월세 중개보수, 보증금 환산은 ×100인가 ×70인가

보증금 1,000만원에 월세 60만원인 방이면 중개보수의 기준이 되는 거래금액은 7,000만원입니다. 보증금에 월세 × 100을 더한 값입니다. 그런데 보증금 500만원에 월세 40만원이면 같은 방식으로 4,500만원이 나오는데, 이 값은 그대로 쓰지 않고 월세 × 70으로 다시 계산해 3,300만원이 됩니다. 5천만원이라는 경계 하나 때문에 곱하는 수가 바뀝니다.

핵심 요약

• 월세 계약의 중개보수 거래금액은 보증금 + (월 차임 × 100)으로 계산합니다.
• 이렇게 합산한 금액이 5천만원 미만이면 다시 보증금 + (월 차임 × 70)으로 계산합니다.
• 5천만원 미만 판정은 ×70이 아니라 ×100으로 합산한 값을 기준으로 합니다. 순서를 바꾸면 결과가 달라집니다.
• 보증금 1,000만원 기준으로 월세 40만원이면 ×100 적용(5,000만원), 39만원이면 ×70 적용(3,730만원)으로 환산액이 1,270만원 벌어집니다.
• 요율(%)은 시·도 조례로 정해지며, 이번 확인 범위에서는 조례 요율표를 수집하지 못해 이 글은 환산 거래금액까지만 계산합니다.

무엇을 계산했고 무엇을 계산하지 않았나

먼저 이 글의 범위를 분명히 하겠습니다.

공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항은 주택 중개보수의 한도를 “별표 1과 같으며, 그 금액은 시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다”고 규정합니다. 즉 조문 본문에는 주택 임대차의 구체적 요율 숫자(0.3%, 0.4% 같은 값)가 적혀 있지 않고, 별표 1과 각 시·도 조례에 있습니다. 오늘 수집한 자료에 별표 1과 조례 요율표는 포함되지 않았습니다.

그래서 이 글은 거래금액 환산까지를 정확히 계산합니다. 환산 거래금액은 조문 본문(제5항)에 계산식이 그대로 적혀 있어 확정할 수 있습니다. 반면 “그래서 몇 만원인가”는 요율을 곱해야 나오는데, 그 요율은 2026년 기준을 확인하지 못했습니다. 확인하지 못한 숫자를 기억으로 채우지 않겠습니다.

실무에서 중개보수 분쟁의 대부분은 요율이 아니라 환산 단계에서 생깁니다. ×100을 쓸지 ×70을 쓸지에 따라 기준액이 수천만원 단위로 움직이고, 요율 구간까지 함께 바뀌기 때문입니다. 이 글이 다루는 것이 정확히 그 지점입니다.

계산 전제

전제 항목	이 글의 설정
계약 형태	주택 임대차(월세, 보증금 + 월 차임)
적용 조문	공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항 제1호
차임 단위	월 단위 차임액(관리비 제외)
부담 주체	임차인 본인 몫(임대인 몫은 별도)
요율	시·도 조례 소관 — 이번 확인 범위 밖
실비	별도(제20조 제2항)

관리비를 월세에 더해 환산하는 경우를 종종 보는데, 조문은 “월 단위의 차임액”이라고만 적혀 있습니다. 차임과 관리비는 계약서상 별개 항목입니다.

보증금 환산 공식은 정확히 무엇인가

조문을 그대로 옮기면 이렇습니다.

임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, 본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다. — 공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항 제1호

계산은 두 단계입니다.

단계	하는 일	계산식
1단계	×100으로 임시 합산	보증금 + (월세 × 100)
2단계	1단계 값이 5천만원 이상이면 확정, 미만이면 재계산	보증금 + (월세 × 70)

여기서 가장 많이 틀리는 지점이 판정 기준입니다. 5천만원 미만인지 아닌지는 1단계(×100) 결과로 봅니다. ×70으로 먼저 계산해서 5천만원과 비교하는 것이 아닙니다. 조문이 “본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우”라고 적어 판정 대상을 본문(×100) 결과로 못 박았습니다.

순서를 뒤집으면 결과가 달라지는 사례로 확인하겠습니다. 보증금 2,000만원, 월세 45만원인 계약입니다.

• 올바른 순서: 2,000만원 + (45만원 × 100) = 2,000만원 + 4,500만원 = 6,500만원 → 5천만원 이상 → 확정 6,500만원
• 잘못된 순서: 2,000만원 + (45만원 × 70) = 2,000만원 + 3,150만원 = 5,150만원 → 5천만원 이상이라 ×100으로 되돌림 → 결과는 같지만 논리가 뒤집힘

더 극단적인 예로 보증금 0원, 월세 60만원을 보겠습니다.

• 올바른 순서: 0원 + (60만원 × 100) = 6,000만원 → 5천만원 이상 → 확정 6,000만원
• 잘못된 순서: 0원 + (60만원 × 70) = 4,200만원 → 5천만원 미만이라고 판단 → 4,200만원 확정 → 1,800만원 과소

두 번째 방식으로 계산하면 거래금액이 1,800만원 낮게 잡힙니다. 판정은 반드시 ×100 값으로 합니다.

보증금·월세 조합별 환산 거래금액은 얼마인가

두 축을 교차시켜 전 구간을 계산했습니다. 세로축은 보증금(0원5,000만원), 가로축은 월세(20만원100만원)입니다. 굵게 표시한 칸이 ×70 단서가 적용된(즉 ×100 합산이 5천만원 미만이었던) 조합입니다.

보증금 \ 월세	20만원	30만원	40만원	50만원	60만원	70만원	80만원	100만원
0원	1,400만	2,100만	2,800만	5,000만	6,000만	7,000만	8,000만	10,000만
500만원	1,900만	2,600만	3,300만	5,500만	6,500만	7,500만	8,500만	10,500만
1,000만원	2,400만	3,100만	5,000만	6,000만	7,000만	8,000만	9,000만	11,000만
2,000만원	3,400만	5,000만	6,000만	7,000만	8,000만	9,000만	10,000만	12,000만
3,000만원	5,000만	6,000만	7,000만	8,000만	9,000만	10,000만	11,000만	13,000만
5,000만원	7,000만	8,000만	9,000만	10,000만	11,000만	12,000만	13,000만	15,000만

표 안의 값이 어떻게 나왔는지 몇 칸만 풀어 보겠습니다.

보증금 0원 · 월세 40만원

• 1단계: 0 + (400,000 × 100) = 40,000,000원
• 5천만원 미만 → 단서 적용
• 2단계: 0 + (400,000 × 70) = 28,000,000원

보증금 500만원 · 월세 40만원

• 1단계: 5,000,000 + (400,000 × 100) = 45,000,000원
• 5천만원 미만 → 단서 적용
• 2단계: 5,000,000 + (400,000 × 70) = 5,000,000 + 28,000,000 = 33,000,000원

보증금 1,000만원 · 월세 40만원

• 1단계: 10,000,000 + (400,000 × 100) = 50,000,000원
• 5천만원 이상 → 본문 그대로
• 확정: 50,000,000원

보증금이 500만원에서 1,000만원으로 500만원 오르자 환산 거래금액은 3,300만원에서 5,000만원으로 1,700만원 뛰었습니다. 보증금 증가분의 3.4배입니다. 경계를 넘는 순간 곱수가 70에서 100으로 바뀌면서 월세 40만원분이 2,800만원에서 4,000만원으로 함께 올라갔기 때문입니다.

5천만원 경계에서 얼마나 튀나

경계를 사이에 두고 한 칸씩 움직여 보면 이 조항의 성격이 드러납니다. 보증금 1,000만원을 고정하고 월세를 1만원씩 올린 구간입니다.

월세	×100 합산(판정용)	적용 규정	확정 거래금액	직전 대비
36만원	4,600만원	단서(×70)	3,520만원	—
37만원	4,700만원	단서(×70)	3,590만원	+70만원
38만원	4,800만원	단서(×70)	3,660만원	+70만원
39만원	4,900만원	단서(×70)	3,730만원	+70만원
40만원	5,000만원	본문(×100)	5,000만원	+1,270만원
41만원	5,100만원	본문(×100)	5,100만원	+100만원
42만원	5,200만원	본문(×100)	5,200만원	+100만원

월세 39만원에서 40만원으로 1만원 올리면 환산 거래금액은 3,730만원에서 5,000만원으로 1,270만원 올라갑니다. 계단이 한 번 있고, 그 앞뒤로는 월 1만원당 70만원 또는 100만원씩 완만하게 움직입니다.

계산 확인:

• 월세 39만원: 10,000,000 + (390,000 × 100) = 49,000,000원 → 5천만원 미만 → 10,000,000 + (390,000 × 70) = 10,000,000 + 27,300,000 = 37,300,000원
• 월세 40만원: 10,000,000 + (400,000 × 100) = 50,000,000원 → 5천만원 이상 → 50,000,000원

보증금을 움직여도 같은 계단이 나타납니다. 월세 30만원을 고정하고 보증금을 올린 경우입니다.

보증금	×100 합산(판정용)	적용 규정	확정 거래금액	직전 대비
1,600만원	4,600만원	단서(×70)	3,700만원	—
1,700만원	4,700만원	단서(×70)	3,800만원	+100만원
1,800만원	4,800만원	단서(×70)	3,900만원	+100만원
1,900만원	4,900만원	단서(×70)	4,000만원	+100만원
2,000만원	5,000만원	본문(×100)	5,000만원	+1,000만원
2,100만원	5,100만원	본문(×100)	5,100만원	+100만원

보증금을 100만원 더 넣었을 뿐인데 기준액이 1,000만원 올라갑니다. 보증금 구간에서는 ×70이든 ×100이든 보증금 자체는 1배로 들어가므로 증가폭이 100만원으로 같지만, 경계를 넘는 그 한 칸에서만 월세 30만원분이 2,100만원에서 3,000만원으로 900만원 점프하면서 총 1,000만원이 됩니다.

거꾸로, 5천만원 경계에 걸리는 조합은 무엇인가

“내 계약이 ×100인가 ×70인가”만 알고 싶다면 역산이 빠릅니다. ×100 합산이 정확히 5,000만원이 되는 조합, 즉 경계선입니다.

조건: 보증금 + (월세 × 100) = 50,000,000원

월세	경계 보증금	이 보증금 이상이면	미만이면
10만원	4,000만원	×100	×70
20만원	3,000만원	×100	×70
25만원	2,500만원	×100	×70
30만원	2,000만원	×100	×70
35만원	1,500만원	×100	×70
40만원	1,000만원	×100	×70
45만원	500만원	×100	×70
50만원	0원	×100	×70

읽는 법은 간단합니다. 월세가 50만원 이상이면 보증금이 0원이어도 무조건 ×100입니다. 월세 50만원 × 100 = 5,000만원이므로 그 자체로 경계에 닿습니다. 월세가 50만원 미만일 때만 보증금을 따져 봐야 하고, 그 경계 보증금은 5,000만원 − (월세 × 100)입니다.

월세 33만원이라면 경계 보증금은 50,000,000 − (330,000 × 100) = 50,000,000 − 33,000,000 = 1,700만원입니다. 보증금이 1,700만원 이상이면 ×100, 미만이면 ×70입니다.

오피스텔·상가 월세는 계산이 다른가

환산 방식은 같고, 요율 근거만 다릅니다. 제20조 제5항은 “제1항 및 제4항의 경우”라고 적어 주택과 주택 외 물건 모두에 같은 환산식을 적용합니다.

물건 유형	요율 근거	조문
주택	별표 1 한도 내 시·도 조례 요율	제20조 제1항
오피스텔(요건 충족)	별표 2 요율 범위	제20조 제4항 제1호
그 밖의 물건	거래금액의 1천분의 9(0.9%) 이내 협의	제20조 제4항 제2호

오피스텔이 별표 2를 적용받으려면 두 요건을 모두 갖춰야 합니다.

1. 전용면적 85제곱미터 이하일 것
2. 상·하수도 시설이 갖춰진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실, 목욕시설을 갖출 것(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우 포함)

전용 90제곱미터 오피스텔이라면 요건을 못 갖췄으므로 제4항 제2호로 넘어가 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다. 이 0.9%는 조문 본문에 있는 숫자이므로 계산해 보겠습니다.

전용 90제곱미터 오피스텔, 보증금 3,000만원 · 월세 80만원인 경우:

• 1단계: 30,000,000 + (800,000 × 100) = 110,000,000원 → 5천만원 이상 → 확정
• 상한: 110,000,000 × 0.9% = 990,000원

이 990,000원은 상한이고, 그 범위에서 협의로 정합니다. 임대인·임차인이 각각 부담하므로 임차인 몫의 상한이 99만원입니다.

주택 면적이 절반 이상인 복합 건물은 제6항에 따라 주택 규정(제1항)을 적용하고, 절반 미만이면 주택 외 규정(제4항)을 적용합니다. 1층 점포·2층 주거인 건물이라면 면적 비율을 먼저 확인해야 어느 요율표로 가는지 정해집니다.

흔한 오해 두 가지

“×70은 월세가 싸면 적용된다”

아닙니다. 판정 기준은 월세가 아니라 보증금 + 월세 × 100의 합계입니다.

월세가 20만원으로 낮아도 보증금이 3,000만원이면 3,000만원 + 2,000만원 = 5,000만원으로 경계에 닿아 ×100입니다. 반대로 월세가 45만원으로 상대적으로 높아도 보증금이 0원이면 4,500만원이라 ×70입니다.

사례	월세	보증금	×100 합산	적용
A	20만원	3,000만원	5,000만원	×100
B	45만원	0원	4,500만원	×70

월세만 보면 B가 A보다 2배 이상 비싸지만 단서가 적용되는 쪽은 B입니다.

“중개보수는 집주인과 반씩 나눈다”

아닙니다. 제20조 제1항은 “중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며”라고 규정합니다. 임대인과 임차인이 각자 한도 내 금액을 따로 부담하는 구조입니다. 임차인 몫을 계산한 뒤 그것을 다시 절반으로 나누는 것이 아닙니다.

앞의 오피스텔 사례를 다시 보면, 임차인 상한 99만원이고 임대인 상한도 별도로 99만원입니다. 임차인이 49만 5천원만 내면 되는 것이 아닙니다.

실비는 중개보수에 포함되나

별도입니다. 제20조 제2항은 실비를 중개보수와 구분해 규정합니다.

구분	내용	청구 대상
권리관계 등 확인 비용	등기부·건축물대장 열람 등	매도·임대 등 권리를 이전하려는 의뢰인
계약금 등 반환채무이행 보장 비용	에스크로 등	매수·임차 등 권리를 취득하려는 의뢰인

조문은 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 청구할 수 있다고 적고 있습니다. 임차인이 부담하는 실비는 반환채무이행 보장에 든 비용 쪽이고, 권리관계 확인 비용은 임대인에게 청구하는 항목입니다. 구체적 금액 한도는 조문에 명시되어 있지 않고 실제 소요 비용 기준입니다.

어느 지역 조례를 따르나

중개사무소 소재지의 시·도 조례입니다. 제20조 제3항이 “중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 개업공인중개사는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수 및 실비를 받아야 한다”고 규정합니다.

경기도에 있는 방을 서울 소재 중개사무소를 통해 계약했다면 서울특별시 조례를 적용합니다. 물건이 어디 있는지가 아니라 사무소가 어디 있는지를 봅니다.

또한 제7항은 주택 외 중개대상물에 대해 개업공인중개사가 실제 받고자 하는 상한요율을 요율·한도액표에 명시해야 하고 이를 초과해 받아서는 안 된다고 규정합니다. 오피스텔·상가 계약이라면 중개사무소에 게시된 요율표를 계약 전에 확인할 수 있습니다.

언제, 어디서 확인하고 정산하나

시점	할 일
계약 전	중개사무소 게시 요율·한도액표 확인, 환산 거래금액 직접 계산
계약 시	중개보수 금액을 협의해 확정, 실비 항목 별도 확인
잔금·입주 시	협의된 금액 지급, 실비는 영수증 확인 후 정산

조문 원문은 국가법령정보센터의 공인중개사법 시행규칙 제20조에서 볼 수 있습니다. 별표 1·별표 2와 각 시·도 조례의 요율표는 이번에 확인하지 못했으므로, 요율 숫자는 관할 시·도 조례와 중개사무소 게시 요율표로 직접 확인하시기 바랍니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

아래 상황에서는 위 표를 그대로 쓸 수 없습니다.

차임이 없는 순수 전세 보증금만 있고 차임이 없으면 제5항 제1호가 적용될 여지가 없습니다. 보증금 자체가 거래금액입니다. 환산 계산이 필요 없습니다.

월세 외 관리비·기타 비용이 섞인 경우 조문은 “월 단위의 차임액”이라고 규정합니다. 관리비를 차임에 합산해 환산하면 거래금액이 부풀려집니다. 계약서상 차임 항목이 무엇인지 확인해야 합니다.

차임이 월 단위가 아닌 경우 분기·연 단위로 정한 계약이라면 월 단위로 환산한 뒤 100 또는 70을 곱해야 합니다.

주택 면적이 절반 미만인 복합 건물 제6항에 따라 주택 규정이 아니라 주택 외 규정(제4항)이 적용됩니다. 요율 체계 자체가 달라집니다.

매매와 임대차가 동시에 이뤄지는 경우 제5항 제3호에 따라 동일 물건·동일 당사자 사이에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 같은 기회에 이뤄지면 매매계약 거래금액만 적용합니다. 임대차분을 따로 더하지 않습니다.

교환계약 제5항 제2호에 따라 교환 대상 물건 중 거래금액이 큰 쪽의 가액을 거래금액으로 합니다.

시·도 조례가 다른 경우 요율은 시·도마다 다를 수 있고, 이 글은 요율 자체를 다루지 않았습니다. 같은 환산 거래금액이라도 지역에 따라 최종 금액이 달라질 수 있습니다.

중개사무소가 물건과 다른 시·도에 있는 경우 제3항에 따라 사무소 소재지 조례를 적용합니다. 물건 소재지 조례를 기준으로 계산하면 틀립니다.

개업공인중개사를 거치지 않은 직거래 중개보수 자체가 발생하지 않습니다.

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이 글의 환산 거래금액은 공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항 제1호의 계산식을 그대로 적용한 값이며, 최종 중개보수는 시·도 조례 요율과 당사자 협의로 정해집니다. 실제 계약 전에는 관할 시·도 조례와 중개사무소에 게시된 요율·한도액표를 직접 확인하시고, 분쟁 소지가 있는 경우 관할 시·군·구 부동산 담당 부서나 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다. 위 수치는 추정 계산입니다.

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