전세권과 근저당권, 설정 비용 총액은 어느 쪽이 싼가

같은 금액을 기준으로 하면 전세권 설정과 근저당권 설정의 등록면허세는 같습니다. 두 설정 모두 세율이 1천분의 2(0.2%)이기 때문입니다. 따라서 어느 쪽이 싼지는 세율이 아니라 기준 금액(전세금액이냐 채권최고액이냐)에서 갈립니다. 다만 이 글이 계산하는 것은 등록면허세만 뺀 부분 금액이며, 설정 비용 총액은 아닙니다.

핵심 요약

• 전세권 설정의 등록면허세는 전세금액의 1천분의 2이고, 전세금 3억원이면 3억원 × 0.2% = 600,000원입니다.
• 저당권 설정의 등록면허세는 채권금액의 1천분의 2이며, 근저당의 기준이 되는 금액이 같다면 세액도 전세권과 같습니다.
• 채권최고액이 전세금보다 높게 등기되면 근저당 쪽 세액이 커집니다. 이 글은 120%를 가정해 비교했습니다.
• 산출세액이 건당 6천원보다 적으면 6천원을 적용하며, 0.2%로는 기준 금액이 300만원 미만일 때 해당합니다.
• 지방교육세, 등기신청수수료, 법무사 보수는 이번에 확인한 조문에 없어서 계산하지 않았으므로, 이 글의 금액은 총액이 아닙니다.

이 글은 무엇을 계산하고 무엇을 계산하지 않나요?

이 글은 등록면허세 한 가지를 계산하고, 나머지 항목은 확인하지 못했다고 밝힙니다. 제목은 “설정 비용 총액”을 묻지만, 오늘(2026-11-14) 확인한 조문은 지방세법 제28조(등록면허세 세율)와 인지세법 제3조(과세문서 및 세액) 두 개뿐입니다. 이 두 조문에서 숫자를 끌어올 수 있는 항목만 계산합니다.

항목	이 글에서의 처리	이유
등록면허세	계산함	지방세법 제28조에 세율이 있음
지방교육세	계산하지 않음	확인한 조문에 세율이 없음. 2026년 기준을 확인하지 못했습니다
등기신청수수료	계산하지 않음	확인한 조문에 금액이 없음
법무사 보수	계산하지 않음	법령 고정 금액이 아니고 확인한 자료에 없음
인지세	일부만 언급	인지세법 제3조의 구간은 확인했으나 적용 문서와 부담 주체는 확인하지 못함

그래서 이 글의 결론은 “등록면허세 기준으로는 기준 금액이 같으면 같다”입니다. “총액이 어느 쪽이 싸다”고 단정하지 않습니다.

계산 전제는 무엇인가요?

계산은 아래 전제를 모두 깐 상태에서만 맞습니다. 전제가 다르면 금액도 달라집니다.

• 대상: 주택 임대차에서 전세권을 설정하는 경우와 근저당권을 설정하는 경우를 같은 부동산에서 따로 비교합니다.
• 전세금액: 1억원, 3억원, 5억원 세 구간을 예시로 둡니다. 실제 계약 금액은 아닙니다.
• 근저당 기준 금액: 채권금액을 두 가지로 둡니다. 하나는 전세금과 같은 금액, 다른 하나는 전세금의 120%를 채권최고액으로 등기한다는 가정입니다. 120%는 이번 조문에서 확인한 숫자가 아니라 비교를 위해 둔 가정입니다.
• 세율 기준일: 지방세법 제28조 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21308호, 2025. 12. 31., 일부개정] 본문입니다.
• 제외: 지방교육세, 등기신청수수료, 법무사 보수, 감면, 중과 여부는 계산에서 뺍니다.

여기서 근저당권을 누가 설정하는지는 사안마다 다릅니다. 임차인이 보증금 반환 채권을 담보하려고 집주인에게 근저당을 설정받는 경우도 있고, 임차인이 아니라 집주인이 은행 대출로 설정하는 경우도 있습니다. 이 글은 두 경우 모두 “설정 대상 금액에 0.2%를 곱한다”는 세율 구조가 같다는 점만 다룹니다. 누가 비용을 부담하는지는 계약과 개별 사정에 달려 있고, 확인한 조문에서 정해져 있지 않습니다.

전세권과 근저당권의 등록면허세율은 각각 얼마인가요?

두 권리 모두 1천분의 2입니다. 지방세법 제28조 제1항 제1호 다목은 소유권 외의 물권과 임차권의 설정 및 이전에 대해 항목별 세율을 정합니다. 본문은 다음과 같이 적고 있습니다.

4. 전세권: 전세금액의 1천분의 2 5) 임차권: 월 임대차금액의 1천분의 2.

저당권은 같은 목의 2)에서 채권금액의 1천분의 2로 정합니다. 괄호 안에 “지상권·전세권을 목적으로 등기하는 경우를 포함한다”는 내용이 있습니다. 이 문구는 전세권 자체를 저당 잡는 경우까지 포함한다는 뜻이며, 일반적인 주택 근저당과는 구별해서 읽어야 합니다. 이 글의 계산은 일반적인 저당권(근저당) 설정을 기준으로 합니다.

항목	기준(조문)	계산식	기준 금액
전세권 설정	지방세법 제28조 ① 1호 다목 4)	전세금액 × 1천분의 2	전세금액
저당권 설정	지방세법 제28조 ① 1호 다목 2)	채권금액 × 1천분의 2	채권금액
최저 적용	지방세법 제28조 ① 단서, 1호 마목	산출세액이 6천원 미만이면 6천원	건당 6천원

한 가지 주의할 점이 있습니다. 근저당권은 등기부에 “채권최고액”으로 올라가며, 실제 대출금이나 보증금이 아니라 그 최고 한도를 기준으로 삼는 방식이 실무에서 흔합니다. 다만 “채권금액”을 구체적으로 어떻게 정하는지는 제공된 조문 본문에 없으므로, 이 글에서는 채권금액을 등기하는 채권최고액으로 놓는 것을 가정으로 명시합니다. 실제 과세표준은 관할 지방자치단체(등록면허세 신고·납부 창구)에서 확인해야 합니다.

금액 구간별로 얼마가 나오나요?

같은 부동산에서 전세금액별로 두 방식의 등록면허세를 나란히 놓으면 아래와 같습니다. 모든 금액은 지방교육세 등을 뺀 등록면허세만입니다.

계산 과정을 한 줄씩 보면

전세금 1억원

• 전세권 = 1억원 × 0.2% = 200,000원
• 근저당(채권금액 = 전세금과 같다고 가정) = 1억원 × 0.2% = 200,000원
• 근저당(채권최고액 = 전세금의 120%라고 가정) = 1억 2천만원 × 0.2% = 240,000원

전세금 3억원

• 전세권 = 3억원 × 0.2% = 600,000원
• 근저당(채권금액 = 전세금과 같다고 가정) = 3억원 × 0.2% = 600,000원
• 근저당(120% 가정) = 3억 6천만원 × 0.2% = 720,000원

전세금 5억원

• 전세권 = 5억원 × 0.2% = 1,000,000원
• 근저당(채권금액 = 전세금과 같다고 가정) = 5억원 × 0.2% = 1,000,000원
• 근저당(120% 가정) = 6억원 × 0.2% = 1,200,000원

비교표

전세금액	전세권 등록면허세	근저당(채권금액 동일)	근저당(채권최고액 120% 가정)	120% 가정 시 근저당이 더 나가는 금액
1억원	200,000원	200,000원	240,000원	40,000원
3억원	600,000원	600,000원	720,000원	120,000원
5억원	1,000,000원	1,000,000원	1,200,000원	200,000원

표에서 보듯 두 방식은 기준 금액이 같으면 같고, 근저당 채권최고액을 전세금보다 높게 잡으면 그 비율만큼 더 나갑니다. 120% 가정에서 늘어나는 금액은 전세금 × 20% × 0.2%, 즉 전세금의 0.04%입니다. 전세금 3억원이면 3억원 × 0.04% = 120,000원으로, 위 표의 차액과 일치합니다.

금액이 바뀔 때 어디서 달라지나요?

등록면허세는 구간별로 세율이 갈리는 구조가 아니라 금액에 비례합니다. 전세금이 1억원 늘면 등록면허세는 200,000원 늘고, 5천만원 늘면 100,000원 늘어납니다. 이 부분은 취득세처럼 가액 구간에서 세율이 확 바뀌지 않는다는 점이 다릅니다.

예외는 아래쪽 끝에 있습니다. 조문은 산출세액이 해당 호의 그 밖의 등기 세율보다 적으면 그 세율을 적용한다고 정합니다.

다만, 제1호부터 제5호까지 및 제5호의2의 규정에 따라 산출한 세액이 해당 각 호의 그 밖의 등기 또는 등록 세율보다 적을 때에는 그 밖의 등기 또는 등록 세율을 적용한다.

부동산 등기에서 그 밖의 등기는 건당 6천원입니다. 0.2%로 계산한 세액이 6천원이 되는 기준 금액은 6,000원 ÷ 0.002 = 3,000,000원이므로, 기준 금액이 300만원 미만이면 6천원이 적용됩니다. 소액 보증금이 아닌 이상 이 최소 금액에 걸리는 경우는 드뭅니다. 예컨데 기준 금액 200만원이면 계산액은 2,000,000원 × 0.2% = 4,000원이지만 6천원을 적용합니다.

인지세는 설정 비용에 들어가나요?

확인한 인지세법 제3조만으로는 전세권 설정이나 근저당 설정 등기 자체에 인지세가 붙는지 알 수 없습니다. 이 조문의 제1호는 “부동산·선박·항공기의 소유권 이전에 관한 증서”의 세액을 구간별로 정합니다. 예를 들어 다음과 같습니다.

기재금액이 1억원 초과 10억원 이하인 경우:15만원

같은 조문 제5호 이하에서는 광업권·상호권 양도 문서처럼 제1호의 세액을 그대로 적용하는 문서들이 이어집니다. 근저당과 관련해서는 제2호가 “대통령령으로 정하는 금융·보험기관과의 금전소비대차에 관한 증서”에 제1호 세액을 적용한다고 정합니다. 그러므로 근저당 설정에 앞서 금융기관과 대출약정을 하는 경우에는 대출 약정서가 과세문서가 될 수 있고, 그때의 세액은 기재금액 구간에 따라 제1호 표를 따릅니다. 예를 들어 기재금액이 5천만원 초과 1억원 이하이면 7만원, 1억원 초과 10억원 이하이면 15만원입니다.

다만 아래 사항은 확인하지 못했습니다.

• 어떤 금융·보험기관이 대통령령 범위에 들어가는지
• 인지세를 누가 부담하는지, 대출 약정서를 전자문서로 체결할 때의 처리
• 전세권 설정 계약서에 인지세가 붙는지

이 부분은 조문 본문만으로 판단할 수 없습니다. 그러므로 이 글의 비교표에는 인지세를 넣지 않았습니다. 대출이 끼는 근저당과 대출이 없는 전세권을 비교한다면, 인지세와 금융기관 비용 때문에 총액 순서가 뒤집힐 수 있다는 점은 유의하십시오.

어느 쪽이 싼지 판단하는 기준은 무엇인가요?

등록면허세만 놓고 보면 판단 기준은 세 가지입니다.

1. 기준 금액이 같은가. 전세금액과 채권금액이 같다면 세액도 같습니다. 이때는 세금으로 우열이 갈리지 않습니다.
2. 채권최고액을 얼마로 정하는가. 채권최고액이 전세금보다 클수록 근저당 등록면허세가 커집니다. 120%라면 전세금의 0.04%가 더 나가고, 150%라면 같은 계산으로 전세금 × 50% × 0.2% = 전세금의 0.1%가 더 나갑니다. 3억원이면 3억원 × 0.1% = 300,000원입니다.
3. 설정 대상이 일부인지 전체인지. 전세금의 일부만 담보하려고 설정 금액을 낮추면 그만큼 세액도 줄지만, 보호 범위도 줄어듭니다. 금액을 낮추는 것이 이익인지는 비용이 아니라 권리 보호 범위로 판단할 문제입니다.

이 비용 차이는 보증금을 지키는 효과를 따지지 않은 숫자입니다. 두 방식은 법적 성격과 보호 방식이 다르므로, 등록면허세가 싸다는 이유만으로 방식을 고르는 것은 적절하지 않습니다. 법적 효과의 차이는 이번 조문 자료에 없어서 이 글에서 다루지 않았습니다.

언제 신고·납부하나요?

신고·납부 기한은 확인한 조문(제28조 세율, 인지세법 제3조)에 없습니다. 그래서 이 글에서는 기한 일수를 적지 않습니다. 확인하지 못한 날짜를 만들어 쓰지 않기 위해서입니다. 등록면허세는 등기를 하기 전에 신고·납부하는 구조로 알려져 있지만, 정확한 시점과 방법은 관할 지방자치단체에서 확인해야 합니다.

독자가 다음에 할 일은 아래 순서입니다.

1. 설정하려는 권리가 전세권인지 근저당권인지, 기준 금액이 얼마인지 계약서와 등기 서류에서 확인합니다.
2. 근저당이라면 채권최고액이 얼마로 잡혀 있는지 확인합니다. 이 금액이 세액을 결정합니다.
3. 지방세 납부는 지방자치단체 지방세 납부 창구(위택스 등 공식 경로)에서 조회합니다. 정확한 절차는 관할 지자체 안내를 따릅니다.
4. 등기 수수료와 법무사 보수는 별도로 견적을 받아 비교합니다. 이 글에서는 금액을 확인하지 못했습니다.
5. 대출이 끼는 근저당이라면 약정서에 인지세가 붙는지와 부담 주체를 금융기관에 확인합니다.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가요?

아래 경우에는 이 글의 금액이 그대로 적용되지 않습니다.

• 지방교육세 등 부가 세목이 붙는 경우. 등록면허세에 연동되는 세목이 따로 있을 수 있으나, 2026년 기준을 확인하지 못했습니다. 이 글의 금액은 부가 세목을 뺀 것입니다.
• 채권최고액이 120%가 아닌 경우. 표의 120% 열은 가정입니다. 실제 비율이 다르면 채권최고액 × 0.2%로 다시 계산해야 합니다.
• 전세권을 목적으로 저당권을 설정하는 경우. 조문에 별도 문구가 있으나 이 글의 계산은 일반적인 근저당을 전제로 했습니다.
• 임차권(월세) 등기 등 다른 권리를 설정하는 경우. 임차권은 월 임대차금액의 1천분의 2로 정하고 있어 전세권과 기준이 다릅니다. 이 글에서는 월세 임차권 등기를 계산하지 않았습니다.
• 감면이나 비과세가 있는 경우. 지방자치단체 조례나 다른 법령의 감면은 확인한 자료에 없습니다.
• 기준 금액이 300만원 미만인 경우. 산출세액이 건당 6천원보다 적으면 6천원을 적용합니다.
• 이전·변경 등기인 경우. 이 글은 최초 설정만 다룹니다. 증액 변경이나 이전 등기는 세액 계산 기준이 다를 수 있어 확인하지 못했습니다.
• 인지세가 붙는 문서가 있는 경우. 금융기관과의 대출 약정서 등은 인지세법 제3조의 구간을 따릅니다. 적용 여부와 부담 주체를 확인하지 못해 합계에 넣지 않았습니다.
• 상속·증여·조합원 입주권 등 특수한 부동산인 경우. 이 글에서 다루지 않았습니다.

마무리: 이 금액은 추정입니다

이 글의 금액은 지방세법 제28조 [시행 2026. 7. 1.] 본문의 세율을 가정한 금액에 대입한 추정치이며, 확정 세액이나 총비용이 아닙니다. 지방교육세, 등기신청수수료, 법무사 보수, 인지세는 포함하지 않았습니다. 실제 설정 전에 관할 지방자치단체와 등기소, 필요하면 세무 전문가나 법무사에게 확인하십시오.

근거 조문

• 지방세법 제28조(등록면허세 세율)
• 인지세법 제3조(과세문서 및 세액)

Read next

• 전세권 설정등기, 등록면허세는 얼마인가
• 가등기, 등록면허세 얼마인가
• 상속 등기, 등록면허세는 매매등기보다 얼마나 다른가
• 근저당권 변경등기, 등록면허세는 얼마 드나