월세 갱신 시 5% 인상 상한, 보증금과 월세 각각 얼마까지 오르나

월세 계약에서 집주인이 올려 달라고 할 수 있는 한도는 약정한 보증금의 20분의 1(5%)과 약정한 월세의 20분의 1(5%)이며, 둘을 각각 계산합니다. 보증금 5,000만원에 월세 60만원이라면 보증금은 최대 250만원, 월세는 최대 3만원까지 오를 수 있고, 이미 증액이 있었다면 1년이 지나야 다시 청구할 수 있습니다. 이 계산은 주택임대차보호법 제7조 본문에 근거하며, 시·도 조례가 더 낮은 상한을 정했는지는 따로 확인해야 합니다.

핵심 요약

• 증액청구는 약정한 보증금 또는 월세의 20분의 1, 즉 5%를 초과할 수 없습니다.
• 보증금은 보증금대로, 월세는 월세대로 각각 5%를 계산합니다. 월세 50만원의 상한은 2만5,000원입니다.
• 보증금이나 월세를 올린 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다.
• 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 조례로 5% 범위 안에서 상한을 달리 정할 수 있어 5%보다 낮을 수 있습니다.
• 5%는 올릴 수 있는 최대치일 뿐 올려야 하는 금액이 아니며, 이 글의 금액은 가정에 따른 계산입니다.

이 계산은 어떤 조건을 전제로 하나요?

이 글의 모든 계산은 아래 전제를 깔고 있습니다. 전제가 다르면 결과도 달라집니다.

• 적용 법령: 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권). 시행 중인 조문을 2026년 10월 27일 국가법령정보센터에서 확인했습니다.
• 기준 금액: 현재 계약서에 적힌 “약정한” 보증금과 월세입니다. 시세나 공시가격이 아닙니다.
• 상한 비율: 조문의 20분의 1을 그대로 쓰므로 5%입니다. 지역 조례가 이보다 낮은 비율을 정했을 가능성은 계산에 반영하지 않았습니다.
• 직전 증액 여부: 직전 증액으로부터 1년이 지난 상태라고 가정합니다. 1년이 안 됐다면 증액청구 자체가 막힙니다.
• 금액 단위: 보증금은 원 단위 그대로, 월세는 월 기준으로 계산하고 필요하면 12개월을 곱해 연간 부담을 따로 적었습니다.
• 제외한 것: 보증금을 월세로 돌리거나 월세를 보증금으로 돌리는 환산, 관리비, 계약갱신요구권의 요건과 횟수. 이 항목들은 이번에 확인한 조문에 없으므로 숫자를 넣지 않았습니다.

여기서 “5% 상한”이라는 표현은 조문의 20분의 1을 풀어 쓴 말입니다. 1을 20으로 나누면 0.05이므로 5%가 맞습니다.

조문은 정확히 무엇을 정하나요?

조문은 두 가지를 정하고, 하나를 열어 둡니다. 근거는 제7조 본문입니다.

항목	기준(조문)	계산식	금액
증액청구 사유	제7조 제1항: 조세·공과금·그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 약정한 금액이 적절하지 않게 된 때	해당 없음(요건)	장래에 대해서만 청구
증액청구 간격	제7조 제1항: 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못함	직전 증액일 + 1년	1년 경과 전 청구 불가
보증금 증액 한도	제7조 제2항: 약정한 보증금의 20분의 1 초과 불가	약정 보증금 × 1/20	예: 5,000만원 → 250만원
월세 증액 한도	제7조 제2항: 약정한 차임의 20분의 1 초과 불가	약정 월세 × 1/20	예: 60만원 → 3만원
지역 조례	제7조 제2항 단서: 시·도가 본문의 범위에서 상한을 달리 정할 수 있음	조례에 따름	5% 이하(조례가 있는 경우)

여기서 주의할 문구는 “장래에 대하여”입니다. 증액청구는 청구한 뒤의 기간에 대해서만 효력을 갖는다는 문장입니다. 이미 낸 월세를 소급해서 올려 받는 방식은 이 조문이 말하는 증액청구가 아닙니다.

또 하나는 조문이 “차임이나 보증금”이라고 적는다는 점입니다. 각 항목이 자기 금액의 20분의 1을 넘지 못한다는 문장이므로, 보증금 몫과 월세 몫을 따로 계산하는 것이 조문에 가장 가까운 읽기입니다. 두 항목을 하나의 금액으로 합쳐 환산하는 방식은 이 조문에 나오지 않아 다루지 않았습니다.

보증금 5%는 금액대별로 얼마인가요?

보증금 상한은 약정 보증금을 20으로 나눈 값입니다. 보증금이 클수록 절대 금액이 빠르게 커지므로, 독자가 가장 먼저 확인할 부분입니다.

약정 보증금	계산식	최대 증액분	증액 후 최대 보증금
3,000만원	3,000만원 × 1/20	150만원	3,150만원
5,000만원	5,000만원 × 1/20	250만원	5,250만원
7,000만원	7,000만원 × 1/20	350만원	7,350만원
1억원	1억원 × 1/20	500만원	1억 500만원
1억 5,000만원	1억 5,000만원 × 1/20	750만원	1억 5,750만원
2억원	2억원 × 1/20	1,000만원	2억 1,000만원
3억원	3억원 × 1/20	1,500만원	3억 1,500만원

보증금은 월세와 달리 매달 나가는 돈이 아니라 계약이 끝나면 돌려받는 돈입니다. 그래도 증액분을 마련해야 하는 시점이 있으므로, 증액이 합의되면 그 금액을 언제 어떻게 낼지 계약서나 합의서에 적어 두는 편이 분쟁을 줄입니다. 이자 비용이 얼마나 되는지는 대출 조건에 따라 달라 이 글에서는 계산하지 않았습니다.

월세 5%는 금액대별로 얼마인가요?

월세 상한도 같은 식으로 계산합니다. 월 금액은 작아 보여도 12개월을 곱하면 연간 부담이 드러납니다.

약정 월세	계산식	최대 증액분(월)	증액 후 최대 월세	연간 추가 부담(×12)
40만원	40만원 × 1/20	2만원	42만원	24만원
50만원	50만원 × 1/20	2만 5,000원	52만 5,000원	30만원
60만원	60만원 × 1/20	3만원	63만원	36만원
80만원	80만원 × 1/20	4만원	84만원	48만원
100만원	100만원 × 1/20	5만원	105만원	60만원

“연간 추가 부담”은 증액된 월세가 12개월 내내 유지된다고 가정한 값입니다. 증액청구가 장래에 대해서만 효력이 있으므로, 중간에 올랐다면 오른 달부터 계산해야 합니다.

보증금과 월세가 함께 있으면 어떻게 계산하나요?

실제 월세 계약은 대부분 보증금과 월세가 함께 있습니다. 아래는 보증금 5,000만원, 월세 60만원인 계약에서 집주인이 한도까지 증액을 청구한 경우입니다. 숫자는 가정이며 실제 사례가 아닙니다.

1단계: 전제 확인

• 현재 약정: 보증금 5,000만원, 월세 60만원
• 직전 증액일로부터 1년이 지났다고 가정
• 지역 조례의 별도 상한은 없다고 가정

2단계: 보증금 상한

• 5,000만원 × 1/20 = 250만원
• 증액 후 최대 보증금 = 5,000만원 + 250만원 = 5,250만원

3단계: 월세 상한

• 60만원 × 1/20 = 3만원
• 증액 후 최대 월세 = 60만원 + 3만원 = 63만원

4단계: 증액 후 1년 부담

• 월세 추가분 = 3만원 × 12개월 = 36만원
• 보증금 증액분 250만원은 별도로 마련할 돈입니다. 36만원과 단순 합산해 “비용”으로 부르지 않습니다. 보증금은 돌려받는 돈이고 월세는 돌려받지 못하는 돈이기 때문입니다.

한도까지 보증금과 월세를 동시에 올릴 수 있는지에 대해서는 이 글이 확인한 조문에서 별도로 제한하는 문구를 찾지 못했습니다. 다만 조문의 문장은 각 금액의 20분의 1이라는 한도만 정할 뿐 두 항목의 합산 한도는 정하지 않습니다. 실제 분쟁에서 어떻게 판단되는지는 확인하지 못했으므로 법률 전문가나 관할 기관에 문의하시기 바랍니다.

한 번 올린 뒤에는 언제 다시 올릴 수 있나요?

증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못합니다. 조문은 “임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내”라고 적습니다. 뜻은 두 갈래입니다.

상황	1년의 시작점	다음 증액청구 가능 시점(예)
새로 임대차계약을 맺은 경우	임대차계약일	계약일이 2026년 3월 1일이면 2027년 3월 1일 이후
계약 중에 증액에 합의한 경우	증액이 있은 날	2026년 9월 1일에 증액했다면 2027년 9월 1일 이후

위 날짜는 설명용 가정입니다. “이후”를 며칠째부터 보는지처럼 1년의 정확한 산정 방식은 이 조문 문장만으로 단정하지 않았습니다. 경계에 걸린 날짜는 확인이 필요합니다.

임차인이 확인할 순서는 이렇습니다.

1. 계약서에 적힌 계약일과 직전 증액 합의일을 찾습니다.
2. 집주인이 증액을 요구한 날이 그날부터 1년이 지났는지 비교합니다.
3. 1년이 지나지 않았다면 조문상 증액청구를 할 수 없는 시점이라는 점을 서면이나 문자로 남겨 두는 것이 좋습니다.

지역 조례가 5%를 바꿀 수 있나요?

바꿀 수 있습니다. 제7조 제2항 단서는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도가 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다고 정합니다. 여기서 “본문의 범위에서”라는 말은 5% 안쪽에서 정한다는 뜻으로 읽습니다. 즉 조례가 있다면 5%보다 낮을 수는 있어도 높을 수는 없습니다.

이 글이 확인한 것은 법률 조문 본문뿐입니다. 지금 사는 시·도에 실제로 이런 조례가 있는지, 있다면 몇 퍼센트인지는 확인하지 못했습니다. 조례 확인은 다음 순서로 합니다.

1. 사는 곳이 어느 시·도인지 확인합니다(주소지 기준 관할).
2. 국가법령정보센터의 자치법규 검색에서 그 시·도 이름과 “주택임대차” 또는 “차임 증액” 등으로 조회합니다.
3. 조례가 없으면 법률 본문의 5%가 그대로 상한입니다. 조례가 있으면 그 조례의 비율이 우선하는지 시행일과 함께 확인합니다.

조례를 찾지 못했다고 5%가 바로 확정되는 것은 아닙니다. 검색어가 달라 못 찾았을 수도 있으므로, 관할 시·도청의 주택 담당 부서에 문의해 한 번 더 확인하는 편이 안전합니다.

5%는 꼭 올려야 하는 금액인가요?

아닙니다. 5%는 증액청구가 넘을 수 없는 한도일 뿐 자동으로 오르는 금액이 아닙니다. 두 가지를 구분해 두면 협상에서 도움이 됩니다.

• 상한: 조문이 정한 천장입니다. 월세 60만원이면 3만원까지.
• 실제 금액: 집주인과 임차인이 정하는 값입니다. 동결도, 1만원 인상도 가능합니다.

조문은 증액만이 아니라 감액도 다룹니다. 약정한 금액이 경제사정의 변동 등으로 적절하지 않게 되었다면 당사자는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있다고 적습니다. 감액에 대해서는 증액과 달리 20분의 1이라는 한도가 이 조문에 나오지 않습니다. 감액이 실제로 받아들여지는 기준은 이 조문만으로 판단할 수 없으므로 계산하지 않았습니다.

또한 증액청구의 사유로 조문이 드는 것은 “조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동”입니다. 이런 사유가 없는데 한도까지 올려야 한다는 근거는 조문에서 찾을 수 없습니다. 집주인이 사유로 내세우는 것이 무엇인지 확인하는 것이 협상의 출발점입니다.

증액 요구를 받으면 무엇을 확인하고 어디서 조회하나요?

조문에는 증액청구를 몇 월 며칠까지 해야 한다는 신고 기한이 나오지 않습니다. 이 글이 확인한 범위에서는 정해진 신고 시점이 없고, 대신 “증액 후 1년” 제한과 “장래에 대해서만”이라는 시간 기준이 있습니다. 갱신 시점과 관련한 별도 기한이 있는지는 이번에 확인하지 못했습니다.

증액 요구를 받았을 때 확인할 항목은 다음과 같습니다.

1. 현재 계약서의 보증금과 월세 약정 금액
2. 직전 증액일 또는 계약일(1년이 지났는지)
3. 요구받은 금액과 위 표의 상한 비교
4. 사는 시·도 조례의 상한 유무
5. 증액 합의 내용을 서면이나 문자로 남길 것

공식 조회 경로는 다음과 같습니다.

• 법령 원문: 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 제7조
• 지역 조례: 국가법령정보센터의 자치법규 검색 또는 관할 시·도청 주택 담당 부서
• 분쟁 상담: 법률구조 기관 또는 변호사 등 전문가

상대방에게 개인정보를 요구하는 절차는 필요하지 않습니다. 계약서와 합의 내용만 정리하면 됩니다.

이 계산이 맞지 않는 경우는 언제인가요?

아래 경우에는 위 표의 숫자를 그대로 쓰면 안 됩니다.

경우	왜 다른가	이 글의 처리
지역 조례가 5%보다 낮은 상한을 정한 경우	조문이 조례에 위임함	조례 존재 여부 미확인, 직접 조회 필요
직전 증액 후 1년이 안 된 경우	증액청구 자체가 불가	날짜 확인 후 판단
임차인이 바뀌는 신규 계약	이 조문은 기존 약정 금액에 대한 증액청구를 다룸	신규 계약의 책정은 다루지 않음
보증금과 월세 사이의 전환	전환 규정은 이번에 확인한 조문에 없음	숫자 제시 안 함
계약갱신요구권을 행사하는 경우	갱신 요건과 횟수는 다른 조문에서 정함	이번에 확인하지 못해 다루지 않음
합의로 금액을 정한 경우	이 조문은 증액”청구”의 한도를 정함	합의의 효력은 다루지 않음
관리비·공과금 별도 약정	차임과 보증금만 이 조문의 대상	별도 확인 필요
주택이 아닌 임대차	이 법은 주택임대차를 대상으로 함	대상 아님

특히 두 가지를 짚습니다. 하나는 계약갱신요구권입니다. 갱신 때 월세를 얼마까지 올릴 수 있느냐는 질문은 제7조의 5%와 맞닿아 있을 수 있지만, 갱신요구권을 정하는 조문을 이번에 확인하지 않았으므로 제목의 “갱신 시”를 그 조문의 해석으로 확장하지 않았습니다. 이 글은 약정한 차임과 보증금에 대한 증액청구 한도를 계산한 글입니다.

다른 하나는 월세 전환입니다. 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우에는 전환에 쓰는 이율이 따로 필요한데, 이 값은 조문에 없어서 쓰지 않았습니다. 기억에 있는 이율을 쓰면 안 되는 부분이라고 판단했습니다.

확인하지 못한 것은 무엇인가요?

• 각 시·도 조례가 실제로 5%보다 낮은 상한을 정했는지
• 계약갱신요구권 조항과 갱신 시 증액 규정의 상세
• 보증금과 월세 사이의 전환 규정과 이율
• 1년의 산정 방식이 경계일에서 어떻게 적용되는지
• 법원의 구체적 판단 사례

이 부분은 직접 확인하지 못했다고 밝히며, 임의로 채우지 않았습니다.

마무리: 이 값은 추정입니다

이 글의 금액은 주택임대차보호법 제7조의 20분의 1이라는 한도를 가정 금액에 대입한 계산입니다. 개별 계약의 확정 증액 한도가 아닙니다. 지역 조례, 직전 증액 시점, 계약 내용에 따라 실제 한도가 달라질 수 있으므로, 합의나 분쟁 대응 전에 관할 기관이나 변호사 같은 전문가에게 확인하시기 바랍니다.

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