계산한 세액이 6천원보다 적으면 그 밖의 등기 세율인 건당 6천원을 적용하므로, 가액 300만원 이하는 6천원이 됩니다.
• 지방자치단체가 조례로 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있어, 실제 세율은 0.1%~0.3% 사이에서 달라질 수 있습니다.
• 같은 7억원이라도 표준세율 기준 유상 소유권 이전 등기는 2%라서 1,400만원으로, 가등기(140만원)의 10배입니다.

계산 전제는 무엇인가?

이 글의 계산은 다음 전제를 깐 것입니다. 전제가 하나라도 다르면 금액이 달라집니다.

• 대상 등기는 부동산에 관한 권리를 목적으로 하는 가등기입니다.
• 표에 쓴 금액은 과세표준으로 본 부동산 가액 또는 채권금액입니다. 과세표준을 어떻게 정하는지는 제27조에 있는데, 이번에 수집한 조문에는 없어서 확인하지 못했습니다. 그래서 “독자가 가액을 이미 알고 있다”는 가정으로 계산합니다.
• 세율은 제28조 제1항 제1호 라목의 표준세율을 씁니다. 지자체 조례 가감은 별도 표에서 따로 봅니다.
• 법인 설립·지점 설치 등 법인 등기가 아니라 일반 부동산 가등기입니다.
• 적용 기준일은 이 글을 확인한 2026년 10월 14일입니다. 이후 개정은 반영하지 못합니다.

가등기 등록면허세 세율은 조문에 어떻게 나와 있나?

가등기 세율은 제28조 제1항 제1호 라목 4)에 나옵니다. 조문 문구는 “가등기(부동산에 관한 권리를 목적으로 등기하는 경우를 포함한다): 부동산 가액 또는 채권금액의 1천분의 2”입니다. 1천분의 2는 0.2%이고, 소수로는 0.002입니다.

같은 라목에는 경매신청, 가압류, 가처분도 함께 묶여 있고 모두 채권금액의 1천분의 2입니다. 가등기만 “부동산 가액 또는 채권금액”이라고 되어 있다는 점이 다릅니다. 무엇을 기준으로 삼는지는 가등기의 내용(소유권 이전청구권인지, 금전채권 담보인지)에 따라 달라질 수 있는데, 조문만으로는 그 구분을 확정할 수 없습니다. 이 글은 어느 쪽이든 “기준 금액 × 0.2%“로 같은 방식으로 계산한다는 점만 다룹니다.

항목	기준(조문)	계산식	금액(예: 기준금액 5억원)
가등기 등록면허세	제28조 제1항 제1호 라목 4)	5억원 × 2/1,000	1,000,000원
최저 세액	같은 항 단서, 마목	산출세액이 6천원 미만이면 6천원	해당 없음
조례 가감	제28조 제6항	표준세율의 50% 범위	500,000~1,500,000원

계산 과정은 어떻게 되나?

계산식은 한 줄입니다. 기준 금액에 0.002를 곱하면 됩니다.

예시 1. 기준 금액 4억 5천만원

• 등록면허세 = 450,000,000원 × 2/1,000 = 900,000원

예시 2. 기준 금액 7억원

• 등록면허세 = 700,000,000원 × 2/1,000 = 1,400,000원

예시 3. 채권금액 3억원짜리 가등기

• 등록면허세 = 300,000,000원 × 2/1,000 = 600,000원

예시 4. 기준 금액 200만원(최저 세액 적용 사례)

• 등록면허세 = 2,000,000원 × 2/1,000 = 4,000원
• 4,000원은 6천원보다 적으므로 → 건당 6,000원 적용

최저 세액이 적용되는 경계는 6,000원 ÷ 0.002 = 3,000,000원입니다. 기준 금액이 300만원이면 계산 결과가 정확히 6,000원이라 같고, 300만원 미만이면 6천원이 적용됩니다. 실제 주택·토지 가등기에서 가액이 300만원 이하인 경우는 드물어서, 대부분 독자는 이 하한과 무관하게 0.2% 계산만 보면 됩니다.

한 줄씩 풀어 보는 추가 계산

곱하고 비교하는 단계를 하나씩 드러내면 다음과 같습니다.

예시 5. 기준 금액 5억 6천만원

• 1단계: 기준 금액 560,000,000원을 확인합니다.
• 2단계: 세율 2/1,000을 소수로 바꾸면 0.002입니다.
• 3단계: 560,000,000 × 0.002 = 1,120,000원입니다.
• 4단계: 1,120,000원은 6천원보다 크므로 하한은 적용되지 않습니다. 최종 1,120,000원입니다.

예시 6. 기준 금액 8억 5천만원

• 1단계: 850,000,000원 × 0.002 = 1,700,000원입니다.
• 2단계: 6천원과 비교하면 1,700,000원이 더 큽니다. 최종 1,700,000원입니다.

예시 7. 기준 금액 6억 3천만원을 조례 가감 범위 끝값으로 비교

• 표준(0.2%): 630,000,000 × 0.002 = 1,260,000원
• 최대 인하(0.1%): 630,000,000 × 0.001 = 630,000원
• 최대 인상(0.3%): 630,000,000 × 0.003 = 1,890,000원
• 표준과 양 끝값의 차이는 각각 630,000원입니다. 630,000,000 × 0.001 = 630,000원이 곧 가감폭이기 때문입니다.

예시 8. 기준 금액 3억 2천만원

• 320,000,000 × 0.002 = 640,000원입니다. 3억원(600,000원)보다 2천만원 늘어난 만큼 20,000,000 × 0.002 = 40,000원이 더해졌음을 확인할 수 있습니다.

기준 금액별로 얼마인가? (전 구간 표)

내 숫자를 찾아 읽는 표입니다. 표준세율 0.2%, 조례 가감 없음을 가정했습니다. 계산식은 모두 “기준 금액 × 2/1,000”입니다.

기준 금액	계산식	등록면허세
200만원	2,000,000 × 0.002 = 4,000 → 6천원 하한 적용	6,000원
300만원	3,000,000 × 0.002	6,000원
1,000만원	10,000,000 × 0.002	20,000원
5,000만원	50,000,000 × 0.002	100,000원
1억원	100,000,000 × 0.002	200,000원
2억원	200,000,000 × 0.002	400,000원
3억원	300,000,000 × 0.002	600,000원
4억원	400,000,000 × 0.002	800,000원
5억원	500,000,000 × 0.002	1,000,000원
6억원	600,000,000 × 0.002	1,200,000원
7억원	700,000,000 × 0.002	1,400,000원
8억원	800,000,000 × 0.002	1,600,000원
9억원	900,000,000 × 0.002	1,800,000원
10억원	1,000,000,000 × 0.002	2,000,000원
12억원	1,200,000,000 × 0.002	2,400,000원
15억원	1,500,000,000 × 0.002	3,000,000원
20억원	2,000,000,000 × 0.002	4,000,000원

기준 금액이 1억원 늘 때마다 세액은 20만원씩 늘어납니다. 구간별로 세율이 바뀌는 누진 구조가 아니라 비례세라서, 표에 없는 금액은 “금액(억원) × 20만원”으로 바로 구할 수 있습니다. 예를 들어 6억 3천만원이면 6.3 × 20만원 = 126만원입니다.

3억~10억원을 5천만원 간격으로 촘촘히 본 표

위 표에서 건너뛴 구간을 5천만원 단위로 채웠습니다. 표준세율 0.2%, 조례 가감 없음 기준입니다. 5천만원이 늘 때마다 세액이 10만원씩 늘어납니다(50,000,000 × 0.002 = 100,000).

기준 금액	계산식	등록면허세
3억원	300,000,000 × 0.002	600,000원
3억 5천만원	350,000,000 × 0.002	700,000원
4억원	400,000,000 × 0.002	800,000원
4억 5천만원	450,000,000 × 0.002	900,000원
5억원	500,000,000 × 0.002	1,000,000원
5억 5천만원	550,000,000 × 0.002	1,100,000원
6억원	600,000,000 × 0.002	1,200,000원
6억 5천만원	650,000,000 × 0.002	1,300,000원
7억원	700,000,000 × 0.002	1,400,000원
7억 5천만원	750,000,000 × 0.002	1,500,000원
8억원	800,000,000 × 0.002	1,600,000원
8억 5천만원	850,000,000 × 0.002	1,700,000원
9억원	900,000,000 × 0.002	1,800,000원
9억 5천만원	950,000,000 × 0.002	1,900,000원
10억원	1,000,000,000 × 0.002	2,000,000원

6천원 하한 근처 구간 표

하한이 어디서부터 의미가 없어지는지 보여 주는 표입니다. 산출세액이 6천원 미만이면 6천원을 적용합니다.

기준 금액	산출세액	적용 세액	적용 방식
100만원	2,000원	6,000원	하한 적용
250만원	5,000원	6,000원	하한 적용
300만원	6,000원	6,000원	산출세액과 하한이 같음
350만원	7,000원	7,000원	산출세액 적용
400만원	8,000원	8,000원	산출세액 적용
500만원	10,000원	10,000원	산출세액 적용

지자체 조례로 세율이 달라지면 얼마나 차이 나나?

제28조 제6항은 지방자치단체의 장이 조례로 정하는 바에 따라 등록면허세의 세율을 제1항 제1호의 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있다고 정합니다. 표준세율 0.2%의 50%는 0.1%포인트이므로, 이론상 범위는 다음과 같습니다.

• 최대 인하: 0.2% − 0.1% = 0.1%
• 표준: 0.2%
• 최대 인상: 0.2% + 0.1% = 0.3%

두 축(기준 금액 × 세율)으로 교차한 표입니다.

기준 금액	최대 인하 0.1%	표준 0.2%	최대 인상 0.3%
1억원	100,000원	200,000원	300,000원
3억원	300,000원	600,000원	900,000원
5억원	500,000원	1,000,000원	1,500,000원
7억원	700,000원	1,400,000원	2,100,000원
10억원	1,000,000원	2,000,000원	3,000,000원

이 표는 법이 허용하는 가능한 범위일 뿐입니다. 어느 지자체가 실제로 세율을 가감하는지, 가감한다면 얼마인지는 제공된 조문에 없어서 확인하지 못했습니다. 해당 시·군·구의 조례를 직접 확인해야 하며, 대부분의 경우 표준세율을 그대로 적용하는 것으로 알려져 있으나 이 글에서 근거로 확인한 것은 아닙니다.

가감 정도를 5단계로 나눈 교차 표

조례가 허용 범위 안에서 가감폭을 절반(25%)만 쓰는 경우까지 넣어 세율 5단계로 나눠 봤습니다. 25% 가감은 0.2% × 0.25 = 0.05%포인트이므로 0.15%와 0.25%가 됩니다. 이 단계는 허용 범위(50% 이내) 안의 계산 예시일 뿐, 실제 조례 값이 아닙니다.

기준 금액	0.1% (−50%)	0.15% (−25%)	0.2% (표준)	0.25% (+25%)	0.3% (+50%)
2억원	200,000원	300,000원	400,000원	500,000원	600,000원
4억원	400,000원	600,000원	800,000원	1,000,000원	1,200,000원
6억원	600,000원	900,000원	1,200,000원	1,500,000원	1,800,000원
8억원	800,000원	1,200,000원	1,600,000원	2,000,000원	2,400,000원

위 앞선 표에 없던 1억·3억·5억·7억·10억원도 0.15%와 0.25%로 계산하면 다음과 같습니다.

기준 금액	0.15% (−25%)	0.25% (+25%)
1억원	150,000원	250,000원
3억원	450,000원	750,000원
5억원	750,000원	1,250,000원
7억원	1,050,000원	1,750,000원
10억원	1,500,000원	2,500,000원

같은 세율 변화라도 기준 금액이 클수록 절대 금액 차이가 커집니다. 25% 가감이면 1억원은 5만원, 10억원은 50만원 움직입니다(각각 100,000,000 × 0.0005, 1,000,000,000 × 0.0005).

세액에서 거꾸로 기준 금액을 구하면?

고지서나 법무사 견적서에 적힌 등록면허세에서 거꾸로 기준 금액을 추정하는 역산표입니다. 계산식은 “세액 ÷ 0.002”입니다. 표준세율 0.2%를 가정합니다.

등록면허세	역산식	기준 금액
6,000원	6,000 ÷ 0.002	300만원 이하
100,000원	100,000 ÷ 0.002	5,000만원
300,000원	300,000 ÷ 0.002	1억 5,000만원
500,000원	500,000 ÷ 0.002	2억 5,000만원
1,000,000원	1,000,000 ÷ 0.002	5억원
1,500,000원	1,500,000 ÷ 0.002	7억 5,000만원
2,000,000원	2,000,000 ÷ 0.002	10억원

고지된 세액이 위 표에서 예상하는 값의 절반이거나 1.5배라면, 조례로 세율이 가감되었거나 기준 금액이 생각과 다를 가능성이 있습니다. 6천원이 찍혀 있다면 가액이 300만원 이하이거나, 별도의 다른 등기 항목이 섞여 있는지 확인하십시오.

같은 세액이라도 세율이 달랐다면 역산 결과가 달라집니다. 세액 100만원을 세율별로 거꾸로 계산하면 다음과 같습니다.

세액	0.1%로 역산	0.2%로 역산	0.3%로 역산
1,000,000원	10억원 (1,000,000 ÷ 0.001)	5억원 (1,000,000 ÷ 0.002)	약 3억 3,333만원 (1,000,000 ÷ 0.003)

고지된 세액 하나만으로는 기준 금액을 확정할 수 없다는 뜻입니다. 같은 100만원이 10억원 부동산의 0.1% 적용일 수도, 5억원의 0.2% 적용일 수도 있으니 세율과 과세표준을 함께 확인하셔야 합니다.

소유권 이전 등기와는 얼마나 다른가?

가등기는 나중에 본등기를 하기 전에 순위를 보전하는 성격이라, 본등기 때 소유권 이전 등기에 대한 등록면허세(또는 취득세)가 따로 문제 됩니다. 같은 조문에서 유상 소유권 이전 등기는 “부동산 가액의 1천분의 20”입니다. 다만 같은 문장에 “제11조제1항제8호에 따른 세율을 적용받는 주택의 경우에는 해당 주택의 취득세율에 100분의 50을 곱한 세율”을 적용한다는 단서가 붙어 있어, 주택은 별도 계산이 필요합니다. 아래 표는 단서가 적용되지 않는 일반 경우의 표준세율만 비교한 것입니다.

기준 금액	가등기 0.2%	유상 이전 등기 2%	차이
3억원	600,000원	6,000,000원	5,400,000원
5억원	1,000,000원	10,000,000원	9,000,000원
7억원	1,400,000원	14,000,000원	12,600,000원

가등기 단계의 세금이 가볍다는 것이 본등기까지 가볍다는 뜻은 아닙니다. 가등기 때 낸 세금이 본등기 때 어떻게 취급되는지는 제공된 조문에 없어서 확인하지 못했습니다.

등기 종류를 가로질러 본 비교

같은 제28조 제1항 제1호에 나온 다른 부동산 등기 세율도 5억원 기준으로 나란히 놓으면 가등기의 위치가 보입니다. 표준세율을 5억원에 곱한 값이며, 이전 등기의 주택 특례처럼 단서가 붙는 항목은 단서를 적용하지 않은 값입니다.

등기 종류	조문상 세율	5억원 기준 계산	금액
소유권 보존 등기	1천분의 8	500,000,000 × 0.008	4,000,000원
유상 소유권 이전 등기	1천분의 20	500,000,000 × 0.02	10,000,000원
무상 소유권 이전 등기	1천분의 15	500,000,000 × 0.015	7,500,000원
상속 소유권 이전 등기	1천분의 8	500,000,000 × 0.008	4,000,000원
지상권 설정	1천분의 2	500,000,000 × 0.002	1,000,000원
가등기	1천분의 2	500,000,000 × 0.002	1,000,000원

가등기는 지상권·저당권·전세권과 같은 1천분의 2 그룹에 속합니다. 소유권 보존 등기(0.8%)의 4분의 1, 유상 이전 등기(2%)의 10분의 1 수준입니다.

흔한 오해는 무엇인가?

오해 1. “가등기는 임시 등기라 세금이 거의 없다.” 기준 금액의 0.2%가 붙습니다. 5억원 부동산이면 100만원이고, 7억원이면 140만원입니다. 6천원은 “하한”이지 일반적인 금액이 아닙니다.

오해 2. “가등기 세율도 소유권 이전 등기처럼 2%다.” 표준세율은 가등기 0.2%, 유상 소유권 이전 등기 2%로 10배 차이입니다. 7억원에 2%를 적용하면 1,400만원이 되어, 실제 가등기 세액(140만원)을 10배 부풀려 잡게 됩니다.

오해 3. “전국 어디서나 똑같은 금액이다.” 표준세율은 같지만, 조례로 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있습니다. 5억원 기준으로 이론상 50만원에서 150만원까지 100만원 폭이 생깁니다.

오해 4. “부동산 가액이 커질수록 세율이 올라간다.” 가등기 세율은 누진이 아니라 비례입니다. 1억원이든 20억원이든 0.2%이고, 가액 1억원당 20만원씩 늘어납니다.

오해 5. “산출세액에 6천원을 더해서 낸다.” 6천원은 합산액이 아니라 대체액입니다. 조문은 산출한 세액이 그 밖의 등기 세율보다 적을 때 그 세율을 적용한다고 정합니다. 5억원의 산출세액은 1,000,000원이며 6천원보다 크므로 그대로 1,000,000원입니다. 1,006,000원이 아닙니다.

오해 6. “1천분의 2는 2%다.” 1천분의 2는 2/1,000 = 0.002 = 0.2%입니다. 2%는 1천분의 20입니다. 5억원에 2%를 곱하면 10,000,000원, 0.2%를 곱하면 1,000,000원으로 소수점 한 자리 차이가 10배 오차가 됩니다.

신고·납부는 언제 어디서 하나?

신고·납부 기한과 방법은 이번에 수집한 제28조에는 없습니다. 등록면허세는 등기를 신청하는 시점과 맞물려 있어서, 등기 전에 세금을 처리해야 하는지, 그 방식이 무엇인지는 제공된 조문으로 확인하지 못했습니다. 정확한 기한은 아래 경로에서 직접 확인하십시오.

• 해당 부동산 소재지 시·군·구청 세무부서(지방세 담당)에 문의
• 지방세 전자신고·납부 시스템 위택스에서 등록면허세 항목 확인
• 등기를 대행하는 법무사 사무소에 세액 산출 근거 요청

법령 원문은 국가법령정보센터의 지방세법 제28조에서 시행일 기준으로 확인할 수 있습니다.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가?

다음 경우에는 위 표의 금액과 실제 세액이 달라집니다.

• 과세표준이 다른 경우. 표는 “기준 금액 = 과세표준”으로 가정했습니다. 과세표준을 실제로 어떻게 정하는지는 제27조 소관이며 이번에 확인하지 못했습니다. 계약서상 금액과 과세표준이 다르면 세액이 달라집니다.
• 조례로 세율을 가감한 지자체. 0.1%~0.3% 범위에서 달라질 수 있습니다.
• 부가되는 지방세. 등록면허세에 붙는 지방교육세 등은 이번에 수집한 조문에 없어 계산에 넣지 않았습니다. 총 납부액은 표보다 큽니다.
• 가등기의 기준이 채권금액인 경우. 부동산 가액이 아니라 채권금액을 기준으로 해야 하면, 표의 “기준 금액” 열에 채권금액을 넣어 읽어야 합니다. 예를 들어 부동산 가액이 7억원이어도 채권금액이 3억원이면 표의 3억원 줄(600,000원)을 읽게 되고, 이때 7억원 줄(1,400,000원)과는 800,000원 차이가 납니다.
• 한 건이 아니라 여러 건인 경우. 이 글의 6천원 하한은 건당 기준입니다. 같은 부동산에 가등기가 두 건이면 건마다 따로 계산해야 하는지 여부는 조문만으로 확인하지 못했습니다.
• 법인 등기에 해당하는 경우. 대도시 법인 설립·지점 설치 등에 대한 300% 중과는 제2항에 따라 법인 등기에 적용되는 규정으로, 일반 부동산 가등기와는 대상이 다릅니다. 다만 법인이 대도시 안 부동산에 가등기하는 경우의 특수 사정은 이 글에서 확인하지 못했습니다.
• 본등기 단계. 소유권 이전 등기는 세율과 특례가 달라 별도로 계산해야 합니다.
• 감면·비과세. 지자체 감면이나 특례가 있을 수 있으나 이번 조문에서는 확인하지 못했습니다.

마지막 확인 사항

이 글의 금액은 지방세법 제28조의 표준세율을 기준 금액에 단순 적용한 추정치입니다. 과세표준, 부가세, 조례 가감, 감면 여부에 따라 실제 세액은 달라지므로, 신고·납부 전에 관할 시·군·구청 세무부서 또는 세무·법무 전문가에게 확인하십시오.

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