근저당권 변경등기, 등록면허세는 얼마 드나

근저당권 변경등기의 등록면허세는 채권금액이 늘어나는지 아닌지로 갈립니다. 채무자 이름만 바꾸거나 이자·존속기간 같은 조건만 고치는 변경이라면 지방세법 제28조 제1항 제1호 마목의 ‘그 밖의 등기’로 건당 6,000원입니다. 채권최고액을 올리는 증액 변경이라면 늘어난 채권금액에 **1천분의 2(0.2%)**를 곱합니다. 1억원을 증액했다면 200,000원입니다.

핵심 요약

• 채권금액이 변하지 않는 근저당권 변경등기의 등록면허세는 지방세법 제28조 제1항 제1호 마목에 따라 건당 6,000원입니다.
• 채권최고액을 증액하면 저당권 설정과 같은 1천분의 2 세율이 적용되어, 2억원 증액 시 400,000원이 나옵니다.
• 지방세법 제28조 제1항 단서에 따라 세율로 산출한 금액이 ‘그 밖의 등기’ 세율보다 적으면 6,000원을 적용합니다. 즉 어떤 근저당 관련 등기도 6,000원 아래로 내려가지 않습니다.
• 300만원을 증액하면 300만원 × 0.2% = 6,000원이라 최저한과 정확히 같아집니다. 이 금액 아래 증액은 전부 6,000원입니다.
• 지방세법 제28조 제6항에 따라 지자체가 표준세율을 100분의 50 범위에서 가감할 수 있어, 0.2%가 0.1~0.3%로 조정될 여지가 있습니다.

계산 전제부터 밝힙니다

아래 모든 계산은 다음을 전제로 합니다. 전제가 바뀌면 금액도 바뀝니다.

전제 항목	이 글에서 잡은 값
등기 대상	부동산에 설정된 근저당권
등기 유형	근저당권 변경등기(채무자 변경 / 채권최고액 증액)
부동산 건수	1건
세율 출처	지방세법 제28조 제1항 제1호
지자체 세율 가감	없음(표준세율 그대로)
지방교육세·농어촌특별세	계산에서 제외(조문 미확인)
등기신청수수료·법무사 보수	계산에서 제외(세금이 아님)

마지막 두 줄이 중요합니다. 실제로 등기소에 내는 돈은 등록면허세보다 큽니다. 이 글은 세금 부분만 조문 근거로 계산합니다.

근거 조문은 어디에 있나

지방세법 제28조(등록면허세 세율) 제1항 제1호가 부동산 등기의 세율표입니다. 근저당권과 직접 관련된 줄만 뽑으면 다음 세 개입니다.

조문 위치	등기 종류	과세표준	세율
제1항 1호 다목 2)	저당권(지상권·전세권 목적 포함)	채권금액	1천분의 2
제1항 1호 라목 2)	가압류	채권금액	1천분의 2
제1항 1호 마목	그 밖의 등기	—	건당 6,000원

그리고 같은 조 제1항 본문 단서가 하한을 만듭니다.

“제1호부터 제5호까지 및 제5호의2의 규정에 따라 산출한 세액이 해당 각 호의 그 밖의 등기 또는 등록 세율보다 적을 때에는 그 밖의 등기 또는 등록 세율을 적용한다.”

즉 채권금액 × 0.2%가 6,000원보다 작으면 6,000원을 냅니다. 이 문장 하나가 소액 증액 구간 전체의 답을 결정합니다.

채무자만 바꾸면 얼마인가

6,000원입니다. 계산 과정은 다음과 같습니다.

항목	기준(조문)	계산식	금액
과세표준	채권금액 변동 없음	—	해당 없음
세율 적용	제28조 1항 1호 마목	건당 6,000원	6,000원
합계			6,000원

채무자 변경, 근저당권자의 표시 변경, 존속기간 변경처럼 채권금액이 그대로인 변경은 다목 2)의 “채권금액의 1천분의 2”를 곱할 대상 자체가 없습니다. 곱할 과세표준이 없으니 마목의 정액 항목으로 갑니다.

여기서 채권최고액을 감액하는 변경도 같습니다. 감액분에 세율을 매기는 조문이 제28조에 없습니다. 감액은 채권금액이 늘어난 것이 아니므로 마목 6,000원입니다.

채권최고액을 증액하면 얼마인가

증액분에 1천분의 2를 곱합니다. 채권최고액 3억원짜리 근저당을 5억원으로 올린 경우를 한 줄씩 풀면 이렇습니다.

항목	기준(조문)	계산식	금액
변경 전 채권최고액	—	—	300,000,000원
변경 후 채권최고액	—	—	500,000,000원
증액분(과세표준)	5억 − 3억	500,000,000 − 300,000,000	200,000,000원
등록면허세	제28조 1항 1호 다목 2)	200,000,000 × 2/1,000	400,000원
최저한 비교	제28조 1항 본문 단서	400,000원 > 6,000원	400,000원 적용

곱셈 자체는 단순합니다. 어려운 것은 무엇에 곱하느냐입니다. 이 글은 증액분(2억원)을 과세표준으로 잡았습니다. 다만 등록면허세의 과세표준을 정하는 조문은 제28조가 아니라 제27조이고, 제27조 본문은 오늘 수집한 자료에 없습니다. 증액 변경등기의 과세표준을 증액분으로 볼지 변경 후 전액(5억원)으로 볼지는 2026년 기준을 확인하지 못했습니다. 두 해석의 차이는 다음과 같습니다.

과세표준 해석	계산식	금액
증액분 2억원	200,000,000 × 0.2%	400,000원
변경 후 전액 5억원	500,000,000 × 0.2%	1,000,000원
차액		600,000원

60만원 차이입니다. 신고 전에 관할 시·군·구 세무부서에 과세표준을 확인하셔야 합니다.

증액 금액대별 전 구간 표

아래는 증액분을 과세표준으로 잡고 1천분의 2를 곱한 결과입니다. 계산식은 모든 줄에서 증액분 × 0.002이며, 결과가 6,000원 미만이면 제28조 제1항 단서로 6,000원을 씁니다.

증액분	계산식	산출세액	최저한 적용 후
1,000,000원	100만 × 0.002	2,000원	6,000원
2,000,000원	200만 × 0.002	4,000원	6,000원
3,000,000원	300만 × 0.002	6,000원	6,000원
5,000,000원	500만 × 0.002	10,000원	10,000원
10,000,000원	1,000만 × 0.002	20,000원	20,000원
20,000,000원	2,000만 × 0.002	40,000원	40,000원
30,000,000원	3,000만 × 0.002	60,000원	60,000원
50,000,000원	5,000만 × 0.002	100,000원	100,000원
70,000,000원	7,000만 × 0.002	140,000원	140,000원
100,000,000원	1억 × 0.002	200,000원	200,000원
130,000,000원	1억3천만 × 0.002	260,000원	260,000원
150,000,000원	1억5천만 × 0.002	300,000원	300,000원
180,000,000원	1억8천만 × 0.002	360,000원	360,000원
200,000,000원	2억 × 0.002	400,000원	400,000원
240,000,000원	2억4천만 × 0.002	480,000원	480,000원
300,000,000원	3억 × 0.002	600,000원	600,000원
360,000,000원	3억6천만 × 0.002	720,000원	720,000원
420,000,000원	4억2천만 × 0.002	840,000원	840,000원
500,000,000원	5억 × 0.002	1,000,000원	1,000,000원
600,000,000원	6억 × 0.002	1,200,000원	1,200,000원
700,000,000원	7억 × 0.002	1,400,000원	1,400,000원
840,000,000원	8억4천만 × 0.002	1,680,000원	1,680,000원
1,000,000,000원	10억 × 0.002	2,000,000원	2,000,000원

경계값이 하나 있습니다. 증액분 300만원입니다. 정확히 6,000원이 나와 최저한과 같아집니다. 그보다 작은 증액은 전부 6,000원이고, 그보다 큰 증액부터 실제로 세금이 늘기 시작합니다.

대출을 얼마 늘리면 세금이 얼마 늘어나는가

실무에서 증액 변경은 대출 증액과 함께 옵니다. 금융기관은 통상 대출 원금보다 큰 금액을 채권최고액으로 잡습니다. 채권최고액 설정 비율을 축으로, 대출 증액분을 다른 축으로 교차시키면 이렇게 됩니다. 계산식은 대출 증액분 × 설정비율 × 0.002입니다.

대출 증액분	최고액 110%	최고액 120%	최고액 130%
30,000,000원	66,000원	72,000원	78,000원
50,000,000원	110,000원	120,000원	130,000원
70,000,000원	154,000원	168,000원	182,000원
100,000,000원	220,000원	240,000원	260,000원
150,000,000원	330,000원	360,000원	390,000원
200,000,000원	440,000원	480,000원	520,000원
300,000,000원	660,000원	720,000원	780,000원
500,000,000원	1,100,000원	1,200,000원	1,300,000원

한 줄 검산: 대출 1억원 증액, 채권최고액 120% → 과세표준 100,000,000 × 1.2 = 120,000,000원 → 120,000,000 × 0.002 = 240,000원.

설정비율 110%와 130%의 차이가 대출 1억원 기준으로 40,000원입니다. 금액 자체는 크지 않지만, 5억원 증액이면 20만원 차이로 벌어집니다.

지자체가 세율을 조정하면 얼마가 되나

제28조 제6항이 이렇게 정합니다.

“지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 등록면허세의 세율을 제1항제1호에 따른 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다.”

표준세율 0.2%의 100분의 50은 0.1%포인트입니다. 따라서 이론상 범위는 **0.1%~0.3%**입니다. 증액분별로 세 경우를 계산하면 이렇습니다.

증액분	0.1%(50% 감)	0.2%(표준)	0.3%(50% 가)
50,000,000원	50,000원	100,000원	150,000원
100,000,000원	100,000원	200,000원	300,000원
200,000,000원	200,000원	400,000원	600,000원
300,000,000원	300,000원	600,000원	900,000원
500,000,000원	500,000원	1,000,000원	1,500,000원
1,000,000,000원	1,000,000원	2,000,000원	3,000,000원

최대·최소의 차이는 3배입니다. 다만 실제로 표준세율을 조정한 지자체가 어디인지, 2026년에 조정 조례가 있는지는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 조례는 지방세법 조문이 아니라 각 지자체 자치법규이므로 관할 시·군·구에 직접 확인하셔야 합니다. 대부분은 표준세율을 그대로 씁니다.

목표 세액에서 거꾸로 증액분 구하기

“등록면허세를 얼마 이하로 유지하려면 증액을 얼마까지 할 수 있나”를 묻는 경우가 있습니다. 표준세율 0.2% 기준으로 역산하면 증액분 = 세액 ÷ 0.002입니다.

목표 세액	역산식	가능한 증액분
6,000원	6,000 ÷ 0.002	3,000,000원 이하
50,000원	50,000 ÷ 0.002	25,000,000원
100,000원	100,000 ÷ 0.002	50,000,000원
200,000원	200,000 ÷ 0.002	100,000,000원
500,000원	500,000 ÷ 0.002	250,000,000원
1,000,000원	1,000,000 ÷ 0.002	500,000,000원
2,000,000원	2,000,000 ÷ 0.002	1,000,000,000원

역산은 참고용입니다. 세금을 줄이려고 필요한 대출 금액을 깎는 것은 순서가 뒤집힌 판단입니다. 1억원 증액에서 20만원, 즉 증액분의 0.2%입니다.

흔한 오해 두 가지

“근저당권 변경등기는 세금이 없다”

없지 않습니다. 채권금액이 안 늘어도 제28조 제1항 제1호 마목의 정액 6,000원이 붙습니다. 0원과 6,000원의 차이는 금액으로는 작지만, “신고 대상 자체가 아니다”라고 오해하면 신고를 빠뜨리게 됩니다. 등록면허세는 등기 신청 전에 납부하고 영수증을 첨부해야 등기가 접수됩니다.

“증액하면 전체 금액에 다시 세금이 붙는다”

이 글의 계산은 증액분에만 붙는 것으로 잡았습니다. 채권최고액을 3억원에서 5억원으로 올릴 때 5억원 전체에 다시 0.2%를 매기면 1,000,000원이지만, 증액분 2억원 기준이면 400,000원입니다. 다만 앞서 적었듯 과세표준 규정(제27조)을 오늘 확인하지 못해 어느 쪽이 맞는지 이 글에서 단정하지 않습니다. 60만원이 걸린 문제이므로 관할 지자체에 확인하셔야 합니다. 최소한 “무조건 전액에 다시 붙는다”고 단정할 근거도 제28조에는 없습니다.

“설정등기보다 변경등기가 싸다”

증액 변경이라면 세율은 설정과 똑같은 1천분의 2입니다. 다목 2)의 저당권 항목이 설정과 이전을 함께 규율합니다. 차이가 나는 것은 세율이 아니라 과세표준(전액이냐 증액분이냐)뿐입니다.

기한과 납부 경로는 어떻게 되나

등록면허세는 등기 신청 전에 납부하는 세목입니다. 순서는 이렇습니다.

단계	내용
1	근저당권 변경계약 체결(금융기관과 증액 약정 등)
2	부동산 소재지 관할 시·군·구청에 등록면허세 신고·납부
3	납부 영수확인서를 첨부해 관할 등기소에 변경등기 신청
4	등기 완료 후 등기사항증명서로 채권최고액 변경 확인

공식 경로는 다음과 같습니다.

• 신고·납부: 부동산 소재지 관할 시·군·구청 세무부서, 또는 위택스(지방세 통합 납부 시스템)
• 등기 신청: 부동산 소재지 관할 등기소, 또는 대법원 인터넷등기소
• 세율 원문 확인: 지방세법 제28조

등록면허세 신고·납부 기한을 며칠로 정한 조문은 오늘 확인한 제28조에 없습니다. 기한 규정은 다른 조문 소관이므로 이 글에서는 일수를 적지 않습니다. 실무상 등기 신청 직전 납부가 일반적입니다.

등록면허세 말고 또 드는 돈

이 글이 계산한 것은 세금뿐입니다. 실제 지출은 여기에 더해집니다. 아래 항목들의 금액은 지방세법 제28조에 없어 계산하지 않았습니다.

항목	성격	이 글에서 다뤘나
등록면허세	지방세	계산함
지방교육세	지방세(부가세)	조문 미확인, 계산 안 함
등기신청수수료	대법원 수수료	세금 아님, 계산 안 함
법무사 보수	민간 용역비	세금 아님, 계산 안 함
국민주택채권	채권 매입·할인	조문 미확인, 계산 안 함

지방교육세는 등록면허세에 통상 따라붙는 세목이지만 그 세율은 지방세법 제151조 영역이고 오늘 수집한 조문에 없습니다. 2026년 기준을 확인하지 못했으므로 이 글은 지방교육세를 계산하지 않았습니다. 따라서 위 표들의 금액은 실제 총 납부액의 하한으로 보셔야 합니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

아래에 해당하면 위 표를 그대로 적용하지 마십시오.

• 부동산이 여러 건인 공동담보: 정액 6,000원이 ‘건당’이므로 등기 건수에 따라 곱해집니다. 부동산 5건이면 6,000원이 아니라 30,000원이 될 수 있습니다. 공동담보에서 무엇을 1건으로 세는지는 등기소 판단 영역입니다.
• 과세표준을 증액분이 아닌 전액으로 보는 경우: 앞서 계산했듯 3억→5억 변경에서 400,000원이 1,000,000원으로 바뀝니다.
• 지자체가 조례로 세율을 가감한 경우: 제28조 제6항에 따라 0.1%~0.3% 사이로 움직입니다.
• 감면 대상인 경우: 지방세특례제한법상 감면이 적용될 수 있으나 그 요건과 감면율은 오늘 확인한 조문에 없습니다.
• 근저당권 이전등기와 혼동한 경우: 이전등기도 다목 2)의 저당권 항목에 포함되어 채권금액의 1천분의 2가 적용됩니다. 변경과 이전은 다른 등기입니다.
• 저당권이 아닌 전세권·지상권 변경: 세율은 같은 1천분의 2지만 과세표준이 각각 전세금액, 부동산 가액으로 다릅니다(제28조 1항 1호 다목 1), 4)).
• 법인이 대도시 내에서 하는 등기 중 제2항 대상: 제28조 제2항은 법인 설립·지점 설치 등기에 100분의 300 중과를 규정합니다. 다만 이 항은 제1항 제1호와 제6호에 걸린 것으로, 근저당권 변경등기가 여기 해당하는지는 사안별로 다릅니다.
• 경매·가압류가 병행된 경우: 경매신청·가압류·가처분은 별도로 각각 채권금액의 1천분의 2가 붙습니다(라목).

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이 글의 금액은 지방세법 제28조 세율만으로 계산한 추정치입니다. 과세표준 산정 방식, 지방교육세, 지자체 조례 세율, 감면 적용 여부에 따라 실제 납부액은 달라집니다. 신고 전에 부동산 소재지 관할 시·군·구청 세무부서 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.

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