매매가 3억·6억·9억·12억, 중개보수 상한은 얼마인가

매매가 3억의 주택 외 중개대상물을 사면 한쪽당 270만원(300,000,000 × 0.009)이 중개보수 상한이다. 6억이면 540만원, 9억이면 810만원, 12억이면 1,080만원. 주택(아파트·단독)은 별표 1과 시·도 조례가 적용되므로 2026년 구체적 상한액은 확인하지 못했습니다.

핵심 요약

• 주택(아파트·연립·단독) 중개보수는 중개의뢰인 쌍방이 각각 부담하며, 한도는 공인중개사법 시행규칙 제20조 별표 1과 시·도 조례가 정하는 요율한도 이내에서 협의 결정한다.
• 주택 외 중개대상물(상가·토지·공장 등)은 거래금액의 1천분의 9(0.9%) 이내가 한쪽당 상한이며, 조문 제4항 제2호에 직접 명시되어 있다.
• 6억 매매의 주택 외 중개보수 상한은 한쪽당 540만원(600,000,000 × 0.009), 쌍방 합계 1,080만원이다.
• 실비는 권리관계 확인 또는 계약금 반환채무이행 보증 비용으로 한정되며, 영수증을 첨부해 청구한다.
• 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다른 시·도에 있으면 중개사무소 소재지 시·도 조례를 따른다.

계산 전제

항목	내용
거래 유형	매매(매도·매수)
중개대상물	주택(아파트) 및 주택 외(상가·토지·공장 등)
부담 주체	중개의뢰인 쌍방(매도인 + 매수인) 각각
근거 조문	공인중개사법 시행규칙 제20조
확인일	2026-09-23 국가법령정보센터
전제	조정대상지역 여부·보유 주택 수·전용면적은 중개보수에 영향을 주지 않음

주택 중개보수 — 왜 구체 숫자를 못 적나

제20조 제1항은 주택의 중개보수를 “별표 1”의 한도 내에서, 시·도 조례가 정하는 요율한도 이내에서 쌍방이 각각 부담한다고 정한다.

핵심은 두 가지다. 첫째, 상한 요율은 별표 1에 있다. 둘째, 그 요율도 시·도 조례가 다시 한도를 정한다. 오늘 수집한 조문 본문에는 별표 1의 금액 구간별 구체 요율이 포함되어 있지 않다.

2026년 기준 별표 1의 구체적 요율은 확인하지 못했습니다. 따라서 3억·6억·9억·12억 주택 매매의 중개보수 상한액을 이 글에서 계산하지 않는다.

주택 중개보수를 확인하려면 아래 세 가지를 직접 대조해야 한다.

• 관할 시·도 조례에서 정한 요율한도(서울·경기·부산 등 시·도마다 다름)
• 공인중개사법 시행규칙 별표 1의 금액 구간별 요율
• 중개사무소에 게시된 중개보수·실비 요율 및 한도액표(제10조 제2호)

주택 외 중개대상물 — 0.9% 상한 전 구간 계산

제20조 제4항 제2호는 “제1호 외의 경우”에 대해 거래금액의 1천분의 9(0.9%) 이내에서 쌍방이 각각 부담한다고 명시한다. 이 숫자는 조문 본문에 직접 적혀 있으므로 계산할 수 있다.

전 구간 상한액 표

매매가	한쪽 상한 계산식	한쪽 상한액	쌍방 합계 상한
1억	100,000,000 × 0.009	900,000원	1,800,000원
2억	200,000,000 × 0.009	1,800,000원	3,600,000원
3억	300,000,000 × 0.009	2,700,000원	5,400,000원
4억	400,000,000 × 0.009	3,600,000원	7,200,000원
5억	500,000,000 × 0.009	4,500,000원	9,000,000원
6억	600,000,000 × 0.009	5,400,000원	10,800,000원
7억	700,000,000 × 0.009	6,300,000원	12,600,000원
8억	800,000,000 × 0.009	7,200,000원	14,400,000원
9억	900,000,000 × 0.009	8,100,000원	16,200,000원
10억	1,000,000,000 × 0.009	9,000,000원	18,000,000원
11억	1,100,000,000 × 0.009	9,900,000원	19,800,000원
12억	1,200,000,000 × 0.009	10,800,000원	21,600,000원
13억	1,300,000,000 × 0.009	11,700,000원	23,400,000원
14억	1,400,000,000 × 0.009	12,600,000원	25,200,000원
15억	1,500,000,000 × 0.009	13,500,000원	27,000,000원
16억	1,600,000,000 × 0.009	14,400,000원	28,800,000원
17억	1,700,000,000 × 0.009	15,300,000원	30,600,000원
18억	1,800,000,000 × 0.009	16,200,000원	32,400,000원
19억	1,900,000,000 × 0.009	17,100,000원	34,200,000원
20억	2,000,000,000 × 0.009	18,000,000원	36,000,000원

한 줄 계산 과정 (6억 상가 매수 예시)

• 매수인 부담 상한: 600,000,000원 × 9/1000 = 5,400,000원
• 매도인 부담 상한: 600,000,000원 × 9/1000 = 5,400,000원
• 쌍방 합계: 5,400,000 + 5,400,000 = 10,800,000원
• 이 1,080만원이 상한이지 실청구액이 아니다. 협의에 따라 700만원에成交할 수도 있다.

한 줄 계산 과정 (9억 토지 매수 예시)

• 매수인 부담 상한: 900,000,000원 × 9/1000 = 8,100,000원
• 매도인 부담 상한: 900,000,000원 × 9/1000 = 8,100,000원
• 쌍방 합계: 8,100,000 + 8,100,000 = 16,200,000원
• 매수인이 810만원, 매도인이 810만원을 각각 상한으로 부담한다.

한 줄 계산 과정 (12억 공장 매수 예시)

• 매수인 부담 상한: 1,200,000,000원 × 9/1000 = 10,800,000원
• 매도인 부담 상한: 1,200,000,000원 × 9/1000 = 10,800,000원
• 쌍방 합계: 10,800,000 + 10,800,000 = 21,600,000원
• 12억은 10억(900만원)보다 300만원, 20억(1,800만원)보다 720만원이 적다.

역산표 — 중개보수 X원을 내면 거래금액은

한쪽 중개보수 상한	역산 거래금액 (상한 ÷ 0.009)
90만원	100,000,000원 (1억)
180만원	200,000,000원 (2억)
270만원	300,000,000원 (3억)
360만원	400,000,000원 (4억)
450만원	500,000,000원 (5억)
540만원	600,000,000원 (6억)
630만원	700,000,000원 (7억)
720만원	800,000,000원 (8억)
810만원	900,000,000원 (9억)
900만원	1,000,000,000원 (10억)
990만원	1,100,000,000원 (11억)
1,080만원	1,200,000,000원 (12억)
1,350만원	1,500,000,000원 (15억)
1,800만원	2,000,000,000원 (20억)

조건 교차 비교표 — 같은 6억, 거래 유형이 다르면

구분	매매 6억	임대차 (보증금 4억 + 월차임 200만원)
거래금액 산정	600,000,000원 (계약서 매매가)	400,000,000 + (2,000,000 × 100) = 600,000,000원
5천만원 미만 여부	해당 없음	6억 ≥ 5천만원 → ×100 적용
주택 외 상한(한쪽)	600,000,000 × 0.009 = 5,400,000원	600,000,000 × 0.009 = 5,400,000원
쌍방 합계 상한	10,800,000원	10,800,000원
차이점	거래금액이 곧 매매가	보증금 + 월차임×100으로 환산 후 동일 요율

구분	임대차 (보증금 4,500만원 + 월차임 50만원)	임대차 (보증금 3,000만원 + 월차임 30만원)
본문 환산 (×100)	45,000,000 + 5,000,000 = 50,000,000원	30,000,000 + 3,000,000 = 33,000,000원
5천만원 미만 여부	5,000만원 = 5천만원 → “미만” 아님 → ×100	3,300만원 < 5천만원 → ×70 적용
최종 거래금액	50,000,000원	30,000,000 + (300,000 × 70) = 51,000,000원
주택 외 상한(한쪽)	50,000,000 × 0.009 = 450,000원	51,000,000 × 0.009 = 459,000원
주의	5천만원 경계에서 배율이 100→70으로 바뀐다	70배 적용 시 거래금액이 본문 환산보다 커질 수 있다

주택 vs 주택 외 — 구조 비교표

구분	주택 (제1항)	주택 외 (제4항 2호)
상한 근거	별표 1 + 시·도 조례	거래금액의 1천분의 9
부담 주체	쌍방 각각	쌍방 각각
결정 방식	요율한도 이내 협의	0.9% 이내 협의
2026년 수치	확인하지 못함(별표 1 미수집)	0.9%(조문 본문 명시)
오피스텔(85㎡ 이하·주방·화장실·목욕)	별도: 별표 2(제4항 1호)	해당 없음
실비	동일(제2항)	동일(제2항)

거래금액이 어떻게 정해지는가 (제5항)

중개보수의 기준이 되는 “거래금액”은 계약서 금액이 아닐 수 있다.

상황	거래금액 계산 (조문)
매매	계약서상 매매가
임대차(보증금 + 월차임)	보증금 + (월차임 × 100)
위 합산이 5천만원 미만	보증금 + (월차임 × 70)
교환계약	거래금액이 큰 쪽의 가액
동일 당사자 간 매매+임대 동시	매매계약 거래금액만 적용

임대차 거래금액 예시

예시 A: 보증금 1억 + 월차임 50만원

• 본문: 100,000,000 + (500,000 × 100) = 100,000,000 + 50,000,000 = 150,000,000원
• 1억 5,000만원 ≥ 5천만원 → 본문 규정 적용
• 주택 외 중개보수 상한(한쪽): 150,000,000 × 0.009 = 1,350,000원

예시 B: 보증금 1,000만원 + 월차임 20만원

• 본문: 10,000,000 + (200,000 × 100) = 10,000,000 + 20,000,000 = 30,000,000원
• 3,000만원 < 5천만원 → 70배 적용
• 10,000,000 + (200,000 × 70) = 10,000,000 + 14,000,000 = 24,000,000원
• 주택 외 중개보수 상한(한쪽): 24,000,000 × 0.009 = 216,000원

예시 C: 보증금 2,000만원 + 월차임 30만원

• 본문: 20,000,000 + (300,000 × 100) = 20,000,000 + 30,000,000 = 50,000,000원
• 5,000만원 = 5천만원 → “미만”이 아니므로 본문 규정(×100) 적용
• 주택 외 중개보수 상한(한쪽): 50,000,000 × 0.009 = 450,000원

실비는 얼마까지인가 (제2항)

실비는 중개보수와 별도로 청구할 수 있지만 범위가 좁다.

• 권리관계 확인 비용: 등기부등본 발급, 토지이용계획 확인 등
• 계약금 반환채무이행 보증 비용: 매수·임차인(권리 취득자)이 부담

청구 조건: 영수증 등 증빙을 첨부해야 하며, 권리관계 확인 실비는 매도·임대인(권리 이전자)에게, 보증 실비는 매수·임차인(권리 취득자)에게 청구한다. 중개사 사무실 운영비·마케팅비·인건비는 실비 대상이 아니다.

면적 비율에 따라 적용 조항이 바뀐다 (제6항)

건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상이면 제1항(주택), 2분의 1 미만이면 제4항(주택 외)을 적용한다.

사례	주택 면적 비율	적용 조항
전용 84㎡ 아파트 + 상가 20㎡ (한 동)	84/104 ≈ 80.8% > 50%	제1항(주택) → 별표 1
오피스텔 50㎡ + 주택 20㎡	20/70 ≈ 28.6% < 50%	제4항(주택 외) → 0.9%
주택 30㎡ + 상가 30㎡	30/60 = 50% ≥ 50%	제1항(주택) → 별표 1

시·도가 다르면 (제3항)

중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다른 시·도에 있으면, 중개사무소 소재지 시·도 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수 및 실비를 받는다.

예: 경기도 용인 아파트를 서울 중구 중개사무소가 중개 → 서울특별시 조례 기준 적용.

이 계산이 맞지 않는 경우

• 조합원 입주권·분양권: 주택으로 보느냐 주택 외로 보느냐에 따라 적용 조항이 달라진다. 면적 비율(제6항)과 용도(오피스텔 요건 등)을 먼저 확인해야 한다.
• 상속·증여 취득: 중개보수는 “중개”에 대한 대가다. 중개인이 개입하지 않은 상속·증여에는 중개보수가 발생하지 않는다.
• 일시적 2주택·다주택: 중개보수 요율에는 주택 수·보유 기간이 영향을 주지 않는다. 중개보수는 금액 구간(별표 1)과 요율(0.9%)으로만 결정된다.
• 지자체 감면: 일부 시·도는 조례로 요율한도를 법 상한보다 낮게 정할 수 있다. 0.9%는 법의 상한이지 실제 청구액이 아니다.
• 오피스텔(85㎡ 이하 + 주방·화장실·목욕시설): 제4항 제1호로 별도 분류되며, 별표 2의 상한요율이 적용된다. 별표 2 수치도 오늘 조문에 포함되어 있지 않아 확인하지 못했습니다.
• 경매·공매 낙찰: 중개인이 개입하지 않는 경매 절차에는 중개보수가 발생하지 않는다. 다만 경매 후 소유권 이전 등기 대행에 별도 계약이 있으면 그 계약에 따른 수수료는 별도 문제다.
• 분양권 전매에서 계약금 미납분 포함 여부: 거래금액이 “계약서상 매매가”로 정해지므로(제5항), 잔금 미납 상태의 분양권을 6억에 전매하면 거래금액은 600,000,000원이며, 0.9% 상한은 5,400,000원(한쪽)이다. 잔금 납부 여부는 거래금액 산정에서 차감되지 않는다.
• 동일 당사자 간 매매+임대 동시 체결: 제5항에 따라 매매계약 거래금액만 적용된다. 임대차 금액을 합산하지 않으므로, 매매 6억 + 임대 보증금 2억이 동시에 체결되어도 거래금액은 600,000,000원이고 상한은 5,400,000원(한쪽)이다.

흔한 오해

오해 1: “중개보수는 0.5%가 표준이다” 조문에는 주택이 “별표 1”, 주택 외가 “1천분의 9(0.9%)“로만 적혀 있다. 0.5%라는 숫자는 이 조문에 없다. 실청구액은 0.9% 이내에서 협의하므로 0.5%일 수도, 0.3%일 수도 있다. 상한과 실청구를 혼동하면 안 된다. 6억 주택 외 매매에서 0.5%를 적용하면 3,000,000원(600,000,000 × 0.005)이지만, 이는 상한 5,400,000원(600,000,000 × 0.009)보다 낮은 협의액일 뿐, 법이 정한 기준 요율은 아니다.

오해 2: “매수인만 내면 된다” 제1항·제4항 모두 “중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되”라고 명시한다. 매도인도, 매수인도 각각 상한액 이내에서 부담한다. 한쪽이 전액 부담하는 것은 협의 사항이지, 법의 기본 구조가 아니다. 9억 주택 외 매매에서 매수인이 8,100,000원, 매도인이 8,100,000원을 각각 부담하는 것이 기본 구조다. 매수인이 16,200,000원을 전액 부담하는 것은 쌍방 협의에 가능하지만, 매도인이 0원을 부담하는 것은 조문의 “쌍방으로부터 각각” 문언과 배치된다.

오해 3: “실비는 얼마든 청구할 수 있다” 제2항은 실비를 “권리관계 확인 또는 계약금 반환채무이행 보증에 드는 비용”으로 한정한다. 중개사 사무실 운영비, 마케팅 비용, 중개사 인건비는 실비 대상이 아니다. 영수증이 없으면 청구 자체가 성립하지 않는다. 등기부등본 발급료가 수천 원 수준인 반면, “실비 50만원” 청구는 그 50만원에 해당하는 영수증을 제시해야만 정당하다.

자주 묻는 질문

Q: 3억 아파트 매매 중개보수는 얼마인가? A: 주택은 별표 1과 시·도 조례가 적용된다. 2026년 별표 1 구체 요율은 확인하지 못했습니다. 주택 외(상가·토지)라면 한쪽당 270만원(300,000,000 × 0.009)이 상한이다.

Q: 중개보수를 반만 내도 되나? A: 상한은 “이내”이므로 협의 가능하다. 6억 주택 외 매매 한쪽 상한 540만원보다 낮은 300만원을 협의하는 것은 법 위반이 아니다. 다만 중개사무소에 게시된 요율표(제10조 제2호)를 초과하면 안 된다. 300만원은 상한 540만원의 약 55.6%에 해당하며, 상한 이하이므로 유효한 협의액이다.

Q: 중개사무소가 “실비 50만원”을 청구했는데 근거가 있나? A: 제2항에 따라 권리관계 확인 또는 계약금 보증 비용이어야 하고, 영수증을 첨부해야 한다. 등기부등본 발급료(수천 원) 수준인지, 근거 없는 금액인지 영수증으로 확인하라. 50만원에 해당하는 영수증(예: 토지이용계획확인 발급 + 지목 확인 + 등기부등본 다건)이 없으면 청구 근거가 성립하지 않는다.

Q: 전세(보증금 2억, 월세 50만원) 중개보수는? A: 거래금액 = 2억 + (500,000 × 100) = 2억 5,000만원. 5천만원 이상이라 본문 규정 적용. 주택 외 상한(한쪽): 250,000,000 × 0.009 = 2,250,000원. 주택이면 별표 1 적용(2026년 수치 미확인).

Q: 10억 상가를 사는데 중개보수 상한은? A: 주택 외 0.9% 적용. 한쪽 상한: 1,000,000,000 × 0.009 = 9,000,000원. 쌍방 합계 상한: 9,000,000 × 2 = 18,000,000원. 6억(540만원)보다 360만원, 12억(1,080만원)보다 180만원이 적다.

Q: 보증금 3,000만원·월세 30만원 임대차에서 70배와 100배 중 뭐가 적용되나? A: 본문 환산: 30,000,000 + (300,000 × 100) = 60,000,000원. 6,000만원 ≥ 5천만원이므로 ×100 적용. 70배는 5천만원 미만일 때만 적용된다. 이 경우 주택 외 상한(한쪽): 60,000,000 × 0.009 = 540,000원. 만약 보증금 2,000만원·월세 20만원이면 본문 환산 40,000,000원 < 5천만원이므로 70배 적용: 20,000,000 + (200,000 × 70) = 34,000,000원, 상한(한쪽) 34,000,000 × 0.009 = 306,000원.

중개사무소가 상한을 초과해서 청구하면 어떻게 하나

상한(주택 외 0.9%, 주택 별표 1)을 초과한 청구는 법 위반이다. 관할 구청 공인중개사 담당 부서나 대한공인중개사협회에 신고할 수 있으며, 초과분은 반환을 요구할 수 있다. 다만 “이내”이므로 상한 이하의 금액은 협의 범위다.

공식 조회 경로

• 국가법령정보센터 — 공인중개사법 시행규칙 제20조
• 관할 시·도 조례: 해당 시·도 홈페이지에서 “공인중개사 중개보수 요율” 검색
• 중개사무소: 제10조 제2호에 따른 중개보수·실비 요율 및 한도액표가 사무소에 게시되어 있어야 한다

확인 안내

이 글의 수치는 2026-09-23 기준 공인중개사법 시행규칙 제20조 본문에 명시된 수치로 계산한 추정치다. 주택의 구체적 요율(별표 1)과 오피스텔 요율(별표 2)은 오늘 수집한 조문에 포함되어 있지 않아 계산하지 않았다. 실제 계약 전 관할 시·도 조례와 중개사무소 게시 요율표를 대조하고, 필요하면 관할 구청 공인중개사 담당 부서나 세무 전문가에게 확인하라.

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